全装修住宅总承包管理（龙信 ）.ppt

全装修住宅总承包管理,孜孜以求 构筑永恒 Assiduously seek Construction perpetuity,安徽合肥 2011-6-17,龙信全装修一体化实施经验交流,龙信全装修住宅总承包发展历程,汇报内容,【 仁恒广场 】 （1993-1997） 上海仁恒广场1996年获得上海市浦东新区首个“鲁班奖”。 仁恒广场全装修的意义：94年是龙信全装修住宅的起点 （摸索阶段） 18年，近1200万m2，9万套。07年，5万套。每年近150万m2.,一、龙信全装修住宅总承包发展历程,【 仁恒滨江园 】 （1998-2002） 全装修高档住宅小区，建筑面积43万。 小区共获国优工程1项,全国用户满意工程一项,白玉兰杯9项,上海市用户满意住宅工程9项,申安杯4项。 是上海首家通过国家建设部三A级住宅性能认定的小区。（发展阶段）,【 仁恒河滨城 】 （2003-2010） 仁恒河滨城总建筑面积89万，分一、二、三期开发。 其中获得白玉兰14个，江苏省省外优质工程“扬子杯”奖10个，二期A标获得“鲁班奖”荣誉。（成熟推广阶段）,【 三亚凯宾斯基酒店 】 （2008） “鲁班奖”工程，（成熟、推广阶段）,【 仁恒怡庭 】 2011年 仁恒怡庭叠加别墅的全装修，为别墅全装修提供了很好的案例。,开发项目 【 上海御澜湾苑 】 （2010） 国家3A住宅性能认定项目（持续改进阶段），40%的标准配置概念引进。,【 集团公司上海三甲港研发基地 】,研发中心主要功能： 1、住宅性能及新技术研发 2、室内环境及隔声检测 3、建筑节点构造研究 4、员工培训,住宅性能及新技术研发主要内容： 1，全装修住宅楼地面隔声技术研究； 2，住宅分户墙及电梯井墙体隔声技术研究； 3，建筑装饰装修一体化技术研究； 4，太阳能光热技术住宅应用技术研究； 5，住宅外遮阳技术研究； 室内环境及隔声检测主要内容： 1，建筑外墙饰面层粘结质量检测 2，建筑室内空气环境质量检测； 3，环境噪声检测； 4，建筑构件隔声性能检测； 5，装修原材料中甲醛释放量检测； 6，石材、饰面砖放射性检测。,红外热像仪,低本底伽马能谱仪,气相色谱仪器,RAD7连续测氡仪,萃取穿孔仪,化学分析室,二、全装修住宅一体化实施经验交流,目前公司推行 “研发、设计、施工、服务”一体化的生产经营模式，在住宅装修成品房总承包施工过程中实行设计、施工、服务三个一体化。,1）土建和装修设计一体化,现场样板房放样,推行样板房先行理念,根据建筑平面方案，用砌块砌筑1：1实物样板房型，高2.2米。 安装设备点位根据设备深化图，现场布置。,厨房、卫生间、设备阳台平面布置试排放样，确定各个功能空间的合理尺寸及管线走向,不同品牌型号的空调、地采暖，就可能有不同的控制方式，从而有不同的开关面板，不同的线路走向，需要前期确定。,室内综合管线深化图,集团公司经过多年对住宅装修一体化设计的经验总结，于2009年在集团总部建立房屋超市（包括二楼的1：1研发样板房模型和一楼的装修部品件展示中心）。,研发样板房,研发样板房采用轻质墙体，可以快速拆除并重新建造，装修面层材料采用胶粘工艺施工，取消湿作业工艺，实施过程环保高效。 内部装修材料和部品件可以根据装修定位需要在部品件展示中心重新选型和更换，便于调整和确认。,在设计一体化前提下，通过样板房先行，解决各分项工程的施工工艺问题，在施工过程中加强对结构预埋、质量通病防治、部品件组装、成品保护控制。并通过不断总结，形成了标准的施工手册，为后续施工提供技术支持。,2）土建与装修施工一体化,1、管理模式：采用矩阵式与线性相结合的组织结构 2、专业分包管理：费用，角色。 一般的全装修住宅专业分包单位约在3040家左右，根据分包单位性质划分为三类。 第一类：总承包自行招标的专业分包单位。 第二类：开发商指定的专业分包单位。 第三类：开发商直接确定的相关市政等配套单位。,3、计划管理： 计划是管理的依据，安排好住宅各部品的进场时间、作业时间，并严格控制。 项目部根据项目总进度计划编制土建、装修计划。根据装修计划编制样板房完成计划，装修设计、部品件的确定计划（设计部、材料部），编制部品件进场计划（材料部、经营部）。 各专业分包单位根据总包项目部总进度计划的施工节点编制专业分包(月、周)进度计划，人员、材料进场计划，并报总包技术部确认。 根据总进度计划编制 “装修工程进度控制表” 定期根据现场实际进度进行填写，并与计划进度进行比较、分析原因、总结经验，及时作出正确调整以确保工程顺利进行。,4、质量管理： 总包编制项目部质量验收标准，并严格按照质量验收标准进行技术交底，进行质量验收。总包对最终的产品质量负责，所有因施工质量而产生的物业投诉由总包负责善后处理。 工程质量验收，各方参与。各专业分包单位必须配备相应的专业质检员，对施工质量进行过程控制。总承包质量部门定期或不定期对各分项工程质量进行抽查。,在各分项、分部工程的验收过程中，对各项目的允许偏差提出了更高的要求。 我公司从2002年开始实行分户验收制度，主体结构完成后，检查组对每栋楼房间净高、开间、净深等尺寸检查，发现问题及时处理；并对装修完成后、备案验收前对所有的房间的开间、进深、净高、表观质量及使用功能进行逐户检查。 交房时分户验收资料交由物业保管。,严 格 的 分户验收 制 度,5、工序管理： 总包根据工程进度及工序先后、逻辑关系，编制详细进场计划，分发给相应的专业分包单位，并严格按进度执行。进入看钥匙阶段后，各专业厂家分别对其施工完成的产品与总包办理交接手续。 6、安全管理： 各专业分包单位有义务坚决履行总承包的安全管理体系，并全力配合业主、监理、总包单位做好现场安全管理工作。 7、现场文明管理： 各专业分包单位在施工中产生的建筑垃圾自行处理，做到工完、料尽、场地清。总包单位协助业主、监理、分包单位统一管理。,1、 保护措施 成品表面防护非常重要，保护方法有护、盖、包、封。 2、 巡检制度 对现场已做好成品保护的工程必须进行巡视检查。 3、 看护制度 在进户门安装完成后，设专职人员对楼层进行看护。,8、成品保护,总包对各专业分包单位的施工资料进行汇总，并负责竣工资料的交付。交房时由总包牵头把所有验收资料交由物业保管。并协助业主对房屋进行交接。,9、 资料管理,整理装饰竣工图,设备安装竣工图,3）管理与服务一体化,工程保修阶段，总包根据开发商、物业公司需求协调各专业分包单位制定售后管理体系及处理各类问题的应急预案进行相应保修工作。所有专业分包单位在物业保修期内由总包维修部协助物业统一归口管理。 为保证工程保修期范围内的质量问题快速、高效的解决，免除工程保修的后顾之忧，公司组建专门从事物业维修的部门。在保修期内，总包设置维修管理