房地产企业营业税政策详细讲解

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料第一讲 房地产企业营业税政策讲解一、营业税纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间的变化对房地产企业的影响分析1、自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（营业税暂行条例第25条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。但按预售房款缴纳的土地增值税和企业所得税属于预缴。思考：甲企业2008年12月31日，预收账款的期末余额1200万元，12月1日，预收账款的期初余额为400万元。借：银行存款800 贷：预收账款800问以下的会计处理是否可以？借：营业税金及附加44（800*5.5%） 贷：应交税费应交营业税等44（800*5.5%）答：不可以。违背了费用与收入配比的原则。正确的应当是：借：待摊税金44 贷：应交税费应交营业税等44问：这44万元的营业税金及附加是否可以在2008年度税前扣除？答：国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号）第12条：第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除（及据实扣除）。问：2008年度企业所得税纳税申报时应当如何申报？答：纳税调整项目明细表（附表三第）54行“其他”第4列“调减金额”填报44万元，结转到主表第15行纳税调减44万元。附表三第52行“房地产企业纳税调整”第3列“调增金额”=800*15%=120万元。结转到主表第14行纳税调增120万元。假设2009年1月份，上述预收账款中，由500万元结转收入，会计处理：借：预收账款500 贷：主营业务收入500借：营业税金及附加500*5.5% 贷：待摊税金500*5.5%申报：（1）附表三第54行第3列“调增金额”=500*5.5%=？（2）2009年度汇算清缴时，附表三第52行第4列纳税调减500*15%=？2、自2009年1月1日起，房地产企业销售开发产品的，应当按书面合同约定的付款日期，确认收入缴纳营业税。如果房地产企业没有签订书面合同或书面合同中没有约定付款日期的，应当于开发产品交付给业主的当天确认收入缴纳营业税(营业税暂行条例第12条、营业税暂行条例实施细则第24条)。3、自2009年1月1日起，建筑业劳务采取预收款方式进行的，应当在收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（营业税暂行条例实施细则第25条）4、房地产企业如果将资产租赁给其他企业使用收取的租赁费，采取预收款方式出租的，应当于收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（变化）思考：甲房地产企业将沿街房租赁给乙企业使用，合同约定，租赁期限为5年，于2009年5月1日一次性支付第1年的租赁费12万元。2009年会计处理：借：银行存款12 贷：其他业务收入8 预收账款4税务处理：（1）营业税计税依据=12万元（2）所得税计税依据=8万元。企业所得税法实施条例第19条：企业取得的租赁收入应当按合同约定的付款日期及金额确认收入缴纳企业所得税（同时，国税函【2010】79号）。问：乙企业2009年度准予准予税前扣除的租赁费=？答：企业所得税法实施条例第47条：企业支付的租赁费应当按租赁期限均匀扣除。所以准予扣除8万元。借：管理费用-租赁费8(128/12)预付账款4贷：银行存款12企业所得税与会计处理一致。（二）房地产企业在纳税自查中应当注意的问题1、有无收到预售房款不缴纳营业税的。注意检查其他应付款、应付帐款等账户。 问题：下面业务会计处理的记账凭证未附购货清单，是否正确？借：管理费用办公费20000 贷：现金20000国家税务总局关于转发中纪委的通知（国税函【2003】230号）：企业购进货物或劳务取得发票必须开具具体的货物或劳务的名称，如果开具大类货物或劳务名称的，必须附销售单位开具的销售清单，没有取得销售清单的，一律不得税前扣除。2、收到预售房款长期放在销售部门不入账。3、委托代销的开发产品长期没有收到代销清单，税务机关一般要到受托方进行调查。4、与业主串通，将购房款直接打入个人账户。思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下：1.以相同面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。3.超过的面积80平米-65平米=15平米，按如下规定处理：（1）10平米内的部分按5500元/平米结算（2）5平米部分按6100元/平米结算。4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2100元/平米，含地价款的成本价为3600元/平米。问1：甲房地产企业抵给李某的房屋的营业税计税依据是多少？答：国税函【1995】549号、国税函【2007】768号：以房屋调换的，视同销售不动产缴纳营业税。国税函【1995】549号：对于偿还面积与拆迁面积相同的部分，应当按成本价确认收入缴纳营业税。营业税的计税依据=65*2100+10*5500+5*6100=?问2：甲房地产企业抵给李某的房屋与拆迁建筑面积相等的部分应当按含地价款的成本价还是按不含地价款的成本价缴纳营业税？答：这里的成本价是不含地价款的开发成本。问3：上述业务缴纳企业所得税的收入=？答：国税发【2009】31号：按同类开发产品的售价确认收入缴纳企业所得税。上述业务的所得税收入=80*6100=？二、房地产企业营业税视同销售（一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契税？ 1.营业税？答：不需要缴纳营业税。营业税的视同销售包括两项：（1）将不动产用于抵债（国税函【1995】156号）（2）以不动产捐赠（单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人【实施细则第五条】（3）新建（自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为【实施细则第五条】。 下列情况不需要缴纳营业税：（1）以不动产对外投资，不需要缴纳营业税（财税【2002】191号）。（2）以不动产对外投资也不需要缴纳土地增值税（财税【1995】48号）。但注意：自2006年3月2日起，房地产企业以开发的产品对外投资的，不再免征土地增值税，但营业税仍旧免征（财税【2006】21号）思考：甲房地产企业将开发产品一栋转作本企业的办公楼使用，使用5年后，因经营需要，将其作为投资投资于乙企业。问：是否缴纳营业税和土地增值税？答：A营业税？不需要缴纳B土地增值税？答：不需要缴纳。2006年3月2日以后要缴纳。应当注意：第一，转作本企业使用的开发产品必须是本企业所需要的。第二，已经按规定提取折旧。【例题】甲企业和乙企业属于关联方，甲企业处于免税期，2009年预计实现所得100万元，乙企业适用税率25%，2009年预计实现所得500万元。合计缴纳企业所得税=500*25%=125万元。如何可以少缴税？答：甲企业可以在2009年1月1日将一部分资产租赁给乙企业使用，收取100万元租赁费，并开具发票给乙企业。甲企业：应当缴纳营业税=100*5.5%=5.5万元乙企业：可以税前扣除100万元费用。少缴所得税=100*25%=25万元集团公司可以少缴税款=25-5.5=19.5万元注意：双方的交易价格必须公允。（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化：营业税暂行条例实施细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定：1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定3.按组成计税价格确定。组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）成本利润率由省级税务机关确定。【例题】甲房地产企业征用土地一块建教学楼，支付地价款等共计1000万元，发生施工成本（包括材料、工资、其他费用等）2000万元。建成后捐赠给汶川地震灾区某小学。假设四川省规定：建筑业成本利润率10%，销售不动产成本利润率15%。计算应纳多少营业税。（1）建筑业营业税=【工程成本2000*（1+10）】/（1-3%）*3%？（2）销售不动产营业税=【营业成本（2000*（1+10）/（1-3%）+1000】*（1+15%）/（1-5%）*5%？三、价外费用（一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析营业税暂行条例细则第13条：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。思考：甲房地产企业与李某签订预售合同，合同约定，李某缴纳定金2万元，到期如果李某违约，2万元定金不予退还。账务处理：企业收取押金时：借：银行存款2 贷：预收账款2到期：李某违约借：预收账款2 贷：营业外收入2问：这2万元违约金是否缴纳营业税和企业所得税？答：营业税不需要缴纳；但所得税必须缴纳。无论增值税细则还是营业税细则：价外费用是指销售货物或提供劳务的同时向对方收取的违约金等。注意：如果交易没有实现，价外费用不需要缴纳营业税或增值税，但必须作为其他收入缴纳企业所得税（企业所得税法实施条例第22条）（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税？1.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费（营业税暂行条例实施细则第13条）：（1）国务院、财政部或省级政府批准收取；（2）开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全部上交给财政。2. 思考：甲企业与乙企业签订施工劳务合同，合同约定，甲企业提供劳务后，乙企业支付1000万元劳务款。逾期付款的，乙企业还要支付1万元违约金。甲企业完工后，乙企业逾期20天付款，但只是支付了980万元，剩余的20万元不再支付，1万元的违约金也没有支付。甲企业为了长久的利益，没有索取剩余的20万元劳务款和1万元的违约金。问：甲企业应当确认的营业收入是多少万元？A980 B981 C1000 D1001答案：C1000销售货物或提供劳务的价款的确认必须遵循权责发生制原则（企业所得税法实施条例第9条）。但价外费用遵循收付实现制原则。实际收到就缴纳税款，收不到不需要缴纳税款。关于价外费用：A价外费用缴纳流转税的前提条件：交易实现B、价外费用缴所得税的条件：实际收到。3.【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费，转交行政综合执法局，属行政事业性收费，由房地产开发企业代收。在实际操作中，综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据，并未给每户户主单独开具收据。如果由房地产开发企业向各户开具收据，在税务上应如何处理？需要缴纳哪些税？（1）上述费用是否属于营业税细则规定的免征营业税的价外费用？答：不属于。（2）如果由房地产企业开具收款收据或发票收取上述费用，一律属于价外费用，应当一并缴纳营业税。注意：一定开具委托方的收据。（3）如果必须由房地产企业开具票据的，建议通过本企业设立的物业公司开具，可以不需要缴纳营业税。国税发【1998】217号物业公司代收的费用不需要缴纳营业税，仅就其收取的代收手续费缴纳营业税。（4）但房地产企业代收的维修基金可以自己开具发票，不需要缴纳营业税。财税【2003】16号四、先购后销业务（一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？思考：某房地产企业购买一处旧房支付价款2000万元，装修发生装修费1000万元，装修后销售给乙企业，取得转让收入5000万元。房地产企业应当缴纳的营业税多少？A5000*5%B（5000-2000）*5%（对）C（5000-2000-1000）*5%注意：1.只有“买房卖房，买地卖地”才能按差额缴纳营业税，如果房地产企业购买土地使用权后开发房屋对外销售的，不得扣除外购的土地使用权的价格。2.只有外购或受让或抵债的不动产或土地使用权，才能差额缴纳营业税，对于接受投资、接受捐赠或自建等取得的不动产或土地使用权的销售不得按差额缴纳营业税。3.准予按差额缴纳营业税的，不仅包括2003年1月1日后取得并销售的，也包括2003年1月1日前购置但在2003年1月1日后销售的。4.准予按差额缴纳营业税的情况，与上一个环节是否缴纳营业税没有关系。5.允许扣除的购置成本或受让的成本必须取得合法有效的凭证，如发票、土地出让金收据等。（二）如何避免营业税的重复课税？【例】甲房地产企业开发一座商业楼被乙企业看中，要购买其下面四层作办公使用。合同约定，由开发公司按乙企业要求进行装修后办理过户手续。房屋售价3800万元，开发公司将装修任务交给本公司所属的装修公司负责，装修费900万元。结算房屋价款总额为4700万元。如何缴纳营业税等税费？1.如果按4700万元开具发票：（1）房地产企业：缴纳营业税=4700*5.5%（2）装修公司从房地产企业取得装修费：营业税=900*3.3%=？（3）业主：按4700万元缴纳契税。2.由房地产企业与业主前3900万元购房合同；装修公司与业主签订咨装修合同。（1）房地产企业：营业税=3900*5.5%装修公司：营业税=900*3.3%（3）土地增值税减少因为土地增值税的计税收入减少了900万元（4）业主：缴纳契税按3900万元。五、投资业务1.房地产企业以开发产品对外投资免征营业税。政策依据：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（财税2002191号）。问：对“以无形资产或不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征收营业税。”应如何理解？答：对以无形资产或不动产投资入股是否征收营业税，应根据不同情况作出不同处理。凡是以无形资产或不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，按投资入股者参与投资数额分配利润，实行利润多则多分，少则少分，投资入股项目出现风险或破产时，按投资入股共同承担损失，则不征收营业税。凡是以无形资产或不动产投资入股，取得固定收入，不承担投资风险的行为，则应按服务业税目中的租赁业务征收营业税。摘自山东省地方税务局关于检发营业税问题解答（之二）的通知 （鲁地税流字【1995】2号）2.自2006年3月2日起，房地产企业以开发产品对外投资不再免征土地增值税。政策依据：企业以不动产对外投资的，不需要缴纳营业税和土地增值税；但自2006年3月2日起，一般企业以不动产投资于房地产企业用于房地产开发的，或者房地产企业将开发产品用于对外投资，不再免征土地增值税，营业税仍旧免征（财税【2002】191号、财税【1995】48号、财税【2006】21号）3.企业所得税：以开发产品对外投资属于视同销售必须缴纳企业所得税（国税发【2009】31号）。六、整体转让业务（一）整体转让的类型不同对房地产企业税负的影响及涉税风险规避【思考】甲企业属于增值税一般纳税人，2009年4月将乙房地产公司合并，乙房地产公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都转移到甲企业，并办理过户手续，甲企业办理变更登记手续。问：（1）乙房地产公司过户到甲企业名下的房地产是否缴纳营业税、土地增值税？答：整体产权转让不属于不动产的转让，不需要缴纳营业税和土地增值税（国税函【2002】165号）。（2）变更到甲企业名下的存货是否要到国税局申报缴纳增值税？答：不需要缴纳增值税（国税函【2002】420号）。（3）甲企业承受的房地产在办理过户时是否缴纳契税？两个或两个以上的企业合并为一个企业的，属于企业改制，承受方承受的房屋或土地，不需要缴纳契税（财税【2008】175号）。（4）乙房地产公司是否缴纳企业所得税？答：企业整体产权转让应当属于转让资产收入，应当按企业所得税法第6条规定缴纳企业所得税。（二）各种类型的具体操作方法及注意事项整体产权转让应当同时具备下列条件：1.原企业不再存续。2.不仅转让资产、负债，而且必须将人员一并转让。不具备上述条件的，最多按整体资产转让。七、委托代建业务（一）如何防范纳税人通过委托代建规避税负？思考：甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价9000万元，预算总成本8500万元。1、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上：借：预付帐款工程款 9000 贷：银行存款 90002、乙企业收到：借：银行存款 9000 贷：预收帐款工程款 90003、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票：借：在建工程 8500 贷：银行存款 85004、完工后，乙企业：借：预收帐款工程款 9000贷：在建工程 8500 其他业务收入代建收入5005、甲企业收到交付的办公楼：借：固定资产9000贷：预付账款9000乙企业并按500万元缴纳了5%营业税。问：上述业务的处理是否存在涉税风险？如何规避？（二）实务操作的程序与注意事项。委托代建不需要缴纳营业税和土地增值税，委托方也不需要缴纳企业所得税。委托代建必须符合以下条件：1.委托方必须拥有土地使用权；2.建设项目必须经建设部门批准；3.受托方不得垫付工程款；4.受托方购进材料时，发票必须开具给委托方；5.受托方按合同约定收取手续费，缴纳5%的营业税。八、拆迁业务（一）被拆迁户涉及哪些税收政策？税务人员如何防范纳税人规避涉税风险？1、营业税（1）经县以上政府批准取得的拆迁补偿费免征营业税。（2）土地使用者将土地使用权权归还给所有人（国家或集体）的，不属于营业税的征税范围。不需要缴纳营业税（国税发【1993】149号）。2、个人所得税（1）财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税（国税函发【1997】87号）。3、契税对被拆迁人取得的拆迁补偿费相当于重新购置房屋的价格部分，免征契税，超过部分缴纳契税（财税【2005】45号）。【思考】乙企业欠甲企业货款120万元，甲企业同意乙企业以其房屋一座顶债，甲企业是否缴纳契税？答：缴纳。如果乙企业属于破产企业，按法院判决，将其房屋抵顶甲企业债权，甲企业是否缴纳契税？答：免征契税。但必须有人民法院判决书（财税【2001】161号）4、企业所得税因政府规划、基础设施建设需要进行整体搬迁取得的搬迁收入及资产的处置收入，按下列办法缴纳企业所得税：（1）如果搬迁后重新购置与搬迁前性质相同或类似的固定资产或购置新的固定资产的：应当并入应纳税所得额的金额=取得的搬迁收入和处置收入-固定资产的购置成本-固定资产的改良支出-技术改造支出-职工安置费用（2）如果搬迁后不再购置固定资产或进行技术改造的：应当并入应纳税所得额的金额=搬迁收入或处置收入+固定资产的变价收入-固定资产的折余价值-处置费用（3）实务操作中应当注意的问题A、重新购置的固定资产的折旧，可以税前扣除。B、5年内不需要纳税。企业在5年内按规定搬迁的，可以按上述公司计算的结果并入当期所得缴纳企业所得税。国税函【2009】118号（二）房地产企业涉及哪些拆迁税收政策？1、营业税（1）内资房地产：抵给被拆迁户的房子应当征收营业税。其会计处理如下：借：开发成本拆迁补偿费 贷：应付帐款拆迁补偿费（暂估价值）借：应付帐款拆迁补偿费（暂估价值） （营业外支出债务重组损失） 贷：开发产品或主营业务收入（成本价或售价） 应交税费应交营业税等 （营业外收入债务重组利得）（2）外资房地产企业上述业务不缴城建税和附加。2、企业所得税（1）企业所得税法实施条例第25条：房地产企业以开发产品抵债的，属于视同销售，缴纳企业所得税。（2）收入的确定，按下列办法处理：A、属于自行开发的产品用于抵债的，应当按同类开发产品的平均售价缴纳企业所得税。B、属于外购的安置房用于抵债的，按外购的安置房的成本价确认收入缴纳企业所得税。国税函【2008】828号思考：甲房地产企业将外购的安置房10000平米用于安置被拆迁户。外购的成本价5000万元。应当缴纳所得税的计税依据=5000-5000=0企业所得税法实施条例第25条：企业以货物、资产（包括自产、外购、委托加工）、劳务用于捐赠、抵债、集资。赞助、广告、样品、职工福利、利润分配等，应当视同销售缴纳企业所得税。引起反映：申报：附表一收入明细表第15行填报5000万元，合计到附表一第1行“销售收入合计”作为广告宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。结转到附表三第2行第3列。随同附表三结转到主表第14行纳税调增5000万元。附表二第14行填报5000万元，结转到附表三第21行第4列填报5000万元，结转到主表第15行纳税调减5000万元。思考：甲企业将外购的年货500万元发给职工。所得税=0业务招待费和广告宣传费的扣除限额的计算基数增加了500万元。九、还本销售等特殊销售业务（一）还本销售方式1、营业税：不得减除还本销售支出。依据：国家税务总局关于印发之一的通知（国税函发1995156号）：以还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。2、企业所得税：不得减除还本销售支出。分析：销售时要全额确认收入，不能减除还本支出。根据增值税若干具体问题的规定，“纳税人采取还本销售方式销售货物，不得从销售额中减除还本支出。”在计算所得税时，虽然已确认了收入，但所还本金可以作为销售成本在税前扣除，同样缩小了税基，所以不得减除还本销售支出。（二）商业折扣1、营业税：营业税：如果将折扣额开具在同一张发票上，可以按折扣后的金额缴纳营业税；但将折扣额另开发票的，一律不得扣除折扣额（营业税暂行条例实施细则第15条）。2、企业所得税：企业发生的商业折扣，可以在发生的当期直接扣除。取消了必须开具在同一张发票上的限制，国税函发【1997】472号废止。（国税发【2008】875号）。思考：甲企业销售房屋价格5500元，由于乙企业购买数量达到要求，按5300元销售。但开具发票按5500元。营业税计税依据=5500企业所得税=5300（三）现金折扣1、营业税：不得按减除折扣额后的金额缴纳（营业税实施细则第十五条 ：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除）。 2、企业所得税自2008年1月1日起，房地产企业发生的现金折扣直接计入财务费用扣除，没有发票的问题，也没用是否超过银行利率的问题（国税函【2008】875号）。（四）买一赠一【思考】甲房地产企业承诺，购买一套100平米的住房，可以赠送两部空调。问：赠送的空调是否缴纳增值税和企业所得税？增值税的处理：增值税细则第4条第8款：将自产、委托加工或外购货物无偿赠送他人的，应当视同销售缴纳增值税。财企【2003】095号：赠送是指对本企业具有处分权的资产不附加任何条件的送与他人，如送与社会公益事业等。总结：买一赠一，赠送的商品不属于无偿赠送，因此不属于增值税细则规定视同销售，不需要缴纳增值税。2.企业所得税国税函【2008】875号：买一赠一，赠送的商品不属于企业所得税法实施条例第25条规定的捐赠，不需要缴纳企业所得税。但应当将取得的销售额按销售货物和赠送货物的公允价值进行分摊。思考：甲企业销售A产品（成本价80，售价120），赠送B产品（成本价10，售价20）借：银行存款120 贷：主营业务收入A产品102.9（120*120/（120+20） B产品17.1(120*20/（120+20）)借：主营业务成本A产品80 B产品10 贷：库存商品A产品80 B产品10赠送的空调：借：开发产品 贷：库存商品空调十、售后回购业务和售后租回业务（一）售后回购业务的税收规定1、营业税：售后回购应当按销售和购进两项业务进行处理。销售时应当按规定缴纳营业税，不得减除任何成本费用（国税函【1999】144号）。2、企业所得税：售后回购原则上应当按销售和购进两项业务进行所得税处理；但如果售后回购业务具有融资性质，也可以不确认收入缴纳企业所得税（国税函【2008】875号）。【例题】售后回购的所得税处理2008年1月1日，甲房地产企业销售一栋商品房给乙企业，销售收入5000万元，合同约定，5年后，房地产企业将该房屋回购，回购价格为6000万元。如何进行会计处理和税务处理？1.2008年1月1日：借：银行存款5000 贷：应付帐款5000税务处理：（1）缴纳营业税=5000*5.5%=275万元借：待摊税金275 贷：应交税费275（2）企业所得税：A、不需要申报缴纳企业所得税。B、275万元的税金会计上没有扣除，企业所得税是否可以扣除？答：企业所得税法第8条：企业实际发生的营业税金及附加可以扣除。申报在附表三第54行第4列纳税调减。2.2008年12月31日（前提：售后回购业务具有融资性质）借：财务费用200 贷：应付帐款200税务处理：可以税前扣除。3.回购：借：应付帐款5800财务费用200贷：银行存款60004.2013年，甲企业将该房屋销售，取得收入8000万元。借：银行存款8000 贷：主营业务收入8000借：主营业务成本4000 贷：开发产品4000借：营业税金及附加=400（8000*5.5%）贷：待摊税金275 应交税费应交营业税125（400-275）申报：2013年汇算清缴时，附表三第54行第3列填报275万元纳税调增。（二）售后租回业务是否能够减轻税收负担？如何操作？1.国税函1999144号：房地产企业与购房者签订商品房销售合同时明确约定，销售后回租一定的期限，减少投资者的风险。（1）对房地产企业应当按照“销售不动产”缴纳营业税。（2）对购房者应当按“服务业租赁业”税目缴纳营业税。2.【思考】甲房地产企业将市场价格为100万元的沿街房以88万元的价格销售给李某。但与李某签订的房屋销售合同中约定，李某必须在两年内将该房屋无偿提供给甲房地产企业对外出租使用，目的就是为了少缴营业税、土地增值税和企业所得税。这样的筹划方案是否可行？国税函【2008】576号：上述业务：购房者少付的购房款视同取得的租金收入，应当缴纳营业税和个人所得税。（三）注意售后回购与销售退回的区别：1.售后回购业务：销售已经实现，因此，回购时，原来缴纳的营业税不能退税。2.销售商品房后，因质量问题发生退回的，其原来缴纳的营业税可以退税。十一、合作建房业务【思考】甲房地产企业出地，乙企业（非房地产）出钱合作建房，合同约定，双方按该项目盈利额7：3分成。甲企业委托丙企业施工，乙企业将资金直接付给丙企业，丙将购置材料等发票开具给乙。房屋销售时，甲房地产企业向购房者开具售房发票，甲作收入处理，依法缴纳营业税、附加及土地增值税。问： （1）甲有收入无成本，导致多缴的企业所得税，如何处理？（2）乙企业不是甲企业的股东，如何取得30%的分红？（3）乙企业有成本无收入，其归集的成本是否可以税前扣除？假设乙企业应当分得利润150万元,合同约定,乙企业给甲企业开具150万元发票作为成本。1、乙企业开具给甲企业的发票以什么名义开具？答：发票管理办法第20条：企业不得开具没有真实销售行为的发票。虚开发票，税务机关责令改正并处1万元以下罚款。发票管理办法第36条2、如果乙企业必须开具，只能开具资金占用费，属于债权。实际上属于甲企业和乙企业合作的是开发项目，而不是投资。（1）双方设立项目组（2）乙企业将资金打入项目组的银行账户，由双方共同管理。（3）甲企业负责开发并销售，归集收入、成本、税金等，并计算出项目利润后，按规定的比例分配。甲企业：收到：借：银行存款1000 贷：其他应付款1000支付利润：借：其他应付款1000财务费用150（需要取得乙企业向地税局代开的发票）贷：银行存款1150财务费用超过银行利率要纳税调整。所以：应当将150万元进行分解，其中，50万元假设不超过银行利率，按利息处理，其他按劳务费处理。借：其他应付款1000财务费用50（需要取得乙企业向地税局代开的发票）销售费用劳务费100（乙企业到地税局代开发票）贷：银行存款1150十二、甲供材（一）甲供材业务在纳税方面有哪些具体的规定？【思考】甲房地产公司开发某项工程，由乙建筑公司负责施工，总造价5000万元。其中，材料成本2000万元（其中：建筑材料1500万元，设备500万元），施工劳务成本3000万元（支付给施工单位乙）。甲公司为了保证工程质量（或降低成本），自己购买材料和设备。1.乙建筑公司：（1）乙建筑公司应当给甲房地产企业出具发票的金额是多少？答：3000万元。（2）乙建筑公司应当缴纳多少营业税？A、5000（2008年底前）B、3000C、5000-1500-500D、5000-1500E、5000-500（2009年1月1日起）营业税细则第16条：建筑业营业税的计税依据除装饰业务外，应当包括工程所以的原材料、设备、其他物资和动力的价款在内。但不包括甲方提供的设备。（3）甲房地产企业是否需要扣缴建筑公司的营业税？答：依据财政部 国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知（财税200961号）规定，财政部国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知（财税2006177号）文件已经作废，房地产企业没有为建安企业代扣代缴营业税的义务。（4）乙建筑公司如果不在项目所在地，而是在外省，其开给甲的发票是到地税局代开，还是回机构所在地开具发票交给甲？答：在劳务发生地税务机关代开。代开发票时应当向税务机关出具下列证明：外出经营活动税收管理证明、合同、支付凭证等。思考：甲企业向境外乙企业转让一项技术，是否缴纳营业税？答：自2009年1月1日起，不征营业税依据：营业税暂行条例实施细则第四条 条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。但：境外乙企业向甲企业转让技术，在必须缴纳营业税，其营业税由甲企业扣缴。（四）建筑公司异地提供建筑业应税劳务如何申报？凡是在异地施工的企业，应按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报。1.本地的收入就地缴纳营业税（营业税暂行条例第十四条）；2.同时，要在 6个月内将异地的完税凭证报送给本地的主管税务机关；否则，要将在异地取得的收入，向本地主管税务机关缴纳营业税（营业税暂行条例实施细则第二十六条）。（五）装饰工程营业税计税方面有哪些具体的规定？【思考】某房地产公司下属一装修公司经过竞标，2009年1月与某宾馆签署了装修合同，合同约定，由宾馆自购装修材料300万元，设备200万元。由装修公司负责装修并安装设备。宾馆支付装修公司工程款150万元（包括装修收入100万元，设备安装收入50万元，会计上单独核算）。工程已于2009年1月完工，工程款已收启。装修公司应纳的营业税为：A150*3%（对）B（150+300）*3%C（150+300+200）*3%装饰业务营业税的计税依据=装修公司取得的人工费、代垫辅助材料费和管理费，不包括甲供材（材料和设备）十三、工程总包与分包业务（一）总承包人代扣营业税规定取消后怎么办 ？ 新修订的营业税暂行条例实施细则第十一条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 该规定取消了原营业税暂行条例第十一条规定的“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”的规定，并从2009年1月1日起实施。作为纳税人和税务机关，应根据新的法规，积极应对变化。从2009年1月1日起，作为税务机关不得以任何名义要求总承包人代扣代缴税款，因为税收征收管理法第三十条规定，扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。所以，当总承包人代扣分包方营业税时，分包方应当拒绝，并按新规定在施工地自行完税。如何操作 甲企业总承包建设单位100万元的工程，分包给乙企业60万元，乙又分包给丙企业20万元。甲应该给建设方开具100万元发票。但按10060=40（万元）计税，因为营业税暂行条例第五条第（三）项规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。扣除依据为乙企业开具给甲企业的60万元发票。乙应该给甲企业开具60万元发票。按6020=40（万元）计税，同样需要丙企业给乙企业开具20万元发票作为乙企业的扣除凭据。丙企业按乙企业给的20万元计税。开具发票给乙，无扣除。如何申报 建筑业已实行税控发票，仍以上例。甲企业在收到建设方工程款100万元时，用税控机开具100万元发票给建设方，在拨付分包乙企业60万元时，向乙企业索要60万元发票作为扣除凭据。申报营业税时，对使用建筑业营业税纳税申报表的，在“应税收入”栏填100万元，凭乙方开的发票或分包合同在“应税减除项目”栏填60万元，这样“应税营业额”就是40万元。对使用各税申报表的，在“计税金额或数量”栏直接填写40万元。乙企业同样操作，丙企业直接按20万元申报。（二）发票的取得对税负存在哪些影响？1、营业税条例第5条：将建筑工程分包给其他单位的，以全部价款和价外费用，扣除支付给其他单位的分包款后的差额缴纳营业税。2、营业税条例第6 条：总包人必须取得分包人的合法有效凭证才能按差额缴纳营业税，否则必须以收取的全部工程款作为营业税的计税依据。合法有效凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；与发票管理办法第34条一致：境外发票可以作为合法有效的扣除凭证，但税务稽查时，对境外发票有异议的，可以要求企业提供境外公证机构或境外注册会计师的证明，没有证明的，不得扣除。国税发【2008】88号：企业取得的凭证不合法的或不符合要求的，一律不得