大江毕竟东流去,梅花依旧向阳开.pptVIP

,投行研究中心 张贻伦 2010年1月 北京,大江毕竟东流去，梅花依旧向阳开 房地产行业回顾与展望,目录,2,回顾2009：大江毕竟东流去,展望2010：梅花依旧向阳开,1,3,结论,目录,2,回顾2009：大江毕竟东流去,展望2010：梅花依旧向阳开,1,3,结论,国际金融危机下美英楼市遭受重创,美国房价最低时比峰值下跌32.58,英国平均房价最低时比峰值下跌20.59,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,国际金融危机下美英房价遭受重创,美国新建住房销售折年数,美国成屋销售折年数,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,楼市风景独好,四万亿投资计划,天量信贷投放,房地产救市政策,楼市：风景这边独好,各种预期此起彼伏,通货膨胀预期从无中生有，到愈演愈烈,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,9月10日，温总理在达沃斯论坛上指出：“ 警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险，推动中国经济平稳较快发展和社会和谐稳定”。 10月21日，国务院常务会议提出“要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。 近期粮食、食品价格频繁上涨，电价、水价上调，CPI将在连续九个月负增长之后开始在11月份首次转正。,各种预期此起彼伏,政策收紧预期从老调重弹到自编自讲鬼故事,7月17日，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上针对房价快速上涨强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。,10月份，市场上再次风传“房地产优惠政策年底终止”，结果无论一手房还是二手房都再次出现抢购狂潮。,数据来源：工行投行研究中心,各种预期此起彼伏,不同需求前仆后继,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,全国商品房销售经久不衰,京沪深商品住宅成交量全面反弹,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,上海,深圳,北京,不同需求前仆后继,二线城市商品住宅销售面积均值明显上移,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,不同需求前仆后继,销售价格一涨再涨,全国房屋销售价格持续快速上涨,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,销售价格一涨再涨,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,一线城市房价迭创新高,销售价格一涨再涨,二线城市商品住宅销售均价,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,目录,2,回顾2009：大江毕竟东流去,展望2010：梅花依旧向阳开,1,3,结论,稳步复苏的宏观经济造就催生高房价的温床,宏观经济保持高速增长，房价回头难,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,市场流动性依旧宽松,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,M1增速超M2，资金流动性充裕,10月新增贷款2530亿元,市场流动性依旧宽松,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,美元指数近期不断走低,人民币重新点燃升值预期,市场流动性依旧宽松,货币供应量与房价高度正相关，表明流动性确系高房价之重要推手,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,通胀压力与日俱增,2010年物价将在今年货币供应量高增长的滞后效应、国际大宗商品价格上涨的输入性因素以及国内资源品价格改革等因素的共同推动下重回上升轨道。 总起来看，虽然目前通胀的压力在与日俱增，虽然目前还比较温和。通货膨胀将真正从预期成为现实。出于保值、增值的需要，明年购房需求仍然会比较旺盛，从而对房价形成有力支撑，甚至推动新一轮上涨。,这次狼真的要来了！,别说是套房，大蒜都疯狂,通货膨胀压力与日俱增,房地产是通货膨胀中传统的保值工具,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,温和的政策环境仍将继续,胡总拍板：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策！,7月底，中国人民银行：“当前我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，需要继续落实适度宽松的货币政策，并根据国内外经济走势和物价变化进行动态微调。”,9月10日，温总理在大连达沃斯年会上指出:“中国经济企稳回升的态势还不稳定、不巩固、不平衡 。 坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实并不断丰富和完善一揽子计划 ”,11月25日，迪拜危机的爆发，验证了决策层对于金融危机并没有完全结束，中国经济“回升基础还不牢固”判断是完全正确的。11月27日中共中央政治局会议提出“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”,数据来源：工行投行研究中心,12月7日，中央经济工作会议提出“要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，“要放宽中小城市和城镇户籍限制，全方位提高城镇化发展水平 ”，体现了楼市调控的“调结构”特征：即“促”二三线城市，但并不“压”一线城市。,可售库存仍处低位,北京商品住宅可售套数和面积,数据来源：中房指数系统，工行投行研究中心,上海商品住宅可售套数和面积,深圳商品住宅可售套数和面积,可售库存仍处低位,宁杭汉渝商品住宅可售套数,数据来源：中房指数系统，工行投行研究中心,宁杭汉渝库存去化时间,开发商“不差钱”，降价促销难再现,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,定金及预收款,资金来源合计,国内贷款,个人按揭款,行业已经全面启动,房地产与固定资产投资增速迅速收窄,房地产开发投资当月同比大增,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,行业已经全面启动,作为行业先行指标，土地购置面积惊天逆转,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,行业已经全面启动,新开工面积累计同比由负转正，同比连续大幅增长,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,一线城市住宅市场供求分析,第一：住宅建设开发高潮已过，供应日益萎缩,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,北京,上海,深圳,一线城市住宅市场供求分析,第一：住宅建设开发高潮已过，供应日益萎缩,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,北京,上海,深圳,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,一线城市住宅市场供求分析,第二：新建商品住宅呈现明显供不应求,北京,上海,深圳,第三：商品住宅交易逐渐过渡到以存量房为主,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,1、市场越来越成熟，向美国看齐。 2、在上升通道下，卖方不会退出市场，会成为新的买方，产生新的需求； 3、在市场不太好的时候，二手房将会新房形成一定冲击。新房要在品质上、功能上、概念上精益求精。,一线城市住宅市场供求分析,一线城市住宅市场供求分析,第四：需求以改善型和投资型占据主导地位,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,1、改善型需求：以旧换新，以小换大，以次换优，或其他特殊目的：学区房。 2、两种需求对价格不敏感 3、房价收入比指标仅仅对无财产性收入首次置业者有意义，无法解释北京等一线城市的房价；,广州住宅市场供求分析,广州住宅开发建设规模未见萎缩,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,广州住宅市场供求分析,供不应求非常明显,数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心,一手房和二手房依然平分秋色,目录,1,回顾2009：大江毕竟东流去,2,展望2010：梅花依旧向阳开,3,结论,1、宏观经济持续回升，刺激政策将退未退，市场流动性依旧宽松，通胀压力与日俱增，可售库存仍处低位，开发商资金充裕，行业正处于史上千载难逢的“黄金时代”，正所谓轻车快马好前程。 2、房地产投资快速增长，土地购置惊天逆转，新开工面积骤然增加，销售面积维持高位，表明房地产开发企业信心已经全面恢复，行业已经全面启动，新一轮大干快上已经开始。,结论,结论,3、在货币供应和输入型通胀的双重推动下，明年上半年全国房价整体水平仍然会稳中见涨。不过，伴随着从刺激政策到紧缩政策的交替和演进，新增供给也开始释放，楼市调整压力将会显现，最早在第三季度出现高位震荡。 4、北京、上海、杭州等一线城市和部分明星二线城市核心区由于供求关系的特殊性，有可能走出独立行情，在一定程度上表现出“强者恒强”的特点。深圳由于市场规模较小，容易为资金操纵而出现大起大落局面，将失去中国楼市的风向标意义。,讨论和交流,关于中国房地产几个热点问题的审视和思考,1、中国房地产能否用仅仅用10年的时间实现赶英超美，走完发到国家几十年甚至上百年的发展历程？ 美国的HOUSE和公寓，香港、东京（宋国青教授），高房价战争才刚刚开始 2、到底应该怎么看待当前的中国房价？ 以发展的眼光，坚决摒弃先入为主 海归和中国人，新上海人和老上海人，上海人和北京人，清华人和北京人，外地人和北京人，外地人和广州人,数据来源：工行投行研究中心,讨论和交流,关于中国房地产几个热点问题的审视和思考,3、高房价符合我们国家的战略利益 金融危机中屹立不倒的房地产 没买房子的是少数 财产总量和结构， 对流动性的吞噬和贡献，劫富济贫，保障性住房建设 4、各类需求仍将继续活跃 刚性需求：城市基础设施建设，沿海外向型企业，山西小煤窑 改善型需求：住房消费升级 投资型需求：通货膨胀的推动,数据来源：工行投行研究中心,中国城市居民与高房价的战争可能才刚刚开始，他们对高房价的耐受力将随着房价的逐步走高而不断增强。, ,开始,结束,1,2,3,战略防御,战略相持,战略反攻,开始的结束,结束的开始,楼市持久战：,张贻伦 高级分析师 中国工商银行股份有限公司投资银行部研究中心高级分析师（房地产行业）、制造组组长，拥有清华大学土木工程系学士学位和清华大学法学院法学硕士学位，具有基础设施、房地产等投资和研究的多年经验。 2008年末以来，多次作为特邀嘉宾参