房产业财务分析模型

n四川明宇集团房产业财务分析（模型）第一部分 企业基本情况公司于年月在工商局注册登记，注册地址：，注册资本万元。公司现有员工人，公司机构设置情况等。公司开发的房产项目名称，购置土地使用权亩，实际净用地亩，项目分期开发。分期介绍开发情况。包括报建建筑总面积、实际开发建筑面、可售建筑面积。开发的住宅户数、可售建筑面积；商业房可售面积。项目动工日期，开盘销售日期，竣工（预计）日期。截止报告期已实现的总销售收入，预计实现的利润、已经上缴国家的各种税金情况等。开发项目合计实现的收入，预计的利润和上缴国家的税金等。第二部分 项目投资预算情况 主要介绍项目预算编制的依据和理由。项目开发投资预算表开发总面积： 预计开工日期： 预计完工日期： 单位：元序 号成 本 项 目工程量预算单价预算金额 备 注 1土地及拆迁成本2前期工程费用3建筑安装成本3.1土建3.2安装3.3装饰3.44基础设施费用5公用配套设施费用6开发间接费用6.1资金利息6.27管理费用8销售费用8.1广告费8.29财务费用合 计第三部分 项目开发情况一、截止报告期的项目资金来源 万元。1、项目资本金 万元， 2、向银行借款 万元，2、截报告期销售产品收入现金 万元，3、其他（维修基金） 万元。二、项目实际总支出 万元。（一）工程支出 万元。（详细支出见项目投入一览表）1、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费 万元。包括为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用和税金，地上和地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房等支出。2、前期工程费用 万元。包括设计费，规划费，项目可行性研究和水文，勘察，测绘及“三通一平”等支出。3、建筑安装及装饰（包括甲共材料）支出 万元。包括土建成本，地基加固费用，甲供材料，外墙装饰，室内装饰栏杆，防盗门，塑钢门窗和零星工程等。4、基础设施费用 万元。包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化工程发生的支出。5、公用配套设施费用 万元。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如：健身器材等6、开发间接费用 万元。主要是指直接组织，管理开发项目发生的工资，福利费，折旧费，办公费，水电费，会务费和前期物管费。7、管理费用 万元。指企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。8、销售费用 万元。指企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。9、财务费用 万元。指企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助手续费等。10、购置固定资产 万元。11、支付营业税金及附加和土地增值税等 万元。12、其他 万元。项目开发投入 截止 年 月 日 单位：元序号开发成本报告期金额账面累计投入扣除因素实际投入投入比例预算投入备 注012345=3-46781土地及拆迁成本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合 计100%主要分析项目实际投入与预算的差异。三、项目工程欠款情况截报告期，累计欠付款 万元（已减去扣除因素），其中：工程款 万元，土地款 万元，税金万元 万元，其他 万元。第四部分 销售收入和成本情况一、收入（一）、账面收入报告期项目账面销售收入 万元。截止报告期账面累计收入 万元。（二）、实际累计销售情况（按付款方式分）截止报告期，项目累计收入（不含预计收入） 万元，已收款 万元，收款率 %。1、已经签订销售合同的销售收入 万元截止 年 月 日，已签订合同销售住宅房 套，建筑面积 ，合同金额万元，已收款 万元，未收款 万元。明细如下：已签订销售合同销售情况截止 年 月 日序号付款方式销售数量（套）建面（）合同总金额（元）已收款（元）欠收款（元）备 注一住宅（一）多层住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计多层住宅单位售价元/（二）别墅住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计别墅单位售价（三）花园洋房1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计花园洋房单位售价（四）电梯公寓1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计电梯公寓单位售价二商业房（一）商铺1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（二）车库1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（三）其他1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他总 计2、已定房尚未签订销售合同的销售收入 万元已定房尚未签订合同 套（其中：住宅房 套，别墅 套），建筑面积 ,预计收入 万元。明细如下：已定房未签订合同销售情况截止 年 月 日序号住房类型定房数量（套）建面（）平均单位售价（元/）预计收入（元）已收款（元）备 注1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小计5商铺6车库7会所小计合 计3、尚未销售的住宅房和商业房 万元未售住宅房 套（其中：多层住宅 套，别墅 套），未售面积 。未售商业房面积 。预计收入如下：未销售面积预计收入截止 年 月 日序号类型数量（套）建筑面积（）建面售价（元/）预计收入（元）备 注一住宅房1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小 计二商业房1营业房2会所34小 计合 计（三）、实际累计销售情况（按建筑面积分）项目共计开发可售建面 ，已经销售建面 （含已订房未签合同，下同），销售率 %。累计实现收入 万元，平均售价 元/。已收款 万元，收款率 %。未收款的原因：详细销售情况见下表：项目累计销售统计表截止 年 月 日项 目数量面积（）收入（元）平均售价（元/）已收款（元）未收款（元）备 注一、已销售（一）、住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、会所3、车库二、未销售（一）住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、会所3、车库合计（三）、报告期销售情况前面分析了项目截止到报告期的累计销售收入 万元，由于截止到上一年度末已经计算了收入 万元，因此，本报告期实际收入 万元。详细情况见下表：报告期销售统计表 年 月 日 单位：元、项 目截止上年度销售截止本年度销售报告期实际销售数量面积收入数量面积收入数量面积收入01234567=4-18=5-29=6-3一、住宅（一）、已销售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）、未销售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、商业房（一）、已售1、商业房2、会所3、车库（二）、未售1、商业房2、会所3、车库三、销售合计四、未销售合计二、成本（一）、开发成本及分摊方法和原则根据房地产开发核算的要求，开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。对直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各成本对象（项目）的占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。凡涉及多个项目同时开发、分期开发或滚动开发不能分清楚负担对象的共同成本、间接成本需要分摊成本和费用的，应说明分配的方法和原则及分配后各成本对象的金额。例如：土地出让金、土地交易契税、借款利息、公共配套设施和基础设施等。（二）、共同成本和费用分摊1、土地出让金和交易契税的分摊2、借款利息的分摊3、公共配套设施及基础设施的分摊4、开发间接费用的分摊5、其他的分摊通过分配后，完工项目的开发成本为：项目开发成本表总建筑面积： 可售建筑面积： 截止 年 月 日 单位：元、元/序号开发成本实际成本单位成本预算成本单位成本备 注1土地及拆迁成本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合计2、开发成本分析主要分析项目的实际成本与预算成本的差异及形成差异的原因。 第四部分 收益情况一、已实现销售的商品收益（所得税前）项目销售建面 ，已实现收入 万元，开发成本 万元（，完工项目按实际成本计算，未完工项目按预算成本单位计算），开发利润 万元，减去销售税金 万元后，实际所得税税前收益 万元，收益率 %。项目已实现销售收益计算表截止 年 月 日项 目数量面积（）收入（元）平均售价（元/）开发成本（元）单位成本（元/）销售税金（元）开发收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-7一、已售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、已售商业房1、商业房2、会所3、4、合 计二、未实现销售的商品收益（所得税前）截止报告期，尚有 未销售，其中住宅 ，商业房 。根据市场行情，预计住宅销售单价 元/，商业房售价 元/，可实现收入 万元，减去开发成本和销售税金后，开发收益为 万元，收益率 %。项目未实现销售收益计算表截止 年 月 日项 目数量面积（）预计收入（元）平均售价（元/）开发成本（元）单位成本（元/）销售税金（元）预计收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-7一、未售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、未售商业房1、商业房2、会所3、4、合 计三、全盘销售完毕后的开发收益（含预计的收益）项