淮海国际商务大厦项目分析简报.ppt

研发处 2007/12/30,淮海国际商务大厦项目简报,一、项目情况简介,二、板块分析,三、问题与结论,四、价格建议,项目情况简介,淮海国际商务大厦项目地处上海市黄浦区。,本项目具体位于淮海东路南侧，近云南南路。,基地位置,项目性质： 纯办公楼 基地用地面积： 2009.5 m2 总建筑面积： 17323.27 m2 地上建筑总面积： 14448 m2（22层） 地下室建筑总面积：2884 m2（2层） 建筑高度： 84.3 m 容积率： 7.36 建筑密度： 36.4 绿化率： 10.9 停车位： 70,稀缺小规模办公产品,建筑指标,建筑指标,半包围状态，仅一面临街 主入口临街 车流动线围绕建筑体,施工车唯一入口,建筑指标,建筑指标,大堂面积偏小，进深较短，挑高三层 商业部分为临街双开门，单间使用面积在40、90左右,39,41,42,80,95,35,通往二层与地下室唯一出入口,产品基本面朝淮海路,共7间 使用面积在40-80m2之间 得房率约为55% 预计建筑面积达到约75-145m2,建筑指标,淮海东路,75.1,74.6,144.9,76.1,76.8,139.8,107.5,项目现状 项目已于2005年10月开工； 主体结构现已基本完成，2006年9月底结构封顶；,项目建设进度,项目现状,板块分析,板块分析,淮海中路,人民广场,延安东路,人民路,根据项目周边办公分布特征 将其分为四大板块：,人民广场 延安东路 淮海中路 人民路,人民广场,传统核心的商业中心和轨道交通的枢纽，以莱福士广场为代表的甲级写字楼，是市中心城区规模最大商务商贸中心。,人民广场,来福士广场,海通证券大厦,天安中心,仙乐斯广场,延安东路,旺角广场,海洋大厦,高登金融大厦,外滩新界,东海商业中心,联谊大厦,沿延安东路高架，以海洋大厦为代表的新建中高档写字楼群，由于靠近高架且交通动线不佳，租金相对人民广场较低。,延安东路,东海商业中心,高登金融大厦,旺角广场,海洋大厦,外滩新界,淮海中路,从黄陂南路到陕西南路一带的高档商品消费区、嘉华中心等新兴的高档写字楼群。,淮海中路,嘉华中心,力宝广场,企业天地,香港广场,瑞安广场,人民路,柳林路以西，淮海中路以南的区域，除永银大厦外，以老式的商住楼为主，档次较低，设备陈旧。,人民路,金钟广场,柳林大厦,淮海中华大厦,恒积大厦,金天地,本项目所处区域较周边区域为一个租金低谷 随着淮海中路办公的饱和，对本项目未来租金有一定的拉动,项目销售前景看好 稀缺性决定价格空间大,中心结论：,使用价值决定投资价值,将本项目作为投资产品分析,投资产品,价格空间依据,对于项目,租金预估,周边办公租金在4-6元/天/之间 本项目规模品质与永银大厦相当 本项目租金可以达到6元/天/,市场认可税前投资回报率：8% 入住率取均值：95%； 市场认可售价为：26000元/平米,本项目能否保证该售价？ 存在多少上浮空间？,能否保证该售价？,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,轨道交通： M8线连接三林上南、淮海路、人民广场、虹口足球场和杨浦地区。 07年底试运营,地面交通： 本项目临近主干道，淮海路、西藏路，延安路高架,商务商业环境： 临近南京西路、淮海路商业商务区与豫园商圈,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,淮海东路,云南南路,人民路,淮海中华大厦,淮云大厦,本项目,公寓,淮海宾馆,人寿大厦,沿街商铺,双向单车道,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,不利于整体形象提升,环境: 根据规划,现有临时搭建的商铺将拆除或改建为公共绿地，改建方案未定,形象: 凭借本公司的专业度，通过包装宣传提升整体形象,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,对策：,租金稳步上涨，控制率连年下降,写字楼行情近期一路攀升，行情看好,随着上海经济稳步增长，投资增多，未来几年内仍将保持增长势头,黄浦区与卢湾区办公出售市场供应缺乏，连续一年供不应求,上海甲级写字楼租金和空置率走势,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,高租金主要集中在柳林路西侧，在6.5-12元/天左右，东侧租金相对较低，在4-6.5元/天； 在地段认知度和硬件设施配套上存在的差异是形成租金差异的主要原因；,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,二手办公价格在 22000-24000元/m2； 一手价格 26000元/m2,区域内无新建办公楼，无直接竞争对手,区域内办公楼价格行情逐年上涨,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,宏观市场,位置环境,产品品质,区域市场,位置环境,产品品质,宏观市场,面积小 品质中高,上海办公总体 走势看好,稀缺地段 地铁支撑,能够保证26000元/平方米,区域市场,租售旺盛 行情看涨,价格空间有多大？,投资门槛是否过高,是否存在竞争对手,有无其他更好投资产品？,本项目产品建筑面积：74-145m2,对于办公产品，投资门槛相对较低,以每平方26000估算 主力总价预计在200万左右,选取内环线以内、苏州河以南区域内的在售产权办公楼： 在同一档次上无竞争对手,综上所述：,项目销售前景看好 稀缺性决定价格空间大,价格建议,2、售价估算 本项目办公部分建筑面积为：12300 预计一年后租金为：6-6.5元/平米天； 收益率为：8%； 入住率取均值：95%； 依据收益公式： Pa/r (4.85)36595% 8% 可得项目单位售价为：26000-28000元/平米 则本项目办公总体售价为：3.2-3.4亿元,P,周边办公租金在4-6元/天/之间 本项目规模品质与永银大厦相当 根据近三年甲级写字楼租金增长情况，2007年租金将上涨10%左右 达到： 6-6.5元/天/之间,1、租金估算,根据项目优势与稀缺性对未来一年价格进行修正：,保守估计 +5% 单价：27000-29000 办公总体售价为：3.32-3.56亿元 乐观估计 +10% 单价：29000-30000 办公总体售价为：3.56-3.69亿元,办公楼