星汇凤凰2012年商业思考.ppt

星汇凤凰项目2012年思路 2012-2,商业公司思路,建议前期与招商公司合作，尽快完成主力店的招商工作，以期带动整体商业的销售。销售前完成商铺划分、规划方面的工作，此方面工作由有经验的商业规划公司完成。至2012年底，引入商业运营公司，综合招商、销售情况后，因地制宜的进行商业运营方面的工作。建议商业招商与商业运营由一个独立商业公司完成，省却中间沟通、招标等环节。,街铺,业态思路,在销售中强调统一规划、管理的原则，但在实际销售中和后期运营中，与前期业态规划不符也很正常，尤其是街铺，经营户购买的经营业态与项目定位不同，原则上依然出售。 保持整体业态的大统一下进行灵活调整。本项目在开业时的实际经营业态是在现规划业态下根据客户实际购买和经营类别的情况而进行适当调整而确定的，具有一定的变通性。 基于上述两点，街铺仅列举业态的可能性：餐饮、银行、证券、药房、影楼、五金等；,商业业态,业态思路,街铺,商业一层,商业二层,内铺或与一层相同,主题店,超市,网吧 电玩 球房 健身 休闲娱乐,街铺,二层内铺,一层,分割思路,同一层街铺,商场内独立店铺，单间面积约10-16,与一层相同,商业二层,二层,分割思路,超市部分，虚拟产权铺，通道可适当缩小，单间面积约为10左右,各区域占比,思路汇总,节点思路,7月，商业外立面具备交付条件 7月前主力店招商基本完毕 7月中旬前，示范铺完成 8月后，预计房地产市场住宅类量大，避其锋芒 时间节点适宜推货 滞后存在后续销售时间问题，营销重头很难避开冬季,开盘7月29日（宜开市）,确定商业招商公司2月下旬到3月上旬,销售好坏很大程度由招商的成败决定，尽早引入，对后期招商、销售利大于弊；,销售代理公司 如与招商公司为一体，不再赘述，如单独招标，建议于45月完成；,商业运营公司 可以与招商公司或销售公司为一体，如单独招标，建议于12年年底完成即可；预备销售期时的运营，便于销售；,分为三大步，主力店的招商和次主力店的招商 1、主力店：超市为先，希望于3月底前完成意向合作协议，无论对于商铺还是住宅的销售都有很大帮助。 2、次主力店：主要包括一层专业店、娱乐业态及部分街铺（用于展示，于8月前可提前营业，或完成永久店招，起到示范铺的作用），建议于6月完成招商，6、7月进行装修。 3、非主力店：主要包括小型业态，可持续进行至12年年底；,招商思路,2,2,1,2or3,3,2,1F,2F,招商时间铺排：,商业售价概算,价格思路,商业静态测算,价格思路,整体静态均价为：11600元/ 其中西南侧位置预计先租后售，租金部分未计入回收款。 超市部分前期租售并举，由于销售需要返租，租金基本与返租部分持平，未计入回收款,推售节奏,1,为配合销售， 可以拿出少部分东侧商铺销售，突出内铺价格优势； 初拟开售时间：7月29日,2F,注： 价格为基础定价； 价格为底价，不含返租和折扣返算；,推售节奏,1F,由于前期内铺销售过程中，商业推广持续展开，预计会积累部分街铺客户，第一波内铺推出一段时间后，及时推出街铺，补充产品； 一层中间的推出时间视二层内铺的销售情况，可稍晚于街铺， 预计推出时间：10月前后；,注： 实际推出时，配合销控，街铺不全部推出，此部分为一托二销售，所以以单两层为主，单一层为辅。以大面积为主，小面积配合；,1F,3,推售节奏,商业街铺中较好的部分，于最后推出； 预计推出时间：12年4月前后；,注： 此部分测算不含涨幅；,计划思路,2012年商业计划,2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月,确定商业公司,准备期,蓄水期,炒作期,开盘期,商业划铺,幼儿园确定,招商销售团队,确定超市,签约仪式,产品说明会,商铺定价会,外立面展现,包装物料,商业开盘,车位定价会,车位开售,第一阶段 准备期 （2012年1月-2012年4月）,准备期工作： 确定商业公司商业需要专业化的运作，需要商业圈里的专业机构和人才。所以2012年2月中旬需要首先确定专业的商业招商、运营公司。 确定幼儿园幼儿园的品牌拉升项目附加值，推动项目住宅销售，建议于3月中旬确定品牌幼儿园，无论商业销售还是住宅销售都可以借机炒作，提升形象； 商铺业态及划分商业销售的前提，此项工作需要于3月中旬确定终稿； 需发展商配合： 按时确定商业公司及幼儿园 及时确认商铺划分及业态,商业思路,2011年商业计划,第二阶段 蓄水期 （2012年4月-2012年7月）,蓄水期工作： 商业团队搭建无论是否需要商业公司销售，4月中旬左右，商业招商及销售的团队需要搭建完成并进入培训期，其中，招商团队如能提前至4月上旬更理想。 超市签约超市对于商业销售和招商的意义十分重大，尽早确定超市的位置及品牌有助于下一步工作的展开，同时可以带动住宅销售，建议于5月前完成此项工作； 销售方式无论是返租还是带租约销售，应该在6月前确定 需发展商配合： 及时明确团队搭建思路 及时确定超市，至少是意向协议,商业思路,2011年商业计划,第三阶段 炒作期 （2012年6月-2012年7月）,炒作期工作： 商业推广6月初正式进入商业炒作期，商业包装相关物料、推广、设计及媒体发布计划等，及时确定并发布。 签约仪式超市正式入驻后，以签约仪式的方式，借超市品牌炒作项目商业，时间建议于6月上旬进行； 产品说明会7月中旬组织媒体将项目商业卖点一一阐述，进而利用各路媒体对项目商业进行炒作； 商业外立面7月前需要工程部门配合将商业外立面展示出来，无论住宅还是商业的销售都有积极意义。 需发展商配合： 明确各项活动的费用 及时确定商业推广的相关工作 协调工程部门展示商业外立面,商业思路,2011年商业计划,第四阶段 开盘期 （2012年7月-20