环球中心管理方案汇报.pptx

,环球中心,物业管理方案汇报,潘嘉倩,整体物业管理思路,1,目录,2,3,管理机构设置和人员配置,费用测算,4,5,6,五项关键控制点的管理,装修管理,档案管理,7,项目经济效益,8,项目管理目标及实施措施,9,经营拓展思路及创意,PART ONE,整体物业管理思路,01,一、项目概况 二、客户、租户群体分析 三、项目智能化、信息化特点及亮点分析 四、物业管理整体思路和策划,01 整体物业管理思路,一、项目概况, 项目总建筑面积：120861平方米，地上总建筑面积：82218平方米，地下总建筑面积：38643平方米 环球中心主要有主楼和裙楼两幢建筑组成：主楼建筑36层，高166.3米，其中地下2层，地上36层，其中1至5层商业，面积为8901平方米，6至36层写字楼设计为5A智能化写字楼，面积为48748平方米。裙房5层，规划建设为商业，面积为21484平方米。 项目背景：环球中心由宁海经济开发区新兴工业园有限公司投资建设，总投资103097万元，集商务、休闲、文化、办公于一体，创业商业化、办公化、文化性、生态性与周围景观融于一体的绿色环境空间，打造成高标准、高品位、多功能、具有国际化商业文化氛围的现代化商务楼宇。,01 整体物业管理思路,销售模式： 以小型办公室（或办公位）出租或出售，作为一个公 司的形象窗口，会议室、洽谈室等作为配套临时租用； 潜在客户： 创业初期的中小企业及个人、办事处及分支机构； 服务内容： 代接电话、电话转接、代收信件、传真、饮用水、客户 接待、行政服务等，并且根据实际需要提供各类衍生适 用的增值服务。 配套设施： 商务中心、电讯中心（具备虚拟话务员、语音信箱等功 能）、各种规格的会议室、洽谈室等。,为租户提供独特的虚拟办公环境,使客户花极低的代价轻松拥有国际化甲级写字楼,二、客户、租户群体分析,01 整体物业管理方案,楼宇设备自动化系统（BAS）,消防自动化系统（FAS）,综合安保系统（SAS）,通信自动化系统（CAS）,办公自动化系统（OAS）,视频安防监控,室内移动通信覆盖,车库照明、排风系统控制,吸顶音箱,触摸查询一体机,高端写字楼5A智能化系统,三、项目智能化、信息化特点及亮点分析, 我们将紧紧围绕项目的物业特点及管理重点、难点，集我公司管理人才优势、系统管理资源优势、技术优势，引入“高端酒店式”创新服务理念，结合亚太物业酒店式服务特色，与开发商共同努力，力争将环球中心项目打造成高标准、高品位、多功能、具有商业文化的现代国际化品牌商务楼宇。,01 整体物业管理思路,四、物业管理整体思路和策划,1、引入“至尊酒店式”服务模式 2、“至尊酒店式”特色服务 3、5A级自动智能化管理全方位参与 4、车辆及人员进出口管理,每一位员工的言行举止力争达到五星级酒店礼仪的标准,每一位员工都经过星级酒店专业培训后上岗。并实施系统的绩效考核每周每月评估,一站式受理业主的报修投诉咨询接待需求，全程跟踪反馈回访微笑服务，满意率100%,统一的标识牌、指示牌、宣传用品、员工制服等,01 整体物业管理方案,员工礼仪,1、引入“至尊酒店式”服务模式,我们将全程策划，对环球中心项目的外立面和内立面进行VI、CI设计及全方位包装，营造创业商业的文化内涵,所有业主的物品邮件我们通过服务中心统一送货上门，与精品物流合作，让您享受安全便捷的至尊服务,前台服务中心开通24小时服务热线，提供全方位的特色服务和个性化服务，并同时落实首问责任制和实效工作制两项务实的管理服务制度,01 整体物业管理方案,形象统筹服务,2、“至尊酒店式”特色服务,一站式服务,01 整体物业管理思路,3、5A级自动智能化管理全方位参与,本项目中配备很多智能化的设备、设施，通过5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作用。充分体现科技亚太，信息化管理的手段，运用“微信管家”手机APP的简洁高效的系统信息平台，全方位构建与广大业主的服务沟通渠道。,多媒体会议系统,信息发布一体机,移动互联平台 -统一的APP界面、互联网+二维码,01 整体物业管理思路,地下车库出入口（商业及临停）,地下车库出入口（APP支付客户及业主进出）,4、车辆及人员进出口管理,地下车库出入口（业主办公）,管理要点：人车分流 合理布局 人机结合 标识指引 采用车辆识别系统 道闸门禁一卡通管理（APP系统）,通过地面智能化道闸封闭式管理，做到地面车辆停放有序，地下室规范化停车管理，提升大楼整体形象,管理目标：,PART TWO,实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。,管理机构配置和人员配置,02,02 管理机构配置和人员配置,项目总经理 1人,客服经理 1人,大楼前台 2人,大楼商务秘书 3人,裙楼商务秘书 2人,项目总经理助理 1人,项目部,保安经理 1人,门岗、形象岗 9人,监控岗 3人,车管兼巡逻岗 15人,领班 3人,工程经理 1人,高配兼强电 3人,弱电兼万能 6人,保洁经理 1人,外围兼清运 3人,保洁员 15人,绿化工 2人,一、人员配置（74人）,财务兼文员 1人,02 管理机构配置和人员配置,实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。,营造酒店式服务的氛围，设立服务中心接待业主，对业主实行档案化管理、程序化服务，定期开展由业主参与的活动，加强与业主的凝聚力和商业社区感的培养。,负责中心工程工作计划、维保计划的制定和执行，中心外包工程的监管和进入项目施工单位的监管，负责大厦能耗计量表的管理，制定节约能耗措施，为业主提供安全的生活环境。,维护小区正常的运作秩序，处理各种应急和意外事件，保障小区的人员、财物、消防安全，执行物业承诺的安保服务。,为业主（使用人）提供公共场所、公共环境、公共部位的保洁服务，做好管理区域内的绿化维护，做好管理区域内的垃圾收集和清运服务。,综合服 务部,工程设备部,秩序维护部,环境保洁部,二、管理机制设置及职责,PART THREE,一、 前期管理 二、 节能管理 三、车辆及重点门岗管理 四、安全及应急预案管理 五、培训考核管理,五项关键控制点的管理,03,03 五项关键控制点的管理,按照项目工程进度和各系统各个阶段的实际情况，深入现场进行系统的查验、记录、跟踪、调配，及时加强对前期工程质量遗留问题的整改处理，及时发现设计和各系统施工过程中存在的缺陷，提前防范质量隐患、安全隐患和使用的功能性缺陷，为日后降低物业设施设备的维护成本打下坚实的基础。,一、 前期管理,在节约能耗方面，我们重点控制灯源、线路、技术改造和人工管理、标识管理相结合的管理思路，按计划节点进行合理调配。人员配置需精干高效、财物管理需规范化，整合部门间的人力资源，培养专一多能的复合型人才。提高全体员工的资源节约意识，做好节能降耗工作，全面降低运营成本。,二、 节能管理,三、车辆及重点门岗管理,车辆管理严格按照制定的车辆进出口管理方案实施，门岗实行24小时值班制，严密巡查并进行引导，实行一车一卡一位管理，制定合理的车辆收费制度及重点门岗管理制度，结合考核，保障业主的人身及财产安全。,03 五项关键控制点的管理,按照总公司安全生产工作三个共识、四个决定的精神层层落实，强化危险源的控制和核查，对楼层顶天台、过道口、地下通道口和外围道口都配上规范的安全标识，制定一系列系统的安全防范措施和应急预案，强化培训员工和业主的安全防范意识。,四、安全及应急预案管理,重视管理团队的培训工作，按照总公司的培训管理制度及各部门的管理手册，按计划进行系统的培训，倾力打造一支专业化、高素质的管理队伍和员工队伍，通过持续的考核评估不断提升服务技能和管理水平，以达到快捷、高效、高质为业主服务的目标。,五、培训考核管理,PART FOUR,费用测算,04,一、年度物业管理人员工资费用支出 二、年度物业费用收支状况表,04 费用测算,一、年度物业管理人员工资费用支出,04 费用测算,04 费用测算,二、年度物业费用收支状况表,04 费用测算,PART FIVE,一、装修管理总体程序 二、二次装修管理方案 三、装修管理重点,装修管理,05,05 装修管理,一、装修管理总体程序,二、二次装修管理方案,三、装修管理重点,现场交底（工程部）,装修监管（各部门）,装修处理（各部门）,装修验收（各部门）,1、成品保护,2、装修材料及垃圾管理,3、内立面装修标准,4、外立面装修标准,5、整层购买（租）、多户购买（租）装修标准,6、大厦内公共区域标识牌标准,7、商场外围装修标准,装修申请（客服部）,1、制定二次装修的管理标准,2、成品保护管理,3、外立面内立面控制,4、过程检查控制,5、验收把关,6、各部门按照不同的检查重点交叉检查记录,7、发现问题及时整改,PART SIX,一、档案的建立与收集 二、资料的分类与整理 三、资料的归档管理,档案管理,06,06 档案管理,PART SEVEN,一、增收节支计划 二、以业养业计划及提高自身发展后劲的计划,项目经济效益,07,07 项目经济效益,4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，合理安排，降低管理的成本。,5、用现代化设备代替部分人工工作，减少费用比例高的人员开支，逐步用新型节能的设备设施，替代旧式设备，降低能耗。,为了能更好的为业主服务，我们将在日常工作中不断推出新的服务措施，提高服务质量。我们制定以下增收节支计划：,2、根据业主的需求，提供各类相关的配套服务，如商务服务、各类中介服务、各类休闲服务等，增加收入来源。,3、切实加强项目各项基础设施管理，均要逐步推行定额管理。项目设备要精心养护，避免出现大事故，以节约维修费用开支，降低管理成本。,1、规范物业管理服务行为，诚信服务，提高业主的满意率，提高物业管理的收费率。,一、增收节支计划,07 项目经济效益,4、加强对物料用品领用的管理，杜绝浪费现象发生，规范物品采购制度，减少成本开支。,2、制定年度公共能耗计划，平时定期核对实际使用数同计划数之间的差额，及时发现问题，及时处理，减少公共能耗支出。,3、对能耗支出额度较大的中央空调、水泵等设备注意日常保养，避免因保养不善引起机械磨损过大，从而造成增加能耗支出。,1、在不影响项目整体形象的前提下，对项目的公共部位、公共设施进行有效地利用，如物业房、物业经营用房、地下室人防室、车位和空间的出租利用，尽量的增加收入。,二、以业养业及提高自身发展后劲的计划,PART EIGHT,一、总体目标 二、围绕这个总目标制定六大措施,项目管理目标及实施措施,08,创建“环球中心”温馨、舒适、便捷、安全、美化的办公商务环境，树宁海亚太“至尊酒店式物业服务品牌”新标杆，力争在交付后四年内创省及全国优秀示范大厦,08 项目管理指标及实施措施,一、总体目标,二、围绕这个总目标制定六大措施,08 项目管理指标及实施措施,PART NINE,按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。,经营拓展思路及创意,09,09 经营拓展思路及创意,按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。,第二项构想,创立一个业主俱乐部（会所）配置茶吧、咖啡吧，既增加收入，又建立了与业主互动沟通的平台，一举两得。,创立物业会务中心、利用服务中心的特色服务、个性化服务，配置中小型会议室进行一系列的会务服务,09 经营拓展思路及创意,第三项构想,利用区域总部的优势，创立一个办公用品、生活用品一站式配送中心，满足业主办公、生活全方位服务，便捷、安心、服务到家，提高业主满意率。,第一项构想,第五项构想,创立邮件、物品报刊寄送中心，由物业服务中心统一上门配送与精品物流快递公司建立合作关系，保