物业管理的法律基础.ppt

第三节 物业管理的委托代理理论,复习旧课,问题： 1 物业管理法律关系概念及构成要素 2 物业管理法律责任的分类,一 代理的概念和特征,1. 代理的概念 代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义同第三人实施的法律行为，其后果直接由被代理人承担的民事法律行为。 2. 代理的特征 （l）代理人必须在被代理人授予的代理权限内进行民事活动 （2）代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为 （3）代理人同第三人实施的民事法律行为 （4）代理行为的法律后果直接由被代理人承担,二 代理制度的产生及意义,（一）代理的社会作用 1、在现代经济社会，分工越来越细密，从事交易活动，事必亲躬，不大可能，假手他人，实有必要。 个人虽可依自己的意思处理社会生活关系，虽然是近代法的理想，但个人之精力、时间有限，假手自己信任的人，利用他人的才能，可以扩张私法自治的范围，满足社会经济生活的需要。 2、在近代法虽然依据“天赋人权”、“人人生而平等”的思想，赋予一切自然人以民事权利能力，但无行为能力或限制行为能力者，却不能自为之。,（二）代理制度的产生 民事法律行为或民法意思自治的要求：行为人的意思真实，行为人对自己的意思负责。 代理行为则要求：本人对他人的行为及意思负责。 1、在古代法阶段，崇尚简明，他人的独立行为，不能视为当事人的意愿，早期的法律并不认可代理制度。 2、因由代理具备补充自治能力、扩张意思自治范围的功能，后期罗马法承认了监护人制度，成为后世“法定代理”的雏形。 3、17、18世纪，自然法学家突破债只能自为的狭隘思想，开始发展今天的代理制度，直到19世纪终于清晰地显现，纷纷为各国法典所承认。,代理制度的建立和不断完善，可以使公民和法人得以突破智力、能力、健康、时间和地域上种种条件的局限，而能在十分广阔的领域内，以至可以超越国界进行民事活动，以实现自己的民事权益。主要意义： 加强民事主体从事民事活动的能力 有助于降低交易风险,三 代理的种类,1. 委托代理 委托代理是指代理人的代理权是基于被代理人授权的意思表示而产生的代理。 2. 法定代理 法定代理是指由法律根据一定的社会关系而直接规定的代理。,3. 指定代理 指定代理是指根据人民法院或者其他单位的指定行使代理权的代理。 指定代理中的被代理人应是无民事行为能力或限制行为能力的公民。,4 委托合同和委托授权行为 委托合同和委托授权行为皆是委托代理权的发生原因，二者区别在于： 委托合同是委托代理的基础关系，委托授权行为是委托代理产生的直接依据。 委托合同是双向的，委托授权合同是单方的法律关系。 委托授权行为具有独立性。,四 代理权的行使,（一）代理人的义务。 代理人应在代理权限范围内尽善意管理的义务，包括： 1、为被代理人的利益实施代理的义务； 2、亲自代理的义务； 3、报告义务； 4、保密义务。,（二）代理权的限制 1 自己代理的禁止 指代理人在代理权限内与自己为法律行为。 2 双方代理的禁止 指一个代理人同时代理双方当事人为法律行为的情况。 3 恶意代理的禁止。 包括懈怠行为和诈害行为。,（三）复代理 1 概念 又称再代理，是代理人为了实施代理权限内的全部和部分行为，以自己的名义选定他人担任被代理人的代理人。 注意：复代理适用的条件：1、委托代理人须为被代理人的利益；2、需要转托他人；3、应当事先取得被代理人的同意或事后获得被代理人的追认。,例外：紧急情况下，代理人自己不能办理委托事项，又不能及时与被代理人取得联系，如不及时转委托他人，会给被代理人造成或扩大损失的，转委托行为的后果由被代理人承担。 2 复代理人与被代理人的关系 3 复代理人与代理人的关系,（四）无权代理 1 概念 是指没有代理权的人，以他人名义为民事行为的现象。其特征为: (1) 行为人所实施的民事行为，符合代理行为的表面特征，类似于代理。通常表为:行为人以他人名义为意思表示，同第三人进行民事行为。 (2)行为人所实施的代理行为不具有代理权。 无权代理，一般包括如下三种情况: (1)没有代理权的“代理”行为。 (2)超越代理权的“代理”行为。 （3）代理权终止后的“代理”行为。,2 无权代理的发生原因 无权代理的发生原因，不外三种： （1）自始不存在代理权，却以代理人的身份，对相对人为代理行为。 （2）代理权终止后，仍以代理人身份对相对人为代理行为。 （3）超越代理权范围。,3 无权代理的效力 无权代理行为本人不予追认的，不能依代理制度对本人发生代理行为的效力。 但须注意，该无权代理行为并非当然无效。如果该行为具备一般民事法律行为的有效要件，虽不发生代理行为的效力，却仍将发生一般民事法律行为的效力，并由该无权代理人自己作为当事人承担其法律效果：即由该无权代理人自己作为当事人履行该民事行为中对相对人的义务，或者，不能履行时对善意相对人承担损害赔偿责任。,4、行为人的民事责任 在得不到本人追认且第三人也没有撤回时，行为人要承担相应的民事责任。 （1）行为人应向第三人、本人承担相应的责任。 （2）无权代理人对本人的责任为侵权责任。 （3）如果第三人明知无权代理人无代理权仍与其行为，造成损失的，行为人与第三人对本人负连带责任。,五 代理关系的消灭,（一）代理关系消灭的原因 1. 委托代理关系的消灭 依民法通则第69条规定，有下列情形之一的，委托代理关系消灭： （1）代理期限届满或者代理事务完成； （2）被代理人取消委托或代理人辞去委托； （3）代理人死亡或丧失民事行为能力； （4）作为被代理人或者代理人的法人终止。 值得注意的是，作为被代理人的自然人死亡的，其委托代理是否消灭，民法通则未作规定。但通常的理解是认为应当终止，除非有法律规定的特殊情况存在。,2. 法定代理和指定代理的消灭 （1）被代理人已取得或恢复民事行为能力； （2）被代理人死亡； （3）代理人死亡或丧失民事行为能力； （4）指定代理人的人民法院或者指定单位取消指定。,（二）代