房产基本专业知识.ppt

七月培训系列主题二,房产基本专业知识 汇景名豪案组 2010年7月16日,目 录,一、房地产概念 二、房地产业 三、房地产市场分级 四、房地产开发流程 五、房地产营销流程 六、房地产年限、结构分类 七、房地产五证和工程进度 八、房地产物业类型、使用功能 九、房地产基本构造、具体数据、名词 十、商品房面积构成、销售道具、付款方式,一、房地产概念,房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。英文为“REAL ESTATE”。,二、房地产业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 包括： 1）土地开发； 2）房屋建设、维修、管理； 3）土地使用权的有偿划拨、转让； 4）房屋所有权的买卖、租赁； 5）房地产抵押贷款； 6）房地产市场。,三、房地产市场分级,分为： 一级、二级、三级市场； 1）一级市场指最初级原始土地的转让； 2）二级市场指房地产开发企业在取得土地后再 开 发、建设、销售，一般说在建商品房（期房）； 3）三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是 在房产中介所转让的房产。,四、房地产开发流程,1）房地产开发企业取得土地使用权； 2）根据规划部门的要求（经济技术指标）进行方案及 施工图的设计； 3）选择项目的施工建设单位； 4）各部门对方案及图纸进行会审； 5）取得项目施工许可证； 6）施工单位进场施工到整个项目完工； 7）项目竣工验收，并交付业主使用。,五、房地产营销流程,1）前期市场调查和项目定位； 2）在确定项目方案和施工图后，整体包装（效果图、 模型、售楼书等）； 3）销售前的市场推广计划准备（广告、SP活动等）； 4）销售前各项目准备工作，确定价格体系及取得项目 的商品房预售许可证； 5）开盘销售（收取定金和签订预售合同）； 6）项目交付使用，结算房款。,六、房地产年限、结构分类,年限分类 1）70年：居住用地 2）50年： A、工业用地； B、教育、科技、文化、卫生、体育； C、综合用地 3）40年：商业、旅游、娱乐,结构分类 A、按建筑物主要承重构件所使用的材料分类： 1）木结构；2）混合结构； 3）钢筋混凝土结构； 4）钢与混凝土组合结构；5）钢结构。 B、按结构平面布置情况分类： 1）框架结构；2）全剪力墙结构； 3）框架剪力墙结构；4）框筒结构； 5）框支结构；6）无梁楼盖结构。,七、房地产五证和工程进度,五证： 1）国有土地使用证 2）建设用地规划许可证 3）建设工程规划许可证 4）建设工程施工许可证 5）商品房销售许可证,工程进度梯度： 1）基础工程； 2）地下室施工； 3）主体施工； 4）装饰工程； 5）配套工程； 6）竣工验收； 7）交付使用。,八、房地产物业类型和使用功能,物业类型： 1）多层（7层以下） 2）小高层（7层以上，18层以下）； 3）高层（18层以上）；,使用功能划分： 1）纯住宅； 2）纯商业； 3）商住楼（1-3层商场，以上为住宅）； 4）写字楼、办公楼； 5）别墅、洋房,九、房地产基本构造、具体数据及名词,基本构造： 基础、墙、梁、柱、板、 屋面、楼梯、门窗、阳台、雨蓬等部分组成。,具体数据及名词 1）总用地面积； 2）建筑用地面积； 3）总建筑面积； 4）容积率； 5）建筑密度； 6）绿化率；,十、商品房面积构成、销售道具、付款方式,商品房面积构成： 1) 建筑面积、套内面积、使用面积、公摊面积，得房率。 2) 单元建筑面积=套内面积+公摊面积 3）套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 4）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生 间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和； 5）套内阳台建筑面积 （1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； （2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计 算建筑面积。,销售道具 1）沙盘、户模、楼书、宣传折页、展板控销表，价 格表，项目