中海大山地竞争对手锁定及个盘分析.ppt

本项目: 联排、双拼、叠加,百仕达5期(大平面）,淘金山（四房为主）,星河丹堤E区（高层大平面）D区103套别墅,联泰红树湾（独栋/联排/叠加）,天琴湾（独栋）,中信红树湾五期（250平米平面）,曦城二期（独 栋、双拼、联排）,凯旋湾（独栋）,深业紫麟山（250-280TH/平面）,公园大地（160平米平面、复式）,卓越维港（240-300平面/TH）,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,万科城四期御水湾（62套） 与本项目联排形成竞争,竞争对手锁定,第五园三期叠加别墅（70套）与本项目叠加形成竞争,万科东海岸四期（31套）,月亮湾别墅（独栋、双拼、联排）,万科清林径 （200多联排）,泛竞争,无竞争,边缘竞争,下游替代品,目标客户不属于同一财富层级,目标客户来源区域有较大差异,竞争分析,直接竞争,竞争对手分析万科城,产品构成、价格及销售,200平米以下的景院别墅总价在600万左右，客户认可度较高，目前已经基本销售告罄。双拼单位总量26套，目前已经仅余8套，销售压力不大。而62套剩余单位中的53套全部为联排别墅，总价区间在700-1100万之间。 从10月到12月的销售情况来看，在周周有活动、广告投放不断的情况下，万科城平均每星期销售该种联排户型一套，销售业绩属于2007年下半年别墅销售中最佳者。对本项目的联排别墅销售构成直接竞争。,后市监测：万科城08年销售重点在高层的销售，将推出最后的678套高层产品，预计4月份第一批单位推出市场。后续产品对本项目别墅不构成竞争关系。,竞争对手分析万科城,产品对比：产品差异性不大，但相同总价在万科城可以买到更大面积，万科城以性价比胜出。,万科城,大山地,竞争对手分析第五园,产品构成、价格及销售,叠院133平米的2层总价在200万出头，价格低消化最快，目前仅剩7套，一层总价在300万 左右，由于其户型优势目前销售速度也很快剩11套，目前剩余的1层、复式3层共计32套叠院面积及价格与大山地的叠加别墅有一定的类似度，将对本项目的叠加别墅产生一定的冲击。 第五园三期叠院11月24日开盘，开盘当天销售约30套，截至到08年1月3日为止已经销售81套一个多月的时间其销售速度是相当好的，主要原因为其价格的市场接受度高。,后市监测：此次推出的叠院是第五园最后的叠院产品,四期产品以高层为主，和大山地别墅不存在竞争关系。,竞争对手分析第五园,产品对比：第五园产品与大山地差距明显，但胜在低价。,竞争对手分析公园大地,产品构成、价格及销售,别墅产品做为整个项目的标杆产品,量比较少,一期推出共41套,目前剩余13套,总价在880-1600万之间。剩余较多的是平面单位，主要以四房、五房为主，对大山地的别墅竞争不大。,后市监测：公园大地分十期开发，已经推出两期，后期还有88套别墅推出，预计08年3月将推25套别墅。,从公园大地的客户构成来看，中心城依然为主力，横岗、布吉、坪山、坪地等周边镇区客户也占到了16%的比例，而16的关内客户多为与中心城有一定地缘关系的客户。因此，公园大地对本项目的竞争主要体现为对横岗、布吉等周边镇区客户的分流。,竞争对手分析公园大地,产品对比：公园大地单价不高，但面积大总价高。,竞争对手分析深业紫麟山,占地面积：14万 建筑面积：22万 容积率：1.4 产品： 250-280的联排 别墅套数： 约180套 别墅主体工程已完成，初定08年8月入市,除了07年已经风光无限的公园大地还有后续供应之外，龙岗中心城08年高端市场将新增两大看点，一个是深业的3781的地王项目，一个是万科进驻中心城后首个面市的度假项目千林山。该两项目对关内客户牵引有限，但会吸引包括横岗、布吉等部分周边镇区客户。,区域相对不成熟，但周边环境纯粹，未来多个豪宅聚集，有发展高端项目的余地 06年初的地王地块，深业对该项目定位比较高，但基于08年的局势，定价将趋于保守,竞争对手分析万科千林山,占地面积： 20万 建筑面积： 36万 容积率：1.8 产品：200多的联排（跟万科城户型类似） 别墅套数： 81套 预计08年3月售楼处开放，08年5月入市,有一定山湖资源 远离中心城区 受70/90限制，无拼合,竞争对手分析振业城,基础资料 占地面积：41.7 建筑面积：54.2 容积率：1.3 总户数：约3600户,历史销售记录 2005年6月 9000元 2006年11月“汀墅”发售 16000元 2007年月“纯湖岸”发售 31000元 2007年10月 推9套联排 26000元,销售现状 2007年10月 9套联排（213-260平米）26000元仍旧在售 预计08年6月推高层，带精装修，价格未定。计划到09年再推出别墅新单位。 二手成交 联排 17000-18000元平米 叠下 15000-16000元平米,振业城楼盘素质与大山地差距明显，但价格占据绝对优势，在直接对比下会分流部分客户,竞争对手分析小结,本项目与竞争对手比较，项目在地段、配套、价格方面不具备优势