同致行：横向双拼户型研究.ppt

,深圳同致行 技术中心,新政下横向联合居住户型 设计案例解析,2006年10月10日,2006年5月29日16:45分、北京、国办发（2006）37号,2006年6月20日、深圳、市政府98号文,2006年7月6日、北京、 建住房 （2006）165号文,对于某些地块，因资源条件、价格特点、居住需求、市场竞争等因素的制约，需要扩大相对居住面积，联合居住户型设计迫在眉睫！,联合居住户型设计原则： 1、户型为便于客户联合居住，而非强迫客户打通； 2、严格遵守户型设计规范，保证报建通过； 3、拼接后应满足大面积户型舒适居住的要求； 4、尽量减少改造户型造成的浪费；,联合居住户型设计流程,定目标,根据市场需求，规划拼接后户型配比、功能间尺度！,拆户型,确定需要拆分户型，尽量不改变目标户型功能间尺度！,读规范,按照户型设计规范调整拆分户型的尺度！,造障碍,对拆分创造一定的居住障碍点，引导拼接购买！,调结构,依照“便于改造”的原则，适当调整建筑结构！,寻找拼接后户型的细节指标 根据市场中畅销户型的细节指标，绘制出拼接后户型 套型面积、起居室开间进深、卧室开间进深、厨卫面积,三房客厅开间主要集中在4.1-4.5之间 三房主卧开间主要集中在3.5-4之间 四房客厅开间主要集中在4.5-5.5之间 四房主卧开间主要集中在4-6之间,宽景客厅，大厨房，大卫生间受到市场的欢迎,深圳典型三房产品分析（2006年8月-10月）,深圳典型三房户型分析,城市山林,鸿景翠峰,金域蓝湾三期,香蜜湖瀚城,可园五期,七里香榭,深圳典型四房产品分析（2006年8月-10月）,深圳典型四房户型分析,城市山林,鸿景翠峰,万科东海岸三期,御景东方,高发第五大道,香蜜湖瀚城,住宅设计规范GB50096-1999 中华人民共和国国家标准 GB 50096-1999 自1999年6月1日起施行 国家质量技术监督局 建设部联合发布 住宅设计规范,套内空间尺度要求,1.1 套型 1.1.1住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。 1.1.2 普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表1.1.2的规定。 表1.1.2 套型分类,套型规定 1、住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。 2、普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表内的规定。,卧室、起居室（厅） 1 、卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：双人卧室为10；单人卧室为6；兼起居的卧室为12。 2 、起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12。 3、 起居室内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 4 、无直接采光的厅，其使用面积不应大于10。,厨房 1 、厨房的使用面积不应小于下列规定：一类和二类住宅为4；三类和四类住宅为5。 2 、厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。 3、 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10m。 4 、单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。,卫生间 1、每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定： 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3； 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.5； 设便器、洗面器二件卫生洁具的为2； 单设便器的为1.1。 2 、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。 3 、卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。 4 、套内应设置洗衣机的位置。,、每套住宅应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间。 、卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光，起居室应有直接采光、自然通风。 、厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。 、每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，套内应设置洗衣机的位置。,满足单套住宅的功能,符合功能间面积规范,功能区布置合理,住宅设计规范对户型设计影响,、符合套型规定最小面积。 、双人卧室为10；单人卧室为6；兼起居的卧室为12，起居室使用面积不应小于12，起居室内布置家具的墙面直线长度大于3m。无直接采光厅使用面积不应大于10。 、厨房一类和二类住宅为4；三类和四类住宅为5 ，操作面净长不应小于2.10m。 单排布置设备净宽不应小于1.50m；双排布置设备两排设备的净距不应小于0.90m。 、三件卫生洁具的为3； 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.5；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2；单设便器的为1.1。,、卧室之间不应穿越、减少直接开向起居室的门的数量。 、厨房宜布置在套内近入口处，厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置。 、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。,深圳首个审批通过的拼接户型 龙岗镇锦龙名苑（锦峰公园1.46）项目户型 拼接后3房2厅2卫114-126,4房2厅2卫150,锦峰公园1.46 位置： 龙岗街道办碧新路与八仙路交汇处。 占地面积：25000 建筑面积：36500 住宅面积：32589 商业面积：2100 容积率：1.46 覆盖率：26% 绿地率：48% 总户数：412户 车位数：245辆,组合后户均面积126.7,其中86.3%的单位超过90,车位比为0.96,居住密度为42.3/人,典型高档住宅指标系数,原始户型,拼接后户型,1栋,5栋,拼接户型1: 两房两厅一房一厅 81+48=129 拼接户型2: 两房两厅一房一厅 83+48=131 拼接户型3: 两房两厅一房一厅 87+48=134,A1 3.2*3.8,B1 3.2*3.8,A户型 3*2*1 88 客厅： 3.2*3.8约17.46, 主卧 3.2*3.8约12.16 客厅、主卧、书房三房南向，6.38入户花园，为90以下设计较合理产品,客厅 3.6*4.9约20.58,尺度舒适 主卧 3.6*3.5约12.78 次卧 3*2.6约7.88面积偏小 厨房 2.3*2.9约6.67面积适中,两房两厅一房一厅 81.32+48.20=129.52 B,C户型拼接成一套四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来B户型两房和C户型一房共三房的基础上新打造出面积约为6.7平方米的多功能房，形成四房两厅两卫的户型。,1栋2单元户型开间为20.8米,进深为10.5米,由面积约83平方米的A户型两房、约48平方米的B户型一房、约87平方米的C户型两房和约47平方米的D户型一房组成。其中，A，B户型共用约9平方米的入户花园，主卧面积分别为14.22平方米和9.61平方米；C，D户型共用约8平方米的入户花园，主卧面积分别为14.4平方米和9.28平方米。,两房两厅一房一厅 83+48=131 1栋2单元的A，B户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来A户型两房和B户型 一房共三房的基础上新打造出面积约为7.8平方米的卧室，形成四房两厅两卫的约131平方米 的A户型。,两房两厅一房一厅 87+48=134 11栋2单元的C，D户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来C户型两房和D户型 一房共三房的基础上新打造出面积约为7.5平方米的卧室，形成四房两厅两卫的约134平方米 的B户型。,前,后,2栋,4栋,拼接户型1: 两房两厅一房一厅 78+48=126 拼接户型2: 两房两厅一房一厅 78+48=122 拼接户型3: 两房两厅两房两厅 78+48=150,3栋,2，3，4栋1单元户型开间为21米,进深为10.2米,由面积约88平方米的A户型三房、约77平方米的B户型两房和约48平方米的C户型一房组成。其中，A户型拥有约7平方米的入户花园，主卧面积为12.16平方米；B，C户型共用约8平方米的入户花园，主卧面积分别为11.9平方米和11.4平方米。,两房两厅一房一厅 78+48=126 2，3，4栋1单元的B，C户型拼接成一三房的户型，把客厅与餐厅分开，客厅面积为21.84平方米，餐厅面积为5.32平方米，形成三房两厅两卫约126平方米的B户型。,1栋2单元户型开间为20.8米,进深为10.5米,由面积约83平方米的A户型两房、约48平方米的B户型一房、约87平方米的C户型两房和约47平方米的D户型一房组成。其中，A，B户型共用约9平方米的入户花园，主卧面积分别为14.22平方米和9.61平方米；C，D户型共用约8平方米的入户花园，主卧面积分别为14.4平方米和9.28平方米。,两房两厅一房一厅 78+48=122 2，3，4栋2单元的A，B户型拼接成一三房的户型，把客厅与餐厅分开，客厅面积为27平方米，餐厅面积为4.84平方米，且入户花园面积由原来共用的约9平方米变成约8平方米，形成三房两厅两卫约122平方米的A户型。,两房两厅l两房两厅 78+48=150 2，3，4栋2单元的C，D户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，客厅面积为27，餐厅面积为8.4，且次卧3是在原D户型两房次卧的基础上由8.64打造成9.12，形成四房两厅两卫约150的B户型。,前,后,7栋,6栋,主力户型: 四房两厅142 无拼接户型,公园1.46户型设计5大优点 1、先行设计拼接后户型，保证改造后的产品舒适度； 2、优化内部结构，减少业主改造户型的工程量； 3、善用入户花园，通过入户花园拼接并创造增值空间； 4、创造单体户型的使用困难点，引导拼接居住； 5 、严格遵守户型设计规范，保证方案审批通过；,THE END Professional Service With Heart,即将推出点式布局拼接户型研究 敬请关注！,同致行技术中心 2006年10月10日,华南MALL 品 牌 规 划 及 广 告 基 本 策 略,因为， 华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物， 也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所， 而是一种生活方式、一种思想文化。 因为， 成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶， 也不只是文字加画面随意的搭配， 而是在传播原则和创作策略轨迹上的诞生品。 作为策划人员， 就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命， 就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性， 更要为达到企业的营销目标创造有效的广告。 这些，是我提出以下思路的原因所在。,为何进行品牌规划？,品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL项目进展程度，对品牌进行新的规划势在必行。因为： 品牌规划是营销目标的一种体现。 品牌规划是营销活动的指导方针。 品牌规划是一种行规准则。 品牌规划是华南MALL灵魂的文字体现。,如何规划?,提炼核心概念、竖立品牌形象、确立品牌思想，这里的品牌规划不是对华南MALL品牌建设的整体规划。, 成就人类千古梦想 人生从此更精彩 真正让生活动起来 解释：品牌理念旨在诠释一个品牌的核心思想，代表 着品牌经营者的责任和追求，也是对顾客的一种承诺。品牌理念一般比较贴近人的生活，不刻意追求广告语的那种震撼力，也没有必要对它专门进行宣传。 以上三条供选择参考。,举例： 天河城稳健诚信、持续发展（其称经营理念） 诺基亚科技以人为本 沃尔玛天天平价, 体验国际顶级时尚的第二世界。 解释：品牌定位是结合自身实际特色，在消费者头脑中刻下一个独特形象，重要的是该形象带给人们的实在利益。 品牌定位也是一种营销目标，在后期营销活动中要做符合该定位的事亦，以便真正使目标实现。,举例： 碧桂园给你一个五星级的家； 世博广场博览全球商业文明； 星河传说IEO/行业领袖的区域总部； 第一国际城市引擎，财富动力； 地王国际首席中心黄金商业港；,“体验国际顶级时尚的第二世界”这一定位把消费者的利益考虑进来了，即华南MALL是一个可享受到当今世界上顶级流行文化的地方，而第二世界又把华南MALL的“大规模、多业态、顶级品牌集中”等特色用四个字表达出来。第二世界表示超越地球、唯我独尊，具有冲击力、行业领导者的霸气、无可替代。, 麦当劳近来用“我就喜欢”的广告语进行传播，旨在营造一种“自我、快乐、青春”个性，正好适应主要市场（青少年）的生活态度和个人风格，从而使麦当劳与消费者心贴得更近。 华南MALL的个性塑造是区别与竞争对手的一种必要方式。根据业态规划，华南MALL属于全层性质的市场定位，考虑到各个层次的消费者，可以把华南MALL的个性，强化在“国际、激情、时尚”方面。, 把华南MALL的品牌形象建设为： 精彩的、国际的、激情的、时尚的、轻松的、快乐的、信赖的、创新的、浪漫的、唯一的。 这种形象是通过华南MALL全员在每一件事上的努力，而让消费者产生一种一致的情感认同。不是自己叫出来的。在此提出是为后期的任何工作指明一个主向。比如任何一项广告，在文字上和风格上应符合上述形象，每一次广告、每一次活动应为品牌形象起到累积作用。,上面所讲品牌规划，除了有给华南MALL赋于灵魂作用之外，也是为后期广告创意和表现找到落脚点，因为任何一次广告都是在一定的思路下表现的。 下面是广告基本策略：,为何确定广告策略? 广告由创意和策略组成。科学的策略加独特的创意表现的广告才是有效的。因此建议讲究广告的策略性。,如何确定广告基本策略？ 广告策略体现在广告目的、广告任务、广告承诺，支持点、利益点、目标对象、竞争对手等方面，在此不做细说。 几个原则： 广告要能表现出品牌定位和品牌形象。 华南MALL的诉求点很多，应有所舍弃，并分别进行 单一诉求。 可用不同形式，但必须始终保持统一的风格。坚持用简洁、鼓动性的语言诉求。,部分广告语 广告语具有目的性和针对性，是在广告策略的约束下创作的。它不同于品牌定位，因为定位一般是不变的，而广告语则要根据不同的诉求目的做不同的表现，在不同的时段也有不同的形式。,根据华南MALL的工程进度，本阶段广告应主要在于培养市场认知度，即让人们了解华南MALL是怎样一回事。 1.华南MALL打造地球上的北斗星 2.地球人的华南MALL 3.欢乐、轻松、国际、时尚、激情、品位，华南MALL 的拿手好戏 4.全面刷新人类生活模式 5.中国正在改变 6.体验国际顶级时尚的第二世界 7.历史即将进入一个新的时代,部分广告语 8.第二世界即将出现 9.所有你的梦想，在这里变为现实 10.疯狂是人生一种境界，来华南MALL体验疯狂！ 购物狂。游乐狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。时尚狂。 你是哪一派？,谈谈广告风格 广告风格应能体现出品牌定位和品牌形象，以及符合华南MALL整体规划。 时尚、激情、国际、霸气、成熟是华南MALL广告应体现的风格。 这种风格是由广告语言和设计制作体现出来的，对于设计制作的风格，建议由专业公司为华南MALL确定一种主色调和颜色搭配。,上面讲述了华南MALL广告基本的传播思路，对于这次准备投放的广告，其具体策划和设计工作，我将全力配合相关人员完成。 对于近阶段和开业前期的推广案和媒体组合，将在另外的方案中陈述。 东莞市维尔物业投资有限公司/策划中心 2004-5-7日,华南MALL 品 牌 规 划 及 广 告 基 本 策 略,因为， 华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物， 也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所， 而是一种生活方式、一种思想文化。 因为， 成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶， 也不只是文字加画面随意的搭配， 而是在传播原则和创作策略轨迹上的诞生品。 作为策划人员， 就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命， 就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性， 更要为达到企业的营销目标创造有效的广告。 这些，是我提出以下思路的原因所在。,为何进行品牌规划？,品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL项目进展程度，对品牌进行新的规划势在必行。因为： 品牌规划是营销目标的一种体现。 品牌规划是营销活动的指导方针。 品牌规划是一种行规准则。 品牌规划是华南MALL灵魂的文字体现。,如何规划?,提炼核心概念、竖立品牌形象、确立品牌思想，这里的品牌规划不是对华南MALL品牌建设的整体规划。, 成就人类千古梦想 人生从此更精彩 真正让生活动起来 解释：品牌理念旨在诠释一个品牌的核心思想，代表 着品牌经营者的责任和追求，也是对顾客的一种承诺。品牌理念一般比较贴近人的生活，不刻意追求广告语的那种震撼力，也没有必要对它专门进行宣传。 以上三条供选择参考。,举例： 天河城稳健诚信、持续发展（其称经营理念） 诺基亚科技以人为本 沃尔玛天天平价, 体验国际顶级时尚的第二世界。 解释：品牌定位是结合自身实际特色，在消费者头脑中刻下一个独特形象，重要的是该形象带给人们的实在利益。 品牌定位也是一种营销目标，在后期营销活动中要做符合该定位的事亦，以便真正使目标实现。,举例： 碧桂园给你一个五星级的家； 世博广场博览全球商业文明； 星河传说IEO/行业领袖的区域总部； 第一国际城市引擎，财富动力； 地王国际首席中心黄金商业港；,“体验国际顶级时尚的第二世界”这一定位把消费者的利益考虑进来了，即华南MALL是一个可享受到当今世界上顶级流行文化的地方，而第二世界又把华南MALL的“大规模、多业态、顶级品牌集中”等特色用四个字表达出来。第二世界表示超越地球、唯我独尊，具有冲击力、行业领导者的霸气、无可替代。, 麦当劳近来用“我就喜欢”的广告语进行传播，旨在营造一种“自我、快乐、青春”个性，正好适应主要市场（青少年）的生活态度和个人风格，从而使麦当劳与消费者心贴得更近。 华南MALL的个性塑造是区别与竞争对手的一种必要方式。根据业态规划，华南MALL属于全层性质的市场定位，考虑到各个层次的消费者，可以把华南MALL的个性，强化在“国际、激情、时尚”方面。, 把华南MALL的品牌形象建设为： 精彩的、国际的、激情的、时尚的、轻松的、快乐的、信赖的、创新的、浪漫的、唯一的。 这种形象是通过华南MALL全员在每一件事上的努力，而让消费者产生一种一致的情感认同。不是自己叫出来的。在此提出是为后期的任何工作指明一个主向。比如任何一项广告，在文字上和风格上应符合上述形象，每一次广告、每一次活动应为品牌形象起到累积作用。,上面所讲品牌规划，除了有给华南MALL赋于灵魂作用