昆明市房地产的政策定位

昆明市房地产的政策定位摘要：房地产已成为昆明市经济的一大支柱，昆明市因其大规模的市政建设、城中村改造、呈贡新城建设需要及财政收入需要，迫切需要完善、自由及兴旺的商品房市场，当前的商品房需求持续下滑，对昆明市的经济建设带来较大的隐患。应在金融、财税政策及其他相关房地产政策上给予房地产以充分鼓励，取消所有限制交易政策。同时，应大力投入廉租房建设，以保障中低收入者的住房基本需求。关键词：保障性住房，商品房，需求，限制交易政策一、昆明市住宅房地产的现状分析（一）房地产在经济总量中的地位比较房地产在经济总量中的地位可以用全社会建筑业实现增加值占GDP比重来说明。2008年，中国全年全社会建筑业实现增加值17071亿元，比上年增长7.1%，占GDP总额5.68%，昆明全年建筑业实现增加值145亿元，比上年增长15.8%，占GDP总额9.03%上海的比重为3.29%（二）人均居住面积比较2008年1月7日昆明全面启动了城乡居民住房状况普查工作，涉及全市14县（市）区的160多万户家庭。普查全市住房95.74万幢，住房总建筑面积22121.03万平方米。通过此次普查，首次摸清昆明人住房 “家底”：全市城镇住房人均建筑面积30.62平方米，理论上三口之家已经达到国家倡导的90平方米居住标准；农村住房人均建筑面积40.67平方米比较数据：2007年全国城镇人均住房面积27平米,其中北京城市居民人均住房面积20.1平米、上海城市居民人均住房面积16.5平米、重庆城市居民人均住房面积达27.31平米、贵阳城市居民人均住房面积23.04平米、大连城市居民人均住房使用面积1749平米、成都城市居民人均住房面积平米（三）低收入住房困难家庭现状低收入住房困难家庭约有8万多户。本次调查也彻底摸清了城市困难群体的住房状况，全市低收入住房困难家庭约有8万多户。城镇住房中，家庭年度人均收入低于1万元、人均住房建筑面积在12平方米以下的有19825户。其他县（市）区经初步统计，约有25000户职工、城镇居民无住房；有7768户职工住在70年代前后建盖的危房中；四城区直管公房中，有2685户住在“三类危房”中；全市城镇最低收入住房困难家庭还有18402户需要保障。综合这些情况，全市低收入住房困难家庭约有8万多户。（四）2008昆明房地产供应量与成交量之变供应量降两成成交量降两成半根据田野机构统计的数据显示，年昆明市商品房住宅市场的供应量为套，成交量套，销售率达到；年昆明市商品房住宅市场的供应量套，成交量套，销售率达到；年昆明市商品房住宅市场的供应量套，成交量套，销售率达到。从统计数据来看，2006年至2008年的三年期间，销售率变化不大，供应量和销售量都呈先涨后跌的变化走势，而成交量的增幅却是直线下降，自2006年以来成交量增幅的这种大幅下降现象已经开始在预示着地产危机的到来。（五）昆明城中村改造规划昆明市主城建成区(249平方公里范围)内现有336个“城中村”(不含呈贡新城)。面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。这些“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。年月，昆明正式启动“城中村”年改造计划，当年列入改造计划的个“城中村”全部完成了专项规划的编制和审批，多个城中村进行了拆迁安置，个城中村回迁安置房开工建设。计划从2008年起至2012年，用五年时间改造提升完成主城建成区范围内的“城中村”，并逐步推进城市规划控制区范围内其他“城中村”的改造工作；与此巧合的是，2008年2月昆明楼市进入低谷。随后市场的反应，更加击打着开发商们的信心。2008昆明春季房交会上，40多个在售或将售精品楼盘项目中，最终意向性签约房屋仅为1287套，卖房量仅为上年的一半。公开的信息显示，昆明正在实施的庞大的城中村改造计划，涉及18平方公里，约2000万平方米，按的容积率计算，未来几年新增投放量至少将达8000万平方米。昆明高屋地产（经纪）策划机构董事长胡先钧在文章中指出，“按照城中村占地2000万平方米，容积率不低于4.0计算，新建房屋建筑面积高达8000万平方米，扣除拆一补需要补偿给农民的3800万平方米，最终约有4000万平方米新增供应。分摊到每一年就是800万平方米，这还不包括其他途径开发出来的商品房、代建房、经济实用房等，而昆明市房地产最火暴的2007年全年销售面积仅800万平方米，这种供过于求的矛盾是显而易见的。”336个城中村改造重建工程所需要的资金量达到1000亿元。按照5年改造完成的目标，则每年所需资金量约为200亿元，相当于昆明2007年完成房地产开发投资量的90。 资金是一大难题。（六）2009年昆明市住房建设计划按照昆明市2009年住房建设计划，明年昆明市预计建设住房总面积760万平方米。其中，计划新建廉租房3033套，建筑面积超过15万平方米，经济适用住房20618套，建筑面积145万平方米，商品住房600万平方米。与2008年的住房建设计划相比，明年昆明住房建设总建筑面积将增加80万平方米，廉租房增建868套、经济适用房减建7082套。同时，商品房作为明年住房供应的重头戏，将增建110万平方米。综上所述，房地产已成为昆明市的产业支柱，其地位不可撼动。对产业振兴、财政收入、城市功能提升及人民生活等方面发挥不可替代的作用。当前存在的最大问题是，在供应量激增，需求量锐减的巨大供需矛盾中，如何持续发展？相关政策的制定实施将扮演何种角色？二、昆明市住宅房地产的政策定位探讨（一）保障性住房的政策定位保障性住房是具有公共品性质的商品，廉租房由政府完全提供，以低廉的租金提供给社会贫困阶层居住，具有纯公共品的特性，在国家加强针对社会保障的财政转移性支付的宏观背景下， “让居者有其屋”，廉租房将发挥最为重要的作用。经济适用房是一种准公共品，可有效减轻财政压力，满足居住者的产权需要，经济适用房享受财政补贴，同时具有商品特性，应在申购条件、户型面积、市场化限制等方面机制设计上注意避免其二次入市可能给正常商品房市场造成冲击。当前社会上普遍存在一种看法，认为增加政府的社会保障性住房是为了平抑市场中的房价，这应是一个误解。政府买单的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭的人群。正因为自身无能力解决，才用政府买单的方式提供保障。而市场中的商品房则是针对于有能力自行解决住房问题的家庭与人群的。这是两个完全不同的收入、有严格限制差别的不同消费群体。住房的保障性不是要取消市场经济中的商品房。而是为了完善市场经济，挽救市场危机，刺激经济发展，弥补市场失灵。1、以租为主，以售为辅在我国既有保障性住房体系中，房屋售多于租。但随着经济社会发展，包括经济适用房、限价房等在内的保障性住房显现出诸多弊端。譬如房屋售价跟不上市场变化，限价房变成“抬价房”，譬如一些富人弄虚作假购得经适房、限价房等等，都令这类以售为主的保障性住房陷入尴尬。与经适房、限价房等相比，以租为主的廉租房在资源配置方面显然更能兼顾公平和效率。一方面，保障性住房强调“居者有房住”而非“居者有房产”，面向真正的低收入群体。另一方面，没有了复杂的产权问题制约，廉租房的流动性更强，在资源配置方面更灵活有效，也能尽可能多地满足中低收入群体的住房需求。事实上，在住房保障体系相对完善的香港，约有50%的人口住在公营房屋中，其中约30%的人口住在出租性质的公屋之中。要突出以租为主，就得让有需要的群体租得起、愿意租。政策规划阶段就应考虑可能出现的廉租房因租金过高等问题而遭空置的情况。租金标准应根据本市中低收入住房困难群体的收入水平分层次确定，同时应根据社会经济发展状况和财政承受能力制定长远规划，将非户籍人口逐步纳入住房保障范围。这显然有利于减轻部分中低收入者的租金负担，提高廉租房的吸引力，同时扩大廉租房的有效需求。2、对症下药，解决经济适用住房的销售困难昆明市子君村经济适用房销售冷淡，销售难以为继。有关部门采取了相应对策：（1）根据经济适用住房的销售量情况，从2009年2月开始，逐步放宽申请购买经济适用住房的城市居民家庭人均月收入标准。放宽的上限按照云南省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见提出的要求，“城市低收入住房困难家庭标准由各地确定，原则上家庭人均可支配收入按统计部门公布的上一年度当地城镇居民人均可支配收入的80以内”。按照昆明市统计局公布的数据，2007年居民人均可支配收入为12083.48元，80%以内即为年人均收入低于9666元（月均805.5元)。人均月收入从之前的425元放宽到805.5元（2）降价房价已经从2556元/平调整到2100元/平，专家说这样的价格已经基本合理。旁边的新亚洲可是4500元/平的均价（3）付款方式调整子君村、蒜村经济适用住房销售实行分两期付款，首次签订购房合同时交付总房价60的房款，竣工交房时交付其余40房款。扩大申购范围及降低售价，还不能彻底解决目前月收入在400多元这部分人群的住房问题。要解决目前经适房面临的政策尴尬和低收入人群的住房问题还是应该从两个方面考虑：一要解决低收入人群购房的融资渠道，也就是贷款问题；另外就是在申购标准放宽后，扩大廉租房的建设来解决这部分没有能力购买经适房人群的住房困难。经适房的整套贷款体系不能按商品房的门槛和标准来简单设计，因为低收入家庭的申购标准决定了不能按常规核贷体系来进行。比如，经适房购买满5年后上市交易前，政府拥有优先回购权，还贷变更处理起来就很复杂。另外，低收入家庭的偿贷能力判别、违约情况出现后的处理则需要更为完备的制度设计，尚需要政府部门来协调解决。应力求避免保障性住房市场化的操作对正常商品房市场的影响，谨慎制定经济适用房的申购条件及二次入市的规则，避免对商品房价格体系形成冲击。（二）商品房的政策定位一般商品房开发成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用以及其他费用成本。购房人需要完全负担这些费用和开发商利润。据专家（南开大学经济学博士、中国房地产法学会个人委员刘玉录）分析，l 土地成本占总成本30%以上，l 建安成本多在每平米2000至3000元，建安费是成本中最大的一部分，是指房屋建造过程中所发生的土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等费用，包括装修、园林等项目。l 税费成本占总销售收入一成多。房地产开发的税费近十项，其中营业税、企业所得税以及土地增值税占了主要部分。房地产企业还要交纳市政公共设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费等。综合起来，一般税费要占项目总销售收入的一成多。商品房是纯私人品，应予充分的市场自由度，不宜经常进行政策干预。商品房市场好坏直接关系到人民生活、城市功能提升、产业振兴及财政收入，针对商品房的政策应对商品房市场充分鼓励，细心呵护。政策上，应强调立足消费，鼓励投资，限制投机的方针。基于房地产在昆明经济中的重要地位及今后主城区、新城建设的需要，针对目前昆明房地产的供需缺口对今后战略部署的制约，应将激活商品房市场、提升商品房成交量作为政府相关政策的核心。1、应重新审视住宅商品房的政策导向。l 客观认识二套房和二手房的作用购买二套房的动机为提升生活质量及投资。不管基于什么目的，二套房购买者以毕生积蓄，倾尽所有，在房地产这一正常投资渠道上购买二套房，政府有责任让其保值、增值，而不是相反。客观上，二套房市场对我国的房地产业得以持续兴旺，成为拉动经济，增加地方财政的动力所在。有二套房就有二手房。激活房地产的关键应在二手房市场。昆明市人均居住面积已超过全国平均水平，在省会城市中名列前茅，将提振需求的希望寄托在首次购房上是不现实的。以往为抑制过度投机而制定的政策导向应重新定位。l 应重新审视二套房贷政策购买的住房是否为二套住房，以户为单位衡量，首付40%，利率在基准利率基础上上浮10%。对比首套房7折房贷政策，政策导向明显。二套房政策导向上应为抑制投机，降低金融风险，但政策面却打倒一片，这种“一刀切”的政策增加了大部分购房者的成本，所发出的政策信号将导致相关购房者止步不前，驻足观望。北京已取消二套住房上浮10%利率的规定。l 应重新审视“禁止转按揭”政策。二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。转按揭是二手房交易的必备条件。因为有住房产权抵押和前购房人部分贷款，转按揭不会加大银行的信贷风险。转按揭政策直接指向限制二手房交易。楼市调控已基本到位，市场上短期投机炒作行为受到抑制，余下大多为实际的住房刚性需求，大都以自住为主，加上市场低迷，并不存在投机炒作的可能。 该政策与土地增值税政策相继出台，并称为调控房市的两大重拳。因为切断了购房者的资金来源，政策效果是二手房市场遭受重创，市场迅速萎缩，政策效应迅速传导到一级市场。政策的目的达到了吗？没有达到。商品房市场的特殊性导致价格变化并没有达到政策预期，倒是产生了一个副产品：商品房交易萎缩，成交量迅速下降。在这种情况下，如果出现卖方有抵押、买方要贷款的交易，买卖双方必须自行筹资或由担保、中介公司先垫资，帮售房人还清银行贷款，取出房屋产权证并暂保留，当对方付清相关费用后，中介才会为购房人办理过户手续，还贷关系才得到转移。据了解，目前“垫资”的方式中，担保或经纪公司的垫资比例约占7成，买卖双方自行筹款约占3成。业内人士透露，这一业务的服务费大约按垫资额的0.7%至3%收取，高的可达到5%，如果办理时间较长，可能还会提高。假设提供20万元的提前还贷垫资，客户为此要支付约1400元到10000元不等的中介费。尽管服务费较高，但有的客户急于卖房，也不得不选择。”目前，转按揭仍是政策禁区。l 应继续限制加按揭加按揭是是以市场价重新评估后获得更高的贷款额度。如一位购房者通过A银行贷款80万元买了套价值100万元的房子，2年间还了10万元，此时他把贷款转到了B银行，而B银行对他的房产进行重新评估，假如房产涨价，值130万元，就给他放贷100万元，比原来的贷款额度还高。购房者拿这些钱部分用于再投资买房，部分干脆进入股市。这就是典型的非交易性转按揭和加按揭业务，而在同一家银行，也可能实现加按揭。加按揭会形成价格泡沫，加大银行信贷风险，以次贷危机为训，应继续禁止房贷加按揭。2、财税政策的探讨二手房限制交易政策除了“禁止转按揭”政策以外，还有2005年开始实施的税收新政。目前昆明市在住房交易环节涉及税费主要包括营业税、个人所得税（为住房转让全部收入的1%）、土地增值税（为住房转让全部收入的1%）、契税、印花税（房款的0.05%）、城市维护建设税（为实际缴纳营业税的7%）、教育费附加（为实际缴纳营业税的3%）、地方教育附加（为实际缴缴纳营业税的1%）等8个税（费）种。其中，卖方涉及缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加费、个人所得税、印花税。买方涉及缴纳契税、印花税。从这些税费计算看，营业税、个人所得税占卖方缴纳税费的大头，契税占买方缴纳税费的大头。其中，除契税（非普通住房按3%的税率征收，普通住房减半征收）由买房者缴纳、印花税由买卖双方缴纳外，其余税种都由卖房者缴纳例如，一套90平米总房款36万元的普通商品房在2年内交易，首先要交纳的营业税及印花税为36万元5.55%=19980元；个人所得税为36万元1%=3600元；土地增值税为36万元1%=3600元；契税36万元3%= 10800元。另外，还涉及登记费80元，公证费36万元0.3=1080元，手续费1505=750元，及不超过2%的中介费7200元。这样算下来，转让36万元的住房合计税费为47090元，占总房款的13.08%。二手房买卖缴交营业税、个人所得税和土地增值税的规定对二手楼市影响极大，这三项税费如果能够得到减免或者放宽缴交条件，那么将促进二手市场的交易。另据财政部通知，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税和个人所得税。这里应重新审视普通住房和非普通住房的政策区分2005年5月31日，昆明市正式公布享受优惠政策普通住房的三条标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低