成都商业地产投资盛大启幕

成都商业地产投资月盛大启幕-五大区域各展风骚去年，楼市从火爆中走来。今年，成都楼市又将走向何方？面对风起云涌的楼市，投资购房者应如何决策？面对日益激烈的市场竞争，开发商朋友应该关注些什么？今天，作为中国知名的都市报，作为世界发行量百强的主流媒体，华西都市报以引导房地产业健康发展为己任，全面发起“华西主题月”活动，从本月开始，每月推出一个楼市主题，分别对不同的物业形态，对不同的区域板块，对不同的投资购房主体，进行深度调查剖析，以帮广大投资购房者梳理出清晰的决策思路，购置最佳的物业。同时，我们将倾力协助各大开发商进行理性地宣传推广楼盘，从而更快更好地实现楼盘的销售招商目标，进而营造一个健康理性的房地产市场！阳春三月，是充满希望的时节！常言道：一年之计在于春，面对万种风情的楼市，让我们制订理性的投资计划，选择理性的投资对象，收获理性的硕果吧！商业地产又见商机2004年，对成都房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范像两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2004年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了数年来的空置住宅商品房，住宅类的开发商可谓是春风得意。而商业地产市场就显得冷清而疲惫了，大放量没出现大热销，空置面积越来越高，供需矛盾日渐突出。2003年的竣工销售率为72.3%，2004年的竣工销售率低到了47.6%，仅从这组数据便可看到2004年的成都商业地产市场相比火热的住宅市场显露出的疲态。一位开发商甚至笑言：“2004年的商业地产有点不爽”。据相关资料显示，2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米。记者点评：以上数据说明，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上政府的宏观调控和规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。裙楼底商一枝独秀今年商业项目以裙楼底商的形式所占比例最多，占到了市场的40%以上。专业市场与综合型商业建筑比例相近，订单式的独栋商业在今年崭露头角，显示出商业开发模式逐渐改进变化。从商业在环域的分布可看到，2004年商业项目分布最多的环域还是一环内，占到了整体的41%，并且其中大部分在内环线内。在其它各环域，二至三环区域中项目数量甚至大大超过一至二环区域的项目数量，说明成都商业发展的热点。从项目表中可以看出，在各方位中以城南的项目数量最多，其次才是城中，项目数量最少的是城东方位。城南商业项目最多也可以看出城市向南发展以及市场对城南的认可已使城南方位变为成熟度较高的区域。土地商业地块成交平淡2004年总共拍地十二块2004年的商业地块拍卖成功的有十二块。规模最大的是位于青羊区金沙村八组的商业兼二类住宅用途的地块，面积为70.10亩，成交价为231万元/亩，为成都市成房置业有限公司拍得，这块地规模最大，由于其兼容了二类住宅用地，地价也是2004年最为便宜的商业地块。规模其次的是位于牛王庙下街以南一环路东侧的面积为21.46亩的商业地块，成交价为380万/亩，为四川蓝光和骏实业股份有限公司拍得，即现已在建销售的商业项目“东恒国际”。此外，12块商业地块中有8块土地都是小规模地块，面积均小于12亩。核心商圈地价最高在这些商业地块中成交价最高的是2004年著名的天价“地王”地块，位于春熙路核心商圈，面积为12.23亩，2004年7月拍出了2005万元/亩的天价，将成都的土地拍卖价格抬上了一个历史巅峰，现在这块地已经是在建销售“第一商业广场”，其11万元/的底铺价格也成为成都至今最为昂贵的商铺价格。价格其次的便是邻近核心商圈位于东大街以北红星路以东面积为11.81亩的地块，2004年3月拍到了880万元/亩的高价，为蓝光和骏公司拍得，即现在的“香槟广场”。在去年7月，与这块地南北相对地段相同、同样为蓝光和骏拍得的地块，即现在的“时代华章”，当时的土地成交价为710万元/亩。从相隔仅几个月的几乎同一地段的两个地块的成交价中，我们可以看到市中心核心商圈蕴藏的巨大升值潜力。东大街、小天竺成商业热点从拍卖商业地块的分布位置来看，2004年商业地块大部分分布在一环路内，以小天竺片区和东大街片区为主要分布区。近两年拍出的东大街地块大部分由蓝光和骏公司强势拿下，其土地价格一路抬升，涨势迅猛，在未来东大街将形成“蓝光一条街”的景象。小天竺片区今年推出多个商业及居住地块，其土地价格涨势虽不及东大街片区，但也同样强劲。小天竺片区融合了锦江风景、高校经济、国家著名大医院及武侯祠旅游等多种元素，随着新项目将这些元素一一消化，逐个推出，这里将会形成新的商业热点。区域五大区域各展风骚城北专业市场独占鳌头从项目分布图可看出，城北商业项目以专业市场为主，这与城北的传统属性和城市功能有关。而城北这种特定的专业市场的区域性质又较大程度地抑制了其它类型物业的生长，在居住条件和专业市场区域性质有冲突的情况下，那些依附于居住条件和人口质素的商业类型都难以在城北得到发展。2004年城北的专业市场同以往相比，单个项目体量较大，同一区域项目数量较多，因此总体体量膨胀了数倍。从年初开盘的蓝光金荷花商铺均价37000元/，到后来的荷花金池商铺均价27000元/，再到八月开盘的亿家天下一楼商铺价格15800元/，不难看出这其中的走势变化。城北专业市场的商铺在这一年中，从最初抢手的“金岸”降为分量菲薄的“银岸”，这种变化不能不让人叹息。但同时也要看到，要让“银岸”重新升为“金岸”，除了客观上等待经济增长提速外，更应该从主观及宏观上去改善城北的区域环境，以改变城北单一的区域性质，改变城北区域城市功能单薄的现状，给城北创造成长各类型商业的机会，使城北具有综合性的优势，将该区域的潜力更好地发挥出来。城南商业成熟发展理性从右图可看到，城南的商业项目与密集的城中方位的商业项目连成一片。城南的商业类型相对其它方位区域而言更为丰富，有传统的专业市场区域的项目，如红牌楼的三九九峰汽配市场和西部汽车城；有特色商街，如SOHO沸城的商业街；如一环路中心商圈磨子桥的“科技一条街”的IT卖场；如十万平方米商业面积的天府汇城，有大体量的购物中心。除了天府汇城和两个专业市场外，城南的商业项目体量都在五万平方米以下，单个项目体量小而项目数量较多，分布较均匀广泛，显示出该区域良性理性的商业发展现状。宏观来看，城南的商业发展速度与该区域消费需求的增长速度较为符合。城南商铺价格也较为理性，没有随着时间的推移呈现出较大的波动，各个项目的均价处于同一区间，未形成较大的梯度。受成形时间较早的棕南棕北“富人区”的影响，在城南方位中，以科华北路上的商业项目均价最高，在18000元/以上。随着城市向东向南发展的规划，城南还将继续发挥出更大的优势。城西体量偏大支撑不足2004年城西的商业项目呈现出一个数量少而单个体量大的趋势。在上表的五个城西项目中，商业面积在五万平方米以上的就有三个，其中金沙国际商城就有12万平方米的体量，五个项目总体量已超过30万平方米。随着城西发展越来越来成熟，城西的居住社区成熟度还远远不够，但到目前仍有大片土地空旷待建，其现有居住人口数量还不足以支撑迅猛发展的商业体量。更为严峻的是，在2005年，城西除了这些在售商业项目，还将增加更多大体量商业项目，如已经亮相的“优品道”商业部分就有十万平方米之巨，与金沙国际商城相距不过两条街。从目前来看，城西的商业项目数量还较少，分布也较疏散，仅是入市时间较集中，对项目的销售影响不至于太大。但大体量的商业还将在城西继续快速增长，由此趋势发展必将引发一系列矛盾，关键矛盾在于：商业开发速度超过了居住社区成形的速度，产生了人口数量不足的矛盾；同时，城西整体来看还存在着住宅体量与商业体量比例过于接近的矛盾。城西商业项目应当更为慎重地考虑开发时机的问题。城东商业增值最具潜力从上述列表中可以看出，城东的商业项目是所有方位中最少的。这一方面与城东的土地供应有关，一方面也与城东的商业环境有关。城东目前的商业环境缺乏鲜明特色，与其它方位区域相比缺乏竞争优势。城东没有城北那样单一却特定的区域属性，目前也没拥有城西那样好的居住环境条件，更缺乏城南商贾聚集的富裕气象，因此城东目前的商业气氛处于下风也属正常。但城东同样有它自己的优势。城市向东发展和“中产城东”概念的提出，为城东积蓄了极大的潜力。城东目前已显现出较好商业环境的区域就是东南区域。在蜀都大道以南沿锦江两岸，随着中高档住宅社区在此兴起，商业已具备很大的潜力。“成都外滩”在中海格林威治城的“培根走廊”等商业项目的热销中渐显雏形。未来城市向东向南发展，东南方位区域与这两侧左右接壤，受益很大，将来会成为商业项目的新热点区域。城中老牌商圈统领江湖城中是城市商业最为传统的核心聚集地，是城市商业气氛的主要所在。因此城中的商业项目显出各项指标都是最高的趋势：项目数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大(无论单体还是区域总体)。同时，由于这数项之最，城中的项目也是相对其它方位区域销售压力最大，销售周期最长的。以春熙路、盐市口、骡马市这三个传统商圈最为著名，其价格也最高，商业历史也最为悠久。这其中又以春熙路的商业项目价格最为昂贵，创下成都土地拍卖市场上“地王”称号的“第一商业广场”一层商铺的价格最高达到了11万元/。城中的商业项目虽然销售周期较长，但从价格走势上来说，仍比上年同区域的商铺价格涨幅较大，位于东大街的香槟广场一层商铺的价格卖到了23000元/，而在去年同一区域同一开发商的郁金香花园的一层商铺价格为18000元/。这可见该区域商铺不但在涨，其涨幅还较大。市中心区域是潜力极大，成熟度很高的商业核心区。随着市中心区域的进一步改造，春熙路和盐市口黄金口岸位置还将增加几十万平方的商业项目，在未来两年内亮相面市，该区域的价格在庞大体量供应的巨大市场压力下，走势如何，我们拭目以待。预测2005商业地产迎难而上？在经历了2003年的“成都商业地产年”后，在开发量大、空置率高的典型特征下，2004年商业地产商变得异常谨慎起来。但随着WTO承诺逐步实现，做为西部重镇的成都，将成为众多外来商家争夺的重要市场。2005年的商业地产也因此风光无限，这一年将会是成都商业地产热点纷呈的一年。春熙路、盐市口群英争雄根据目前的土地拆迁整治状况，随着商业地产价值在核心商业区的回归，成都春熙路、盐市口的核心商圈可能成为2005年商业地块或商业地产的重头戏。已有眉目或已在筹备的成都国际商城、成都财富中心、群光百货、第一商业广场、海外交流中心、成都天利服饰广场、仁恒广场一连串的商业项目名称都将陆续出现在2005年盐市口春熙路的大街小巷，百万平方米的商业地产项目将集中亮相。在春熙路南段的原爱心珠宝大楼空地上，台湾蓝天集团将修建营业面积近10万平方米的成都群光百货；在人民商场旁，成都国际商城项目总建筑面积高达20万平方米；在盐市口大业路与锦兴路交会处，预计4月份亮相的成都财富中心建筑总面积为16万平方米左右；在青年路和春熙路之间的中新街，原成都市电力局地块将于近期进行爆破，一个营业面积超过8万平方米的大型服装批发城成都天利服饰广场将在此拔地而起；再加上盐市口复工的海外交流中心、新加坡仁恒集团在盐市口附近开发的仁恒广场以及重建的成都百货大楼，2005年将有超过百万平方米的商业地产集体亮相盐市口、春熙路及其辐射区域。文化概念成为主流趋势2004年下半年率先在市区打出旅游休闲主题大旗的“锦里”一条街拉开了文化商业地产的帷幕。今年，一系列由政府重点规划、开发商合作倾力打造的，承担一定城市功能的文化主题商业地产将陆续在成都市场上亮相。大慈寺片区、文殊院片区、宽窄巷子片区三大主题文化商业区将各自演绎时空与历史交错融合的城市精彩。这三大片区规划面积都较大，大慈寺片区规划面积约为26.64公顷，文殊院片区规划面积为26.53公顷，宽窄巷子规划了6.62公顷的核心保护区和23.7公顷的建设控制区。这三个片区全部建成后的总体量将超过100万平方米。文化特色将是今年成都商业地产开发的一大主流趋势。商业地产面临四大难点在2004年空置率高，市场疲软的基础上，2005年的商业地产从整体来讲是比较艰难的。第一，新的投放量大，旧的存盘又多；第二，销售模式不可能有很大变化；第三，市场将走向区域化、多中心小型化；第四，投资者更趋于理性。但同时，2005年的商业地产也有相当大的机遇。2004年12月，中国零售业对外资限制的大限已到。根据中国入世的承诺，2005年，跨国零售企业不再被要求以合资公司的形式进入大陆的流通领域。国外商业与房地产业的更紧密结合已经成为必然。随着国外商家大举进入中国内地，成都作为西部的焦点城市，也吸引了众多商家聚于此地抢占市场和有利口岸。在这样的形势下，2005商业地产开始大规模放量也可想而知。后期经营成为运作核心由于经历了谨慎的2004年，2005年的商业地产在机遇面前也并未失去理性。2004年出现的商业特色化和复合型地产的趋势在2005年越加明显分化，各项目以更贴合所在区域的属性和定位来占领市场，也更多地考虑后期经营的竞争特色问题来帮助市场消化接受。在产品类型上改变单一的产品结构，增加其它旅游地产、教育地产等复合型地产的产品也将使商业地产的产品结