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2013年初级会计实务,主讲： 冯毅 教授,第八节 固定资产及投资性房地产 一、固定资产 （一）固定资产概述 1.固定资产的概念 固定资产是指同时具有以下特征的有形资产： （1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 的； （2）使用寿命超过一个会计年度。,2.固定资产的确认条件 固定资产在同时满足以下两个条件时，才能予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。,二、固定资产的分类 1、按固定资产的经济用途分类： （1）生产经营用固定资产 （2）非生产经营用固定资产,2、综合分类： （1）生产经营用固定资产 （2）非生产经营用固定资产 （3）租出固定资产 （4）不需用固定资产 （5）未使用固定资产 （6）土地 （7）融资租入固定资产,三、取得固定资产 设置“固定资产”账户，属于资产类账户。 借方 固定资产 贷方,增加的固定资产的实际成本,减少的固定资产的实际成本,现有固定资产的实际成本,设置“累计折旧”账户，属于“固定资产”的备抵账户。 借方 累计折旧 贷方,由于固定资产减少而相应减少的折旧额,计提的固定资产的折旧额,现有固定资产的累计折旧额,设置“在建工程”账户，属于资产类账户。用来核算尚未建造完工或虽已购买但尚未处于可使用状态的固定资产成本。 借方 在建工程 贷方,建造或安装过程中所发生的各项成本,已建造或安装完成结转的成本,尚未完工的成本,1、外购固定资产 （1）企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。 （2）若企业为增值税一般纳税人，则企业购进机器设备等固定资产的进项税金不纳入固定资产成本核算，可以在销项税金中抵扣。,（3）企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。,（1）、购入不需要安装的固定资产 例：甲公司购入机床一台，价款30000元，增值税5100元，以银行存款支付，直接交付使用。 借：固定资产 30000 应交税费应交增值税（进项税额）5100 贷：银行存款 35100,（2）、购入需要安装的固定资产 例：甲公司购入一台需要安装的设备，买价为20000元，增值税3400元，支付的运费200元，另支付的安装费用300元，款项以银行存款支付。 购买时： 借：在建工程 20000 应交税费-应交增值税（进项税额）3400 贷：银行存款 23400,支付运费和安装费时： 借：在建工程 500 贷：银行存款 500 安装完毕，交付使用时： 借：固定资产 20500 贷：在建工程 20500,【例】甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设备A、B、C，共支付款项100 000 000元，增值税额17 000 000元。包装费750 000元，全部以银行存款转账支付，假定设备A、B、C均满足固定资产的定义及确认条件，公允价值分别为45 000 000元、38 500 000元、16 500 000元。不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人。,甲公司应编制如下会计分录， （1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费，即 100 000 000750 000100 750 000（元） （2）确定设备A、B、C的价值分配比例。 A设备应分配的固定资产价值比例为： 45 000 000/（45 000 00038 500 000 16 500 000）45%,B设备应分配的固定资产价值比例为 38 500 000/（45 000 00038 500 000 16 500 000）38.5% C设备应分配的固定资产价值比例为 16 500 000/（45 000 00038 500 000 16 500 000）16.5%,（3）确定A、B、C设备各自的成本 A设备的成本为100 750 00045% 45 337 500（元） B设备的成本为100 750 00038.5% 38 788 750（元） C设备的成本为100 750 00016.5% 16 623 750（元）,（4）甲公司应作如下会计处理： 借：固定资产A设备 45 337 500 B设备 38 788 750 C设备 16 623 750 应交税费应交增值税（进项税额） 17 000 000 贷：银行存款 117 750 000,【例题判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。（ ）（2009年） 【答案】 【解析】以上属于教材的原文规定。,2、自行建造的固定资产 自行建造固定资产按建造方式又分为自营建造和出包建造两种方式。 （一）自营工程 企业采用自营方式建造的固定资产应设置 “在建工程”和“工程物资”账户，属于资产类账户。 “工程物资”账户用来核算企业用于建造或修理本企业固定资产工程项目的各种库存物资的实际成本。,借方 工程物资 贷方,购入或其他渠道增加的工程物资的实际成本,工程领用或其他渠道减少的工程物资的实际成本,结存物资的实际成本,例：某企业采用自营方式建造生产设备（甲工程），有关业务如下： 1、购入工程用材料一批，价款100000元，增值税17000元，共计117000元，款项用银行存款支付，材料入库。 借：工程物资 100000 应交税费应交增值税（进行税额）17000 贷：银行存款 117000,注意：企业将购进的材料用于房屋建筑物属于用于非增值税应税项目，因此，用于建造不动产所购进的原材料其进项税不能抵扣。用于机器设备的物质其进项税可以抵扣。 如果是建造的厂房 借：工程物资 117000 贷：银行存款 117000,2、自营工程领用该批材料100000元。 借：在建工程甲工程 100000 贷：工程物资 100000 3、自营工程应负担的职工工资20000元，职工福利费2800元。 借：在建工程甲工程 22800 贷：应付职工薪酬工资 20000 应付职工薪酬职工福利 2800,4、用银行存款支付自营工程应负担的其他支出15000 元。 借：在建工程甲工程 15000 贷：银行存款 15000 5、自营工程领用本企业的原材料30000元，该批材料的增值税为5100元。 借：在建工程甲工程 30000 贷：原材料 30000,注意： A.原材料用于增值税应税项目（机器、设备等动产，不含个人消费的小汽车、游艇）允许抵扣。 B.用于房屋等不动产（非增值税应税项目，属于营业税应税项目）不能抵扣。如做了进项，就要进项税额转出 借：在建工程-甲工程 35100 贷：原材料 30000 应交税费-应交增值税（进项税额转出）5100,6、甲工程领用本企业生产的产品10000元，增值税1700.（视同销售） 借：在建工程 11700 贷：库存商品 10000 应交税费应交增值税（销项税额） 1700,7、工程完工验收，结转工程成本167800元 100000228001500030000+11700179500 借：固定资产 179500 贷：在建工程甲工程 179500,（二）出包工程 例：某企业采用出包方式建造固定资产，有关业务如下： 1、用银行存款预付工程款450000元。 借：在建工程 450000 贷：银行存款 450000,2、工程完工，用银行存款补付工程款50000元。 借：在建工程 50000 贷：银行存款 50000 3、固定资产交付使用。 借：固定资产 500000 贷：在建工程 500000,【例题单选题】（2011年）某增值税一般纳税企业自建一幢仓库，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于建造仓库；耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元；支付建筑工人工资36万元。该仓库建造完成并达到预定可使用状态，其入账价值为（ ）万元。 A.250 B.292.5 C.286 D.328.5,【答案】D 【解析】仓库的入账价值=20034508.536=328.5（万元）。,【例题单选题】（2012年）某企业为增值税一般纳税 人，适用的增值税税率为17%，2012年6月建造厂房领用材料实际成本20000元，计税价格为24000元，该项业务应计入在建工程成本的金额为（）元。 A.20000 B.23400 C.24000 D.28000 【答案】B,【解析】领用外购的原材料用于建造厂房，厂房是不动产，领用的原材料的进项税额不能抵扣，要做进项税额转出，会计处理： 借：在建工程23 400 贷：原材料 20 000 应交税费应交增值税（进项税额转出） 3 400,3.固定资产的折旧 影响折旧的因素主要有以下几个方面： （1）固定资产原价，是指固定资产的成本。 （2）预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 （3）固定资产减值准备，是指固定资产已计提的固定资产减值准备累计金额。,（4）固定资产的使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。 折旧计提范围： 除下列情况外，企业应对所有的固定资产计提折旧： （1）已提足折旧继续使用的固定资产； （2）按规定单独作价作为固定资产入账的土地。,在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点： （1）固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧，当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。 （2）固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧，提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。,（3）已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。,【例题多选题】下列各项,影响固定资产折旧的因素有 （ ）。（2007年） A.预计净残值 B.原价 C.已计提的减值准备 D.使用寿命 【答案】ABCD,【例题多选题】（2011年）下列各项中，应计提固定资产折旧的有（ ）。 A.经营租入的设备 B.融资租入的办公楼 C.已投入使用但未办理竣工决算的厂房 D.已达到预定可使用状态但未投产的生产线 【答案】BCD,【解析】企业应当对所有的固定资产计提折旧，但是已经提足折旧的仍然继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。企业对经营租入的设备不具有所有权，因此不对其计提折旧。,【例题.多选题】下列各项固定资产，应当计提折旧的有（ ）。 A.闲置的固定资产 B.单独计价入账的土地 C.经营租出的固定资产 D.已提足折旧仍继续使用的固定资产 【答案】AC,【解析】不计提折旧的有：已提足折旧仍继续使用的固定资产，不论能否继续使用，均不再计提折旧；单独计价入账的土地；经营租入的固定资产；处于更新改造过程中停止使用的固定资产，不计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。,固定资产的折旧方法 固定资产的折旧方法有： 平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法。 企业可根据固定资产所含经济利益预期实现方式选择折旧方法，折旧方法一经选定，不得随意改变。如需变更，应当在会计报表附注中予以说明。,（1）平均年限法,年折旧额,固定资产原值（预计残值收入预计清理费用）,预计使用年限,月折旧额年折旧额12,年折旧率,1预计净残值率,预计使用年限,100,月折旧率年折旧率12 月折旧额固定资产原价月折旧率,例：某企业某项固定资产原值500000元，预计使用年限10年，预计净残值率4，该项固定资产的年折旧率、月折旧率和月折旧额计算如下： 年折旧率（14）101009.6% 月折旧率9.6%120.8% 月折旧额500000 0.8%4000 （元）,（2）工作量法,某项固定资产 单位工作量折旧额,固定资产原值（1预计净残值率）,该项固定资产预计完成的工作总量,某项固定资产 月折旧额,该项固定资产当月 实际完成的工作总量,例：某企业有一辆载重汽车，原值60000元，预计行驶总里程400000公里，预计净残值率4。该汽车采用工作量法计提折旧，本月该汽车行驶5000公里。该汽车的单位工作量折旧额和本月应提折旧额计算如下： 单位工作量折旧额60000（14）4000000.144（元/公里） 本月应提折旧额50000.144720 （元）,（3）双倍余额递减法,年折旧率,预计使用年限,2,100,月折旧率年折旧率12,月折旧额固定资产期初账面净值月折旧率,注意：采用此种方法计提折旧，应当在固定资产折旧年限到期前两年内将固定资产净值（扣除净残值）平均摊销，即固定资产到期前两年改为平均年限法核算。,（4）年数总和法,年折旧率,尚可使用年限,预计使用年限的年数总和,100,预计使用年限已使用年限,预计使用年限（预计使用年限1）2,月折旧率年折旧率12,月折旧额（固定资产原值预计净残值） 月折旧率,【例题】（2010） 甲公司为增值税一般纳税人，2009年12月31日购入不需要安装的生产设备一台，当日投入使用。该设备价款为360万元，增值税税额为61.2万元，预计使用寿命为5年，预计净残值为零，采用年数总和法计提折旧。该设备2010年应计提的折旧为（ ）万元。 A.72 B.120 C.140.4 D.168.48,【答案】B 【解析】2010年计提的折旧额（3600)*5/15 =120（万元）,【例题单选题】（2011年）2009年12月31日，甲公司购入一台设备并投入使用，其成本为25万元，预计使用年限5年，预计净残值1万元，采用双倍余额递减法计提折旧。假定不考虑其他因素，2010年度该设备应计提的折旧为（ ）万元。 A.4.8 B.8 C.9.6 D.10 【答案】D 【解析】2010年该设备应计提的折旧为252/5=10 （万元）。,【例题单选题】某企业2008年6月20日自行建造的一条生产线投入使用，该生产线建造成本为740万元，预计使用年限为5年，预计净残值为20万元。在采用年数总和法计提折旧的情况下，2009年该设备应计提的折旧额为（ ）万元。 A.240 B.192 C.216 D.148 【答案】C,【解析】该固定资产从2008年7月1日开始计提折旧，到2009年6月30日是第一个折旧年度，因此2009年上半年该固定资产计提的折旧额是第一个折旧年度计提的折旧额的一半，因此2009年上半年该设备应计提的折旧额（74020）5/152120（万元）。2009年7月1日到2010年6月30日是第二个折旧年度，因此2009年下半年该设备计提的折旧额是第二个折旧年度的一半，即（74020）4/15296（万元）。因此2009年全年该设备计提的折旧额为：12096216（万元）。,折旧的核算 借：制造费用（基本生产车间计提的折旧） 在建工程（在建期间折旧） 管理费用（管理部门） 其他业务成本（经营出租） 贷：累计折旧,【例题】（2008）固定资产的各组成部分具有不同使用寿命、适用不同折旧率的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。（ ） 【答案】 ,（3）固定资产折旧的账务处理 借：制造费用 【生产车间计提折旧】 管理费用 【企业管理部门使用的固定资产计提折旧】 销售费用 【企业专设销售部门计提折旧】 其他业务成本【企业出租固定资产计提折旧】 研发支出 【企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧】 在建工程 【自行建造固定资产中使用固定资产计提折旧】 贷：累计折旧,【例题】（2010）企业计提固定资产折旧时，下列会计分录正确的有（ ）。 A.计提行政管理部门固定资产折旧： 借记“管理费用”科目贷记“累计折旧”科目 B.计提生产车间固定资产折旧： 借记“制造费用”科目 贷记“累计折旧”科目,C.计提专设销售机构固定资产折旧： 借记“销售费用”科目 贷记“累计折旧”科目 D.计提自建工程使用的固定资产折旧： 借记“在建工程”科目 贷记“累计折旧”科目 【答案】ABCD,固定资产的后续支出 固定资产的后续支出是指固定资产确认后发生的维护、改扩建等支出。 固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。,【例】甲航空公司2000年12月购入一架飞机总计花费8 000万元（含发动机），发动机当时的购价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算。2009年初，公司开辟新航线，航程增加。为延长飞机的空中飞行时间，公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价700万元，另需支付安装费用5.1万元。假定飞机的年折旧率为3%，不考虑预计净残值和相关税费的影响，甲公司应编制如下会计分录：,（1）2009年初飞机的累计折旧金额为80 000 0003%819 200 000（元），将固定资产转入在建工程： 借：在建工程 60 800 000 累计折旧 19 200 000 贷：固定资产 80 000 000,（2）安装新发动机： 借：在建工程 7 051 000 贷：工程物资 7 000 000 银行存款 51 000 （3）2009年初老发动机的账面价值为：5 000 0005 000 0003%83 800 000（元），终止确认老发动机的账面价值： 借：营业外支出 3 800 000 贷：在建工程 3 800 000,（4）发动机安装完毕，投入使用。固定资产的入账价值为：60 800 0007 051 0003 800 00064 051 000（元）： 借：固定资产 64 051 000 贷：在建工程 64 051 000,【例题单选题】某企业对一条生产线进行更新改造，更新改造的支出可资本化。该生产线原价为100万元，已提折旧为40万元。改建过程中发生支出30万元，被替换部分的账面价值为10万元。该生产线改建后的成本为 （ ）万元。 A.65 B.70 C.80 D.130 【答案】C,【解析】改建后的入账价值（10040）301080（万元），注意，被替换部分的账面价值应当从改建后的固定资产成本中扣除。,【例题多选题】下列各项中，不应计入管理费用的有 （ ）。（2008年修订后） A.总部办公楼折旧 B.生产设备更新改造（可资本化）支出 C.生产车间的设备的修理费 D.专设销售机构设备的修理费 【答案】BD 【解析】选项B应该计入在建工程；选项D应该计入到销售费用。,固定资产的处置 固定资产处置是指企业发生的固定资产出售、转让、报废或毁损、对外投资、对外捐赠、抵债、盘亏等情况。 设置固定资产清理账户，属于资产类账户。,借方 固定资产清理 贷方,1、转入清理过程的固定资产净值； 2、清理过程中发生的各项费用 3、转出的清理净收益,1、清理过程中发生的各项收入； 2、转出的清理净损失,固定资产清理的核算程序： 1、固定资产转让清理，净值记入“固定资产清理”的借方； 2、发生的清理费用，记入“固定资产清理”的借方； 3、出售收入和残料等的处理，记入“固定资产清理”的贷方； 4、保险赔偿，记入“固定资产清理”的贷方； 5、清理净损益的处理。,固定资产清理后的净收益 属于生产经营期间的，计入“营业外收入处置非流动资产收益”。固定资产清理后的净损失，属于生产经营期间由于自然灾害等非常原因造成的损失，计入“营业外支出非常损失”；属于生产经营期间正常的处理损失，记入“营业外支出处置非流动资产损失”。 “固定资产清理”账户应按被清理的固定资产设置明细账，进行明细核算。,固定资产的出售 例：甲公司出售一台机器设备，原值50000元，累计折旧30000元，清理过程中用现金支付清理费用300元，取得收入25000元存入银行。 1、固定资产转让清理： 借：固定资产清理 20000 累计折旧 30000 贷：固定资产 50000,2、支付清理费用： 借：固定资产清理 300 贷：现金 300 3、收取价款： 借：银行存款 25000 贷：固定资产清理 25000,4、清理净损益的处理： 固定资产清理净收益25000300200004700 借：固定资产清理 4700 贷：营业外收入 4700,固定资产的报废 例1：甲公司到期报废一台机床，原价80000元，预计净残值2500元。报废时残料计价2600元，用银行存款支付清理费用300元。 1、固定资产转入清理： 借：固定资产清理 2500 累计折旧 77500 贷：固定资产 80000,2、支付清理费用： 借：固定资产清理 300 贷：银行存款 300 3、残料计价入库： 借：原材料 2600 贷：固定资产清理 2600,4、结转清理净损益： 固定资产清理净损失25003002600200 借：营业外支出 200 贷：固定资产清理 200,例2：丙公司因遭受水灾而毁损一座仓库，该仓库原价 4 000 000元，已计提折旧1 000 000元，未计提减值准备。其残料估计价值50 000元，残料已办理入库。发生的清理费用20 000元，以现金支付。经保险公司核定应赔偿损失1 500 000元，尚未收到赔款。假定不考虑相关税费。丙公司应编制如下会计分录：,（1）将毁损的仓库转入清理时： 借：固定资产清理 3 000 000 累计折旧 1 000 000 贷：固定资产 4 000 000 （2）残料入库时： 借：原材料 50 000 贷：固定资产清理 50 000,（3）支付清理费用时： 借：固定资产清理 20 000 贷：库存现金 20 000 （4）确定应由保险公司理赔的损失时： 借：其他应收款 1 500 000 贷：固定资产清理 1 500 000,（5）结转毁损固定资产发生的损失时： 借：营业外支出非常损失 1 470 000 贷：固定资产清理 1 470 000,固定资产盘亏 例：甲公司在财产清查中发现盘亏设备一台，其账面价值100000元，已提折旧8000元，已提减值准备12000元。报经批准后转作营业外支出。,1、发现盘亏时： 借：待处理财产损溢 80000 累计折旧 8000 固定资产减值准备 12000 贷：固定资产 100000 2、处理盘亏： 借：营业外支出 80000 贷：待处理财产损溢 80000,固定资产盘盈 盘盈固定资产的成本。盘盈的固定资产，作为前期差错处理，在按管理权限报经批准处理前，应先通过“以前年度损益调整”科目核算。 借：固定资产 （重置成本） 贷：以前年度损益调整 借：以前年度损益调整 贷：盈余公积法定盈余公积 利润分配未分配利润,【例题分录题】2009年1月20日丁公司在财产清查过程中，发现2008年12月购入的一台设备尚未入账，重置成本为30 000元（假定与其计税基础不存在差异）。根据企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。假定丁公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不考虑相关税费的影响。丁公司应编制如下会计分录：,（1）盘盈固定资产时： 借：固定资产 30 000 贷：以前年度损益调整 30 000 （2）结转为留存收益时： 借：以前年度损益调整 30 000 贷：盈余公积法定盈余公积 3 000 利润分配未分配利润 27 000,【例题多选题】下列各项，应通过“固定资产清理”科目核算的有（ ）。 A.盘亏的固定资产 B.出售的固定资产 C.报废的固定资产 D.盘盈的固定资产,【答案】BC 【解析】固定资产盘亏应通过“待处理财产损溢”科目核算。固定资产盘盈通过“以前年度损益调整”科目核算，都不通过“固定资产清理”科目。,【例题】（2007） 企业发生毁损的固定资产的净损失，应计入营业外支出。（ ） 【答案】 【例题】（2008） 企业出售固定资产应交的营业税，应列入利润表的“营业税金及附加”项目。（ ） 【答案】 【解析】出售固定资产应交的营业税记入到“应交税费应交增值税”。,【例题】（2009） 某企业转让一台旧设备，取得价款56万元，发生清理费用2万元。该设备原值为60万元，已提折旧10万元。假定不考虑其他因素，出售该设备影响当期损益的金额为（ ）万元。 A.4 B.6 C.54 D.56 【答案】A 【解析】出售该设备影响当期损益的金额56（6010）24（万元），是固定资产清理净收益，应该计入营业外收入科目。,【例题】（2010）下列各项中，影响固定资产清理净损益的有（ ）。 A.清理固定资产发生的税费 B.清理固定资产的变价收入 C.清理固定资产的账面价值 D.清理固定资产耗用的材料成本 【答案】ABCD,固定资产的期末计价减值 如果固定资产的可收回金额低于其账面价值，企业应当按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 计提减值时： 借：资产减值损失 贷：固定资产减值准备,【例题】（2009）某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为 （ ）万元。 A.120 B.160 C.180 D.182,【答案】A 【解析】确定减值之前固定资产的账面价值200（20020）/10182（万元），大于可收回金额120万元，因此固定资产发生了减值，减值62万，减值以后固定资产应该按照可收回金额确认账面价值 因此本题2008年12月31日该设备账面价值应为120万元，答案是A。 固定资产账面价值固定资产原值累计折旧固定资产减值准备,二、投资性房地产 （一）投资性房地产的概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,（2）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。,（3）已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局，如董事会或类似机构，作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。,2.不属于投资性房地产的范围 下列各项不属于投资性房地产（重点掌握该内容及相关例题）： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。 （2）作为存货的房地产。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。,在实务中，存在某项房地产部分用于自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。如果不能够单独计量和出售的，则应当都视为固定资产（或无形资产、存货），不确认为投资性房地产。,【例题多选题】（2011年）下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商用房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】BC 【解析】选项A属于存货，选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。,（二）投资性房地产的取得 1.外购的投资性房地产 取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。,成本模式下的科目设置： （1）投资性房地产 （2）投资性房地产累计折旧（摊销） （3）投资性房地产减值准备,公允价值模式下的科目设置： 投资性房地产成本 公允价值变动,（3）内部转换形成的投资性房地产 第一种情况，将作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 （成本模式） 贷：开发产品 借：投资性房地产成本 （公允价值） 公允价值变动损益 （借方差额） 贷：开发产品 资本公积其他资本公积 （贷方差额）,第二种情况：企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产 成本模式： 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备,公允价值模式： 借：投资性房地产成本 （公允价值） 累计折旧 公允价值变动损益 （借方差额） 贷：固定资产 资本公积其他资本公积 （贷方差额）,注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 （3）投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。,存在确凿的证据，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 投资性房地产减值准备一经计提，以后期间不得转回。,（三）投资性房地产的后续计量 后续计量,成本模式,1.出租建筑物-同“固定资产”核算,2.出租土地使用权-同“无形资产”核算,公允价值模式-同“交易性金融资产”核算,账务处理： 计提折旧或者摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （或投资性房地产累计摊销） 确认租金收入时： 借：银行存款 贷：其