福州别墅月度市场报告

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同种形态的产品：建发领域具体户型还未公示景观设计：结合福建地域特色闽商文化，北纬25N在景观中构筑了福建五条主要河流：闽溪，九龙溪，晋溪，汀溪，交溪，建设了渔船小品，田圆风情，情调茶园，情趣钓鱼台，养身中药园等闽商主题风情园林。北纬25N，建筑群体以整体倾斜25度的网格朝向东南，顺应山势形成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。住在南偏东25度，可让视野范围最大化，可充分获得无遮挡的视觉享受。建筑材料：高效保温节能外墙产品环保节能门窗产品屋面保温产品环保耐久的油漆涂料产品国外进口品牌实木入户门产品国外进口品牌入户门锁国外进口品牌陶瓷、墙地面砖产品国外进口品牌智慧家居系统集成产品国外进口品牌多层次全智能管理控制产品三表远程抄报系统智能灯光控制项目配套：生活配套：根据福州市规划，在十一五期间福州将以五四北新区为中心打造一个集体休闲、购物、娱乐为一体的新店区商贸区。总占地为17亩为福州最大的永辉超市。续永辉后希尔顿也将于近期入拄五四北，周边现有小金星幼儿园、秀山中、小学、福州七中。五四北新区还将配套一所小学，一所中学和三所幼儿园。项目西南角主路口设有幼儿园。设区主路口设有7000平方米的商务和休闲双会馆。商务会馆设置会议厅、咖啡厅、多个综合接待会厅、中、西餐厅、酒吧、24小时社区超市。休闲会馆设置了健身房、泳池、桑拿水疗、茶室棋牌室等。三、销售分析项目接待点设在五星级世纪金源大饭店1F，首先这个选址就已明确了产品的定位。接待点分两个区域，一个沙盘展示区和一个客户接待区。沙盘示意的座落分布，栋距超大，森林覆盖率相当密集，示意表达过于失真，并不能作为选房依据。在场的销售人员共4名，态度亲切，待人热情。四、客源分析 八县的客源以连江为主，因地理优势及贵新隧道的修建，五四北这一版块，成为了连江客户的重点关注对向。项目以闽商回归线为广告语，重点针对归国华侨。牢牢抓住了闽商客户群的心理，马上在华侨闽商客户群中造成广为关注的话题。由于地处五四北，离二环路仅5公里，意向在此置业的客户有部份当成第一居所。以投资度假的客户占据比例较大，其次为改善居住品质。大部份客群的年龄层在40-50左右。以私营业主居多。五、发展商分析福建心家泊地产开发有限公司由两大知名港资集团香港华南企业集团与香港美新集团联合投资，拥有雄厚的房地产开发实力。是福建是大地产品牌公司之一。公司成立于2004年2月，其前身为福州知名科技楼盘“心家泊”项目开发商福建龙净置业有限公司，是福州乃至福建地区颇具知名度的房地产运营商。六、利多信息1、自然生态环境优越，拥有半山和溪流等天生资源。2、可以定制的别墅，包括风水、私家花园、户型、智能化、装修，可根据客户的需求进行定制个性别墅。3、独特的景观设计，栋与栋高低落差，不影响视野。4、户户标配电梯，体现豪宅标准。5、离市中心线路较近。6、社区内配有水景，生动景观效果。7、现代建筑风格，内部户型较好设计。8、准现房销售。七、利空信息1、周边道路系统较不完善。2、五四北区域一直存在内涝问题。3、开盘时间一推再推，打击购房者信心。4、会所配套，没有一个很明确的方案。5、购物生活，都须驾车。6、开发商第一次做别墅产品。碧水琴湾二期环境分析碧水琴湾位于烟波浩渺的乌龙江畔，拥有得天独厚的2000米一线江景。该项目社区内更规划有近百米水景，让居住环境充满了自然的阳光、空气、美景。碧水琴湾总占地158亩，规划沿江豪华独栋、联排别墅、小高层等多元化产品形态组成的现代水生态养生别墅社区。社区内有双会所、大型奥林匹克体育馆、室内羽毛球场、乒乓球馆、标准泳道室内泳池、健身俱乐部、露天网球场等配套设施，充分做到将健康、养生融入生活的每一个细节。产品分析碧水琴湾位于烟波浩渺的乌龙江畔，拥有得天独厚的2000米一线江景。该项目社区内更规划有近百米水景，让居住环境充满了自然的阳光、空气、美景。此外，碧水琴湾的建筑品质也是值得称道的，江岸防洪工程历经2005年7次洪峰坚不可摧。 二期目前推出的是联排别墅。地下室楼高2.5米，面积约55平方米，地下室面积有办产权，却免物业费，半地下室有阳光玻璃顶光线很好。客厅调高4.5米,客厅和餐厅错落有致。楼层含地下室共3层半，花园较小，亲地性欠佳，一户有一个车位，总体建筑风格采用简约现代风格。价格分析5355元/起， 5月1日到5月3日下定购房，均优惠3万元，二期联排别墅156200万/套，均价165万/套，按揭9.8折。（价位比同期推出的别墅区便宜10%）。销售分析售楼部位于一期会所中，采用简约现代风格。现场气氛一般，销售人员接待热情，销售能力佳。一期已全部售完，二期130套五一期间推出。客源分析来访客人以及已成交客户群，主要来源于大学城老师、机关单位、公文员、白领等媒体分析主要是：海都报，987电台，户外广告牌，车体广告，电视媒体等。开发商分析福州迎鑫地产有限公司，是一家外资企业；企业规模有1000多人员组成；所属房地产行业包括（物业和中介），公司所在地位于福建福州。福建迎鑫房地产开发有限公司系美国迎鑫投资公司独家出资,经福州市工商行政管理局注册设立的法人有限责任公司。福建迎鑫房地产开发有限公司作为新成长起来专注于开发经营房地产领域的企业，将格守信誉，铸造品牌。利多利空分析利：1.碧水琴湾位于烟波浩渺的乌龙江畔，拥有得天独厚的2000米一线江景。该项目社区内更规划有近百米水景，让居住环境充满了自然的阳光、空气、美景。户户能够观江，一线江景。2. 社区内有双会所、大型奥林匹克体育馆、室内羽毛球场、乒乓球馆、标准泳道室内泳池、健身俱乐部、露天网球场等配套设施，充分做到将健康、养生融入生活的每一个细节。生活娱乐配套齐全。3.有20几种户型，可供客户挑选。4.地处大学城处人文环境中，有较强的文化底蕴。周边都是别墅区，形成福州最大的别墅集中点。5.户型佳，面积大。6.价格与同期推出的别墅区相比之下，便宜10%。7.现房销售。弊：交通目前不够便捷，到达项目要途径极差的村道，让人感觉安全性不够。产品花园较小，亲地性不佳。车辆停放配比不够.开发商第一次开发，经验不足。翠湖山庄二期（云顶）一、 环境分析大环境：翠湖山庄期云顶坐落于859公顷福建省首家国家级森林公园、全国十大森林公园的后山南侧，西侧与千顷原生湖泊毗邻，周边环境皆为原生天然，空气质量常年保持一级水平。建于北峰半山的一片原始树林边，利用这里自然的坡地，依山势而建。园区内的自然水系、原生的树木和植被，共同营造出一种自然的贵族部落生活氛围，以充分释放别墅的自然与田园的原始韵味。 小环境：【社区原生树林】随处可见的原生态树木，上万株榕树、橄榄树、玉兰树、桂花树等本土原生树种。天然水域-翠湖（八一水库）、【1000 m2游泳池】、【社区直饮水】、自北峰山脉的天然矿泉水。翠湖山庄期和期交界处，是一个占地一亩的人工湖，造价300万人民币，相当于一栋别墅的售价。周边配套：周边生活配套设施相对不成熟交通状况：只有 947路可直达二产品分析在翠湖山庄期云顶别墅的规划过程中，150亩的土地上，坚持只盖100栋，并且主要以独栋别墅为主、双拼别墅为辅，面积为200平方米至600平方米不等，以提高别墅的档次，实现栋栋有庭院，户户观山、观湖的景观。0.35%的超低容积率，16.9%的建筑密度，让每栋别墅都有自己的超大私家花园；在区内规划上，依山势而建，尽可能地保留珍贵的原生树种，树龄从几十年到上百年的原生树，项目结合原有地形地貌规划,依半山之势而建。小区百栋别墅面积多在266613之间，带有12个独立拥有室内停车库。翠湖山庄期云顶结合一期的立面造型，将柱廊、山花、优美的檐口线条结合在一起，形成饱满的西洋风格住宅。周边配套：周边结合休闲小路布置，亲水平台，生态小桥等，与主入口绿化带形成小区的主景观。中部和北部保留原有景观植被形成小区的区间景观带。通过自由布置的小路将其与小区干道相连，结合精心设计的硬地小广场与庭院小品形成充满情趣的景观带。沿道路边设置线形绿地，结合护坡和挡土墙，更增空间情趣味。内部道路顺应山势呈环形回路，小区环形干道设计宽度为6米，次级干道设计宽度为4米，尽端式道路均设有回车场。公共停车位结合小区绿地，分散在小区的各个方位。机动车停车位户均一个，解决本套住宅自身所需，有效解决来访车辆的停车问题。整个山庄因山而静，因水而动，饱含着大自然的灵气。在保留原生果树的基础上，还引植了大量的四季常青、鲜花常开的植物，形成大森林、主题公园、小花园三个层次相互衬托的大绿化群。二期工程除建造100幢别墅外，还将建造一个面积8000多平方米的综合楼，内设商场、超市、中西餐厅、健身房等各种休闲娱乐服务设施。建材装饰：外墙采用外墙外保湿，高级外墙面砖、文化石、局部外墙涂料；门窗为中空断桥铝合金窗；供电采用双回路供电，三相40A电源接入；市政供水配卡式水表，每户赠送净化系统处理及入户直饮山泉水有线电视、2条电话线直接。交通状况: 从福州中心商业区东街口出发，经杨桥路、上二环高架，经福飞路，沿八一水库旁抵翠湖山庄，仪表盘显示仅6.5公里，用时10分钟左右。再从翠湖出发，到福州新店旧货市场仅0.6公里、温泉大饭店5公里。除了进出交通便捷外，翠湖山庄周边的路网相当密集，东是福飞路、五四北路，南是二环城市高速路，今后三环路、新贵隧道、福州动物园规划路的建设完成都将使翠湖山庄的业主与周边地区四面相通。三价格分析定位：高端别墅住宅，主力总价300万付款方式：按揭和一次性付款四销售分析第一阶段推出去的70多套，主力户型分别是203平主米双拼别墅（4房2厅4卫3露台），326平方米独栋（5房3厅5卫2阳台1车库），266平方米的独栋（6房3厅4卫2露台）。现正在热卖中，靠山面水的优势，为其争得旺盛人气。营销中心每天来客约2-4组，营销中心规模较大，气派豪华，但由于营销中心外在修路，来客明显减少，现场周边环境也很不好。五去化分析翠湖山庄二期云顶116幢别墅自去年12月30日开盘以来，首期70幢别墅基本售罄。六客源分析客源外地八县客源和鼓楼客源，年龄在35-50岁，多为自住，升级型购房。七媒体分析报广，电视广告，路牌等。频率一般，效果一般，但客户认知度比较高。八发展商分析福州旺福房地产有限公司1993年6月25日成立，是一家福建省的外资企业。福州旺福房地产有限公司在董事长、总经理林哲生任福建省侨联委员、福建省宁德市侨联名誉主席、福建省玉融经济促进会副会长、福建省玉融企业家联谊会会长和福建省房地产业协会理事等职务。1994年，福州旺福房地产有限公司被评为“国家房地产开发有限公司三级企业”。翠湖山庄2005年在“福州家博会”上荣获“福州杰出山水别墅奖”，2006年被建设部评为“中国最具文化魅力别墅”，被中国房地产联合会评为“2006年度中国别墅100强”（位列第32名）。 九利多利空分析利多：翠湖山庄期云顶位于福州新店北峰山麓、国家4A级森林公园旁、八一水库之畔，可谓三面环山，一面临湖，靠山得水自然天成。连绵北峰山、森林覆盖率高达70%以上，所在地块环境得天独厚。周边的路网也相当的密集，东是福飞路、五四北路，南是二环城市高速路，今后三环路、贵新隧道、福州动物园规划路的建设完成都将使翠湖山庄的业主与周边地区四面相通。另外，947路直达专线公交车也为翠湖山庄的业主提供了方便。利空：周边正在建设道路，交通状况和环境都非常不好，以目前的交通状况来看，近期还不能有所改善。一期已交付较久，由于物业的管理不善故造成区内的违章搭盖现象严重，对整个社区的品质造成严重影响。翠湖山庄的整体规划属于较早期的设计，包括建筑风格、户型设计等整体落后，区内无生活方面的配套，业主的日常生活也较为不便。大洋鹭洲二期1. 环境分析本案位于乌龙江南岸，金上大桥与洪塘大桥之间。地踞粼粼浩阔的水岸最美一段，拥有无边视野和无敌景致，与繁华都心保持最适宜的距离，桥梁高架飞接而南北通达，拥山面水，后有文脉流香的大学城，前有烟波浩淼的乌龙江，阳光、沙洲、白鹭、碧波、天然植物自然资源丰富，稀缺的景观资源带来极至尊贵的别墅生活体验。金上大桥的开通更拉近了与市中心的距离，只需10分钟车程。成熟的道路交通体系，畅达交通进退随心，一路风景相伴到家。2. 产品分析项目占地200多亩，规划为TOWNTHOUSE、独栋，二期以联排为主。外立面轻盈舒展，层层跌落，内庭设计符合人居生活所需，追求空间的开阔明朗和谐统一。一层半的独立客厅设计，更好的采光、通风、观景、光线造型效果。她也是一款现代前卫风格的个性化住宅亲水别墅，临水而筑的水上客厅，让居者可以坐在客厅里欣赏漂亮的水景。临水而立的平台、落地大窗都是专门为水岸人家赏景谈心设计，充分利用了水域的天然优势。大洋鹭洲在物态上博采别墅建筑精华层层跌落原生别墅；在文态上弘扬山水文化拥有大学城文化底蕴，畔乌龙江水资源；在视觉上注重景观整体审美乔木与灌木交重产生体形、花色、高矮及季节变化的韵律感；在生态上创造人与自然和谐交融面岛而居。，建筑风格延续一期备受赞誉的原生别墅设计理念，将博大精深的山水文化融入建筑之中，最大限度的尊重自然、保护自然。纯粹的现代别墅设计，融合西方的手法、东方的意境，传承亚洲文化礼仪，扬弃西式传统、突破中式闭塞打造专属的空间设置与动线组织，在产品中不断表达着对居住方式最前沿的思考和探索，让建筑、景观、生活空间相互融合，实现着水岸私家生活与人、与建筑的最大交融和互动，完全体贴新首富一族生活细节。3. 去化分析5月1日开盘由于做了较多的优惠，最大优惠20万，开盘当天据业务人员介绍有去化40%左右。购买的多为机关单位工作人员以及私企业主，年龄集中在35-50之间。4. 媒体分析大洋鹭洲的媒体通路多为报广和户外广告，在开盘前几天连续打出开盘优惠情况、开盘时间等开盘讯息，为开盘的人气蓄积做好了准备。5. 销售分析 5月1日所有到场客户都有机会获得10万元鸿利，当日定购的前30名业主，最高可获得10万元购房优惠；老业主带新客户购买的，新客户在同时享受以上优惠后，总价再优惠1%，另外还有全球限量版典藏火炬馈赠新业主，这三重鸿利才一推便受到广大消费者的热切关注，之前承诺的优惠名额在推出后马上就被预定完了，近期又紧迫加了20个名额，即前50名亦可享受最高20万多重优惠，且购买沿江电梯别墅再送电梯，可谓大洋鹭洲又一大手笔。 6. 综合分析大洋鹭洲2期充分考虑到居住者的行为心理以及生活心理，周围配套设施完善，超级会所应有尽有，运动健身中心，文化中心、网球场、游泳馆、娱乐室、棋牌室、茶吧、咖啡厅、沙滩酒吧，一应俱全。本案规模不大，一次性全部开出，由于现场气氛炒做很好，、总价又控制得当，所以虽然开盘现场有很多客户观望，之后陆续都发酵，成交。策划设计包装一般，做不出别墅区的高档性，所以性价比高的联排去化快。正祥橘郡产品及环境分析浦上大桥距正祥橘郡不到5分钟车程。从浦上大桥到尤溪洲大桥，再到二环路，20分钟即可直达市中心；这里还紧靠福州大学城、316国道、京福高速公路，交通便捷，是福州市近郊理想的森林生态之地。“正祥橘郡”，占地680亩，涵盖小独栋、联排和叠拼等产品类型。随着福州市实施城市“东扩南进西拓”的战略，横跨闽江的金山大桥和橘园洲大桥的建成通车，再加上浦上大桥正在火热施工中，预计今年国庆合拢，年底就可通车，昔日的东西天堑，将成咫尺坦途。浦上大桥距正祥林语墅不到5分钟车程。通车后，从浦上大桥到尤溪洲大桥，再到二环路，20分钟即可直达市中心；这里还紧靠福州大学城、316国道、京福高速公路，交通便捷，是福州市近郊理想的森林生态之地，可谓是人居的圣地。项目坐拥 53000 多亩旗山森林，触目可及巍峨旗山，山涧流淌的涓涓溪水，让您与家人一起享受大自然带来的恩惠一个适合0岁到100岁居住的超级人性空间，一个山静、云开，鸟鸣、花放，充满温馨的理想国度。一个提供更多的阳光、空气、绿意和水岸的高尚居住区。“正祥橘郡”还倾心打造了3000平方米顶级商务会馆，配置了健身、餐饮、茶艺、书吧等功能区，首创福州室外SPA水疗景观泳池，丰富归家生活，让生活在不知不觉中被南加州的优雅风情所渗透。开发商分析正祥十年开发经验，本项目为集团的标杆之作。已开发过的项目有、等利多利空分析利：20分钟即可直达市中心；这里还紧靠福州大学城、316国道、京福高速公路，交通便捷，是福州市近郊理想的森林生态之地。交通便捷可以作为第一居所，生态环境好，在万亩国家自然带以及福州大学城的环抱之中，680亩充满异国情调的别墅群。项目以南加州风情设计为主，社区配套齐全，社区内部规划了一个幼儿园，一个小学，一个会所以及近6000平方米的商业及医疗配套，会所内还配备了福州首创的社区内按摩泳池，弥补区域目前的配套。，橘郡还首创联排别墅独栋化，通过院墙、入口门廊、拱廊、露台、阳台、屋面、门窗、花架等多种建筑元素的变化，一举打破了联排别墅的拘泥格局。户型设计上，多采用现代化多窗设计，使整栋光线非常好，地下室更是可打造成阳光院落。花园面积大。景观规划户户门口有溪流经过。弊：有高层，不是纯粹别墅社区，防洪规划欠佳，周边产品同质化严重。建发领域1. 环境分析领域别墅项目位于福州近郊闽侯县，荆溪镇，闽江北岸，离福州市东街口仅15公里。地块南侧紧临闽江延绵900多米，与鲤鱼洲国宾馆隔江相望，西侧与荔园度假村成片茂密的百年荔枝林相邻,规划中的滨江大道从项目前穿过。丰富、天然的景观资源使该地块成为不可多得的私家领域。2. 产品分析领域总用地面积26.4万平方米，合396亩，总建筑面积13.5万平方米，其中别墅区容积率仅为0.35。绿化覆盖面积约14万平方米，超过总用地面积的55，建筑密度仅为20。低密度、低容积率的经济指标使其正真成为高品质的居住小区。 沿江滨大道分设两个出入口，区内由中环式交通体系与尽端道路相结合。最大限度减少车辆对居住的干扰形成了小组区与大交通的有机结合。小区配套公建与商业结合设置，同幼儿园一起集中布置于西侧的主入口，会所则结合水面设置，与主入口形成较好的对景效果，提升社区品质。 中央内湖自然的生长于地块的西侧，通过与闽江的活水循环，让新鲜的水体的流淌于各个组团之间，形成亲水、静谧的别墅居住环境。 小区的竖向设计也比较独到，对于不可回避的不直接亲水组团，建筑师将其标高垫高3M，使其水景唾手可得的同时也丰富了小区的竖向空间形态。同时，通过社区总平的精心调配，让别墅错落布局，通过调整开窗尺度，减少别墅间的对视情况，保障业主的私密性。建筑师采用现代、前卫的设计理念，力图在创造出一个独具风格、精致舒适的别墅产品的同时创造一个景观环境和谐，建筑空间极具特色的建筑群，让追求高品质生活享受的买家体会高雅和谐的社区文化，创造福州高档次别墅的新标准。3. 销售分析第一期已于去年9月30日开盘，位于地块的西侧沿湖段，以独栋和少量的双拼为主。大约有70户，全都是准现房销售，面积主要为360平米和450平米两种。独栋的均价在14000元/平米左右，双拼的均价在12000元/平米左右。施工现场，一期别墅已经基本建完，第一期预计在2009年1月15日交房。而第二期准备工作也已经开始。4. 去化分析目前一期均价11000-12000之间，独栋主力总价为500万，沿水系3栋大独栋分别为 1200万，1600万，1800万价格。下期开盘均价递增15%，2007年9月上旬一期开盘没有做任何广告和对外宣传活动，开盘当天销售达80%以上。购买的多为机关单位工作人员以及私企业主，年龄集中在35-50之间。5. 媒体分析领域有一段时间没打报纸广告了，媒体通路主要通过广告牌打开。2期尚未开盘。6. 开发商分析建发房地产集团有限公司系厦门建发集团的全资企业，注册资金3.5亿元人民币。迄今为止已积累了二十多年的开发经验，是厦门市乃至福建省资深的房地产开发商之一。目前拥有十余家全资及控股企业，分布在厦门、福州、上海、长沙、漳州、泉州、香港等地，初步形成了以房地产开发为核心，以物业管理、销售代理等相关行业为配套的房地产集团化经营模式。建发房产依托建发集团的雄厚实力，凭借专业化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，近年来成功开发了建龙大厦、建发花园一、二、三期、鹭腾花园、白鹭苑三期、汇禾新城、文华阁、海韵园、绿家园、新家园、百姓人家、风景?蓝水岸、山水芳邻等数十个精品商品房项目。以一流的产品质量、一流的客户服务和良好的诚信口碑在市场中迅速树立起“钻石”品牌，奠定了建发房产在厦门房地产业中的领先地位。 7. 综合分析领域是福建龙头地产企业-建发地产在福州的第一力作，不论从产品的品质还是售楼部人员的素质上都是相当高的，与国宾馆临近，尽显业主身份。目前一期已经基本销售完毕，二期尚未开盘。该项目位于荆溪荔园度假村旁环境气候比较优越,交通动线比较成熟,该项目定位于纯别墅社区整体定位比较高,策划主轴比较清晰,加上建发自身的品牌效应整个项目的高度和味道拔的都比较足,一期销售比较成功,后期去化问题不大。水岸君山一 环境分析大环境：水岸君山，位于被称为“福州东大门”的马尾区君竹村后山上。马尾位于福州市东南部，下辖三镇一街，面积276平方公里，人口15.6万人，是中国沿海的“福建母亲河”闽江入海口，也是福建的海上门户，由于闽江下游有一块礁石，形似一匹骏马，礁石的尾部指向岸上的旧镇歧而得名。马尾素有“七山二水半分田，半分道路和村庄”之说，它大部分处于低山丘陵地带，只有山秀、石奇、溪清、林幽的生态景观。马尾属南亚热带海洋季风气候，温和多雨，四季如春(年平均气温19)，是夏日避暑的好去处。马尾作为集国家级经济技术开发区是国务院批准对外开放并享有特殊优惠政策的十四个沿海开放城市经济技术开发区之一、保税区、台商投资区和科技园区为一体的现代化港口新城，得天独厚的地位优势，使马尾区成为旅游事业发展的一块宝地。地段：在“十一五”城市发展规划中，福州将大力实施“一城两翼双轴线”城镇群发展战略，未来的福州是闽江口城市化地区，福州中心城将由中心城区和马尾长安、上街大学新区、甘蔗荆溪、峡南，长乐吴航、滨海等7组团组成。在未来几年内，马尾将真正与福州连为一体，区域前景价值无限。交通：本案距离福州市中心仅18公里，从江滨大道驱车到项目仅需20分钟，交通方便迅捷。罗长高速公路、104国道、温福铁路、青洲大桥和长乐国际机场高速公路等，构成方便快捷的立体交通网络。小环境：本案背靠秀美君山，俯瞰浩瀚闽江，景色秀美、气候宜人，空气质量佳。三大原生水库、20000平米中央天池、山亭水榭、绿岛钓台自然条件得天独厚。距离福州市中心仅18公里，从江滨大道驱车到项目仅需20分钟，交通方便迅捷。罗长高速公路、104国道、温福铁路、青洲大桥和长乐国际机场高速公路等，构成方便快捷的立体交通网络。毗邻马尾繁华中心君竹路，福州大学阳光学院、师大二附中、福建省老年活动中心、国家举重训练基地等环布四周，生活配套设施相当丰富。社区配套：湖上会所、社区幼儿园、游泳池、网球场、茶艺居、棋牌室、阅览室、垂钓平台、健身中心、休闲广场、儿童游乐场等各类休闲设施和专属服务。二 产品分析规划指标：项目分为A、B、C三个地块 总面积：约915.3亩占地面积:平方米总建筑面积:平方米总户数:1209，253(一期)容积率:0.62建筑密度:19.7绿化率:43.1%其中住宅用地占:62.4%公建用地占:3.0%道路用地占:22%集中绿化用地占:12.6%每户平均建筑面积:313平方米开盘时间：2008年5月17日建筑类别:联排别墅、连院别墅、双拼别墅、独栋别墅和高级小高层公寓等（联排、独立、双拼别墅为主）一期占地186亩，总建筑面积8万平方米，产品以联排、联院和独立别墅为主，共253户，联排别墅每户面积在270平方米左右，联院别墅每户面积在330平方米左右，独立别墅每户面积在400平方米左右。A3区滨湖独栋别墅：占地达1亩-1.2亩，起伏的坡地，围合的绿篱，以及天然树木花草形成的宅间绿带。面积区间在370420之间，赠送花园面积达500-650；部分户型带60、66的超大外庭院；建筑物直接为地面3层，无地下室，通风采光最佳，不易潮湿；设有超大的双主卧带特色的阳光室，功能齐全；客厅层高为3.8米、4.1米，为业主创造了大尺度、大气派的生活空间。全景双拼别墅：拥有200300私家庭院，户型方正，大面宽、短进深、全明的设计，通风采光性好；双车库、双主卧设计，功能齐全；客厅层高3.8米、4.1米，气派尊贵；家庭厅均带阳台，让客户生活更方便，不再越过卧室到阳台晾衣服；产权面积达302-372，总价250万-320万，信价比高。情境联排别墅：占天占地气势恢弘，6.9米/6米大面宽，16米左右短进深，(市场参照值：面宽5.7米/6米，面宽16米左右)；利用山体北高南底斜坡地理优势，联排地下室全明设计；联排大内庭院设计，室内景观好，赠送面积大；双车位设计，车库均有产权，总产权面积大。现总价从183万-216万，信价比高。力邀上海同济和国际知名园林设计公司加拿大丽景畅意担纲社区规划，以尊重自然、尊重生命的规划理念，倾力打造实用性与观赏性并重的现代别墅。建设者们将国际经典别墅风格、中国建筑和福州的人居理念完美结合，融入地况、地脉大环境，依据山势地形和水体流向进行了合理的社区规划，力求营造一种富含中国文化底蕴的自然休闲庭院，使别墅居住不仅达到了最佳舒适度，更体现了主人的尊崇与独特品位。充分考虑了各个组团的形象以及住户对景观的要求，由北向南设计层层叠落的串联景点，空间层次感丰富，增加了园林景观的延展度、变化度及层次感，力增使社区内任何一个角度都可以达到良好的视觉效果。同时起伏的坡地，以及天然树木花草形成的宅间绿带、围合绿化都大大减少了别墅区户与户之间的对视，在最大限度上保护了每一位业主的隐私权益。岸君山与中国电信共同建设电信级的全数字智能家园，开创了电信智能e家园的新时代，它是福建省、乃至全国第一个光纤入户的别墅小区，小区内每户别墅独享百兆带宽，使业主的网络生活领域更加宽广。同时项目为每一位业主打造基于FTTH网络平台的“数字安防系统”和“智能家居系统”；先进的小区周界“全球眼”视频监控系统、别墅周界红外线防越报警系统、户内红外人体感应报警系统、煤气泄露报警系统等七重安全防护，让业主享受总统式的安全保护；智能家居控制系统，使您能够通过RFID技术、红外技术、继电技术对别墅室内或庭院的灯光、窗帘及部分家电进行智能控制或情景预设，从而方便业主的起居生活，该系统还能够进行简单的功能扩展，实现通过电话、互联网等进行远程灯光、家电操作或视频观看家里的情况，让业主不管在何地，都能缩短与家的距离。在建筑方面，将国际经典别墅与中国建筑、福州人居理念完美结合，并融入地况、地脉之大环境，充分考虑中国传统居住习惯、房屋地理位置、自然气候、户型功能作用等各方面因素，倾力打造真正适合本土巅峰人士的的传世名墅。 三 价格分析起价:6339元/平方米，主力总价约400500万元，属于高端别墅项目。四 销售分析现场每天来客约23组五 去化分析A地块独栋套数33套，余房21套六 客源分析客源大部分来自外地以及五区八县华侨和私营企业老总，国企高层管理者等等。年龄约3540岁。均为多次置业。自住为主，投资为辅。多为升级性购房。七 媒体分析媒体通路：报广，电视专栏，分众，路牌等八 开发商分析福建三木集团股份有限公司主营业务为房地产开发（一级资质）以及进出口贸易。公司成立于1992年12月，是由福州市经济技术开发区建设总公司经过股份制改制而来。1996年11月，公司股票在深圳证券交易所成功上市。经过多年来的稳健经营，截止2007年12月31日，公司已发展成为注册资本4.655亿元，总资产33.35亿元的综合类上市公司。目前三木集团拥有控股、参股企业十多家，房地产业务主要分布在福州、上海、长沙以及安徽六安等地，国际贸易遍及世界几十多个国家和地区。九 利多利空分析利多：水岸君山”项目就处在君山上，将同十分便利，距马尾开发区中心仅3分钟车程，距福州市约18公里。由于江滨路的贯通，使它到福州失去只有20分钟车程。而正在建设的机场高速公路北三环段，为项目近期交通的改善创造了良好的条件. ，毗邻马尾繁华中心君竹路，距福州市中心仅公里。从福州江滨大道驱车分钟就可抵达。罗长高速公路、国道、温福铁路、青州大桥和长乐国际机场高速公路在这里交汇，区域前景价值无限。背靠秀美君山，俯瞰浩瀚闽江，景色秀美、气候宜人，空气质量佳。三大原生水库、20000平米中央天池、山亭水榭、绿岛钓台自然条件得天独厚。各类休闲设施和专属服务，为主人们的日常居家生活创造了完善条件。它的联排别墅、连院别墅、双拼别墅、独栋别墅和高级小高层公寓等形态丰富的建筑设计，很大程度上满足了消费者的不同需求。利空：君竹村后山上的生活居住条件不成熟。周边是农村。禹洲鼓山1号鼓山新区是福州城市“东扩”发展战略的重要组成部分，其作为福州“东扩”的起点，将成为城市东部地区的新兴居住区和商贸区，服务人口将达万以上。鼓山新区自年月日正式动迁以来，目前区内道路、内河治理、水上公园等市政配套设施已建成并交付使用。该区规划用地亩，共需建设市政道路条，总长约公里，总投资达亿多元。其中，前横南路、远洋路,鼓环路和连洋路的建成,也使得区内的交通更为便捷。该新区建成后将成为福州市规模较大、标准较高的一个新兴居住、商贸区，东连快安、马尾区，西接王庄以及东区新兴住宅小区。有一个形象的比喻说，鼓山新区中心城是城市东部的“起搏器”，这也充分说明了鼓山新区地理位置的重要性，它将带动整个东部地区的发展与繁荣。除了地理位置重要外，环境优美也是中心城最大的特点之一，这里将是东区最大的市民休闲场所。按照规划，在钟鼓广场以南，规划了独具特色的城市森林景观带。结合区域内北鼓山风景区，南水上公园、光明港及贯穿区域南北的河道，构筑具有城市尺度的宽米至米的大型生态型现代都市园林景观轴。该轴线北起钟鼓广场，顺河道通向南端，在若干处形成开放式节点，设置主题雕塑、休闲茶社、生态岛等，以丰富森林轴景观。一直向南与水上公园相接，在水上公园形成更大范围的城市开放空间。同时，这条生态轴可继续往南延伸至光明港公园，直至江滨路。项目位于福州城区东部，南与秀丽的闽江相望，西瞻市区全景。禹洲鼓山一号座落于国家级风景区鼓山之半山上，海拔约150米，依山傍水，地形高低起伏，错落天然，拥揽得天独厚的人文、自然景观。项目交通便利，与福马快速路、福州东三环仅咫尺之遥。从福马路一条直线到达市区仅17公里，约15分钟车程，沿途城市一级主干道，路况良好，路经门口的车辆较少，不过由东往西3公里内生活配套设施比较欠缺，相关生活需求并不能在家门口满足，还必须得依赖社区规划便利店供业主需求。1公里有鼓山中学等教育配套；4公里处便有丰富的银行，超市，商业，餐饮等配套设施；6公里有医疗服务设施；项目旁边就是鼓山风景区，周末旅游，休闲，运动就是家门口。公交线路：7、957、29、808、949、960、36产品分析：1 定位全福州最高端别墅项目,纯别墅社区。2 项目占地350亩，实际使用于建筑的占地约200亩。剩余部分因政府限制开发，规划为社区公园配套，步行走道等休闲地块。建筑面积为6.555万平方米，容积率仅为0.28，绿地率50%，建筑密度13%，规划约183户和独幢及双拼别墅产品。其中双拼别墅约70户，独栋别墅约110户。3 整体建筑风格为现代欧式风格花园城堡。福州类似建筑风格的项目有：居住主题公园，运盛美之国，翠湖山庄等。4 小区内部配套:中心俱乐部、文化活动室、露天游泳池、网球场等，大部份集中在社区入口处的位置。5 景观设计以半山为主体，依山而建，东面和南面靠山，地势偏高。从社区的入口处到社区的最高处，地势落差80米左右。客源分析：接待点刚公开2个星期，来访客户，基本来自周边生活，上班人群。每天来访人数约10组左右，针对性不强。媒体分析： 并未投放大量的媒体广告。4月30日刊登第一版报广，此外在通往长乐国际机场的途中投放一个POP。宣传力度相对薄弱，项目预计年底销售，压力较大。利多信息：1 纯别墅社区，独栋为主打产品，剩余双拼，市场希缺产品。2 依山而建，风景秀丽，地势高低落差大，视野开阔。3 离五一广场10公里，15分钟车程，一条线路直接到达。4 地下室3。3米层高，并且有下沉式庭院，保证采光。5 社区楼间距大，主干道宽7米，次干道宽6米。6 150亩的原生态山体加以规，享受社区里的原生态公园。7 独栋均配有套内电梯，体现豪宅标准。利空信息：1 早期户型设计，格局不理想，太多浪费空间，采光口小。2 批地至今10年以上，土地使用年限相对短。3 地下室也计入产权面积，赠送面积少。4 欧式建筑风格，阳台露台少。5 目前没有规划社区内的商业配套。 云亩天朗一、 环境分析大学城位于福州的西南部，是目前福建省内最大的文教基地，也是地方政府以之规划为集教育，商业，休闲，度假为一体的新兴版块。与之连接一线的金山新区基础配套设施的也正进一步完善，商业网点等都将服务于大学城，与其形成遥相呼应的格局，其与大学城的互补效应将会更加明显，实现共同繁荣。福州大学城的规划面积是1.8万亩地，项目分为多期开发，已进驻的大学有：福州大学，师范学院，医科大学，闽江大学等等，目前版块也正逐渐成熟，建成后将有十余所高校，约20万师生入住。教育的发展仍将更多依赖于房地产和其它产业的协作配合和良性互动。大学城项目的建设，对于周边的房地产项目来说更是个“利好”消息，而许多购买周边物业的业主，也正是看中了未来大学城带来的商业繁荣、生活便利、文化氛围、绿色环境和今后巨大的升值空间，纷纷来到这里购房置业。由于校方一直没有能够安排教师公寓的问题，更使得这个区域的房产成为炙手可热的对向。对于区域这样一个庞大的人群，无疑又将刺激周边的商业消费。永辉超市，余盛批发市场，惠好药品物流中心等等也都纷纷抢占一份商机。由于区域靠近旗山风景区，依赖于地块天然优厚的原生态环境，别墅项目及高尔夫球场等这些对环境生态有着一定要求的产品也就随之而生。云亩天朗就是一个座落于高尔夫球场内，集生态，休闲于一身的别墅项目。项目交通线路便捷，由宝龙城市广场出发，路经金山大桥及金上大桥，路过大学城的福州大学校区就能抵达项目。随着洪塘大桥的竣工，将使线路更加便利。线路交通情况良好，金山区域四车道，金上大道八车道，除开上下班高峰期金山车辆较多以外，不会出现堵车等情况。自驾车沿途可欣赏福州的母亲河闽江及宽阔的乌龙江，呼吸江畔的江风气息。途经这条线路的车流量少，大部份车量都是通往旗山景区，永泰及闽候的私家车。国宾馆的路线与项目的路线前段相同，宾馆常有国家领导下榻，至使交通管制，封锁线路，使得业主须绕小路回家。到达项目的公交车辆：39路、社区巴士项目距离省立医院20公里,约30分钟车程。二、 产品分析总体指标：1、容积率：0.45； 绿化率：58%； 建筑密度：26%； 占地面积：1280亩。一期占地232亩（已交房）；二期占地266亩（目前销售），共建了170余套别墅；三期规划三栋高层及20套独栋，剩余地块还在规划当中。2、物业公司：西酒物业（福州二线品牌物业）； 管理费：2元/平方米3、楼层状况: 2层半至3层，赠送阳光地下室。产品形态 社区环境：云亩天朗高尔夫别墅利用球场内的天然水系造景，使整个一期呈七星岛屿状，七座岛屿之间由百余亩的湖泊与社区道路连接。项目的内湖依托天然水系，成就自然景观。湖水曲折蜿蜒，流淌于七岛之间，成就了一种浪漫的生活方式。社区达到了大环境（球场）、小环境（高速绿化带）、社区内环境的融合贯通，做到空间尺度适宜、错落有致、充分体现人性化设计。将园艺绿化、水体绿化、会所设施相结合，住户出入车道驶于绿荫之下，使得平面景观环境引伸至立体的空间环境，做到可赏、可用、可行的空间艺术美，体现整体环境的均好性。社区总体空间规划实现了动静分区，凸现了居家的休闲性。社区入口设置了一条曲型车道将公共区域（如高尔夫会所、乡村俱乐部、高尔夫球场、练习场等）与7岛的别墅区相连。而岛与岛之间则通过一座座精巧的小桥相连，呈现出“小桥流水人家”的写意家居环境。溪谷由五个形态各异的小岛组成，各岛之间由桥连接，这样就形成了整个小区合理、流畅的交通动线。全区分东西两个入口，在入口及各岛路口都有雅致端景设计，或溪流落瀑或千年古榕，移步易景，达到天然景观与精致园艺浑然天成。小区内还因地制宜，保留了部分的原生态森林树种，使得溪谷更贴近自然，富有人文价值感。建筑形态：在葱郁的绿中，西班牙风格的别墅建筑，尽展地中海的异域风情。建筑一般采用的是红色西班牙筒瓦低坡屋顶，外墙暖色调（米色或浅黄色）STUCCO漆，部分贴手工艺术石，屋檐采用小拱券装饰，拱型门廊及木制花架、窗扇给外立面增添了奢华的符号。建筑周边搭配亚热带植物来配合社区景观效果。配套设施:1、4700平方米的经典雅致的高尔夫球场会所，会所内设置中西餐厅、咖啡厅、多功能宴会厅、桑拿浴、足疗室、美容室、棋牌室、 VIP 室及高尔夫用品专卖、高尔夫练习场等；2、2000平方米 的乡村俱乐部主要功能包括，卡拉 OK 、酒吧、咖啡厅、 SPA 、会议室、商务中心、亲子乐园、户外游泳室、户外网球场、巴士站、雪茄室、便利超市等等。景观设计：本案为西班牙风格的建筑，景观部份硬景大于软景。硬景部份采用石材加工而成的喷水池，石碑，以及欧式雕塑为主。给人以厚实，稳重的感觉。软景部份采用亚热带植物，植物种类比较重复，在植物的搭配上还有待加强。户与户之间的隔绝采用绿化隔离带，以低矮灌木加以围合，促使邻里间的互动性更充足。项目座落在高尔夫球场之内，社区被景观，湖水，球场所包围。可谓是身在美景之中，独享天生优势。项目地块属长条形状，建筑成“一”字排开，保证大部份的户数可以享受至少一面的无敌间距，远望视界。三、价格分析项