浅谈我国房地产信贷风险

浅谈我国房地产信贷风险摘要：我国房地产企业开发和建设的资金来源主要是银行的贷款，我国当前个人购买住房的资金有很大一部分来自银行信贷，房产还是信贷过程中最重要的抵押品，可以看出房地产与银行信贷业务是血肉相连的。当前，我过房地产业发展过快，存在着较大的风险，这就使银行信贷的风险大大增加。本文通过介绍我国房地产信贷发展的现状、发现其中存在的问题，通过分析原因，寻求降低房地产信贷风险的途径。面对国家的宏观调控,房地产业和房地产信贷将产生一定的风险, 如何防范化解这些风险,笔者通过调查, 提出了一系列的思路和对策。关键字： 信贷风险 主要风险及成因 对策措施 商业银行一、我国房地产信贷现状 2009年，我国的房地产信贷额度随着房地产价格的飙升而大量增加。据央行公布，09年全国新增信贷9.59万亿，其中用于房地产的信贷超过两万亿，占全国信贷总额的两成，而这两万亿房地产信贷中又有70%是投放到个人消费性住房贷款。银监会在2009年年报中指出，我国房地产贷款余额为7.33万亿元人民币，同比增长38.1%。房地产信贷占信贷总规模的比例迅速增大，这种过快增长意味着其中会有一部分是不审慎的投机行为；在房地产市场上行的阶段，一些还款能力弱的投资者也会参与到房地产市场中来。如果房价出现滑落，商业银行的信贷风险会大大加剧。2010年，政府为了控制房价的疯涨，防止房地产泡沫过大以至破灭，连续出台多项政策，这其中就包括严格控制银行房地产信贷的发放额度。各银行也出台了具体的管理措施，积极促进房地产市场平稳回落。例如中国银行就推出了房地产信贷管理的四大措施：严格执行动态差别化个人住房贷款政策；坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退；三是动态评估、适时调整土地储备贷款额度；四是加快创新扩大个人消费信贷领域。在严格执行动态差别人人住房贷款政策这项，对已利用贷款购买一套住房，又申请贷款购买第二套住房的家庭增加其首付比例至50%，且提高其贷款利率；暂停发放第三套及以上住房贷款；同时为了防范信贷资金违规流入房市和股市，还不得发放无指定用图的个人贷款。尽管10年经济的发展环境略好于09年，且政府开始控制房地产信贷的规模，但是房地产信贷属于中长期贷款不可能在短期内收回，而且由于房地产市场存在周期性波动，不确定性因素较多，商业银行的信贷还是存在很大的风险。2、 我国房地产信贷的主要风险（一）从土地供应与开发制度来看,超额利润吸引市场资金大量涌入,导致房地产信贷的非理性增长。长期以来我国土地均是实行协议出让制度,这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称,很容易在两者之间产生寻租行为。20032007年,房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米,年平均增长6%;而20032006年共支付土地购置费10 852亿元,年均增长23.5%。在房地产开发商眼里,谁拥有土地,谁就拥有财富,谁就是市场的领先者, 大量资金涌入土地交易的一级市场和二级市场。不规范的土地供应,扭曲了土地和房屋不动产的价值市场化决定过程。从金融运行的角度看,银行信贷资金也具有趋利的基本性质。银行贷款首先是为了获利,越是能够获得超过市场平均利润率的行业, 越是能够积聚市场资金,同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国央行对信贷监督制约的手段匮乏,对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导, 导致房地产信贷在一段时间内,随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。（二）从房地产开发与供给机制来看,结构性矛盾突出引发开发商资金链紧张, 导致房地产开发贷款还款来源不确定，从房地产供求情况看,全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中,开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中,造成中低价位、中小套型住宅比例偏低,商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外,部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分,乐观地判断我国房地产市场为绝对的卖方市场,认为只要能建成商品房就能够顺利销售,使得部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场,而这些又不能满足普通居民生活需求,造成已开发完成的商品房长期空置积压。我国房地产开发的主要资金来自于银行贷款,商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀,使得银行房地产开发贷款的还款来源具有很大的不确定性,一旦贷款项目销售不畅,企业还款来源很有可能从其他项目或渠道筹措。（三）从投资和投机行为来看,投资性买房诱发价格泡沫,容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。国际经验表明,住宅价格与家庭年收入的比一般在36之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价;另一方面,上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为实现保值增值,转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费, 本质上是住房价值循环中多余的环节,但由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中,抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。在这些决定性因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值,有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重超出市场预期,抵押品处置会变得十分困难,抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱,借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。（四）从房地产企业融资渠道看,资金来源比较单一,导致房地产信贷风险过度集中。在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者, 要承受伴随着各个环节的市场风险。在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一直维持在25%33% 左右, 房地产开发贷款约占18%23% 。在商品房预售中约有70% 的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房, 按揭贷款以首付20%30% 计算,其他资金来源中约有49%56% 的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有的房地产金融体系中, 商业银行与信用担保、信用保险、评估机和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束,使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散,房地产融资风险过度集中于商业银行。（五）从商业银行经营及管理来看,目前信贷管理的手段比较落后,房地产信贷风险监控亟待加强。一段时期以来,商业银行出于对经营利润的追求,往往只重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对其房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多一点,定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据,没有科学、完整的风险度量指标体系; 也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化,对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失,将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。最新压力测试汇总数据3、 目前房地产信贷风险的成因（一）开发企业经营形式严峻，房地产开发贷款风险加大。2005年至2009年间，全国房地产开发企业呈爆炸式增长，据统计，全国房地产开发企业约有3万余家，其中，资质等级二级以上的开发企业3151家。以上市公司为例，直接涉足房地产的上市公司已达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。按照深、沪两市分类的20个行业汇总，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有公司涉足房地产业务。由于我国房地产开发企业众多，且以中、小开发企业为主，因此在严厉调控政策和房地产市场低迷的情况下，开发商将会面临以下问题：一是销售不力，销售回笼资金较慢，加之直接融资渠道匮乏，银行融资难度较大导致资金紧张。二是个别开发商闲置土地被收回、项目储备减少、预期收益减少。三是房地产预期价格下跌，财务成本、管理成本增加，获利减少。为了解决上述问题，继续获取或使用银行资金，有些开发商就会铤而走险，通过办理无真实借款人的虚假按揭贷款；以闲置土地融资；销售资金回笼后挪用其他项目等方式，骗取、挪用银行贷款，致使银行贷款出现展期、逾期。（二）住房支付能力趋弱，个人住房按揭贷款风险加大。2010年绝大多数城市住房支付能力指数下降，1季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，2季度，又有31个城市的支付能力指数进一步下降。另外从按揭贷款月度偿付率（即按揭贷款月支付额占家庭收入比重）来看，目前，国内大中城市的月度偿付率绝大多数超过30%，一半以上的城市超过我国银监会规定的按揭贷款月度偿付率50%的上限。由于贷款购房者住房支付能力下降，月度偿付率升高，购房者个人住房贷款还款压力加大，个人按揭贷款风险聚集。（三）房价泡沫成分加大，个人投机性购房按揭贷款风险较大。2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住宅平均房价泡沫指数为29.5% 。其中泡沫指数在50%以上的城市有福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，房价泡沫成分加大预示着房价存在下跌的可能。且2010年国家极力打压投机性购房需求，加重投机性购房交易负担，限制其交易，若房价泡沫破裂，出现大幅下跌，将导致投机性购房者资产迅速降低，资产负债率升高，甚至出现资不抵债现象，投机性购房者无力偿还或放弃偿还个人按揭贷款，因此个人投机性购房按揭贷款面临较大风险。（四）房地产贷款占比较高，结构性风险聚集。2009年以来，各主要商业银行房贷占比均有所上升，浦发银行、兴业银行和招商银行已处于安全区间（30%以内）之外。且2010年调整房贷（等于国内贷款+50%住宅销售额）的比重依然维持在40%以上，通过房地产信贷进入的资金仍然偏多，房地产结构性风险聚集。4、 房地产信贷风险的防范与对策(一)国家政策方面1.避免政策性风险目前，房地产发展受国家宏观调控政策影响较大。因此，商业银行要准确把握国家调控政策，认真解读地方出台的房地产实施细则，通过实行房地产限额管理，限制客户准入，提高定价等方式，控制房地产贷款总量，避免政策性风险。2.鼓励多元化融资方式发展由于我国融资方式比较单一，房地产开发资金主要来自银行信用贷款，因此房地产行业与金融行业关联度较高，房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定。政府应合理引导其他融资方式如住房公积金、房地产证券、房地产保险、房地产信托等融资方式发展，减缓金融行业房地产信贷压力，减少金融行业信贷风险。3.健全我国信用评级机构信用评级可以在一定程度上反映企业经营管理情况。信用好的企业会珍惜企业积聚起来的信用而不会采取轻易违约的行为。因此建立健全我国信用评级机构，对房地产开发企业信用进行评级，可以降低房地产信贷风险。4. 完善房地产金融体系尽快完善房地产金融体系，加强金融监管。增加房地产信贷金融渠道，规范房地产市场体系，以减少商业银行的风险压力。此外，单一的央行监管模式难以适应现代金融监管的要求。因此，我们有必要建立起包括央行、银监会、房管等在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。(二)商业银行方面1. 制定合理的信贷标准，加强贷前评级和审核商业银行针对具体地区房地产开发的具体状况，制定符合本地区的房地产开发贷款的标准。对于房地产信贷风险比较大的一线城市，商业银行可以适当制定比较严格的信贷政策，而对于房地产贷款风险比较小的二三线城市，商业银行可以适当降低贷款条件设置，这样不仅可以根据不同风险程度降低房地产开发贷款风险，也可以促进商业银行房地产信贷业务的开展，促进商业银行发展。商业银行发放房地产信贷资金之前，对房地产开发企业的信用记录、企业素质、贷款开发项目资金来源、存在风险等进行综合信用等级评估。对于信用等级较高的企业，可以适当制定宽松的贷款政策，对于信用等级较差的企业，商业银行在发放贷款前要相对谨慎。2.对贷款资金进行严格管理房地产开发贷款是否能够顺利回收与房地产开发项目资金的使用有关，对房地产开发资金进行严格管理与监督，防止房地产开发贷款的资金被房地产开发商挪用，用于炒股、储存土地等，可以减少商业银行房地产信贷风险。3.加强商业银行内部管理改变商业银行“重营销，轻管理”的模式，加强商业银行风险意识。商业银行应成立专门的房地产贷款研究机构，灵活制定的房地产贷款政策，促进商业银行房地产贷款发展的同时降低房地产开发贷款风险。商业银行应建立房地产抵押物科学评估体系，科学地评价房地产抵押物价值，减少房地产信贷风险。制定相关规章制度管理房地产贷款操作人员行为，减少商业银行信贷内部风险。(三)房地产开发商1.努力提高其企业竞争力，增强抗风险能力房地产企业要不断提高核心竞争力，树立品牌意识，准确把握市场走向。只有这样才能在风险来临时有足够的抵御能力。企业抵御风险的能力提高了，商业银行信贷风险也相应降低。2. 提高企业意识，注重企业信誉建设信誉是企业的无形财富。企业的信誉度越高，其越容易揽到业务，从而创造财富的能力越强。但如果企业不重视自己的信誉，弄虚作假，一旦被市场投资者发现，其信誉将大大受损，并将严重影响其今后的业务。而且信誉的行程是个累积过程，企业只有在日常经营中保持自律，诚实守信，才能在市场中逐渐建立信誉，提高自己的信誉资本，而弄虚作假将可能使企业的信誉毁于一旦。因此房地产开发企业要提高企业意识，注重企业信誉建设，诚信经营。（4） 信贷个人方面防范个人按揭贷款风险。商业银行一是加强房地产楼盘和个人客户的准入管理，支持合理性住房消费，限制投机性住房需求。二是合理把握个人住房贷款利率浮动幅度，根据个人还款能力的情况，审慎确定不同客户的首付比例和贷款年限。三是坚持个人住房贷款调查的面谈制度，防止出现虚假按揭贷款的现象。5、 通货预期下的房地产信贷中国央行同样对通胀表示担忧。央行在其发布的2009年年报中表示，中国需要遏制部分城市房价的过快上涨势头，并防止价格总水平的快速上升；目前中国正在努力对通货膨胀预期加以管理并调整国内经济结构。当前中国政府正在努力遏制迅速上涨的房价，与此同时，中国的通货膨胀率也已触及政府今年的年度目标。今年迄今为止，央行已三度上调存款准备金率，严格抵押贷款和购房要求，此举旨在遏制资产价格泡沫。去年为应对金融危机的冲击，中国曾一度出现了大规模放贷现象，不过中国已有两年多未曾加息。世界银行在其最新的中国经济季报中表示，低利率是房价上升的主因，如果其货币政策没有那么宽松，例如提高利率，不失为解决高房价问题的一个较好办法。上海银监局发布的调查显示，上海市184位银行家对经济金融趋势做出了类似的判断：2010年经济运行中最值得关注的问题是通货膨胀问题与固定资产投资增长的合理性，以数量调控为主、价格调控为辅将是今年货币政策的主基调，由此房地产信贷市场将从平稳走向趋缓，银行经营策略将转向中间业务和资金交易业务。调查显示，通货膨胀问题已经成为业界关注的首要问题，多数银行人士表达了对通货膨胀问题的担忧。其次，业界对房地产市场低迷的关注正