涪陵项目商业市场定位.ppt

,重庆普域企业策划有限公司,CONGQING PUYU DESIGN & PLANNING CO.,LTD,涪陵高笋塘商业项目提报,2009.12,前 言 承蒙贵司委托，我司为涪陵高笋塘项目提供全程策划，我司在此深感谢意。 在经过与贵司接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本 项目的策划思路及理念，并形成文字，供双方讨论实施。 本着一切为了商业资产经营成功管理和销售的策划原则,我们在本产品策划 案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打 造新一代的物业典范，在涪陵成就首个特色文化商业中心，从更高、更远 、更深、更广、更具体的层面体现涪陵未来商业发展的必然趋势，从而奠 定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 我们还会在未来的招商营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚 的定位予以系统的阐释，从而有效地促进招商及销售以及资产的成功经营， 实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,本次提报主要内容,一、区域商业格局分析 二、项目市场定位建议 三、项目商业业态建议 四、商业操作及资源建议 五、项目形象建议,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,一、区域商业格局分析,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,涪陵商业格局,目前涪陵区商业主要是“四圈一带”，其中四圈为南门山商圈、易家坝商圈和高笋塘商圈、李渡商圈，一带为滨江沿路。 高笋塘商圈（以新世纪百货 为核心，银行、 金融业囤积）；易家坝商圈（主题性市民广场、餐娱休闲业态）；南门山商圈（以重百为中心、新建南门金阶及步行街、 服装、服饰购 物类为主导）；滨江路一带（修建发展中、 社区消费、观光旅游为核心）。 涪陵地区特殊地形因素，几个商业圈成辐射状互相影响，互相分流，各自商圈均形成各自特色。 本项目位于高笋塘商圈的核心地带，具有较大辐射范围。,高笋塘商圈,南门山商圈,本项目,易家坝商圈,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,商圈逐步发展成熟，大型、综合型并具有地标性的商业地产将孕育而生,辐射半径增大,业态组合不断完善齐全，结构不断调整优化以及交通便捷性及可及性的增强，商圈辐射半径将增大，覆盖面增大。核心商圈需要综合性地产商业的出现。,以重百涪陵商场、国美电器涪陵商城、关庙综合市场为重点的南门山商圈， 以新世纪百货涪陵商都、新大兴依蝶购物广场、泰兴电脑城、金凯装饰城为重 点的高笋塘商圈已经形成，两大商圈网点面积占全区商业网点面积的比重达65% 以上。 2005年至今，批发零售行业已由原来新大兴集团的“一枝独秀”发展成为了 新大兴集团、新世纪百货涪陵商都、重百涪陵商场的“三足鼎立”。餐饮宾馆业 百花齐放。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,发展走势：商圈升级及结构调整,高笋塘商圈依托地理位置及中高端居民， 其商圈结构逐渐由专业卖场为主导的商圈向 多业态、服务性、购物等综合型发展。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,市场开发机会点,挖掘中、高档商业发展空间。本项目周边资源和客户都比较高端，而鉴于市场上中、高端商业处于发展阶段，为引入精品店，品牌折扣店、高档服务业态提供了利好机会。 与现有商圈业态错位竞争，发展综合性型业态，提高项目核心地位。 对于专业性特色市场、餐饮、娱乐休闲、咖啡屋、酒吧来说，本项目有明显的市场机会点。所以本项目商业可以打造成集合休闲娱乐餐饮、精品店为一体的特色商业街。 综合物业打造地标性。按照国际商圈发展规律，在商圈规模壮大、结构调整的过程中，大型、综合型并具有地标性的商业地产将会出现，而目前商圈并没有此类物业。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,二、项目市场定位建议,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,综合型商业定位前思考,定位如何既能在符合现实消费需求的基础上又能在目前商圈中要具有一定的超前性？综合物业群中的各业态组合如何形成完美的一体？ 涵盖酒店、写字楼、商业街等高端物业及国际化社区，其互相融合可以另其共生存、共繁荣，互相提供价值诞生源泉。 突破shopping mall、大卖场等单一的物业形式，通过不同类别的物业组合形成的综合型项目，塑造区域内唯一的物业模式，吸引消费者。 对于一个大型综合物业群中商业如何定位才能提升各类物业的附加值和功能？,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,项目整体战略定位,打造涪陵地区地区首家 HOPSCA城市商业广场 集时尚步行街、商业广场、国际化社区及商业配套、写字楼、星级酒店为一体中、高档商业综合广场。,具有涪陵特色，复合本区域市场的城市综合体是该怎么做？,一站式休闲购物的综合性与特色市场的专业性同时具备,?,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,什么是HOPSCA？,HOPSCA译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店（H）、写字楼(O)、公园及停车场(P)、 购物 (S)、会所(C)和国际公寓(A)的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,HOPSCA的理念,豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。 豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间、社交空间包容为一。 这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现了优势互补。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,项目整体战略定位,以女性时尚购物休闲为主打特色的 涪陵地区首家 集时尚步行街、商业广场、国际化社区及商业配套、写字楼、星级酒店为一体 HOPSCA城市商业中心,时尚步行街的打造如何定位？,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,商业步行街规划设计分析建议,一、商业步行街主题形象定位,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,都市的.流行的休闲的. 复合的 .年轻时尚的 开放的.互动的,商业步行街不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。 年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路。 综合的业态，营造一个适合年轻人消费的场所，从一个单纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。 本商业步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，适合建设为针对性休闲购物主题经营定位。 商业步行街处于涪陵市商业中心区，商业集中度高，辐射力强，具备足够的影响力。年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。 高笋塘商圈在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌，竞争需要营造新动力休闲购物概念。 商业步行街规划有限的停车位和交通现状，决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体 年轻人。 商业步行街定位为年轻时尚人群特别是女人的休闲购物中心成为必须。,商业步行街主题定位,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,商业步行街主题定位下核心竞争力营造 新大兴、重百、新世纪强调和品牌对应的优雅、舒适、文化的购物环境等， 只是将日常购物与休闲整合. 从调查可以看出：涪陵市针对年轻人的商场在主题营造方面的策略和措施， 最初级的只是强调商品、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合； 较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上，提出 消费者与商场的互动概念。但消费者只是被动的接受，并未成为消费 的主角，成为互动的强势面。 因此，项目定位为年轻人特别是女人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是：,强调年轻人特别是女人的消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与，以商业互动特色打造新型商业形态。,商业步行街核心竞争力,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,商业经营主题定位,购物天堂 以购物、服饰、家饰、电子为主导 引入特色女人街 以餐饮、休闲娱乐为补充的购物休闲娱乐“天堂” 一种全新的一站式休闲购物消费体验 一种时尚的品牌追逐，引入品牌购物中心、旗舰店、品牌折扣店，提升商业项目品牌度 引入西点、西式餐饮、咖啡馆、特色餐饮、风味餐饮等辅助、完善商业街的功能,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,城市商业中心构成元素及定位,城市商业广场商业构成元素：购物中心+主题商业街街区配套商业星级酒店配套商业广场,（1）商业街定位： 开放式街区购物广场 主题购物步行街泛首层地下商业广场 （2）街区配套商业定位：国际化街区服务会所 (3) 酒店配套商业：星级酒店配套商业广场,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,三、项目商业业态建议,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,业态设置建议,不同档次业态合理配置符合商业持续经营 高档、中档、低档的合理比例配置能辐射更多的消费人群，同时也符合区域内各档次消费人群的构成。 单纯经营高档业态，无法寻求庞大的高端消费人流支撑，而以中低档主要经营业态，项目无法塑造经营特色并吸引消费者，最终因平庸、落伍而走向死亡之路。 建议高档、中档及低档商业经营比例分别为30、65和5。 不同档次业态空间布局要符合整体形象塑造 针对星级酒店、写字楼、住宅社区的不同属性和定位，在空间分布上要考虑商业业态对各类物业的从属性，并利于酒店、写字楼形象塑造。 多元化业态组合的必要性 增加特色商业、休闲娱乐的比例，吸纳更广泛的消费人流。建议零售、餐饮、休闲娱乐的设置比例分别为50、20和30。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,商业中心业态规划建议,1.为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区和城市综合体项目，集年轻人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。普域公司的商业规划要求在统一主题的前提下，将整个项目商业划分为不同的商业组团，并根据设计规划形成步行街内街与两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,2.项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。,商业中心业态规划建议,3.项目区别于其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成4个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。 组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。,商业中心业态规划建议,（1）综合购物组团,定位： 国内国际大型超市、量贩，以品牌力、综合性、档次与商圈内的百货形成错位竞争。 业态建议：主要以百货超市、电器等为主。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,（2）女人商业广场、女人街组团,定位： 国内国际大型专业女人商场量贩，以专业市场、特色街区、特色产品形成市场补充竞争。 业态建议：国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）精品零售（国际品牌服饰/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品）量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,（3）女性美容美发美体组团,定位： 国内国际专业女人休闲服务。扩大对于女性服务范围。 形成一站式服务商业中心 业态建议：婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校、女子会所+SPA,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,（4）时尚荟萃组团,定位：以“特色经营”、“时尚化”赢得市场，在定位上与步行街女性产品形成互补和补充，扩大项目辐射人群。 业态建议：精品服装、儿童玩具用品、饰品鞋帽、皮具、男鞋、电子时尚产品、潮流饰物饰品、影音制品等。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,(5) 美食组团,定位：做为整个商业广场的辅助功能，倡导“精致生活”、“健康饮食”为主，吸引消费者逗留更长的时间。 业态建议：中西特色美食、西点茶餐厅、咖啡茶坊、甜品休闲小站、名典、上岛、茶社、酒吧等。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,(6) 娱乐及运动会所组团,定位：现代健康、时尚文化的娱乐运动配套。 业态建议：世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅、健身器械房、棋牌房、儿童室内乐园等休闲生活配套。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,(7)公寓生活配套组团,定位：以便利社区生活服务为主，满足居民日常生活的多元化需求。 业态建议：中型超市、邮局、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店、水果店、足浴按摩、修理店,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,（8）星级酒店配套商业组团,定位：与星级酒店匹配的高档商业，与五星级酒店相得益彰，相应生辉。 业态建议：商务中心、品牌餐饮、银行等为主。如谭氏官府菜、王朝大酒店等。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,（9）购物休憩区/小品组团,定位：与步行街休闲时尚配套的特色小商业及小品，使整个步行街生机勃勃。 业态建议：特色小商业、露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品,注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积； 2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合；,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,业态分布说明,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,综合超市大卖场,负一二楼为地下和泛首层综合购物组团，增加车库及设置仓储设备用房， 根据地形入口临街设置大量精品店和品牌区，最大限度提升商业价值。,楼层业态分布示意,负一二楼平面图,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,分隔墙（可出入）,此面开一车库进出口,车库,分隔墙（可出入）,综合超市大卖场,生活专用品卖场,一、二层平面图,专业卖场,精品店和品牌区,休闲品牌服装鞋帽,酒店大厅,一楼设置酒店大堂，家居精品商品区，独立区域，又与二三楼的主力店形成规模效应。独立的量贩式女人用品区域便于整体招商或形象展示。,娱乐休闲区,调和区，饰品和鞋帽区,家居用品专卖店,平街层设置与星级酒店匹配的高档商业，与星级酒店相得益彰，相应生辉。,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,量贩式女人街区,酒店大厅,专业卖场,建议三楼在三四楼设置运动休闲和影城，最大程度的考虑引入休闲餐饮 或者是西式快餐厅，休闲餐饮的设置用以满足整个商场在购物的同时，休 闲和餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。,三四层平面图,品牌餐饮区,女士名品街,美容、美发、美甲、塑体区,美容美发学校,此处有开口,潮流饰品店 状元坊婚纱摄影,儿童室内乐园等,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,运动休闲城,品牌服装专卖店,百货公司,电影城,百货公司,女子服务会所,美食茶坊一条街,公寓酒店配套服务区,百货公司,影城,娱乐会所、,五六楼为娱乐区域，卡拉OK厅/KTV包房集中布置以及优雅安静的女子会所， 可以进行交通的独立集中布置，而且可以促使人流向高处的流动，将商业经营向 高层引伸。 六楼设置公寓配套服务区，既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营 独立的要求。,五六层平面图,重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023）67509075 67535503,娱乐区,其他会所,四、商业操作及资源建议,重庆普域企业策划