估价师继续教育1——国际评估准则.ppt

国际评估准则,国际评估准则理事会和国际评估准则的产生背景,国际评估准则简介,国际评估准则中的基本概念,国际评估准则的行为守则,五,一,二,四,三,国际评估准则结构体系,一、国际评估准则理事会和国际评估准则的产生背景,20世纪80年代以前的资产评估业在世界范围内的巨大发展为成立国际性评估专业团体奠定了行业发展基础。 内在动力：国际上资产评估行业尚未形成世界性中心，各国资产评估理论，实务及专业术语上的差异都给资产评估行业的国际合作和进一步发展带来巨大困难，不能满足日益全球化的资本市场和国际经济界的要求。 外部动力：各国经济界越来越重视资产评估在资本市场和促进资本跨国流动的重要作用。,二、国际评估准则简介,国际评估准则是国际评估委员会制定的指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。于1985年首次制定并发布。并于1994年、1997年、2000年、2003年、2005年、2007年分别对其进行了修订，使其在内容和结构上逐步系统和完善。 2000年版，2005年版（第七版），2007年（第八版）是国际评估准则历史的三次飞跃,Growth,Start,Jump,2007,2005,2000,新概念的引入：财产评估概念和一般公认评估准则概念的引入 结构体系的变化：新增了评估行为准则；新增了“资产类型”部分；“国际准则”部分的重新划分；术语部分 国际评估准则内容的变化：与国际会计准则相联系；增加不动产，租赁权益，无形资产的评估指南；重置成本折余法表述的变化,全面修正了“市场价值以外的价值基础”和“以担保贷款为目的的评估”； 增加新的应用指南和评估指南 对其余的全文进行个别更新,适应国际会计准则，对评估指南1 和评估指南8进行修正 增加了三个评估指南,三、国际评估准则的结构体系,国际评估准则,资产类型,国际应用评估指南,行为准则,基本概念,词汇表,前言,国际评估准则,评估指南,结构体系,该部分是国际评估准则的核心内容，包括三个准则： 国际评估准则1市场价值基础评估； 国际评估准则2市场价值以外的价值基础评估 国际评估准则3评估报告 所谓市场价值基础评估就是对被评估资产在满足市场价值定义条件下的价值进行的评估。所谓市场价值以外的价值基础评估就是对被评估资产在不满足市场价值定义条件下的价值进行的评估。这两个准则构成了国际评估准则的基础，并构成了应用指南和评估指南的基础。,国际评估准则,国际准则3评估报告是在第六版中新增加的内容，将以前散落在各相关准则中有关评估报告和披露方面的规范进行了总结，形成了单独的评估报告准则。这本分对市场价值基础评估和市场价值以外的价值基础评估的差异进行了讨论，并强调了清晰、充分的表达评估信息的重要性。,四、国际评估准则中的基本概念,与资产相关的概念 资产评估的经济概念 折旧概念,市场，成本，价格和价值的概念 最高最佳使用,市场价值与市场价值以外的价值 估价方法,与财产相关的概念 不动产：是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产是实物形态的、有型的“物体”，看得见、摸得着。 不动产权：是指包含在不动产中的各项权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。因此，不动产权是一个非实物性的法律概念。与不动产所有权相关的权利，包括使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权、赠与权等以及选择行使或不行使上述任何一个或几个权利的权利。,与财产相关的概念 动产：不动产之外的财产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性的附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。 财产：财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、金融权益中的任一种或全部。,资产评估的经济概念 资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。例如在不动产评估中，评估师应当获取、分析有关评估对象的权利状况资料，如可能会影响评估价值的租赁条款、权利限制等。,折旧概念 在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。 折旧在评估和会计上最主要的区别在于，对评估师而言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反应市场状况。,市场，成本，价格和价值概念 价格、成本、价值等概念是资产评估中最基本的概念，同时也是争议最大的概念，理解这些概念在资产评估中的内涵对于评估专业人员而言是十分重要的。国际评估准则在总结相关国家评估理论研究成果的基础上，指出价格和成本是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。,成本,市场,价格,价值,是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在时资产评估能够得以进行的基础条件之一。,是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或服务所要求的、提供的或支付的额货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币数额。,是经济概念，是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。,与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额或生产商品、提供服务所需要的货币数额,最高最佳使用 最佳用途即评估市场价值时不应当考虑个别市场主体对该资产的用途及价值的认识，而应反映市场整体认同的、合理的、能够导致价值最大化的用途。 最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的，财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。,市场价值 国际评估准则中市场价值的定义如下：市场价值是自愿卖方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。 市场价值要件 自愿买方 自愿卖方 评估基准日,以货币单位表示 公平交易 资产在市场上有足够的展示空间 当事人双方各自精明,市场价值价值以外的价值 市场价值以外的价值又称为非市场价值或其他价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型。 市场价值以外的价值不是个体概念，而是一个集体概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合。 修订的国际评估准则2的分类基础将市场价值以外的价值分为三类，包括：实体特定价值，资产互换特定价值及由法律和合同特别定义的价值。,公允价值：在公平的市场交易中，资产在理性、自愿的买卖双方之间进行交易的价值数额。 投资价值：为进行特定投资或者实现特定经营目标，资产对于特定投资者或者某类投资者的价值。 特殊价值：高于市场价值，反映资产的特定属性仅对特定买方所具有的价值。 协同价值：有两种或两种以上权益相结合而产生的价值附加增值，其中，组合权益的价值要大于原有的各项权益价值的加和。,持续使用价值是指企业作为一个整体的价值。 保险价值：保险价值是指根据保险合同或协议中规定的定义所确定的价值。 剩余价值：剩余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。 请算价值：清算价值或强制变卖价值是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。,评估方法,人们为特定资产所愿意支付的价格不会超过获取相同或具有相似功能的替代资产的成本。,通过对与被评估资产相似或可替代资产的分析，以及对购买方为类似资产或可替代资产所愿支付的购买价格的分析，采用必要的比较程序，估算被评估资产的价值。,又称收益资本化法或收益现值法，通过分析被评估资产的相关收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值。,成本法,市场法,收益法,成本法的用途 成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目 成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。 市场法的用途 在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突出。通过运用市场法所获得的相关数据也可能用于成本法和收益法的评估。 当市场条件发生重大变化或波动时，或对很少交易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限制。,收益法的用途 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量 被评估资产预期收益年限可以预测 成本法、市场法和收益法作为资产评估的三大基本方法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些具体的运用方法。评估师在进行某项评估业务时，应当根据其经验和知识、当地的评估准则要求、市场要求、数据的可获得程度等综合因素，选取适宜的评估方法,五、国际评估准则中的行为守则,范围,职业道德,胜任能力,披露和评估报告,范围 “范围”对国际评估准则的使用范围进行了说明。要求评估师必须按照所在国家和地区的要求，具有相应的专业资格、能力和经验。 职业道德 “职业道德”规定，评估师在任何时候都应保持高水准的诚实和正值，公正，遵守保密原则，其从事的活动不应损害委托方、公众、行业或者相关的全国性专业评估团体的利益。,胜任能力 “胜任能力”对承接业务、