深圳地铁商业初步功能规划建议书

深圳地铁商业初步功能规划建议书一、 深圳地铁一期规划概况 深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004年建成。每公里造价5亿多元，预计投入营运后，共有19列、114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔810分钟。 2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了深圳市轨道网10年规划。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的轨道交通。 深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交通发展迅速，专家预计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱和。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便捷程度将大大提高，深圳城市土地开发和商业繁荣也将被极大带动。二、国内主要城市地铁商业发展概述地铁为人们带来了舒适、方便和安全，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。地铁是一个固定资产投资的项目，地铁作为固定资产投资是比较大的，深圳地铁一期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1：3，应该有3百多个亿的带动效益，如果按照社会的投资效益，是1：5，它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中，对整个国民经济的带动不是十分突出，因为一期带动的项目是已经建成的区域，在已经建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相当的土地资源和房产资源已经出让出去，是在地铁建成之前出让的，所以对项目的直接拉动不是十分明显。但是，未来的地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不会能产生整体的效益，但是在一期的零售上面可能回成为深圳发展一个亮点，所以商场今后的经济效应是非常明显的。下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业提供借鉴。香港地铁：香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上盖物业和地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘和升华。香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得，香港地铁赚钱，不是地铁本身赚钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁是上市的，上市的原因主要是依靠上盖物业和地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的资金建设地铁，形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要创造利润，地铁主要目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能力，地铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者，也可为地铁公司创造丰厚的利润空间。香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流，人流造就了“时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。 香港地铁物业旗下四大商场德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。 香港地铁商场能保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场和杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。 香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港不少开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。 对于租户，香港地铁物业还引入了优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户下次将不予续约，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。 香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次彻底的停业翻新，过时的项目被操盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。综上所述，只租不售，统筹安排是香港地铁商业成功的关键。广州地铁：2001年广州地铁在商贸方面的收入是1200万元，2002年的商贸收入是1700万元，预计今年还将以20%-30%的幅度增长。 随着地铁二号线的开通，广州地铁已经转变了原来仅是市政工程的概念，逐渐走向搭建商业物业利润的时代。 从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店和冲印店等引进二号线，到房地产商开发楼盘上大打“地铁上盖物业”的概念，都在向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商机。 “地铁商机”最好的诠释就是，地铁的开通会带来人流，充足的人流就直接解决了商业选址需要考虑的客流量的问题。据统计，目前广州一号线的客流量达到18万人次，刚开通的二号线在元旦期间的客流量也有7.2万人次。 天河城和中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据统计，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示，这些消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。 据地铁公司的报告，预计到2010年，仅三号线的日客流量达40万人次，整个广州市轨道交通网的客流届时将达到每天180万人次。 其实“人流效应”带来的“收入效应”在广州地铁一号线中已有所体现。开发商贸“大物业”的概念已进入了广州地铁公司发展的议程中。如在公园前站的人民广场开发占地1万平方米的四层地下大型商场；在2号线与3号线交汇的客村站，开发一条大型的地下商业步行街；在黄沙站，计划与香港的和黄集团共同开发占地3.2万平方米的地下商厦。 虽然地铁商业商机无限，但是如果不加以统筹运作，协调安排，只重视短期利益效果，也会带来一定风险。来自广州中原地产的分析显示，广州一号线上的火车东战、公元前站、体育西站和芳村站等地的商业经营就值得商榷。 火车东站上盖商业物业主要有中泰百盛、美食街和天誉花园的一、二期商铺。当初百盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人意。 与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公元前站负二层的时尚在线和中旅商业城等。 如把百货公司建在火车站旁，一方面出站的顾客都急于回家，不能吸引过客，另一方面，城里的顾客又觉得到地铁总站太远，于是，在周围没有太多固定的居民消费群下，中泰百盛很难搭建口岸经济的概念。而体育西路、公元前站和芳村站的商业也因为没有明显的经营特色导致知名度不高，甚至有人提出公元前站的中旅商业城更适合发展酒店而不是商业。 据了解，当初广州兴建的地铁一号线完全属于政府的市政工程，主要是为了解决交通问题，并没有很好把铁线路与城市的商业布局结合起来。环市路就是明显的例子。在一号线地铁还没开通前，环市路是广州的集大量写字楼位置以及商业的CBD(中央商务区)中心。但是，随着地铁一号线开通，大量的人流流向了有地铁达到的天河城、中华广场等地，而环市路由于地铁不通，交通不够方便等原因，CBD的地位逐渐旁落。 商业规划滞后，广州地铁一号线对地铁商业的规划远晚于地铁工程的完成。建成4年的地铁一号线上，东山口、陈家祠地铁的商业物业也是去年才开始规划兴建。 广州地铁公司已在2000年成立了广州地铁资源开发部，负责地铁附属资源开发利用，并希望通过借鉴香港地铁的开发模式来解决地铁连年亏损的难题。据悉，投资122亿元的地铁一号线运营3年后，每年的运营收入保持在1.8-1.9亿元，而运营成本却高达2.2-2.3亿元，仍未摆脱亏损的局面。 目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%，药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗衣、银行等各种连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。据悉，广州地铁正在申请获取地铁三号线上盖5万平方公里的地块。 要想好好利用地铁商业这个商机，关键是把握好外部因素和内部因素两方面。 外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。因为仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者。同时除地铁外，还必需有便捷的地面公交体系，因为地面的公交体系占据着公交体系80%以上的份额。 而且，还必须有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所不能吸纳的人流暂时引到周边去。 内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。 商场的经营面积必需足够大，一是可以增加品种，另外则可以有足够的空间去容纳消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通过塑造品牌保持人流。 像地铁一号线上较成功的中华广场通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流，同时，充分利用其紧邻陵园手机电讯一条街的优势，把手机电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势，每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。 上海地铁：上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的。年月，上海第一个地铁商业网点就落户在地铁一号线徐家汇站，当时一个平方米的店铺每月租金约为元。 地铁尚未开通，商场却已领先一步开始营业，面临的自然是惨淡经营，偌大的商城里只有店老板们“独守空房”。 年月日，地铁一号线全线通车，来“地下小店”逛逛的人逐渐多了起来，人气慢慢在地下聚积，这令那些无法坚持而中途退出的店主们后悔不已。上海的“地铁经济”总算度过了漫长的“休眠期”。 在上海地铁运营公司的运筹帷幄下，从年开始，上海地下渐渐形成了上海火车站、人民广场和徐家汇“三大商圈”。其中徐家汇商城最大，有七八千平方米，多个商铺，人气最旺的人民广场则有“流行前线”、“香港名店街”、“迪美购物中心”等多个连成一体的地下商场。在铁路枢纽上海站，地铁运营公司将部分商场改做旅馆，以适应南来北往旅客的需要。徐家汇地下商场里一个营业员回忆说，在年生意的巅峰时期，周末客人多起来连上厕所的时间都没有，一个月下来最少也能净赚万多。 年月日，一号线向南延伸了公里，达到公里。年月日，横跨黄浦江的地铁二号线投入试通车，与运行中的一号线构成上海地下轨道交通的“十字”框架，总长公里。一号线地下商铺的成功大大激励了投资者，二号线正式运行后不久，沿线各大车站商场的经营场地就被租赁一空。据统计，从地铁一号线开通至年，沿线房价上升了。 风光了几年以后，上海“地铁经济”出现了下滑趋势。“拦路虎”竟然是手机信号！年，手机开始在上海的年轻人中间普及，但地铁里的手机信号一直不好。一个店主说，经常有的顾客在店里逛了一半，突然接到电话，于是就匆匆离开了地铁，营业额不可遏止地往下掉。 年月，轨道交通明珠线投入试运行，分流了一批原先乘坐地铁的乘客，地铁里拥挤不堪的情况得以缓解，“地下商城”的购物环境也随之好了起来。 年月，困扰人们多时的地铁手机信号问题终于得到了解决。移动通信信号在上海地铁一号线和二号线站台、站厅相继开通，在各个地铁车站内乘客均可用手机通话。当时就有专家分析，上海的地铁经济将蓄势反弹。 果然，从年起，地铁站附近的房产率先火爆起来。彭浦本来被上海人视作“边远地区”，房价平均每平方在元左右，但地铁即将到来的消息大大刺激了当地的房价，元以下的价格如过眼云烟，现在那一带的房价大概在至元左右。在同济大学附近的“同济绿园”刚开盘时，每平方米的价格为元左右，同样，在地铁规划的消息传来后，这里一跃成了“黄金地段”，房价猛涨到每平方米元。像这样在地铁的带动下疯狂上涨的楼盘因此而被人称为“地铁房”。 与此同时，书香也飘进了地铁站，年，季风书园落户地铁陕西路站，两年后，季风发展成营业面积平方米的大型书店。每天从早上点到晚上点，季风书园都顾客盈门，“季风”成了上海地铁文化的一个标志。 年月，上海城市交通管理局制定了未来的上海轨道交通发展蓝图：轨道交通网将由市域快速铁（线）、市区地铁（线）和区际轻轨（线）三个层次组成，线主要连接市中心和市郊卫星城；线主要穿过市区繁华的中心地带，并和线融为一体；线则主要在城市人口密集度较低的地区发展，作为线的补充。“十五”期间，上海计划投资约亿元人民币，建成条总长公里的轨道交通线。已经开工的和将要建设的轨道线，将连接市区和郊县、机场和居民区、商业街和工业区、大学校区等。上海将新建座车站和个换乘点。在人民广场、上海南站等主要枢纽，将建立公交车、地铁、长途汽车、轻轨相互换乘的大型枢纽站，实现轨道交通之间的同台换乘。遍布全市的地铁线，将引动沿线的房产、商铺又现升值空间！ 投资者纷纷意识到，延伸到浦东的地铁二号线也蕴藏着无限商机。在杨高南路站的“亚太盛汇”商场，一个使用面积为平方米的铺面租金高达每月元。“后起”的轻轨明珠线在被冷落了很久之后，也从去年开始推出了赤峰路、漕宝路、江湾镇等几个站点商场。上海地铁运营有限公司商贸公司目前已经决定在二号线、明珠线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。他们希望把地铁经济织成一张连锁的网络。 由于地铁周围社区林立，大型超市将面临发展的新机遇。月底，云集了万种名优产品和进口商品的华联吉买盛超市携餐饮巨头麦当劳开进了地铁莘庄站，其巨大的辐射力将在很大程度上繁荣闵行地区及沪杭铁路沿线的商业。而在此之前，地铁站附近已有联华等数家中小型超市。 从小商铺到大卖场，上海的地铁经济伴随着轨道交通的发展，在规划、管理和经营等方面不断改良。经过了年的曲折前行，上海终于打造成全国规模最大的地下商业圈，地铁与外滩、陆家嘴和衡山路一样，成为游客留恋忘返的场所。三、深圳地铁一期工程商业功能初步规划（一）深圳地铁商业基本功能定位随着深圳地铁一期工程的不断推进，地铁工程将不断给我市带来更多的商机。从香港、广州、上海地铁运营经验看，地铁开通之际，广告媒体、连锁商铺、移动通讯等商业资源将同步运营，银行、书报刊、冲洗胶卷、洗衣、便利店、自动售货机等多种连锁行业也将进驻地铁车站，以给乘客提供优质商业服务。同时，地铁上盖物业，如商业、住宅、办公以及文娱、服务等设施都将升值。深圳地铁首家采用地铁屏蔽门系统，每个站口均设有自动扶梯，地铁内设置公共厕所，残疾人专用电梯，运营时间为早6时至晚12时。地铁设计客流量初期为每日50万人次，近期为每日160万人；远期为每日200万人次。深圳地铁明年将建成通车，深圳地铁的无限商机引起国内外的关注。目前深圳地铁有三种业态的商业资源，分别为站厅内零星商铺物业、站厅内中型商场物业和与站厅相连地下商业街。 地铁1号线东段线路由罗湖站世界之窗站，共15座车站；4号线南段线路由皇岗站少年宫站，共5座车站。零星商铺基本分布在每个站厅，提供即时性消费服务，建议设定业种为报刊、冲印、点心、零食等；中型商场物业分布在较大的地铁站，有大剧院站、会展中心站和世界之窗站，主要提供便利性的延伸服务，建议设定的商业模式为：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、旅行社、西饼店、饮品店和眼镜店等，采取租赁的经营模式。与站厅相连地下商业街，位于岗厦站会展中心站区间，以及市民中心站地下一层，主要兴建与地面商业配套或填补市场空白的主题性商场，中原建议引进发展商进行合作经营，主题定位为深圳特色产品一条街。 站厅内所有商铺中原建议进行捆绑式招商，实行连锁经营。对零售商的标准是：处于行业前列、实力较强，信誉优良并通过ISO9000质量认证。对建设大型主题商场的发展商要求为：具有成功的商业开发经验、拥有优质商业资源、实力雄厚，信誉优良、能够提出令人信服的发展计划。 深圳是个移民旅游城市，企业白领和全国各地的游客是地铁商圈的主要消费人群，故在今后的地铁商业定位上一定要把握住年轻白领和旅游客户的心态。地铁商圈的特点是人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多，深圳地铁也应适应这一特点来确定商业运作的方式。（二）地铁商业功能设置原则建议通过上述对香港、广州、上海三地地铁商业的发展史，以及在发展过程中所表现出来的经验和教训的分析，中原地产对深圳地铁一期工程的地铁商业部分提出如下建议：1、 为了保证商业经营的持久性和品牌效应，建议地铁公司借鉴香港地铁营运经验，对一期全部所属商业采用只租不售的方式，以期实现利润最大化；2、 为了保证地铁沿线站点各商业功能布局合理，要遵循站点商业与地面周边社会环境相结合的原则；3、 为了保证地铁商业整体的经营档次和持续性发展，建议地铁公司对站点内的商业实行整体规划，国际招商，具体表现为可分别在香港、北京、上海、广州、深圳五个大城市进行互动招商，吸引国内外有信誉和影响力的品牌商家进驻；4、 招商和招租可考虑由专业顾问公司代理，以期取得最佳资源整合效果。（三）具体站点功能分布建议1号线一期工程沿线站点（建议全部站点小独立店铺以品牌连锁店形式经营）：1、 罗湖站：地下二层有8个独立铺位，地下一层有7个独立铺位，共计15个独立铺位，共计53.4。该站点位于罗湖口岸，连接深港两地，人流量巨大，建议开设报刊店、便利店、精品店、纪念品专卖店、烟酒专卖店、冲印店、银行、干洗店、礼品店、西饼屋、个人护理店、花店、药店以及商务中心，以便给往来两地的顾客最大的方便。2、 国贸站：该站点共有27的独立商铺，国贸周边是深圳最密集的办公区和中高档商业区，该站点紧邻国贸商场，考虑到功能的互补性，建议该处商铺经营报刊店、银行、干洗店、便利店、西饼屋、鲜花店、书店等。3、 老街站：该站点共有40的独立商铺，老街东边连接东门商业街，东门是深圳最繁华的商业区之一，人流量巨大，考虑到业态互补性，建议该处地下商业开设报刊店、银行、精品店、西饼屋、眼镜店、冲印店、便利店、烟酒专卖店等。4、 大剧院站：该站点共有51.2的店铺，分为两种业态：小型独立店和中型独立店。该站点位于深圳行政金融区，东邻以地王大厦为首的金融一条街，西邻以市政府为首的行政办公区，主要顾客为政府公务员及企业白领。建议站点小铺位开设报刊店、西饼屋、干洗店、鲜花店、银行；中型独立店引进一家档次中等偏上的中型便利店，如屈臣氏、71便利店、个人护理店等。5、 科学馆站：该站点共有38.7的店铺，其位于深圳商业行政区，东邻以市政府为首的行政办公区，西靠华强北商业街，因其商业面积较小，建议开设报刊店、银行、西饼屋、干洗店、便利店、鲜花店等。6、 华强路站：该站点共有43.2的店铺，其位于华强北商业街的出口处，人流量巨大，建议开设个人护理店、西饼屋、干洗店、便利店、纪念品专卖店等。7、 岗厦站：该站点共有150的店铺，位于岗厦的商业中心地带，地面消费群主要以餐饮、超市和娱乐场所为主，该处目前缺少精品百货的商业业态，建议独立的小铺位开设报刊店、西饼屋、干洗店、便利店、银行、个人护理店等；较大面积的商铺引进1-2家香港知名精品百货商家，以吸引地面上顾客前来消费。8、 岗厦会展中心区间商业街：该商业街位于岗厦站和会展中心站点之间，位于地铁通行空间上层，地面层为绿化带，建筑面积10800，是一期工程最大的商业物业。该商业街东接岗厦，西连会展中心，南接皇岗口岸、北连市民中心，地理位置得天独厚。该物业无论从规模上还是位置上，都具有标志性特征。故中原结合整个深圳市的国际花园式高科技旅游城市功能定位，建议把该商业街打造成为：深圳特色产品一条街。届时该街将按高新科技产品展示区、旅游产品展示区、服饰产品展示区、食品展示区四大区域功能划分，身兼展示与销售一体化，作为深圳一个崭新的窗口向全世界推广深圳产品，另通过统一设计风格，打造深圳又一道亮丽的风景线。9、 会展中心站：该站点共有1800的店铺，处于深圳中心区南区会展中心地下，配合会展经济，建议该区域除开设报刊店、西饼屋、快餐店、干洗店、便利店、银行、咖啡厅外，增设一个较大型的香港精品专卖场，期间定期销售推广香港及国际服饰、电器、通讯等知名品牌，协调会展中心商业街，使其成为深圳的著名旅游购物经典。10、 购物公园站：该站点共有58.5的店铺，其位于中心区购物中心地下，商业人流量大，但因商业面积较小，建议开设精品店、西饼屋、干洗店、便利店、银行、快餐店等。11、 香蜜湖站：该站点共有63.5的店铺，其位于香蜜湖深南大道路段，周边主要是高尚住宅区，建议开设书店、西饼屋、干洗店、咖啡厅、便利店、烟草专卖店等。12、 车公庙站：该站点共有48.4的店铺，其位于车公庙商业办公区，主要人流为企业白领，