浙大个人理财规划——住房养老.ppt (稿.ppt

,“以房养老”模式研究,浙江大学经济学院 柴效武教授chaixiaowu 163.com 2013.,介绍新理论 宣传新思想，确立新理念 欢迎大家 提出宝贵意见！ 加盟研究队伍！,目前已经做出成果,发表以房养老和反向抵押贷款论文50篇 出版以房养老系列研究丛书7部,共收录相关论文180篇,计230万字.名称为以房养老模式、以房养老理念、反向抵押贷款制度、反向抵押贷款运作、反向抵押贷款功用、反向抵押贷款运做与风险防范、反向抵押贷款产品定价。 出版读物2本，如何用房子养老、以房养老漫谈，共计50多万字，专著反向抵押贷款，35万字。以此为题撰写硕士论文并论证通过18篇，本科论文8篇，博士论文2篇。正在撰写6篇。 翻译国外反向抵押贷款资料文献、手册计140万字。 尚有以房养老、基地养老、反向抵押贷款方面书籍近10部，待筹措资金出版。,2006年全国两会提案开展以房养老的建议，引起很大社会轰动和媒体大肆炒做。 2007全国两会提案开办养老基地的建议 报刊媒体、网站电台、电视台宣传报道千余次。 获取国家社科基金课题以房养老模式研究，获取浙江省科学普及项目以房养老3个 为杭州发改委做课题，提出建设养老基地，打造杭州养老天堂的口号，得到建德临安、安吉、桐乡响应。 幸福人寿保险公司开业，将反向抵押贷款做为主打产品推出。其他银行、保险公司要跟风参与。 以房养老、基地养老两大事项已经引起国家高层领导关注，将来有望成为国策。以房养老已列在10多个省份的政府文件 杭州市委、市政府文件将两大内容全面引入。浙江省将推出以房养老，建德市提出打造养老城口号，并付诸行动。 国家部委领导、经济学家、高官、高管对此有积极表态，认为将来可以成为养老模式的一种积极选择。 “60岁前人养房，60岁后房养人”已深入人心。,孟晓苏,原党中央办公厅二局副局长，万里委员长秘书 中房集团董事长 总裁党委书记，目前为中房理事长 幸福人寿保险公司董事长 北京大学经济学院硕士、博士 若干大学兼职教授 思想家、社会活动家、学者、企业家、政治家 住房按揭贷款的倡导者 反向抵押贷款倡导者,国家建设部科技司司长，全国政协委员 九三学社中央副主席 赖明 2006年以房养老提案提交人,为什么研究这一课题,1.老龄化问题突出，60岁以上人口已经达到总人口的12.5%。到2030年，这一指标将上升到30%，京沪大城市将达到40%之多。 2. 人口高龄化，人均寿命上海已达80岁。退休后时间大大延长，独生子女的负面效应开始显现。 3.我国未富先老，人均GDP只有1000余美圆（国外已经达到10000美圆或更多） 4.养老资源短缺，欠账严重。养老保障体系初始建立，普及面过窄。 5. 增加养老资源，创新养老观念（将住宅和环境视为新的养老资源）。,问题的提出,1.许多老年人生前过得很辛苦，死亡后却遗留大量房产，端着“金饭碗讨饭吃”，能否将死亡后遗留房产的价值在生前使用，同时对其正常生活又不带来任何负面影响？ 2.都市老年人养老环境很差，养老成本很高，而某些环境优美乡镇养老环境很好，养老成本很低，能否将都市老年人迁移于乡镇以求更好地实现养老的目标 3.老人希望晚年能在适合养老的地段选购满意的住宅以舒适养老，但只能支持部分资金，贷款无望也不必要的状况下，如何满足这部分老年人的购房需要。购买新房的使用年限远超出自己余存寿命，多出价值又应如何处理？能否有较好方法？,问题的解决办法,将住宅也作为养老的重要资源，打一个时间差，身故后的钱财生前使用 将优美环境作为养老的重要资源，打一个空间差，此地的钱财到彼地使用 推出一种新型贷款，整贷整还，贷期内不必还本付息，老人身故后用住房还贷,住房,金融 保险,养老,载体,手 段,目的,三个老太太的故事,中国老太太,终生储蓄,晚年 购房,死亡,美国老太太,青年贷 款购房,终生居 住还贷,死亡,N国老太太,青年贷 款购房,终生居 住还贷,晚年以 房养老,死亡,模式宣传口号,60岁前人养房，60岁后房养人 60岁前抵押贷款买房，长期生活居住 货币资产 住房资产 60岁后反向抵押贷款，晚年用房养老 住房资产 货币资产,基本宗旨,将老人身故后遗留房产的巨大余值，用一定的金融保险机制提前变现套现，取得一笔稳定持续可靠的终生现金流入，用来养度老人余生。 避免“端着金饭碗讨饭吃”的现象出现。,以房养老功用,住房增加新功能（养老保障） 养老增添新模式（住房养老） 房产交易量增加激活 国民经济有了新增长点 金融保险产品、业绩、利润新增加点 养儿防老、遗产继承发生重大变革，家庭代际关系的革命，自立自强取代过度依赖 家庭金融理财观念大改变（全方位全过程）,住房功能：,生活居住（使用价值作用发挥） 投资赢利（价值增值保值） 融资流动（价值短期变现临时资金融通） 养老保障（价值长期变现以实现晚年养老 保障）,养老方式：,养老年轻时代创造并积累财富，供给年纪大时花销耗用 家庭有儿子、票子、房子三大财富，就有三大养老模式 养儿防老（儿子养老） 传统社会长期流传，目前仍需要大发扬 储蓄保险养老（票子养老） 目前社会运用普遍，但有相当缺陷和障碍 以房养老（房子养老） 将来社会需要增加的新养老思路,家庭三大财富积累与三大养老保障,1.生育抚养子女做人力资本积累，养儿防老（五六十年代家庭拥有的最大财产）； 2.货币金融性储蓄、养老寿险、社会养老保障，以用于晚年期的养老（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的一半）； 3.购买住宅不动产实物积累，在晚年期用做养老保障（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的半数）。,子女养老,子女赡养父母， 住房作为遗产由子女继承， 即传统意义的养儿养老。 现代社会家庭养老功能急剧弱化，子女养老 受到相当局限 家庭内部的经济核算意识强烈，子女出于经济利益考虑，不乐意奉养父母 现代社会竞争加剧，注重家庭被迫让位于首先注重工作与社会,儿女欲养力不支，父母赠房儿不欲,未来“四二一”家庭 ，老年夫妇向中年夫妇遗留两套住房，并不为中年夫妇看重；中年夫妇同时养度四位老人，经济能力难支持。 房产继承硬约束，赡养老人软约束 房产继承是约定俗成，天经地义，自然而然地发生。很难以人为剥夺 赡养老人则是良心活，是否赡养及赡养的状况是如何，都很难以计量界定,货币养老,包括养老储蓄、社会养老保障、商业养老寿险等，是目前养老主体形式 养老资源严重短缺，缺口达3万亿元，远远不能满足老龄化社会的需要 养老保障体系不健全，覆盖面过窄 通货膨胀，货币易于贬值 养老金过多时只是个价值符号，不发挥实际作用 加大养老金交纳比例，易于引起企业成本升高，投资效应降低，居民可支配收入减少，购买力降低，国民经济增长幅度减缓，,房子养老,住房是家庭的最大资产，应予很好利用 住宅天然具有保值增值的功能，房价呈现持续上涨趋势 住宅最为听话，随时听从主人的安排（养儿子不如养房子） 住宅可直接提升家庭生活居住质量 家庭可减少养老金存储，将较多资金用于购买住房，晚年再用房养老。 住宅可在正常生活居住的同时，发挥价值提前变现套现以养老保障的双重功用,以房养老的缺陷,人们不能吃砖头啃瓦片过日子，住房存在价值变现的问题 现行法律对此尚有众多缺陷，如70年土地试用期的法律改变 遗产继承仍在日常生活及思想观念中仍具有重要位置 具体操作繁杂，联系面众多，风险环生 时期过长，长达10多年或更多，发生何种事项难以完全预料,以房养老的具体模式,（1）住房出售住养老院,住宅在市场出售，自己住养老院 ，将 售房款积蓄用于养老。 老人应具有较好理财能力，钱存银行易贬值。老人应适应群体生活 ，乐意去养老院养老 孤身老人的最好选择 ，单住一幢大住宅行同浪费，身边无人又乏人照管 此种事项目前已经有较多存在，可望成一潮流。应对此行为大力倡导，并给予政策优惠,（3）住房出售+养老寿险,住房出售，自己居住养老院，将售房款项交办养老寿险。 整个余存生命期间，由寿险公司负责款项返还，用于晚年期的养老用度和住养老院的用费。 晚年生活可保终生经济无忧 比较简单出售住养老院模式应更为妥善 寿险公司应开发此项“房产养老寿险”产品,（3）反向抵押贷款,又称倒按揭，抵押房产，房款养老 老年人将住宅抵押于银行，每期从银行取得贷款用于养老，死亡后用房产还贷付息 国外已有此产品，国内对此业务开办已有相当呼声。应当结合国情，开发此项金融产品 有较多风险，适合寿险公司 运营，银行不适合开办 制度设计应给予相当重视，涉及事项复杂，目前还无法简单给予推出,（4）售房养老,老人将自有住宅出售给金融保险机构或特设机构，使用权继续保留居住到死亡为止，房款在老人剩余生命期间，由特定机构分期向老人支付，用作养老费用。 国内应予开办，但存在巨大运营风险 类似反向抵押贷款，一为产权交易，一为贷款融资。比反向抵押贷款更复杂也更合理 特定机构支付大量现金 大规模收购住房，只得到该住房的“虚拟产权”，风险很大。,（5）房产置换,售出市内大房，换购市郊小房，差价款养老 方法可行，便于操作， 晚年生活不需要太大的住宅 郊区环境好，适合老年人生活居住 房产转换的交易成本过高，应予降低 可由政府给予大力倡导，在郊区建造老年公寓供老人居住。,（6）房产反置换,出售或出租市区小房旧房，换购市郊的大房新房，改善晚年的生活居住条件 适用于货币有节余但对现有住房条件不很满意的老人 郊区自然环境适于老年人居住， 可借以减轻大城市已老化的人口年龄结构，减轻城市人口过于密集拥挤，“城市综合症” 年轻人进城打工赚钱，老人出城居住养老,（7）资产租换,租出现居住大房租进小房，用房租差价养老 免除现在出售房屋，日后房价上涨遭受损失 日后尚可对住房做再处理（售房养老或反抵押贷款等）,（8）住房出租,住宅出租，用租金收入住老人公寓养老。 养老用费有着落，喜欢集体生活又不放弃原住房，进退自如，可一直入住也可随时回家 老人去世后房产仍具有相当余值可资利用 成立老年房产经营 公司，办理 房产出售出租事项，可望形成一较大产业,重点研讨模式,售房养老 反向抵押贷款,容易操作模式 房产置换大房换小房 房产反置换小房换大房 出售住房+养老寿险 住房出租+自住养老院,模式推出背景,城市家庭多数已经拥有自有产权的住房 “四二一”家庭将大量出现，人口呈倒金字塔结构 商品意识进入家庭内部，代际亲情关系有淡泊 家庭内部经济核算意识与行为有较多出现。 我国经济呈现长期快速增长，GDP持续拉升 城市化进程加快，几亿农民将进入城市 城市土地资源严重不足，地价持续拉升 居民收支预期不确定因素加大，需要保障,模式推出需要具备的条件,强大理论研发体系的形成与支撑 舆论广泛宣传倡导，社会各界对此形成共识并积极参与 国家相关法律法规的新建、变革与完善 市场供应需求、居民爱好的大规模调研 新型金融保险产品形成并衍生其他金融保险产品 推动银证保投一体化，实现混业经营 几千年传留的遗产继承观念的转变 目前还不具备这一条件，任重道远,本模式涉及到房地产经济、养老保障、金融保险三大理论 同制度经济、计量经济、金融工程、保险精算、婚姻家庭、社会、人口、法律、伦理道德、土地及其他相关理论有密切关系。 以房养老理论是众多相关学科的重新组合融会、联接、凝聚深化并丰富 本模式研发可对如上学科的研究起到相当推动作用,理论创新,住房养老模式的意义,国民经济寻找新增长点意义 推动金融保险发展意义 个人家庭资源优化配置意义 社会养老保障重担减少的意义,增加老人养老资金来源 减轻儿女赡养父母负担 优化配置家庭资产提供新思路 老人依靠自己财力自主生活，不必过多依靠子女 子女不能躺在父母遗产上过活，倡导子女独立自强，自己打天下 组建适应市场经济体制的新型代际关系。 家庭个人已经成为市场经济社会的重要经济主体，拥有自主权利，独立决策发挥功用，实现家庭利益最大化,新型家庭生活,刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性 激活房地产交易，改善国民居住水平 为进入全面整体小康社会创造前提 可刺激50多个相关行业产业的发展 形成国民经济增长的新动力,刺激相关产业发展,金融保险意义,开发新的金融保险的系列产品，增长新的业绩利润增长点 将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险金寻找安全可靠、收益稳定的投资出路（每年数千亿元现金流入） 养老保险金的数额在日益庞大，将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，更符合养老金筹措的本意 实现保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。,风险、不确定性,本模式将遭遇以下五大风险： 住宅实物的保全与拆除毁损 预期寿命和实际存活寿命的差异及风险承担机制 住房价值波动的风险及风险承担消除 利率调整的风险及消除 政策变动、调整的风险,工作试点,选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的京、沪、杭、穗、深等沿海大城市 先行试点，积累经验，再向全国推广 采取自愿自主原则，不搞强制命令 可从高端市场（高收入、高学历人员）先行开始，再向下普及（美国是先从低端市场开始，并予津贴优惠） 先易后难，循序渐进，不能期望值过高，操作速度过快。,模式运行需要考虑,本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大部门 以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产、社会保障部门共同操作。 需要财政部门的税费减免等政策优惠。 国家相关法律法规的出台修订 居民“养儿防老遗产继承”观念意识的变革 各部门参与积极性及态度、利益博弈分析,利益博弈分析,房地产部门可从业务开展中得到最大利益 养老保障部门可因此解除重大负担 国民经济因此而有相当刺激功用而非阻碍 家庭可因此优化资源配置，解脱养老负担。老人晚年生活质量有较大提高 以上部门受益最大，但为此承担成本几乎为0 。