房地产公司成本管理办法.docx

房地产公司成本管理办法1. 总 则1.1. 目的1.1.1. 为了加强成本管理，规范集团地产公司成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据税法及企业会计准则等有关规定，以及集团财务管理的要求，制定本办法。1.1.2. 建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。1.2. 适用范围1.2.1. 本管理办法适用于集团所有下属全资和控股子公司。2. 分则2.1. 职责和分工2.1.1. 成本管理部负责开发成本的动态管理和将开发成本分摊至成本核算对象的工作。财务部负责开发间接费用中借款费用、工程人员费用的管理。2.1.2. 财务部负责成本费用的归集、核算、完工产品的结转的帐务处理，并与成本管理部提供的相关数据保持一致。2.1.3. 财务部和成本管理部共同负责成本科目的制定和修改完善，确定归集的标准及分摊原则。2.2. 成本核算的基本步骤2.2.1. 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2.2.2. 第二步：按成本核算及财务管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本及费用。2.2.3. 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。2.2.4. 第四步：结合开发项目规划和工程预算，编制各成本核算对象的开发成本。2.2.5. 第五步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。2.2.6. 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。2.2.7. 第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，并计算可售面积单位成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转已售开发产品的销售成本。(可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本)。2.2.8. 第八步：正确编制项目成本控制报表，编制项目成本财务结算报表。2.3. 成本核算对象的确定2.3.1. 成本核算对象的确定原则：应满足成本核算和成本控制的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。2.3.2. 各项目可结合项目功能设计、结构类型、装修档次、可否租售、售价等因素和管理要求，由财务部和成本部共同确定成本核算对象。2.3.3. 成片分期（区）开发的项目，应各期(区)分别核算。2.3.4. 同一期（区）内开发的项目，应按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、公寓、独立商业、底层商业、写字楼、酒店、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。2.3.5. 在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应按功能划分成本核算对象。2.3.6. 核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，尽量归属于2.3.4条中的某一核算对象类别中，例如：14层高层和16层高层可同作为高层处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。2.3.7. 成本核算对象一般应在目标成本制定前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。2.3.8. 车位的处理：2.3.8.1. 计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算；2.3.8.2. 地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销售合同中明确其所有权归集团所有，则应独立核算，预留相应成本；2.3.8.3. 专用临时停车位（开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位）的处理：如开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中；2.3.8.4. 人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照上述2.3.8.2和2.3.8.3条处理。2.3.9. 会所处理问题：2.3.9.1. 按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本（具体方法见4.5.3条）；2.3.9.2. 明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销转入相关的可售产品中。2.3.9.3. 混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。2.3.10. 教育及其他设施处理问题：2.3.10.1. 无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中；2.3.10.2. 有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益；2.3.10.3. 产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：l 按出售方式的，应单独作为成本对象，按商业方式处理；l 由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较低，该教育配套的全部开发成本分摊至相应可售产品中；l 如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，则应单独作为成本对象。2.4. 成本费用项目及核算内容2.4.1. 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况设置成本项目。开发成本项目一般包括下列六项：土地成本、开发前期费、主体建安工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费。2.4.2. 各成本项目的核算内容如下：2.4.2.1. 土地成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、危房补偿费等。主要包括以下内容：l 土地拆迁补偿费：对地上建筑物和附着物的拆迁发生的所有补偿性质支出，包含障碍物迁移费(高压线、光缆等的迁移，排洪沟、天然气及水管的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用)等。l 土地综合价款：国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价；土地变更用途和超面积补交的地价、购地契税等。l 市政配套费：红线外市政配套费(红线外道路、水、电、气、热、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费或增容费等)，向政府部门交纳的城市配套建设费、教育配套费等。l 其他土地成本：征用土地时向政府部门缴纳的管理费用,所有与征地相关的法律及咨询费用等。2.4.2.2. 开发前期费：指项目前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。主要包括以下内容：l 勘探测绘费：含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、勘测地形图测量费、现状地形管线测量费、地藉资料效果图（成果图），包括初勘、详勘，主要有水文、地质、道路、挡墙、燃气管道、文物和地基勘察费、沉降观测费。l 调研评估费：项目可研阶段发生的市场调研费用、可研报告编制费、专业顾问服务费等。l 设计费：概念设计费，含方案招标（评审）、规划论证费、总体规划设计费、详细规划设计费、效果图设计费，规划用模型（非销售用模型）、咨询顾问费等，初设施工图设计费，立面设计费，装饰设计费，人防工程设计费，市政园林设计费(含市政综合管网、园建、绿化、小品、雕塑、门楼等设计费)，专业工程设计费（如幕墙、边坡支护、电力工程等），其他设计费(除上述设计外的其他设计费,包括复印、晒图费等)。l 报批报建费：建设工程规划执照费、公示牌制作费、建设工程综合服务费、建设工程质量监督费、工程合同印花税、环境影响评价费、地质灾害评估费、雷电灾害评估费、水土保持影响评价、工程定额测定费、工程合同鉴证(公证)费、招投标代理服务费、集中绿化建设费、人防易地建设费、消防易地建设费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、建筑面积丈量、地名公告费、门牌号码编制费、超标排污费、城市占道费、施工图审查费等。l 三通一平费：施工用的临时道路设计、建造费用，施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用，施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用，基础开挖前的场地平整、平基土石方工程（不包括地下室基坑土方工程）、场地边坡支护（不包括地下室基坑支护工程）、场地清运、旧房拆除等费用。l 临时设施费：临时办公场地租金、建造及装饰费（若临时办公室在售楼部，则该项成本费用在售楼部成本中反映）临时围墙、围栏、围板的建造及装饰费用，临时借用空地租费，除上述以外的其他临时设施的建造及装饰费用。2.4.2.3. 主体建安工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括以下内容：l 基础工程费：基础、基础检测费、降排水工程，可售车库中还包括地下室土石方工程、基坑支护工程。l 结构及粗装修：混凝土、钢筋、砌体、内外墙面及天棚抹灰、找平、地坪、防水、保温隔热层、外墙保温、烟道、其它粗装修工程，脚手架、模板、安全文明施工、赶工等措施费用。l 公共部分装修：包含外立面装修、电梯间及走道、楼梯间、大堂、架空层等公共部位装修。l 栏杆工程：楼梯栏杆、阳露台栏杆、护窗栏杆、其他栏杆等。l 门窗工程：单元门、入户门、防火门、外门窗（铝合金等）、铝合金窗台板、百页、遮阳、其他门窗工程。l 室内精装修：厨房装修、卫生间装修、厅房装修、阳台露台地面、户内门。l 室内水暖电气：室内给排水、二次供水、室内采暖、燃气工程、一户一表（电气工程）、室内电气工程。l 设备及安装费：通风空调工程、电梯供货及安装工程、消防工程、太阳能工程、其它设备安装工程。l 弱电系统：居家防盗及对讲系统、三表远传费用、宽带网、有线电视、电话等通讯系统。2.4.2.4. 基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、排污、排洪、消防、安保等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。主要包括以下内容：l 室外给排水系统：雨污水系统、生化池、一户一表（给水工程）。l 室外供电系统：项目规划红线范围内开闭所到配电房、配电房至各楼栋单元配电箱之间的电缆管沟、桥架、电缆线路的费用、配电设备及安装、发电机安装及降噪、室外弱电。不含建筑单体内单元配电箱后的电缆、桥架、一户一表费用。l 室外智能化系统：停车管理系统、周界红外防越、小区门禁、闭路监控、电子巡更系统、其他。l 室外消防系统：水消防系统、电消防系统、独立的室外消火栓系统。l 室外采暖系统：锅炉房土建及装修、地热施工及设备安装。l 园林景观：红线内绿化工程、室外车行道路、室外人行道路广场、景观小品（水景、花池、景观墙、花架、围墙、雕塑等）、运动设施（室外泳池、球场等）、湖区景观、室外电气照明、光彩工程、给排水、其他设施（儿童老年康乐、座椅、垃圾桶、花伞等）其他景观。2.4.2.5. 配套设施费l 独立会所：会所土建安装费、会所园建绿化及管线工程、会所装修、装饰工程及设备安装、会所运动场地建安工程及康体设施供货安装。l 幼儿园：幼儿园土建安装工程、幼儿园园建绿化及管线工程、幼儿园二次装修工程、幼儿园游乐及配套设施购置安装。l 中小学：中小学土建安装工程、中小学园建绿化及管线工程、中小学二次装修工程、中小学运动设施工程及安装、中小学教学及配套资产购置安装。l 市政设施用房：街道办、公厕、邮局、市场、车站、居委会、垃圾处理站等建筑安装装饰工程。l 物业管理用房：建筑安装装饰工程。l 公共景观：代征地景观。l 人防工程费：人防面积范围内的建筑安装装饰工程、人防设备及安装；如人防地下室车库为可售产品，则仅仅将人防设备及安装费作为配套工程费。l 架空层：建筑安装装饰工程。l 设备房：配电房、水泵房、消防控制室、进风排风机房等设备房的建筑安装装饰工程。l 其他配套设施。2.4.2.6. 开发间接费l 工程人员费用：项目工程、设计、成本、报建等部门为组织和管理开发项目发生的日常费用。l 工程管理费：监理费、施工招标费、工程保险费、造价咨询服务费、工程质量检测费等。l 物业管理完善费：开发单位支付给物业公司用于前期介入的启动资金、政府部门缴纳的物业专项基金等。l 营销设施费：售楼处、样板房的设计、土建、装修、软装等，不包括永久建筑的土建成本，不包括作为交楼标准的示范样板房装修工程费（计入室内装修费），包括销售环境改造、现场包装费，持有性物业不分摊营销设施费。l 资本化借款费用：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行资本化，其中属于财务费用性质的借款费用，应直接在进入当期损益。资本化借款费用包含借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。企业集团或其子公司统一向金融机构借款分摊集团内部企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理借款费用符合资体化条件的准予资本化，不符合资本化条件的进入当期损益。l 不可预见费：为不可预见、不可抗力预留的风险费用（如市场人工、材料价格大幅上涨等）。2.5. 会计科目与帐簿设置会计核算科目集团统一设置到三级科目，三级以下科目各公司可以根据需要自行设置。成本科目的设置原则上按照本办法第2.4项规定的成本费用项目进行设置，三级以上科目（包括三级）在每一年度中不得进行调整，每年末由集团财务部、成本部对会计科目设置情况进行梳理，并征询各区域公司意见，确实需要调整的，由集团财务部和成本部统一确定调整方案，各公司在下一年初统一调整。财务部会计核算按开发项目（包括项目分期）设置会计科目，成本管理部成本核算按项目、按产品业态设置，财务部与成本管理部至少每月对帐一次，以保证会计帐与成本台帐的一致性。2.5.1. “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。下设：土地成本、开发前期费、主体建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费转入六个二级科目，二级科目下设若干三级科目（如设计费、结构及粗装修）。2.5.2. “开发间接费”科目：该科目核算公司在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费”科目，然后分配记入各项开发产品成本，转入“开发成本开发间接费转入”科目。2.5.3. 公司应至少每季度末将当季发生的开发间接费用结转至开发成本。2.5.4. 开发成本应按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用属于预提费用，在“应付帐款”下设置二级科目核算。应预提的费用一般包括：2.5.4.1. 在建项目：公司根据工程进度进行成本确认，对于进度款支付金额小于完工价值的差额部分也应确认开发成本应计入应付帐款。会计期末由成本部经办人对在建项目的完成情况逐项进行盘点并编制成本预估表。成本预估表经成本部核实金额与预算相符后，交财务对工程进度信息与财务账进行核对，对未计入财务账的差异额进行预提。为了保证会计报表能完整反映公司经营成本，公司应至少每季度对在建项目的完成情况进行检查和成本预提。2.5.4.2. 完工项目：因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提；费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转开发产品时预提。2.5.5. 按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、在辅助核算中设置“待分摊”项目，再按2.6所述的分摊方式进行分摊。2.5.6. “开发产品”科目 ：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。2.6. 成本费用的归集与分摊2.6.1. 成本费用的归集2.6.1.1. 土地成本在“开发成本土地成本”科目进行归集。2.6.1.2. 开发前期费在“开发成本开发前期费”科目归集。2.6.1.3. 主体建安工程费计入房屋等成本核算对象的“开发成本主体建安工程费”成本项目。一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程付款审批表”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“主体建安工程费”成本项目。预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建安工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款主体建安工程费”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。2.6.1.4. 基础设施费在“开发成本基础设施费”科目进行归集。2.6.1.5. 配套设施费在“开发成本配套设施费”科目进行归集。2.6.1.6. 开发间接费：应先通过“开发间接费”科目归集，于每年末根据实际发生数按本办法规定的标准分配计入各项目的各成本核算对象。2.6.1.7. 借款费用资本化l 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；l 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；l 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊。2.6.2. 成本费用的分配方法与标准2.6.2.1. 土地成本l 可直接归属的部分，归集出可直接归属至各期开发产品的各个业态的土地成本。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。l 需要分摊的部分对于无法直接归属的部分， 按各期的占地面积将土地成本分摊到各期开发产品中，目前采用的规划局认可的规划许可证附图上的占地面积进行分摊。l 同一期内的土地成本按如下原则进行分摊： 如当期内各产品类型单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积划分。 除上述外的情况，应采用“容积率倒数法”计算占地面积。具体做法是用各产品类型的建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出该产品的占地面积。各产品容积率值应由研发部根据项目具体规划及经验值确定，地价分摊测算完成后，须经财务部确认后执行。如：某期中联排、小高层、高层建筑面积分别为5000m2、20000m2、30000m2，容积率分别为0.6、2.0、4.0，则按“容积率倒数法”计算的多层、小高层、高层的占地面积比为5000/0.6：20000/2.0：30000/4.00.833：1：0.75。 对于底商，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部建筑承担更多比例的地价，放大系数可参照当地基准地价的对比系数，或者按预计售价比作为系数。l 项目总体土地成本（含所有的地价款及拆迁补偿、市政配套等土地成本）按照上述占地面积分摊原则计算的各产品占地面积进行分摊。l 对于地下车库，如需要单独为其交纳土地出让金，则将其直接计入车库的土地费用，否则地下车库不分摊土地成本。2.6.2.2. 开发前期费按各产品（地下车库除外）可租售建筑面积的比例进行分摊；如分期开发，则将跨期受益的成本先按受益期对应的可租售面积分摊至各期成本。2.6.2.3. 主体建安工程费一般直接拆分至各开发产品，确实需要进行在各产品之间分摊的，按各产品可售建筑面积的比例进行分摊。若别墅产品本身自带车位，则该车位成本