《产业园经典模板》PPT课件.ppt

产业地产培训系列一 产业园市调攻略,研发中心,报告内容.,引子.,市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：,引子.,主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：,引子.产业园市调与其他项目市调的区别,相对应的产业园市调更加关注如下8方面内容。,引子.产业园市调与其他项目市调的区别,因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。 当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。 这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。,市调对象,引子.产业园市调与其他项目市调的区别,无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。 市调计划通常需要包含以下内容： 市调目的 市调范围 市调对象 市调主要内容 市调时间 负责区域划分 市调资料的整理 市调资料讨论、反馈 补充市调,市调准备制定市调计划,通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。 做到有的放矢，降低市调压力和辛苦,市调准备制定市调计划,去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。 在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。,市调执行筛选园区发展方向,其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？ 除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。 而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。,一般首先/重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延伸，是其他园区。,市调执行筛选园区发展方向,根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态 一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。,市调执行确定市调物业形态,在做园区市调之前必须要做园区区位分析,市调执行园区区位,要求做出，园区机能图,其次介绍园区的经济指标： 占地 建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 开盘时间 去化率 售价/租金等,项目地址：广富林路4855弄近鼎源路 项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路 北到广富临路 交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线 周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城,地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。,市调执行园区区位,项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万M2 面积段：一期13004000M2 总套数：57栋，88个单元 容积率：1.3 绿化率：40%,市调执行园区区位,来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。 最好要有园区全称的图片,市调执行园区入口,由于规划方案及办公面积的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的： 外立面 建筑风格 单体体量 标准层面积 分割大小 标准层高 大堂层高,大堂设计 空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等） 有无装修、装修成本 装修部位 单体的平面图 租赁价格 售价,市调执行办公楼,必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图,办公楼外立面示意图： 立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是现代建筑风格,市调执行办公楼,市调执行外立面展示图片,A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层,大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。 细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。,建筑面积1250-1550平方米，4-5层。 顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私 秘又风景绝佳的视觉空间。,市调执行单体体量及特征,B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。 大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求; 而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。,B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。 大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。 入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。 整体建筑风格简约明丽。,市调执行单体体量及特征,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。 大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。 从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。 无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.,市调执行单体体量及特征,D:建筑面积4200平方米，9层。 大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。 在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。 屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。 立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,市调执行单体体量及特征,六大类产品，形态丰富,市调执行单体体量及特征,立面外观采用多样化的几何体块形体 外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配,市调执行单体体量及特征,必须有的信息,市调执行单体体量及特征列表,对于园区的商业，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容 商业业态 商业体量 商业在园区的位置 商业布局特征 商业面宽 商业进深 商业售价 商业租赁价格 商业的其他特征,市调执行商业配套,对于园区的住宅（如果园区有相关住宅配套），我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容 住宅的体量 住宅的位置 住宅的布局特征 住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等） 住宅的售价等 住宅的定位,可以多贴一些图片,市调执行配套住宅,另外，园区的车位/车库也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息： 车位的位置 车位的数量 车库的入口 车库内有无景观资源 车库的其他特征,要求：这些信息除车位数量“以外，均需在规划图上标出，并用图片说明,市调执行车库,车位共400多个，其中地下70多个 车位价格：8万/个 每户保证3个车位,市调执行车库,中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。,市调执行景观及景观节点,对于规划方案，市调园区的规划方案平面图是必须要提供的，如果有立面效果图更好。 产品排布方式（兵营式，围合式、组团式等） 栋距 商业布局 住宅布局 各种物业之间的区隔 园区入口特征 景观特征 景观节点 停车位的设计 车库特征等,市调执行规划方案,要求：能贴出一张园区的规划方案图，标明住宅、商业、办公等物业的位置及体量。,市调执行规划方案,面向海内外成长型企业，提供研发办公、产品展示、联络接待等功能的园林式现代商务企业集聚区，项目建成后可入驻200余户企业。 总体规划采用花园式办公理念，建筑的排布呈半围合形式，在中心勾勒出一个集中绿地。 建筑形态：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型等。 功能分区：企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区 园区配套：国际会展中心、酒店、酒店式公寓、员工餐厅、咖啡厅、便利超市以及休闲馆所。,岛形环状半围合布局，功能分区清晰,市调执行规划方案,产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。 没有进行明确的产业分类。 一期88栋双拼和独栋建筑。 政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。 服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。,用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。,市调执行规划方案,园区的开发物业次序及相关体量也是我们关注的重点之一。对于这方面的市调，我们需要了解市调对象的以下内容： 启动时间 各期开发物业种类及次序 各期开发物业体量 面对的客群 运用的营销手段 运用的相关优惠政策,市调执行开发次序,市调执行,市调时我们需要重点了解以下内容，（以园区涉及物业是住宅、办公及商业为例）,市调执行,产业园开发策略市调案例一,以上收集的资料整理在一起就可以形成一个初步的市调报告了,项目地址：广富林路4855弄近鼎源路 项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路 北到广富临路 交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线 周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城,地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。,大业领地,区位交通,技术指标,项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万M2 面积段：一期13004000M2 总套数：57栋，88个单元 容积率：1.3 绿化率：40%,大业领地,开发政策,销售情况,要点小结,产品特点,项目概况,个案详解,规划布局,产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。 没有进行明确的产业分类。 一期88栋双拼和独栋建筑。 政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。 服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。,用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。,开发政策,销售情况,要点小结,项目概况,产品特点,大业领地,个案详解,产品细节首期户型&参数,D型：9层独栋，建筑面积3886M2，每层453M2。 首层层高3.9；标准层层高3.3。,户型面积基本在1000M2以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。,A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层,大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。 细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。,建筑面积1250-1550平方米，4-5层。 顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私 秘又风景绝佳的视觉空间。,B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。 大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求; 而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。,B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。 大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。 入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。 整体建筑风格简约明丽。,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。 大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。 从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。 无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.,D:建筑面积4200平方米，9层。 大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。 在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。 屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。 立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。,产品细节配套车位,车位配比：约1个/140160M2，相当于1：10 A区每栋地下有4个私家车位，车位售价：10万/个；部分地上停车位,产品细节绿化,注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性。 中央绿地，组团绿化，景观小品。,开发政策,销售情况,要点小结,项目概况,产品特点,大业领地,个案详解,开发商背景,政府优惠政策,入驻企业的优惠政策与松江工业区的政策相同。 为入驻企业提供一站式服务，松江区政府还给予一系列优惠措施，在地税方面根据企业的行业性质有50%-75%优惠。,销售情况,要点小结,项目概况,产品特点,开发政策,大业领地,个案详解,销售方式,双拼采取整栋销售方式，9层的独栋建筑可以进行分层销售；作为存量房网上交易，承诺20天内到交易中心办理完产证。,销售价格,双拼：57005900元/平米 独栋：略高于5000元/平米 物业