房地产开发可行性研究教案.ppt

房地产开发 第三章 房地产可行性研究,第二章 房地产开发项目可行性研究,第一节 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 第二节 房地产市场分析 第三节 房地产开发项目的费用测算 第四节 房地产开发项目的财务评价 第五节 房地产开发投资的风险分析 第六节 房地产开发项目可行性研究案例,工程项目全过程：,1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤,1.1 可行性研究作用 1.2 可行性研究的内容 1.3 可行性研究的阶段划分 1.4 可行性研究的基本工作步骤,可行性研究定义,房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。,1.1 可行性研究作用,1）作为项目投资决策的依据 2）作为项目资金筹措的依据 3）作为编制设计的依据 4）作为签订合同、协议的依据 5）作为申请建设执照的依据,1.2 房地产开发项目可行性研究的内容,1. 封面：项目名称、编制单位、编制时间。,2. 摘要：简单介绍项目情况。,3. 目录,4. 正文：项目概况、市场分析、设计方案选择、 项目进度、投资估算、经济分析等。,5. 附表：工程进度表、投资估算表、资金筹措表、 有关经济分析的所有表格。,6. 附图：项目位置示意图、项目规划用地 红线图、建筑设计方案平面图等。,内容1,1. 概况 1.1 项目总说明 1.2 项目概况 1.3 投资环境研究 2. 市场预测 2.1 市场供给现状分析及预测 2.2 市场需求现状分析及预测 2.3 市场交易的数量与价格 2.4 服务对象分析、制定租售计划 3. 建设规模的内容 3.1 项目规划设计条件 3.2 拟建项目建设规模 4. 设计方案简介 4.1 建筑设计方案 4.2 结构设计方案 4.3 给排水设计方案 4.4 供热通风及空调设计方案,内容2,4.5 电力及电讯设计方案 5. 工程进度安排 5.1 前期开发计划 5.2 工程建设计划 6. 工程估算 6.1 工程概况 6.2 投资依据 6.3 编制依据 6.4 投资构成 7. 技术经济分析 7.1 设计依据 7.2 主要经济指标 7.3 基本参数的确定 7.4 财务分析 7.5 不确定性分析 7.6 评价结论及建议,1.3 可行性研究的阶段划分,分为：投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究 各阶段研究费用比例：,投资机会研究,也称投资机会鉴别，指为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、资源条件、市场状况等所进行的初步调查和分析预测。 目的：设立规划备选项目库，供决策者选择。 投资机会研究的内容： 投资动机的分析 投资机会的鉴别 投资方向的论证 投资项目的初步建议,初步可行性研究,在机会研究的基础上，对项目建设方案作进一步市场、目标、效益论证，为项目的可行性进行初步判断。 主要目的：项目必要性研究，项目生命力判断，投资决策初步意见。 内容： 项目目标及功能定位，提出项目建设基本框架 产品市场研究； 规划选点； 项目建设方案构思； 项目建设方案初步论证项目的构成、估算经济指标,可行性研究,特点：预见性、公正性、可靠性、科学性 主要内容：投资必要性；可行性分析（技术、财务、组织、经济、环境、社会等）；风险因素及对策。 工作任务： 市场分析和营销战略研究； 建设条件和厂址选择； 工艺技术方案； 实施计划和运营组织； 环境影响； 社会影响； 财务评价； 国民经济评价； 风险分析。,1.4 可行性研究的基本工作步骤,签订委托协议 组建工作小组 制定工作计划 市场调查与预测 方案编制与优化 项目评价 编写可行性研究报告 与委托单位交换意见,2 房地产市场分析,2.1 房地产周期及指数 2.2 房地产开发投资的影响因素分析 2.3 市场调查 2.4 市场机会的把握 2.5 几种典型的房地产开发需求分析,A、经济周期及各阶段示意图,2.1 房地产周期及指数,收缩阶段,包括：衰退期、萧条期。 生产过剩，增长率放慢，需求开始萎缩，投资减少，失业增加，企业破产和倒闭上升，信用收缩，价格下跌，收入降低，总体经济进入衰退期。 经济持续衰退，经济体系中的各种矛盾加剧，人们对经济前景悲观，信心不足，导致经济继续下滑，公共消费水平低迷，失业率进一步提高，企业倒闭现象更高，生产能力大量闲置，进入萧条期，达到经济周期的谷底。,扩张阶段,包括：复苏期、繁荣期。 生产持续恢复，投资出现较大增长，市场逐渐开始活跃，物价上涨，利润增加，就业人数增多，经济逐步恢复到衰退前的水平，进入到复苏阶段。 经济出现快速增长，需求不断增加，投资急剧放大，企业利润和员工收入大幅度提高，各类市场更加充满获利，物价快速上涨，新开工企业大量增加，信用持续扩张，进入繁荣阶段。,中国经济周期波动状态的总体特征,中国经济周期波动最明显的特点是：总体态势呈现出“大起大落”型。改革开放以来，中国经济周期波动进入一个新阶段，特点是：波动的总体态势趋向“高位平缓”型。 高位：指经济增长速度处于较高水平。说明中国经济的“增长力”增强。 平缓：指经济波动的幅度已经减缓。说明中国经济的“稳定性”增强。,房地产经济周期的概念,概念：指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张、收缩交替反复运动的过程。 复苏与繁荣构成房地产周期的扩张过程，衰退与萧条构成房地产周期的收缩过程。,房地产经济周期的阶段及表现,房地产周期的运动过程： 经济增长对物业的需求刺激建筑业的发展 经济繁荣进一步刺激物业需求新建物业超过实际需求 产生过剩物业积压物业需求迅速减退进入调整期 物业需求逐步消化现存量进入恢复期物业供求关系达到平衡阶段 新的经济增长使物业需求大于供给开始新一轮的经济周期 房地产周期的波动的阶段： 复苏与增长阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段,评价宏观经济形势的基本变量 GDP与经济增长率,国内生产总值(GDP)是指一定时期内(一般按年统计)在一国国内新创造的产品和劳务的价值总额。统计时，要将出口计算在内，但不计算进口。,经济增长率,经济增长率也称经济增长速度，它是一定时期经济发展水平变化程度的动态指标，也是反映一个国家经济是否具有活力的基本指标。 对经济尚处于较低水平的发展中国家而言，由于发展潜力大，其经济发展速度可能达到高速甚至超高速增长。 这时就要警惕由此可能带来的诸如总需求膨胀、通货膨胀、泡沫经济等问题，以避免造成宏观经济的过热态势。,房地产业与宏观经济增长率的相互关系,房地产经济周期与宏观经济周期的关系,房地产经济周期的影响因素,内部因素： 收益率、投资、利率、通货膨胀率等； 外生因素： 政策因素、社会经济因素和技术因素、其他随机因素等；,房地产投资增长率和GDP增长率的相关系数为64.56%，也就是说房地产周期形成一方面受到宏观因素，也就是GDP的增长率的影响。影响房地产投资增长的另一个原因，也是最大的原因是各种政策的颁布和实施。房地产周期的拐点通常伴随着房地产相关政策的出台。,房地产指数,房地产价格指数 房地产综合指数,房地产价格指数,房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 房地产价格指数的种类： 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数 这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。,房地产开发景气指数(国房景气指数),房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。,2.2 房地产开发投资的影响因素分析,（1） 内部影响因素 项目用地周边环境分析 一、项目土地性质调查 01.地理位置 02.土地面积及红线图 03.地质地貌状况 04.土地规划使用性质 05.七通一平现状 二、项目用地周边环境调查 01.地块周边的建筑物 02.绿化景观 03.自然景观 04.历史人文景观 05.环境污染状况 06.地块交通条件调查 07.周边市政配套设施调查,宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。,四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；,周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状,购物场所、文化教育、医疗卫生、 金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、 生活服务、娱乐休息设施、 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响,2.2 房地产开发投资的影响因素分析,（2） 外部因素,宏观,微观,人口,经济,政策法规,信息,社会文化,地段,基础设施,邻里影响,规划控制,区域市场现状及趋势判断 宏观形式统计与分析： 一、宏观经济运行状况 二、房地产所占比例及数量 三、固定资产投资总额 四、商品住宅价格指数 五、政策性风险评估 六、总体评价,国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量,房地产开发景气指数 国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策,项目开发相关重要数据的收集： 区域房地产开发比重 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数,项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现 商品房住宅客户构成及购买心态分析,国内外房地产市场 (一)美国 房地产价格走势 投资 美国统计局数据 美国统计局/ (二)中国 中国国家统计局 / 国房景气指数 全国70个大中城市房地产价格指数 地区:厦门市房地产网,2.3 市场调查,确定研究目的： 确定研究目标： 选择研究方法： 估算研究过程所需的时间和费用，以及研究结果的预期价值： 数据收集、数据处理和数据分析： 市场研究的结论与建议：,一、 区域住宅市场成长状况 01.区域住宅市场简述 02.区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 03.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 01.各档次产品供应状况 02.各档次产品的集合特征 03.区域内表现最好个案状况 04.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 05.分析：本案在区域市场内的机会点 06.结论： 三、 区域市场目标客层研究 01.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 02.结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式和关注点。 四、 目标市场定位及产品定位 01.可能的市场定位 02.可能的目标人群特征/来源区域/行业特点 03.可能的产品方向,形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化,区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题,平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征,开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价,房地产市场研究中的信息类型,1）与整个宏观市场相关的经济、人文信息，主要影响投资者选择投资的方向、确定投资的宏观区位等； 2）房地产市场运作过程中产生的直接信息，主要影响投资者确定房地产投资的类型、选择具体区位和进入市场的时机等； 3）与投资项目直接相关的信息，影响投资者的具体投资决策。,需求信息 供给信息 交易信息 其他信息,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之一）,整体研究法,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之二）,房地产市场可行性研究构架,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之三）,整体研究法以定性为主定量为辅的2个特点：,定量研究停留于对楼盘个数、区位分布、总体供/销数量及其与楼盘形态进行简单交叉的层次，不能对房屋面积配比设计、价格定位等提供指导性意见。,强调对零散的、个体楼盘“点”上的定性评价，却疏于对竞争的定量的、结构性的研究,系统量化研究法特点及构成（之一）,定量竞争结构研究 1、总体供/销/存状况分析 2、按面积/户型/价格进行的内部竞争结构分析,定性竞争状况研究 1、楼市广告发布监测 2、楼市主要卖点/销售方式等 3、楼市总体竞争层次判断,重点楼盘研究 1、基本供/销/存情况 2、楼盘建筑特色及规划设计特点 3、楼盘价格体系 4、楼盘周边配套及物业管理等,区域内房地产竞争状况研究,系统定量研究体系整体构架,系统量化研究法特点及构成（之二）,系统量化研究法操作流程,操作四步曲,1、明确产品有效竞争区域及主要竞争对手,2、对界定区域内房地产竞争状况展开系统研究,3、对区域内重点竞争对手进行专项研究,4、综合整体竞争状况及重点竞争对手的分析，从竞争的角度给出竞争策略及产品设计意见。,系统量化研究法特点及构成（之三）,潜在消 费者,所有消费者及城市整体区域,一般性竞争楼盘,项目楼盘,项目有效辐射区域,项目重点辐射区域,直接竞争性楼盘,房地产竞争区域及三类现实竞争对手关系界定示意,根据相互竞争的强度，把项目可能的现实竞争对手划分为三种。,重点竞争楼盘,系统量化研究法特点及构成（之四）,三种性质竞争者构成图示,竞争者构成,潜在竞争压力,现实竞争压力,市场后进者竞争压力,系统量化研究法特点及构成（之五）,内部竞争结构研究构成,内部竞争结构研究，是在对区域内房地产在整体供应、销售、建筑形态等基础参数已完全清楚的前提下，对区域内单个目标对象的属性，如面积、户型结构等与其价格、供销情况作出更细致的交叉分析。,系统量化研究法特点及构成（之六）,系统量化研究法关于内部竞争结构的数据分析要求示例,注：1、以面积交叉为例；2、表中空格指该楼盘不涉及该项目。,系统量化研究法的执行支持：现场分组调查,系统量化研究法数据收集方法对比,系统量化研究法需要关于面积、户型、价格与供销量等的深入交叉数据。,传统的房地产调查中“电话调查”、“现场踩盘”等已不能满足要求。,现场分组调查，是有分工、有准备情况下，通过反复多次综合获得所需数据,现场调查之前，首先通过楼书熟悉楼盘的基本特征如户型、整体规划指标等，明确调查重点、难点,专人负责通过情感沟通及楼盘外围情况了解等来分散楼盘销售人员注意力，其余人员则专注于关键数据的询问和观察，以此协作完成数据采集,调查人员分组，对同一楼盘同一组信息，如各面积段供、销数据等，分人分次采集，不同小组成员收集重点各不相同，通过反复几次来获得关键数据,潜在消 费者,所有消费者及城市整体区域,一般性竞争楼盘,项目楼盘,项目有效辐射区域,项目重点辐射区域,直接竞争性楼盘,房地产竞争区域及三类现实竞争对手关系界定示意,根据相互竞争的强度，把项目可能的现实竞争对手划分为三种。,重点竞争楼盘,系统量化研究法实际应用成果示例,以上为定量成果仅属摘要，并非全部。,整体研究法,房地产市场可行性研究构架,2.4 市场机会的把握 可行性研究中市场调查与预测方法,间接搜集信息法： 优点：获取速度快、费用省、能举一反三。 缺点：针对性差、深度不够、准确性不高。,直接调查法： 包括：访问调查法、通信调查法、 会议调查法、观察法、实验法等。 优点：针对性强、信息准确。 缺点：调查成本高，调查结果容易受调查人员本身 素质的影响。,市场调查法,市场预测法,定性预测方法、定量预测方法：,示例5,房地产市场研究中的信息类型,1）与整个宏观市场相关的经济、人文信息，主要影响投资者选择投资的方向、确定投资的宏观区位等； 2）房地产市场运作过程中产生的直接信息，主要影响投资者确定房地产投资的类型、选择具体区位和进入市场的时机等； 3）与投资项目直接相关的信息，影响投资者的具体投资决策。,需求信息 供给信息 交易信息 其他信息,住宅开发项目,市场分析包括：与房地产代理机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。,2.5 几种典型的房地产开发需求分析,58,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,住宅市场调研 住宅市场特性： 1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 2、住宅的区位或地段、价格差异较明显 3、购买频率较低、购买决策复杂 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切 5、消费者的购买决策与融资机制相关 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切,59,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,住宅市场调研 住宅市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、人口统计特征分析 3、供求关系分析（三层次） 4、价格分析 5、购买力分析 6、竞争分析 7、产品分析,60,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,办公楼市场调研 办公楼市场特性： 1、与地区经济增长前景密切相关 2、区位质量对办公楼市场的影响较大 3、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布、集聚效应明显 4、办公楼本身与客户品质的一致性 5、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响,61,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,办公楼市场调研 办公楼市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、产品分析 3、市场区分析 4、需求分析 5、供给分析 6、市场吸纳速度分析 7、竞争分析,62,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,办公楼市场调研 办公楼市场调研的注意事项： 1、研究方法选择 2、抽样方法,63,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,商业用房市场调研 商业用房市场特性： 1、对商业用房的需求是一种引致需求 2、与地区经济发展状况密切相关 3、与人口聚集度密切相关 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大 5、受交通状况的影响较大,64,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,商业用房市场调研 商业用房市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、商业用房产品分析 3、商业经营领域分析 4、竞争分析 5、市场容量分析 6、供求关系分析 7、商业用房盈利潜力分析,65,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,商业用房市场调研 商业用房市场调研的注意事项： 1、研究方法选择 2、抽样方法,商业购物中心,市场分析包括：项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平、该地区对零售业的特殊需求、购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小商铺的分布情况。根据上述信息，才能确定项目的规模、档次、日后的经营构想。,写字楼项目,市场分析包括：项目所处地段的交通通达程度、拟建地点的周边环境、与周围商业设施的关系，还要考虑内外设计的平面布局、特色、格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容等。,目标市场概念,很少有一项产品能够同时满足所有消费者的需求，也没有任何一个企业能够占领整个市场，原因在于一方面，构成整个市场的消费者在地域分布、社会背景、行为特征、消费需求和偏好、消费水平与习惯等方面存在的巨大差异造成他们在购买决策和购买行为方面的多元化倾向。 另一方面，企业进入不同市场和提供不同产品的能力也是有很大差异的。既然只能满足一部分消费者，那么针对整个市场的营销就是一种浪费，势必严重影响营销效果。因此，每个企业都必须找到它能最好满足的市场部分-合适的目标市场。,各类细分群体描述,细分市场选择：E类市场最大，其次是C类。,俱乐部会员购房重要影响因素调查(2003年6月),竞争楼盘调查,项目 SWOT 分析,SWOT分析法是市场竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT（态势）分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势因素（Strengths）、弱点因素（Weaknesses）、机会因素（Opportunities）和威胁因素（threaten），通过调查罗列出来，并依照一段的次序按矩阵形式排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（如对策等）。,3 房地产开发项目经济效益评价,3.1 房地产开发项目财务数据估算 3.2 房地产开发项目财务评价 3.3 房地产开发项目财务评价基本报表,3.1 房地产开发项目财务数据估算,开发成本总构成,1.土地价格 2.其他土地开发费:七通一平费. 勘察设计费.拆迁征地管理费 3.住宅建筑安装费:住宅建筑安装工程造价 4.附属工程费:包括煤气调压站/热力点/开闭所/变电室/高压水泵等 5.室外工程费:室外工程包括指上水/污水/雨水/电力/电信/热力/煤气/围墙/人防出入口等 6.公共配套工程费 7.环卫绿化工程费:绿化费/绿地/等 8.政府性收费及“四源费“:“四源费“是指煤气厂/热力厂/自来水厂/ 污水处理厂. 9.土地出让金大市政费 10.两税一费:营业税/城市建设维护费/教育附加费. 11.管理费 12.利润,建设工程总投资,开发成本总构成,1.土地价格 2.其他土地开发费:七通一平费. 勘察设计费.拆迁征地管理费 3.住宅建筑安装费:住宅建筑安装工程造价 4.附属工程费:包括煤气调压站/热力点/开闭所/变电室/高压水泵等 5.室外工程费:室外工程包括指上水/污水/雨水/电力/电信/热力/煤气/围墙/人防出入口等 6.公共配套工程费 7.环卫绿化工程费:绿化费/绿地/等 8.政府性收费及“四源费“:“四源费“是指煤气厂/热力厂/自来水厂/ 污水处理厂. 9.土地出让金大市政费 10.两税一费:营业税/城市建设维护费/教育附加费. 11.管理费 12.利润,3.2 房地产开发项目财务评价,财务评价：根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 财务评价的主要技术经济指标 静态评价指标 动态评价指标,财务可行性研究,3.2.1 财务评价的主要技术经济指标1,财务评价的主要技术经济指标2,静态评价指标,1. 投资利润率 投资利润率 = 年利润总额（或年平均利润总额）总投资 2. 静态投资回收期 从项目建设初起，用各年的净收益将全部投资收回所需要的时间。 3. 借款偿还期 项目投产后“可用于还款的资金”偿还“借款本息”所用的时间。 4. 利息备付率 表示：项目的利润偿还利息的保证倍率。应大于2。 利息备付率 = 税息前利润当期应付利息费用 5. 偿债备付率 表示：项目可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。应大于1。 偿债备付率 = 可用于还本付息的资金当期应付本息金额,3.2.1 财务评价的主要技术经济指标2,3.2.2 静态评价指标,1. 投资利润率 投资利润率 = 年利润总额（或年平均利润总额）总投资 2. 静态投资回收期 从项目建设初起，用各年的净收益将全部投资收回所需要的时间。 3. 借款偿还期 项目投产后“可用于还款的资金”偿还“借款本息”所用的时间。 4. 利息备付率 表示：项目的利润偿还利息的保证倍率。应大于2。 利息备付率 = 税息前利润当期应付利息费用 5. 偿债备付率 表示：项目可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。应大于1。 偿债备付率 = 可用于还本付息的资金当期应付本息金额,3.2.3 动态评价指标,3.3 房地产开发项目财务评价基本报表,现金流量表 损益表 贷款偿还表 资金来源与运用表 资产负债表,1. 项目工程进度计划表 2. 项目投资估算表 3. 投资计划和资金筹措表 4. 项目销售计划表 5. 项目销售收入估算表 6. 项目总成本费用估算表 7. 项目损益表 8