白沟60亩项目策划报告.ppt

白沟项目策划报告 恒通嘉信，2009,12,29,目 录,第一部分 区域市场研究及竞争形势分析 第二部分 消费者研究 第三部分 项目定位思路及建议 第四部分 销售及推广建议,第一部分 区域市场研究及竞争形势分析,一、白沟区域房地产市场情况综述 二、市场形势分析研究 三、区域重点个案分析,一、白沟区域房地产市场情况综述,1、白沟未来市政规划,白沟镇政府制定了一个以树立“白沟”品牌为主线、其他为辅线的“品牌强镇”发展战略。以树立“白沟”品牌为中心，对内盘活全镇各种资源，对外招商引资，从而带动当地工商业一体化发展。 白沟城市建设按照“次中心城市”和“京南卫星城”的发展定位。 第一阶段（20092012年）全力做好从“副县级镇”到“开发区”的建设工作。 另外，白沟东一环、北一环和京白路二期工程等三条百米宽道路今年11月主路实现通车。交通环境的改善，对地产业的发展起到了极大的拉动作用，也将吸引大批投资客及外地购房者。,2、房地产市场概述,白沟2009年住宅成交量剧增。 今年3月全国房地产市场回暖后，白沟10多个楼盘入市，全镇住宅供应在6000套以上，到目前也基本售罄，市场消化力非常好。 白沟本地人口有限，外地经商者是购房者的主力军 白沟房地产产品同质化现象非常严重 市场现有产品，缺乏整体特色规划，户型缺乏新意，没有小区绿化园林概念等等问题； 白沟商贸业发展势头强劲，对未来房地产的推动作用将体现在刚性需求增加，投资客群不断增多。,小结： （1） 白沟房地产市场供应量增长极快，2009年3月入市6000套住宅，到现在为止，仅剩余200套左右，平均每月成交700套左右。市场消化能力也极强. 目前剩余的200套户型均为大面积，160平以上难以消化，70-90平，98-120平户型成交量最大，最受欢迎，总价格在16万26万范围内。 （2）在售楼盘档次定位不高。未来市场需要中高端的项目，以满足不断升级的消费需求。 （3）随着市政规划的进一步实施落实，伴随着经济的发展和区域交通的完善，必然会带动白沟房地产未来的长足发展。,二、区域重点个案分析,(一)、盛景国际,1、项目基本情况,地理位置 富强路与北外环路交叉口东行100米 投 资 商 龙安泰房地产开发有限公司 发 展 商 白沟人民政府 龙安泰房地产开发有限公司联合开发 物业公司 自有物业 销售电话 2802222；2897777 代 理 商 沸点地产策划营销机构 物 业 费 0.8元/平米/月 开工时间 2008.06 入住时间 2010.04 总占地面积 约12000平方米 总建筑面积 约40000平米 建筑形式 框剪 建筑层数 23、29 使 用 率 70% 容 积 率 3,2、销售情况,该项目价格是白沟单价最高的项目，商业配套成熟。最高价2590元/平米。且销售速度较快，11中旬推第二批房源，目前所有房源仅剩余5套。 注：75平米的纯南向一室一厅户型销售数度最快。,3、项目户型情况,在售2号楼，共3个单元，总共三种户型。 此外，白沟市场对高层楼盘抗性不大。,2期在售户型：,机会点分析： 该项目11月14号推出第二批208套，20天的时间内完成90%左右的销售， 而且做为高价、高档楼盘，真实反映了白沟房地产市场目前状态下的市场机会， 以及市场消化潜力很大。,4、主力户型分析,户型面积：107.65（高层） 户型类型：两室两厅一卫 层 数：6-24层 特点 a、南北双阳台，采光好，可储物。 b、餐厨一体，方便实用。 e、四明户型。 缺点： a、入户门与卫生间门相对，风水相冲。 b、入户门通往卧室通道狭长。 c、厨房空间小且狭长。 户型点评： 户型设计中规中矩，相对平庸。没有太多的亮点。,5、客群分析,年 龄：各个年龄段 身份背景：商户 工作区域：本地 收入状况：相对高收入群体 购买项目主要原因：自住 入住率：一期处于装修阶段；二期未达到装修要求； 客户来源渠道：路牌,调查发现，该项目目标客户主要针对白沟经商的客群，由于位置及交通方便，属于提高居住品质的自住性需求较多。楼下大型的商业配套也是吸引客群的主要原因。,6、项目点评,（1）11月份二批房源销售火爆 11月14号推出208套房源，20天的时间内完成90%左右的销售率，一方面反映了一期楼盘的样板效应，另一方面也明确的反映出目前的市场机会，市场消化潜力很大。 （2）项目优点： 1、该项目具有位置佳，口碑好； 2、准现房销售，公摊小 3、整体规划相对较好，底商大型超市作为商业配套，9000平米空中花园，较其他楼盘具备一定优势，也是其价格在市场走高的原因之一。 （3）项目缺点： 户室比设计失败。没有突出将主力户型 、。好在项目体量较小，未形成销售阻力。 该项目交房标准粗糙，细节处理不到位。整体品质及形象感不到位。,下图为项目9000平米空中花园（一期已经交房，但空中花园依然还是一片空场）：,(二)、时代第一城,1、项目介绍,地理位置 五一路 投 资 商 北京风尚开发 物业公司 保定丰嘉物业 物 业 费 0.9元/ 开工时间 一期2008.4、二期2009.9 入住时间 一期2009.9 总占地面积 80000 总建筑面积 140000 建筑形式 多层砖混 建筑层数 6层、19层 使 用 率 80% 绿 化 率 25% 容 积 率 3.5（住宅）,2、项目户型情况,注：此项目销售状况一般，原因在于户型偏大，户型很一般，2梯4户，部分户型影响采光,3、销售情况,目前该项目多层销售率98%，高层70%。从目前的销售情况来看，多层高层同时开盘，多层的去化速度明显快于高层。高层产品属塔楼结构，且未售出户型均为十层以上，9号楼10层以上都是400平的大平层,4、户型点评,户型面积：151.3（多层） 户型类型：三室 层 数：1-6层 优 点： a、南北通透，动静分区，布局紧凑。 b、主次卧面积舒适14-16平米，小卧室（功能间）位于主卧与客厅之间，有效隔离客厅对卧室的干扰。 c、客用卫生间面积合理，干湿分离，比较实用。 d、开放式厨房，餐厨一体，方便实用。 e、明卫设计、透气性好。 缺 点： a、客厅与厨房位置较远，动线不流畅。,户型面积：120（高层） 户型类型：三室 层 数：3-19层 优 点： a、塔楼中能够南北通透，格局流畅方正。 b、入户便是6米面宽的客厅，有限的面积却让人感觉到超大的空间尺度。 c、主次卧面积舒适、主卧室270度观景阳台，感觉更加舒适。 d、餐厨一体，方便实用。 e、明卫设计，透气性好。 缺 点： a、6米宽的客厅，对于120平米的户型大气的同时确实有面积的浪费。 b、卫生间过于狭小，仅为4平米左右。,户型面积：112（多层） 户型类型：两室 层 数：1-6层 优 点： a、南北通透、动静分区、布局方正。 b、大开间客厅尺度，视野开阔。 c、主次卧面积舒适、主卧室270度观景阳台，感觉更加舒适。 d、餐厨一体，方便实用。 e、名卫设计，透气性好。 缺 点： a、入户门与厨房较近，距离客厅有一段距离，便捷性不足。,5、项目点评,（1）、该项目位置相对较好，商住两用给日常生活带来极大便利性。 （2）、具备一定规模，规划相对成体系。 （3）、户型设计有明显的缺陷，高层为塔楼，客户对塔楼接收度较低。 部分户型影响采光，高层中还有400平米大跃层户型，销售速度缓慢。,(三)、天晟嘉园,1、项目简介,地理位置 白沟镇政府北行50米路西 投 资 商 河北鹏达房地产开发公司 发 展 商 河北鹏达房地产开发公司 物业公司 自有物业 销售电话 2755666/2757888 代 理 商 自售 物 业 费 0.7元/平米/月 开工时间 2008年初 入住时间 2010年下半年 总占地面积 约80000平米 总建筑面积 25万平米 建筑形式 砖混、框剪 建筑层数 7、11、19 使 用 率 整体75% 绿 化 率 30% 容 积 率 3,2、项目户型情况,3、销售情况,此项目目前剩余1套180平米的大3居，其余也售罄； 其中有2个楼座和整体商业规划中，入市没有时间表,4、户型点评,户型面积：113（小高层） 户型类型：三室两厅一卫 层 数：1-11层 优 点： a、空间利用合理，布局紧凑，功能齐全。 b、主卧室带观景阳台，增添卧室舒适度。 c、餐厨一体，方便实用。 缺 点： a、功能间的位置不尽合理，位于餐厅厨房旁边，动静影响。 b、餐厅、客厅之间面积浪费 c、进深大，开间小，过于狭长。,5、项目点评,（1）、该项目开发商口碑情况良好，质量好；客户信任度较高。 （2）、规模相对较大，项目位置好，周边配套完善。 （3）、户型设计有明显缺陷，比如进深大，开间小。 （4）、从其价格及销售情况上来看，销售速度一般。产品设计及销售人员素质都存在问题。,项目外立面设计无明显风格 销售中心体现不出项目品质,(四)、阳光凯旋城,1、项目简介,地理位置 白沟富民路邮政局北行300米 投 资 商 隆基泰和 发 展 商 隆基泰和 物业公司 自有物业 销售电话 03122896966 物 业 费 0.9元每平米 开工时间 2008.04 入住时间 2009.08 总占地面积 16万平米 项目分期状况 四期 工程进度 1-3期竣工 建筑形式 砖混、框剪 建筑层数 6、10、19 使 用 率 83% 周边配套 小学，初中，步行5-8分钟 绿 化 率 37%,2、项目户型情况,该项目三居室户型面积120-140平米，但只有一种户型，可见其户型设计单一，缺乏新意。,3、销售情况,目前多层产品全部售完，在售户型均为高层。且其价格相对处于市场平均水平，多层销售情况明显好于高层产品。高层19号楼，20号楼，21号楼，22号楼，剩余80套左右,4、户型点评,户型面积：102.72（高层） 户型类型：两室两厅一卫 层 数：目前仅剩5、6、7层 优 点： a、全明户型，通透舒适。 b、方正主卧外接3.3米面宽观景阳台，舒适采光好。 c、餐厨一体，方便实用。 d、南向客厅配以外飘窗，有较好的景观视野及采光。 e、卫生间干湿分离。 缺 点： a、卫生间与卧室布局在整个空间的东西两端，便捷性差。 b、入户处与客厅之间有面积浪费。,户型面积：124.58-144（高层） 户型类型：三室两厅一卫 层 数：1-18层 优 点： a、南向主卧配以观景阳台，光景好，采光好。 b、餐厨一体，方便实用。 c、客用卫生间干湿分离，面积舒适。 d、客厅宽敞，配以外飘窗，便于采光观景。 缺 点： a、主卧室15平米的面积舒适，但是空间稍显狭长，面宽3米，进深5.3米。 b、入户处有面积浪费。,5、客群分析,年 龄：各个年龄段 身份背景：二次购房比例30%；外地购房客群50%；投资客比例20%-30% 工作区域：本地 收入状况：相对高收入群体 购买本项目主要原因：居住加投资（解决在白沟经商的居住及本地易居的需求） 客户来源渠道：路牌，路旗,该项目主要针对在本地工作，经商的外地客群，另外投资客群占到20%左右，可见这部分人群对居住品质要求相对不高，属价格取向性客户。,6、项目点评,（1）户型设计较为合理；但是种类单一，相对平庸化。 （2）开发商实力、口碑情况良好，有一定的市场信任度。 （3）项目规模较大，但规划不完善，周边环境很差，交通不便利，极大影响项目品质，园林绿化不成体系，无明显风格特色，这也是白沟在售楼盘的普遍缺陷。 （4）从销售情况来看，像该项目这样规模的楼盘在两年内完成一、二期售罄，三期销售70%左右的销售率，说明白沟市场有稳定的市场需求。,（五）、其他主要项目,1、富润豪庭,该项目位于富强路与北外环路交叉口东行100米，总占地面积约12000平方米，总建筑面积约40000平米，共700套住宅，于今年5月开始销售，至今年 10月全部售空，商业只剩一套。,该项目规划极为简单，仅是10栋楼的简单兵营式排布，建筑设计没有风格亮点，更没有合理的园林规划概念。可见该项目规划设计很不成熟。 但其能有如此好的销售率和销售速度，验证了白沟房地产市场09年的火爆之势。,2、国际商贸城（隆基泰和）,国际商贸城底商已经开业，住宅共29层，约500套左右，目前已经封顶，但没有销售，将会在2010年进行准现房销售。 这说明开发商的资金实力较强，而且对10年市场有充分信心。该项目未来开盘必定推高白沟房地产市场价格，且准现房的优势，以及500套的数量，将对白沟市场造成冲击。,图为该项目商业部分外立面，处理现代感十足，风格鲜明，值得借鉴。,3、阳光西郡,该项目位于白沟镇团结西路，总占地面积410亩，总建筑面积43万平方米，属于白沟在售的大盘。 该项目于08年3月份开盘销售，目前基本完成南区1200套房源的销售，均价1760元/平米。 但该项目整体存在较大缺陷，比如：楼间距小，位置不好等。从销售及价格来分析 北区未售的3000多套，是明年市场放量的重点。,(六)综合小结,通过对以上几个项目的分析我们得出：,目前市场在售主力户型为三居室，面积分布在110-130平米的小三居，和130-150的舒适性三居。且销售情况较好。一居室户型市场供应较少，两居室户型市场有少量需求，四居室及跃层等较大户型市场需求度相对偏低。 各项目户型设计均无明显创新，雷同化较为严重。市场缺乏差异化创新性产品。 从各项目目前销售情况来看，目前白沟房地产市场存在较大市场需求。一方面来自于市场刚性需求，以及对居住品质的提升需求；另一方面则表现为部分客群的投资行为。 从目前市场上产品类型来看，多层、小高层、高层产品并存，多层产品去化较快，高层项目相对缓慢。 各项目客群并无鲜明特征，多数以中青年为主，多为本地客群，少数楼盘投资客群数量较多。但基本客群主流购买目的仍以自住为主。,三、市场形势分析研究,（一）、价格分析,由上表分析： 1、目前白沟地区在售项目价格较为平均，分布在1600-2400元/平米之间。 2、多层均价基本在1800元左右，高层均价在2000元左右。 3、从价格上来看，高层价格明显比多层砖混价格略高，差价在200元左右。目前高层最高价达到2590元/平米。 4、高档楼盘销售速度快于中低档楼盘； 5、白沟的市场需求以改善性居住为购买目的，对于性价比较高的中高端项目，将受到很多有钱人的青睐。,（二）、户型分析,1、在售户型总体情况（不包括未售、未建户型）,由上表可以看出： 8个项目的整体供应量为6000套；到目前为止已经销售95%以上 目前三居室的供应量在各个楼盘盘中都占有近60%以上的比例，可见市场在售主力户型为三室两厅一卫、三室两厅两卫，主力面积分布在110-150平米之间，其次为两室一厅一卫，面积主要在90-110平米左右。 各户型面积分布如下： 一居：70平米左右 两居：90-110平米左右 三居：110-150平米左右 四居：150平米以上,2、主力户型布局,(1)、客厅 从上表可以看出，目前市场上供应户型以紧凑型实用三居、舒适性大三居为主。紧凑型三居客厅面积基本在16-20平米左右，舒适性三居客厅面积基本在20-25平米左右。在户型设计上客厅基本与厨房、餐厅形成南北相同的格局，户型舒适度相对较好。 (2)、主卧 通过对目前白沟房地产市场研究发现，主卧设计主要有以下几个特点： a、主卧室面积基本为14-16平米左右，南向。 b、多数楼盘主卧室配以景观阳台，满足采光、观景。 c、主卧室与主卫生间之间依然是传统的宾馆客房式设计，缺乏过渡。 d、主卧开门基本不与客厅、门厅、卫生间、厨房等公共场合面对，具有私密性。 (3)、厨房 目前在售户型中，厨房面积均在8-10平左右，并无特殊设计之处。考虑当地人生活习惯特点，厨房不宜做个性化或过于前卫的设计。 (4)、卫生间与阳台 主卫生间要通风，开窗，以保证健康的环境。二居因为居住人口少，单卫生间即够用。调查发现，当地的生活习惯相对传统，依然有对客厅阳台的使用需求，比如传统的晾衣功能。所以，可以考虑客厅配以落地玻璃窗的观景阳台。,小结： 未来的产品设计，应摒弃目前市场在售户型存在的缺陷，增添创新元素。客厅面积在20-30平米之间舒适宽敞，配以大面积的观景阳台或外飘窗。主卧与主卫之间可设置更衣、储物间作为过渡，以敞开式的厨房设计增大厨房、餐厅的连通，提高便捷性的同时，也给人大尺度空间效果。,(三)、销售情况分析,从销售情况上来看，对白沟当地房地产市场的行情看好。 1、各项目不管好坏，均能在一到两年的时间内完成销售，销售周期较快，可见，当地房地产市场有强劲的刚性需求。 2、 白沟客群对高层产品并不排斥，尤其是高端项目，但是倾向于高层中的较低楼层。 3、当地楼盘开盘时间多在3到4月份。这和当地人的购买习惯有很大关系 从各楼盘的销售周期来看，各项目均选择在年初3-4月开盘。据了解，这与当地的购房习惯有关，当地客户有春节之后购房的习惯。因此，我们建议，将项目的开盘时间应尽量提前。,(四)、外立面分析,由上表分析，当地缺乏相对高品质的楼盘： 外立面风格单一。各楼盘均没有明确的风格调性，无法形成高档、差异化的楼盘特色。而且，缺乏景观设计及建筑设计风格。 颜色以棕红、灰白为主。 材质说明：外立面材质多是选用传统的涂料，体现不出楼盘品质感。,图为中央公馆外立面 图为阳光凯旋城外立面,(五)、售楼处分析,由上表可以分析： 销售中心和项目缺乏整体风格调性，装修布置简单，无法在第一印象上给人以项目的品质感 销售人员的整体素质普遍处于中低端水平，销售技巧、专业素质一般,时代第一城销售中心：第一印象较好 天晟嘉园销售中心：并未体现项目品质,（六）、小结,整体市场总结性点评分析：,1、建筑规划平庸、建筑形式雷同。 从目前白沟房地产市场情况来看，仍出于初级发展阶段，户型相对传统且舒适度较好，但缺乏创新及时代前沿设计。 2、户型设计高于高碑店市场户型设计水平、但趋于雷同、缺少优质户型的差异化。 3、市场大规模小区虽然很多，缺少大盘气质，没有园林规划概念。 4、建筑风格普遍单调、基本以现代简约为主。 5、整体包装水平普遍偏低。,第二部分 消费者分析,被调查客群年龄构成,此次调查的年龄范围为20-50岁，其中20-30岁的青年为36%，30-40岁的中年为44%，40-50岁的中老年为20%。 客户多为中青年群体，价格承受能力强。 30-40岁的客群为目标消费群，在日后的营销活动中，可以以此类客群为突破点。 20-30岁的购房潜力非常大，随着时间的推移，预计在明后两年，此年龄阶段的购房需求能有大幅度增加。,两年内是否有购房需求,被调查客户对再购房产的兴趣程度较高，合计“肯定买可能会买”的群体，则半数以上的被调查者都有购房需求。,购房目的,目前白沟市场改善居住环境是客户购房的第一动机，其次为首次置业（主要表现在租房居住的青年人）。 二次置业人群的年龄为30-50岁，此阶段人群正是事业处于上升期的中年人士和事业平稳的中老年人士，从调查来看，目前都拥有至少两套住房，且平米数都较大，如果没有相应的品质吸引，此类人群改善住宅环境的需求满足不了，则可能流失大部分此类人群。 11%的客群购房是投资行为，投资的客群在不断增长。,需求面积统计,72%的被调查人群需求100以上的户型面积。 100以下的需求为28%。 需求80-100的客群为投资型人群和首次置业型客户。,可接受单价范围,从上表能看出，单价范围在1500-2500元/之间的为81%，此为被调查人群根据白沟在售楼盘的价格做参考，考虑到未来半年内的价格趋势，接受单价范围在2000-2500元/的人群比例应大幅上升。,客群分析小结：,1、南方在白沟经商的客群没有在白沟购房 一些富有的本地人在白沟有3-5套住房；而南方在白沟经商的客群不喜欢北方的气候环境，多数不选择在白沟购购置房产，多为租房住。 2、白沟置业人群偏年轻化，基本年龄在30-40岁左右。 客户多为中青年群体，价格承受能力强，但前提是有吸引他们的产品。30-40岁的客群为目标消费群。20-30岁的购房潜力非常大，预计在明后两年，此年龄阶段的购房需求能有大幅度增加。 3、半数以上的被调查者都有购房需求。 4、自住是客户购房的首要因素。 目前白沟市场改善居住环境是客户购房的第一动机，其次为首次置业（主要表现在租房居住的青年人）。 5、百分之三十五的客群可以接受价格在2000-2500之间，但前提是要有符合他们需求的产品。,6、二次置业人群的年龄为30-50岁。 此年龄段人群目前都拥有至少一套住房，且平米数都较大，如果没有相应的品质吸引，此类人群改善住宅环境的需求满足不了，则可能流失大部分此类人群。 7、11%的投资人群说明目前白沟市场短期内的价格不至于涨幅太快，另外也表明当前白沟市场的前景十分看好，据了解，此类人群正不断增加。 8、需求面积最多的集中在三个区域：80-100、100-120、140以上。需求80-100的客群为投资型人群和首次置业型客户。 9、目前白沟市场需求的居室均为大两居和大三居，需求四居的人数仅为2%。,第三部分 项目定位思路及建议,一、定位策略 二、产品定位及建议 三、客群定位 四、包装建议,一、定位策略,（一）档次定位,如今的白沟市场，产品千篇一律造就了大量的市场空白，空白必然带来机会。 如果我们采取仿效与跟随的战术，也在强调产品成熟度，事倍功半。,本案城市边缘区域。但是周边云集很多皮革加工作坊，商务氛围浓厚。 白沟作为一个相对较小的城市，每天往来的商家成千上万，这些商家大多生意小有成就，白天洽谈生意后，晚上需要有个放松的环境休息。而酒店再豪华已做不到这一点 只有回到自己的“家”，才会彻底放松,商务+自住+投资,白沟首席高端酒店式公寓,产品定位方向： 走商务+自住+投资路线， 白沟的高端产品，开发商品牌化 从包装和推广而言： 走商务+投资路线，打造高端酒店式公寓形象。凸出本案超高性价比。 （高端酒店式外立面，高端酒店式公寓的广告形象，高端酒店式的售楼处）。,2、定位策略核心,一个兼具商务、自住、投资的,城市珍藏品,我们的观点 本案基于商务+自住+投资定位，应该以放松元素来强化建筑及景观的理念，建议本案走江南风格路线。,3、产品形象定位：,为什么选择江南风格？,白沟人以经商人群为主，其中有一部分江浙生意人群，江南风格的公寓让这些漂泊在外的淘金人仿佛回到了家乡。 白沟市场缺少园林景观的项目，确定本项目在白沟的唯一性，稀缺性，高端性,地块平面图：,规划建议方案1：,60平*20户*11F =11000 精装酒店公寓,蓝色为两层底商，,17层高层区域,高压线,60平*20户*11F =11000 精装酒店公寓,主入口,加油站,现有厂房,170米,137米,规划建议方案2：,60平*20户*8F =8500 精装酒店公寓,蓝色为两层底商，,11层小高层区域,高压线,60平*20户*8F =8500 精装酒店公寓,主入口,加油站,现有厂房,170米,137米,建议选择方案2， 地块面积60亩，超过11层的高度，会 产生很压的感觉,楼体外立面建议：,目前白沟市场现有产品，外立面风格单一。各楼盘均没有明确的风格调性，缺乏景观设计及建筑设计风格。 建议本案在外立面处理上，配合整体项目风格定位。打造江南园林风格建筑，在白沟树立地标形象。,江南风格建筑的元素：,有氧,临水,私密性,4、园林景观建议：,白沟目前在售产品，规划不成体系，缺乏园林整体设计。我们建议营造与建筑风格相统一的景观绿化。将建筑园林化，形成高档次的商务区域。,1、主力户型定位,根据白沟的调研结果，市场中供应的户型二居占30%，三居占30%，一居占15%，四居占20%。酒店式公寓产品市场空白。,一室一厅： 50-60平米， 25% 一室一厅： 70-80平米， 35% 两室两厅： 90-115平米， 30% 小三居： 110-120平米 ， 10%,对本案户型配比的初步设想如下：,二、产品定位及建议,（二）产品定位,1、高层产品建议,17层 两梯12户 ，以一室一厅一居为主。 21层 一梯两户，以两室两厅、少量三居为主 南北通透,2、沿街商业建议,商业建议为地上2层，面积在260平米400平米左右， 业态也银行，餐饮，咖啡厅，茶馆，小超市，洗衣房等为主,2、户型设计建议,两梯12户 ，一室一厅产品户型建议,一梯两户，以两室两厅、少量三居户型建议,交房标准,建议小户型酒店式公寓精装修交房，个性化专属设计装修,客户拎包轻松入住,78,三、客群定位,（一）定位依据,根据对白沟消费者的研究调查以及对目前在售项目的客群分析，综合考虑本项目定位为白沟端酒店式公寓项目 项目综合品质以及售价高于目前市场上住宅项目，因此项目目标客户定位为投资客群和白沟的中高端收入人群。,（二）客户描述,中、小型私营企业业主 周边乡镇的富裕人群 个体经营者 外来投资客群,（三）年龄范围,结合本项目定位属性，我们认为本项目目标客户将以正处于事业的上升阶段，有稳定收入的青年人、中年人为主 与积累财富相比，他们更加享受这个积累的过程.他们具有很强的消费欲望和购买力，并且具备与财富地位想匹配的消费观念和文化品位. 年龄段在2545岁之间。 其中： 25-30岁，投资客群。 30-45岁，多为二次置业人群，经济收入稳定，事业相对成熟，是本项目的主力客群；,1、案名,四、包装建议,产品犹如陶瓷 由水、火、土，最基本的自然元素构成，经过不同的手法和工艺，有机结合，形成千姿百态的造型。，让受