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龙湖拉特芳斯个案解析 2013年11月,项目基本信息,项目区域分析,项目规划分析,项目产品解析,项目营销推广,项目基本信息,基本信息,项目区域分析,区域位置,位于重庆主城热度组团西永，目前首创光和城项目9月28日进行了首次开盘、龙湖拉特芳斯示范区亮相、金科地块目前进入前期定位阶段，品牌房企竞相入驻，开发速度较快； 该片区依托西永微电产业园，地铁一号线直达，但周边商业较欠缺，未来政府将着力打造西永广场， 且沙区政府将搬迁至西永，未来规划发展较好。,用途：二类居住、商业、商务用地 建筑面积：783291平方米 容积率：2.21 楼面地价：1608元/平方米 出让时间：2013/4/15 项目动态：示范区开放，预计11月开盘,用途：二类居住用地、防护绿地 建筑面积：387872平方米 容积率：2.65 楼面地价：2050元/平方米 出让时间：2013/2/4 项目动态：9月28日首次开盘 销售均价：6484元/平方米,用途：商业用地、商务用地、二类居住用地 建筑面积：753647平方米 容积率：2.72 楼面地价：1841元/平方米 项目动态：前期定位阶段 出让时间：2013/10/14,项目规划分析,第一期： 物业形态：洋房； 面积区间：香榭别院，110-248平米； 丽舍别院，94-202平米； 推售情况：预计11月首次开盘。,项目规划有大型商业、住宅、办公等产品，先推洋房产品拉高调性，树立品牌形象,龙湖拉特芳斯规划,项目规划,洋房,高层,商业,项目规划,龙湖拉特芳斯一期规划,一期共规划15栋洋房， 【丽舍别院】：11栋， 【香榭别院】：4栋。拥有超大中庭景观，并且规划小区内部河流； 临街部分规划为高层住宅，共14栋房源，呈现围合式布局。,项目配套,项目处于新兴开发板块，目前拥有轨道1号线微电园站，交通通达性较好，但片区商业、医疗、教育等配套十分欠缺，居住氛围较差。,内部,外部,项目产品解析,龙湖拉特芳斯100万方龙湖新城，以法式建筑风格打造高品质盘，项目涵盖花园洋房、高层，商业，成为2013下半年重庆最耀眼的品质项目。,产品解析,B1户型套内面积约248，室内赠送面积约16+花园面积约110平方米,户型点评： 优势 该户型私密性强，厨房与客厅分开，干湿分区合理，居住舒适性较高； 该户型总价约140万，实得单价较低，较为经济适用； 赠送大面积花园，增强与室外空间联系。 劣势 地下室采光面较小，无自然通风，且全部计入产权，室内赠送面积小； 整体开间较小，通风采光效果欠佳。,产品解析,户型点评： 优势 一梯一户独门入户，品质感较强； 户型紧凑，可变性较强，易打造； 总价约120万，经济适用； 客厅部分6米挑高，赠送面积60平米，赠送比例达46%； 主卧可套房设计，各功能房均有室外花园设计，较为舒适。 劣势 阳台、露台较少，室内与室外空间联系较少，不同程度降低居住品质。,B2户型套内面积约130平米，实得面积约180平米，赠送面积约60平米,产品解析,产品解析,B3户型套内面积约95平米，实得面积约120平米，赠送面积约25平米,户型点评： 优势 一梯一户独门入户，品质感较强； 户型紧凑，动静分区合理； 二楼挑高赠送，赠送面积约25平米，赠送比例达26%； 主卧套房设计，且带室外花园设计，较为舒适。 劣势 厨房与入户被客厅阻隔，便捷性较差。,项目现场实景,产品解析,项目营销推广,一期示范区开放,项目营销,项目在10月25日举行了一期示范区开放活动，当天现场人气火爆。,报媒通过硬广结合软文的形式，以蓝色为背景基调，从前期项目亮相到房交会亮相再到示范区开放，对项目进行高调宣传，通过“户型图抢完了，楼书也抢完了，现场挤不进去了”等一系列人气炒作，展现出项目“人气王”，引人关注。,项目营销,龙湖拉特芳斯位于沙坪坝大学城西永板块，沙区政府将搬迁至此，未来发展前景较好； 轨道1号线（微电园站）及双碑大桥（即将通车）使得项目拥有良好的交通配套，但目前片区商业等配套十分欠缺； 板块处于新兴开发阶段，目前聚集首次、龙湖、金科等品牌房企，其中首次光和城已开盘，且三次开盘