房地产市场运行回顾及展望

2010年房地产市场运行回顾及2011年走势判断陈柳钦*作者简介： 陈柳钦（1969），男，湖南邵东县人，天津社会科学院城市经济研究所研究员，研究方向：产业经济、城市经济。作者联系地址：天津市河西区黑牛城道纪发大厦1-205#（）陈柳钦收。电话：022-，。电子信箱：。（天津社会科学院城市经济研究所，天津，）一、2010年房地产市场运行回顾（一）房地产业综合景气度分析1、企业景气指数运行在“较为景气”区间。国家统计局发布的全国企业景气调查数据显示，2010年3季度全国企业景气指数1全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180-150为“较强景气”区间，150-120为“较为景气”区间，120-110为“相对景气”区间，110-100为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。为137.9，比2季度提高2.0点，其中，工业企业景气指数比2季度上升1.1点，39个工业大类企业景气指数连续4个季度位于景气区间，传达了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为131.7，比2季度提高4.4点，虽然低于全国企业景气指数6.2点，但仍运行在“较为景气”区间内。国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度，我国企业景气指数为138.0，比3季度提高0.1点。2010年第4季度企业景气指数连续第7个季度走升，各行业企业景气均位于景气区间，且呈现平稳增长。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，对企业经营状况仍比较乐观。2、企业家信心指数大幅提高。2010年3季度，全国企业家信心指数结束了下滑势头，高位攀升。全国企业景气调查结果显示，3季度企业家信心指数为135.9，比2季度提升2.9点，多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。2010年2季度房地产业企业家信心指数大幅下挫，回落到2009年2季度以来的最低点。2010年3季度房地产业企业家信心指数为120.7，止跌回升，比2季度大幅提高11.4点，但仍低于全国企业家信心指数15.2点。国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度我国企业家信心指数为137.0，比3季度又提升1.1点。总体上来看，4季度企业景气指数和企业家信心指数在3季度回升的基础上继续回升，显示出中国经济增长高位回调过程已基本趋稳，发展势头正在由政策效应刺激的冲高向市场力量支持的平稳增长转变。3、“国房景气指数”2010年3月份以来持续回落。在一系列宏观调控政策影响下，反映全国房地产开发综合发展水平的全国房地产开发综合景气指数（简称“国房景气指数”1“国房景气指数”是全国房地产开发综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。）自2010年3月以来持续回落（见表1）。表1 2009年12月-2010年12月房地产综合景气指数及主要分类指数走势房地产开发综合景气指数房地产开发投资分类指数土地开发面积分类指数商品房平均销售价格分类指数2009年12月103.66100.4295.69115.202010年2月105.47101.8388.39115.092010年3月105.89103.5887.07113.082010年4月105.66104.9488.45112.772010年5月105.07105.5690.15109.312010年6月105.06105.5493.22106.782010年7月104.72105.2394.87104.102010年8月104.11104.8994.42103.572010年9月103.52104.8594.10104.032010年10月103.57104.8894.46104.552010年11月103.20104.8296.42104.342010年12月101.79 103.87 96.03 104.54 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（二）房地产市场供给情况分析1、房地产开发投资平稳增长，增速高于近年来平均水平。2010年以来，持续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资增幅一直保持较高水平。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国完成房地产开发投资48267.1亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资8.7个百分点，为1998年以来最高水平。图 1 2009年11月-2010年12月累计全国房地产投资完成额及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了33.2%以上的快速上涨态势，这说明2010年4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。与此同时，从2006年“国六条”到2008年“国十条”，再到2010年出台的“新国十条”，中央对房地产市场实施的宏观调控，主要目的一直是遏制房价过快上涨，而不是打击房地产投资、抑制房地产开发。因此，得益于2009年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。图2 2008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2010年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资34038.1亿元，同比增长32.9%，增幅同比提高18.7个百分点，占房地产开发投资的比重为70.5%；办公楼投资1806.5亿元，同比增长为31.2%，增幅同比提高13.1百分点，所占比重为3.7%；商业营业用房投资5598.8亿元，同比增长33.9%，增幅同比提高9.5个百分点，所占比重为11.6%；其他投资6823.5亿元，同比增长34.6%，增幅同比提高15.2个百分点，所占比重为14.2%。图3 2009年11月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图4 2008 年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从保障性住房的供给情况来看，2010年1-12月，90平方米以下住房完成投资10665.3亿元，同比增长27.4%，增幅同比提高3.1个百分点，占住宅投资的比重为31.3%；经济适用房完成投资1067.4亿元，同比下降5.9%，占住宅投资的比重仅为3.1%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。从区域分布上来看，2010年1-12月东部地区完成房地产开发投资28009.1亿元，同比增长32.7%，增幅同比提高20.4个百分点；中部地区完成投资10516.6亿元，同比增长32.4%，增幅同比提高7.8个百分点；西部地区完成投资9741.4亿元，同比增长35.3%，增幅同比提高16.3个百分点。图5 2009年11月-2010年12月累计不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图6 2008年12月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2、房地产开发企业资金来源同比增幅下降，自筹资金规模增速较快。在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国房地产开发企业到位资金72494.3亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落18.8个百分点。其中，国内贷款12540.5亿元，同比增长10.3%，增幅同比回落38.2个百分点；利用外资795.6亿元，同比增长66.0%，2010年同期为负增长35.5%；企业自筹资金26704.6亿元，同比增长48.8%，增幅同比提高31.9个百分点；其他资金32453.7亿元，同比增长15.9%，增幅同比回落56.0个百分点。在其他资金中，定金及预收款19019.8亿元，同比增长17.3%，增幅同比回落45.8个百分点；个人按揭贷款9210.9亿元，同比增长7.6%，增幅同比回落108.6个百分点。图7 2009年11月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理总体来看，除利用外资、企业自筹资金和定金及预收款增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与上月相比均呈回落态势，说明2010年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。随着2010年9月底以来有关部委一系列楼市“二次调控”政策措施的出台，银行总体信贷规模将随之缩小。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加明显，预计行业未来将以自筹资金为主要资金来源。图9 2008年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理3、土地开发面积增速迟缓，完成开发面积延续负增长。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量。公开资料显示：2010年全国30个省市住房用地计划拟供应量约18万公顷，与2009年全国住房实际供地量7.65万公顷、前5年实际供地量平均值5.47万公顷相比呈大幅增加态势，体现了本次房地产行业调控从源头增加供给的决心。与此同时，在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010年以来全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积一举扭转了2009年持续负增长态势并保持了30%以上的增长。但值得注意的是，土地开发面积增速迟缓状况仍然没有改变。国家统计局发布的数据显示，2010年1-12月全国房地产开发企业购置土地面积40969.5万平方米，同比增长28.4%，增幅高于2009年47.3个百分点，为近年购置土地增长最快的一年；同期，全国房地产开发企业完成土地开发面积21253.7万平方米，同比下降7.7%，降幅同比缩小12.2个百分点，与1-11月相比扩大2.9个百分点，土地开发面积仍然没能扭转2009年以来持续的负增长态势，说明企业囤地现象依然严重。图10 2008年12月-2010年12月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。从全国商品房累计施工面积增速来看，2010年以来显示出较快的增长水平。统计数据显示：2010年1-12月全国商品房累计施工面积.9万平方米，同比增长26.6%，增幅同比提高13.8个百分点，比1-11月回落2.0个百分点。其中，商品住宅施工面积.6万平方米，同比增长25.3%，增幅同比提高12.8个百分点，比1-11月回落1.9个百分点；房屋新开工面积.7万平方米，同比增长40.7%，增幅同比提高28.2个百分点，但从逐月数据看，房屋新开工面积增幅年末有所回落。图11 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理在全国商品房累计施工面积增速提升的情况下，全国商品房累计竣工面积增速却呈下降态势，这说明市场供应总量依然下降。国家统计局发布的数据显示，2010年1-12月全国商品房累计竣工面积75961.0万平方米，同比增长4.5%，增幅同比回落1.0个百分点，比1-11月回落5.1个百分点。其中，商品住宅竣工面积61215.7万平方米，同比增长2.7%，增幅同比回落3.5个百分点，比1-11月回落4.4个百分点。图12 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（三）房地产市场需求情况分析 2、商品房销售量继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落。2010年，房地产市场在多重政策调控之下，结束了2009年末交易炙热的局面，受政策调控，主要城市房地产交易情况普遍呈“前低后高”趋势，全年成交量同比下跌20%。“国十一条”、4.17新政以及二次调控三个标志性调控节点，对全国房地产成交量的影响立竿见影，中国指数研究院每月监测全国30个城市楼市，分别在政策出台后的次月（2月、5月、10月）楼市成交量上涨城市的比重明显下降。图13 2010年楼市成交量上涨城市比重数据来源：CREIS中指数据 2010年1月，一线城市成交量均同比上涨，2月，受“国十一条”及春节的双重影响，成交量全线下滑，同比和环比降幅都达到了40%。3、4月成交量逐步回升，但均低于2009年同期。4月17日，新政出台，对一线城市楼市交易的影响迅速且直接，5月成交量环比腰斩，同比直降72%。随着新政调控的进一步深入，之后3个月成交量一直低位运行，直至8月同比跌幅仍为63%。9月成交量回升明显，超出新政前水平。随后二次调控出台，成交量再度下滑。但相比5月，10月成交量环比跌幅较小，为27%。年末，刚性需求释放，成交量回升，北京、上海和杭州的成交量均在12月创下了年度新高。一线城市成交量同比跌幅缩小至14%。图14 2010年一线城市成交量同比走势图数据来源：CREIS中指数据 ，注：一线城市指北京、上海、广州、深圳、杭州政策调控对二线城市的影响较为温和，市场成交量的变动相对滞后，但是2010年二线城市楼市成交量仍同比下跌20%。“国十一条”出台后，二线城市成交量全线同比下跌，3、4月份同比跌幅逐步缩小，4月跌幅缩小至4%。4月17日新政出台后，成交量出现下滑，并在6月达到谷底，同比下跌49%。7、8月成交量小幅回升，直到9月成交量接近2009年同期水平。二次调控出台后，各城市相继下发“限购令”，但楼市成交量对政策反应相对迟缓，10月成交量不仅没有立即下降，反而超过去年同期水平。11月成交量出现下滑，同比下跌12%，12月成交量维持在这一水平，同比跌幅增加至28%。特别指出，武汉、青岛全年成交量同比上涨，涨幅分别为0.5%和14%。武汉2009年末新盘供应较多，2010年1月成交量很大，为全年最高水平，以及10月秋交会促成交易量上升，使得全年成交量与去年持平。青岛则是由于地铁工程实施，成交量从2010年10月起一直维持在100万平方米以上，因此成交量不跌反升。图15 2010年二线城市成交量同比走势图数据来源：CREIS中指数据 ，注：二线城市指南京、苏州、天津、重庆、武汉、成都、青岛、福州2010年以来，我国政府连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量开始下降。然而，进入8月份后，房地产市场有了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象，12月份全国商品房成交量出现明显上涨。国家统计局发布的数据显示，2010年1-12月全国商品房销售面积.1万平方米，同比增长10.1%，增幅同比回落32.1个百分点，比1-11月提高0.3个百分点。其中商品住宅销售面积93051.6万平方米，同比增长8.0%，增幅同比回落35.9个百分点，比1-11月提高0.6个百分点，从逐月数据看，2010年商品住宅销售面积增幅自年初逐步回落，年末略有增加；同期，全国商品房销售额52478.7亿元，同比增长18.3%，增幅同比回落57.2个百分点，比1-11月提高0.8个百分点。其中商品住宅销售额43953.3亿元，同比增长14.4%，增幅同比回落65.6个百分点，比1-11月提高1.6个百分点。图16 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图17 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（四）全国房地产市场价格变动情况 2009年年末，我国政府相继出台了一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策，2010年1-2月份房地产市场出现了交易量下滑、房价上涨趋缓的积极变化，2010年2月份房屋销售价格环比上涨0.9%，涨幅比1月份下降0.4个百分点。但2010年3月份随着“新地王”的出现，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，2010年3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创出新高，并已接近2007年的历史峰值，这一态势引发了市场各方对政府出台的一系列组合拳到底是“调控”还是“空调”的热烈讨论。在此背景下，我国政府自2010年4月份开始又相继出台了土地增值税从严清算、“二套房贷”政策从严执行等一系列更为严格的调控措施。随后，这些遏制房价过快上涨的政策效应对房价的影响开始显现，2010年4月份开始全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比上涨幅度逐月放缓，尤其是2010年6月份房屋销售价格环比下跌0.1%，其指数为99.9，是15个月来首次低于100，表明在宏观调控措施的作用下房价过快增长势头得到了一定遏制。然而，进入2010年8月份后，随着房价涨幅的回落以及开发商采用的促销手段使积累的潜在需求陆续释放；加之货币流动性充足和通胀预期加强，部分投资者试探性入市，一系列综合因素导致超高价楼盘再现江湖，京沪穗深等一线城市楼市全线回暖，房价再现上涨苗头。房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，面对房价依然坚挺的局面，我国政府采取了“继续打压”的措施，有关部委于2010年9月底开始再度出台了一系列政策措施，被业界称为“二次调控”，这些政策包括完善差别化住房信贷政策；对房地产交易环节契税、个人所得税进行调整；对政策落实不到位、工作不得力的省级政府追究责任等多项内容。这些政策的实施对于坚决遏制房价过快上涨，巩固房地产市场调控成果必将发挥重要的作用。2010年，全国70大中城市房价同比涨幅逐步回落，全年房价同比上涨10%。1-4各季度70大中城市房价分别同比上涨10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。国家统计局发布的数据显示：2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。结合国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格变动情况，可以得出两个认识，一是从同比数据看，2010年4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。二是从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。从同比来看，2010年前4个月房价涨幅逐月扩大，4月份同比涨幅达12.8%，涨幅比1月份扩大3.3个百分点。为遏制房价的过快上涨，2010年4月17日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，采取十条措施控制房价过快上涨。从4月下旬开始，调控效果初显。5月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了0.4个百分点，此后同比涨幅连续7个月回落，12月份同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。这一情况说明，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。从环比来看，2010年前4四个月，各月环比涨幅相对较高，月环比平均涨幅为1.18%。随着房地产市场调控效果的逐步显现，5月份环比涨幅大幅回落到0.2%；6月份，房价环比指数甚至为负，比上月下降0.1%；7、8两月房价保持相对稳定。9月份，受刚性需求和“金九银十”销售旺季等多种因素的影响，房价再度出现了小幅上涨。为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日有关部委再度分别出台调控措施，巩固房地产市场调控成果。从10月份开始，环比涨幅再次出现回落。虽然后四个月环比价格均有所上涨，但一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。表2 2010全国房价走势一览月份房屋销售价格新建住宅销售价格二手住宅销售价格同比环比同比环比同比环比2010年1月上涨9.5%上涨1.3%上涨11.3%上涨1.7%上涨8.0%上涨0.9%2010年2月上涨10.7%上涨0.9%上涨13.0%上涨1.3%上涨8.5%上涨0.4%2010年3月上涨11.7%上涨1.1%上涨14.2%上涨1.2%上涨9.5%上涨1.3%2010年4月上涨12.8%上涨1.4%上涨15.4%上涨1.4%上涨10.5%上涨1.7%2010年5月上涨12.4%上涨0.2%上涨15.1%上涨0.4%上涨9.2%下降0.4%2010年6月上涨11.4%下降0.1%上涨14.1%与上月持平上涨7.7%下降0.3%2010年7月上涨10.3%与上月持平上涨12.9%与上月持平上涨6.7%下降0.1%2010年8月上涨9.3%与上月持平上涨11.7%与上月持平上涨6.2%上涨0.1%2010年9月上涨9.1%上涨0.5%上涨11.3%上涨0.5%6.2%上涨0.5%2010年10月上涨8.6%上涨0.2%上涨10.6%上涨0.3%上涨5.9%上涨0.1%2010年11月上涨7.7%上涨0.2%上涨9.3%上涨0.4%上涨5.6%上涨0.3%2010年12月上涨6.4%上涨0.3%上涨7.6%上涨0.3%上涨5.0%上涨0.5%表3 2010年12月70个大中城市房屋销售价格指数 地 区房屋销售价格指数新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全 国106.4 100.3 107.6 100.3 105.0 100.5 北 京106.3 100.2 109.9 100.2 102.6 100.3 天 津105.6 100.8 106.8 100.5 103.2 100.6 石 家 庄108.7 101.3 111.0 101.9 103.3 100.6 太 原102.3 100.1 101.7 100.0 105.6 100.3 呼和浩特107.3 100.5 108.0 100.5 103.1 100.3 沈 阳108.3 100.3 109.2 100.4 108.2 100.2 大 连106.1 100.2 106.6 100.3 108.0 100.2 长 春103.9 100.3 105.5 100.1 101.3 100.4 哈 尔 滨105.9 100.1 107.1 100.1 103.6 100.1 上 海102.2 100.4 101.3 100.3 103.3 100.6 南 京101.2 100.1 102.7 100.0 99.2 100.4 杭 州100.5 99.8 100.2 99.6 104.2 100.3 宁 波100.8 100.0 103.5 100.0 97.4 99.9 合 肥109.1 101.0 108.7 100.7 108.7 100.6 福 州102.5 100.1 104.6 100.0 99.9 100.3 厦 门101.5 100.1 102.9 100.0 100.2 100.3 南 昌106.1 100.6 107.5 100.4 102.2 100.8 济 南104.7 100.4 106.0 100.3 102.6 100.8 青 岛105.5 100.5 106.2 100.4 105.9 101.0 郑 州108.8 100.1 108.8 100.1 108.7 100.4 武 汉106.6 100.2 106.4 100.1 107.0 100.4 长 沙107.6 100.7 109.6 100.8 102.9 100.7 广 州100.4 101.1 100.1 102.4 101.1 100.1 深 圳101.4 100.8 101.6 100.5 100.7 101.3 南 宁102.1 100.3 101.6 100.3 103.7 100.0 海 口135.5 100.2 144.2 100.0 121.6 100.6 重 庆106.9 100.3 108.2 100.3 101.7 100.2 成 都102.3 100.5 103.8 100.5 100.1 100.2 贵 阳105.4 100.6 105.3 100.6 107.5 100.6 昆 明104.5 100.1 105.4 100.4 103.4 100.0 西 安108.2 99.9 108.1 99.7 106.2 101.0 兰 州111.3 101.0 110.3 101.0 116.8 101.5 西 宁106.1 100.5 107.9 100.3 105.8 100.6 银 川105.2 100.0 106.1 100.0 104.0 100.0 乌鲁木齐108.5 100.2 108.4 100.0 109.6 100.8 唐 山103.1 100.1 103.7 100.1 101.7 100.1 秦 皇 岛107.9 100.6 111.5 101.0 104.4 100.2 包 头105.1 100.3 106.3 100.4 100.2 100.0 丹 东107.2 100.8 110.6 101.4 101.5 99.8 锦 州104.1 100.1 105.6 100.2 100.3 100.0 吉 林107.6 101.0 109.1 101.4 105.6 100.2 牡 丹 江108.2 100.8 107.9 101.4 109.1 100.1 无 锡102.5 100.2 103.0 100.3 102.4 100.1 扬 州104.2 100.4 104.3 100.3 105.0 100.7 徐 州102.0 100.1 102.7 100.1 100.5 100.0 温 州108.8 100.7 102.4 100.0 114.2 101.1 金 华106.5 100.4 109.3 100.2 102.7 99.9 蚌 埠106.7 100.4 107.7 100.4 106.8 100.5 安 庆109.1 101.4 111.7 101.7 104.9 101.2 泉 州100.4 100.1 100.1 100.2 98.4 100.0 九 江106.6 100.5 106.6 100.5 105.3 100.1 赣 州108.3 101.0 113.0 101.7 102.7 100.2 烟 台104.9 100.6 105.1 100.6 105.3 100.6 济 宁103.4 100.7 103.2 100.3 105.0 101.4 洛 阳104.8 100.1 103.5 100.0 108.6 100.5 平 顶 山102.7 100.8 104.3 101.2 100.0 100.0 宜 昌108.4 100.2 111.1 100.2 101.3 100.2 襄 樊107.4 101.0 108.2 100.9 106.1 101.2 岳 阳115.6 101.7 118.3 101.9 112.8 101.9 常 德106.2 100.4 106.1 100.4 109.2 100.3 惠 州104.0 100.2 104.4 99.9 101.9 100.2 湛 江107.5 100.4 106.2 100.5 110.7 100.3 韶 关102.1 100.3 103.0 100.4 100.5 100.1 桂 林106.7 101.3 105.1 101.5 105.1 100.5 北 海105.4 100.0 107.1 100.0 102.3 100.0 三 亚143.3 100.1 147.5 100.1 138.8 100.3 泸 州102.6 100.1 102.8 100.1 99.4 100.4 南 充102.4 101.0 102.5 100.7 100.2 100.6 遵 义104.6 101.1 104.0 101.3 110.9 99.9 大 理102.9 100.1 102.6 100.0 105.2 100.5 注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。数据来源：国家统计局政策调控使全国楼市有所降温，但在年内未能抑制或放缓价格上涨趋势。2010年，一线城市中，上海价格同比涨幅最小，为13%，杭州同比涨幅最大，为47%，其余城市价格涨幅均在30%以上。就其全年特点来讲，价格波动比往年剧烈，成交量降低的同时，价格更容易受成交结构变动的影响。年末，深圳、杭州价格有所下滑，其余城市仍为上行趋势。天津、重庆在2010年下半年，成交价格多次出现峰值。图18 一、二线城市2010年成交价格同比变化图数据来源：CREIS中指数据 中国指数研究院2011年1月初发布的数据显示，2010全国不少城市商品房价格涨幅仍较高。在被监测的15个主要城市中，8个城市成交均价上涨幅度超过或接近30%，12个城市涨幅超过20%。其中，涨幅最大的杭州，商品房成交均价同比上涨接近50%。2010年房地产市场可谓冰火两重天：一边是迅速萎缩的成交量，一边是居高不下的房价。以杭州为例，成交结构的变动导致其2010年5月商品房成交均价上涨约20%；重庆、天津的房价从2010年下半年起一路走高，多次刷新当地历史最高纪录，并在2010年12月达到全年最高点。二、2011年房地产市场发展走势判断（一）房地产市场发展环境展望1、“十二五”开局注入新活力，国内经济环境进一步好转。2011年是“十二五”规划的开局之年，各级政府积极谋划发展，项目储备与准备情况良好。经过多年的准备，目前中西部地区发展已步入快车道，大规模基础建设和产业发展项目正在展开。产业转移趋势进一步加强，有利于现有优势产业继续保持竞争优势。战略性新兴产业规划的出台和实施，加快创造出新优势产业。消费的环境和支撑条件可望进一步得到改善。以上这些因素对2011年的投资和消费增长均会产生积极的影响。“十二五”规划实施将给经济注入新活力新动力，城镇化、工业化加快发展和消费结构升级、鼓励民间资本投资、推动区域协调发展将给经济发展提供有力支撑，我国经济有望继续保持平稳较快发展。展望2011年，“十二五”规划的实施将给经济注入新动力，新兴战略性产业规划的启动、居民消费升级和城镇化进一步加快都蕴含着巨大的市场需求和发展空间，但考虑到世界经济复苏乏力，我国经济内生增长动力尚未全面恢复，刺激政策边际效应递减等各方面因素的影响，综合判断经济增速将较2010年有所下滑。预计2011年增长速度可能回落到9.8%左右，增速较2010年略低。投资、消费和净出口对GDP增长的拉动分别为：5.2%、4.0%和0.6%。预计2011年第一产业增速为4.6%，第二产业增速为11.0%，第三产业增速为9.7%。预计2011年各季度GDP增长率的极差(最大差值)为1%左右，我国经济将较为平稳地发展。在正常情况下，预计2011年内需对GDP增长的贡献率将为95%，内需将成为我国经济增长的主要推动力。部分先行指标走势也显示，未来短期内我国经济增长将继续放缓。2010年宏观经济先行指数已经连续8个月下滑；消费者信心指数也连续两个月回调。但经济增长高位回调过程已经基本趋稳，未来经济增长速度回调幅度将不会很大，经济将由政策刺激的冲高转为市场力量支持的平稳增长。中国制造业采购经理指数（PMI）1中国制造业采购经理指数（PMI）是一个综合指数，由5个扩散指数（分类指数）加权计算而成。5个分类指数及其权数是依据其对经济的先行影响程度确定的。具体包括：新订单指数，权数为30%；生产量指数，权数为25%；从业人员指数，权数为20%；供应商配送时间指数，权数为15%；原材料库存指数，权数为10%。PMI是国际上通行的宏观经济监测指标体系之一，对国家经济活动的监测和预测具有重要作用。通常以50%作为经济强弱的分界点，PMI高于50%时，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济衰退。变化趋势印证了这一判断。2010年12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为53.9%，低于上月1.3个百分点。自2009年3月以来，该指数已连续二十二个月位于临界点50%以上的扩张区间，表明中国制造业经济总体保持增长态势，但增速有所放缓。随着“十二五”规划中提出要坚持扩大内需战略，建立扩大消费需求的长效机制，着力保障和改善民生，合理调整收入分配关系。在居民收入逐步提升、城镇化进城加快，教育、住房、就业等社会保障日益完善等多个积极因素的叠加下，抑制消费的因素将逐渐消除，居民最终消费的潜力会由此获得极大的释放。虽然短期消费受到房地产调控和经济增长减速的不利因素影响，但刺激消费的政策仍将保持，在收入分配改革导致的消费环境持续改善的长期趋势的正面推动下，未来消费仍能保持稳定增长。在消费增长方面，2011年支持消费增长的有利条件仍较多，消费继续保持强劲增长的可能性较大。这主要由于：一是就业势头良好，全国很多地区的劳动力供求关系正发生历史性的变化；二是工资特别是消费增长潜力较大的低端劳动力的工资上涨幅度较高；三是鼓励消费将是长期的政策取向，政策环境也将越来越有利于消费的增长。当然2011年消费增长也面临着一些制约因素，如刺激政策效应递减和房地产市场调整的不利影响。房价、物价上涨对部分城乡居民消费能力和消费意愿有较大负面影响，家电下乡、家电和汽车摩托车以旧换新等扩大消费政策出现效应递减现象。此外，信用环境差、产品质量与安全是长期存在的不利于消费发展的因素，短期内不易消除。总体而言，2011年消费保持较快增长的可能性较高，我们预测全年消费增长18%左右，基本与2010年持平。预计2011年消费对经济增长的贡献率有所上升，但仍低于正常水平。在投资增长方面，“十二五”开局之年的投资热情、中西部经济发展加快、产业转移和战略性新兴产业发展等因素将对2011年的投资增长起到重要支撑作用。由于2011年是“十二五”开局之年，一大批“十二五”规划重点建设项目集中开工，加上前两年大规模开工的项目投资增长惯性较强，政府加大保障性住房建设的力度仍然较大，固定资产投资保持合理规模的有利条件较多， 2010年调控措施的滞后影响、资源环境约束的加强和治理产能过剩等因素，又会对2011年的投资起到制约作用。对部分传统行业的新增产能投资的限制、房地产商可能出现观望徘徊而放缓投资进度、地方政府融资能力受到规范性要求的约束等因素将影响2011年的固定资产投资增速，特别是新兴产业尚未发展到企业开始大规模产业兴替型固定设备更新投资阶段，民间投资自主增长意愿不强，预计2011年全社会固定资产投资总额为34.2万亿元左右，比2010年增长23%，投资增速较快。针对近期物价的持续上涨，国家出台了一系列调控政策，预计通胀压力将很快见顶回落。但是未来农产品价格长期看涨、工资与资源品价格逐渐走高、热钱流入加速使国内流动性过剩压力仍在、美元贬值推动大宗商品上行等通胀压力仍将中长期存在，再加上今年年初物价较低的基期效应，物价可能在2010年底有所回落之后再度上行，预计2011年通胀压力将前高后低，但全年出现恶性通货膨胀的可能性不大。综上所述，从总体上看，2011年我国经济发展的环境仍极为复杂，经济回升向好的过程中还面临不少矛盾和困难。房地产是典型的经济周期性行业，房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。由于实体经济尚未全面恢复，尤其是国际贸易保护主义抬头，出口环境仍未得到实质改善的前提下，房地产对GDP的支持作用依然明显。综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，2011年房地产业总体将与我国宏观经济一起实现平稳发展。2、货币政策由“适度宽松”调整为“稳健”。1998年为应对亚洲金融危机和国内严峻的通缩压力，中国开启稳健的货币政策。从1999到2006年，中国实行稳健的货币政策。这是1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以来，执行时间最长的货币政策取向。从1998年开始，我国在稳定的货币政策下，采取了收紧货币抑制通胀的政策；而到2003年我国外汇占款日益增加，基础货币与货币乘数越来越多，2003年以来，面对经济中出现的贷款、投资、外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化，适当紧缩银根，多次上调存款准备金率和利率。2010年以来，国内宏观经济呈现出经济快速增长、货币供应处于高位，物价水平快速攀升的局面。央行采取了针对性的货币调控措施，努力确保经济持续增长，信贷投放平稳，物价保持平稳的实现。2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的“极度宽松”（2009年货币政策虽为适度宽松，但全年新增贷款达9.6万亿元，M2增速接近30%）转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性。2010年，我国货币政策始终面临“两难”抉择。一方面是国内通胀压力不断显现，国际“二次宽松”、国内“货币超发”成为2010年的关键词，政府开始主动收缩流动性，另一方面，加息将增加“热钱”流入。面对人民币对外升值、对