通辽市城镇化进程中房地产业发展问题研究

题 目： 通辽市城镇化进程中房地产业发展问题研究学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 王 萌 指导教师： 张 舒 完成日期： 2014/5/4 毕业论文任务书毕业论文题目：通辽市城镇化进程中房地产业发展问题研究选题意义、创新性、科学性和可行性论证：新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，房地产业是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。研究城镇化和房地产业发展的内在联系，对推进通辽市新型城镇化建设和房地产业健康发展有着重要作用，也为通辽市的经济发展起着积极推动作用。主要内容： 本文介绍通辽市的城镇化及房地产业发展现状，以直观的数据分析通辽市城镇化过程中房地产业发展存在的问题，分析原因并且针对问题逐一提出对策，期望在通辽市城镇化快速发展中，为通辽市房地产业的健康发展提供可能的借鉴。目的要求： 要求在大量搜集资料并认真研究的基础上撰写论文，同时定期向指导老师汇报情况，虚心征求意见，达到合理分析通辽市城镇化进程中房地产业的发展问题，最终以科学严谨的态度完成整个毕业论文任务。计 划 进 度 ：开题时间：2013年12月下旬确定写作提纲时间：2014年1月上旬-2月下旬论文写作时间：2014年2月下旬-4月下旬论文定稿时间：2014年5月上旬指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目通辽市城镇化进程中房地产业发展问题研究学生姓名王萌学 号100707105年级、专业10级工程管理指导教师姓名张舒指导教师职称教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：论文题目的确定应当符合所选择的研究方向，是对所研究理论的高度概括，并能体现出论文的中心思想。毕业论文任务书应当结合研究方向明确选题的意义和新颖性，从与实践相结合的角度出发概要的说明所要研究课题的主要内容，由浅入深，循序渐进，紧密围绕中心思想，条理清晰的开展论证。同时合理安排写作时间，有序按照进度计划进行论文后续的撰写工作。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：论文提纲简洁明确的概括了论文所要涵盖的论证领域，从通辽市城镇化的现状和房地产业发展概况分析，存在主要问题及其原因，解决对策几方面进行写作。但在各级标题的划分上还需要修改，主要使用一、二、三级标题，避免划分过细，出现内容重叠混乱的情况。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：通过查阅大量参考文献，结合自己的选题和所列提纲，对论文进行了认真的撰写，已初步完成了论文的初稿。文章结构比较清晰，思路基本符合要求，但仍存在一些需要改进的地方，写作应多从通辽市的实际情况出发，增添一些近年的数据，数据多以表格形式出现。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：总体上较初稿有很大的进步，能够吸收对初稿提出的修改意见并及时改进，但还存在一定的不足，建议着重细分角度，对策具有针对性，逐条分析，加深论文深度。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：经过多次沟通与修改，论文基本完善，脉络清晰，内容殷实，总体上符合了毕业论文的要求，论文所研究的内容有所创新和深化，只是还有一些细节需要改进，一是个别格式和图表排版需要严格按照毕业论文规范要求进行调整，二是尽量注意专业用语的准确性，保证论文的严谨可靠。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日指导教师评语学 生： 王萌 专 业：工程管理 论文题目：通辽市城镇化进程中房地产业发展问题研究 论文共 页，设计图纸 0 张。 指导教师评语：本论文选题符合专业培养目标毕业论文，能够达到综合训练目标，工作量较大。选题符合当今我国房地产界的发展方向。该生在毕业设计过程中能较为全面收集相关资料，自主学习能力较强，文字能力较强。文章篇幅/格式完全符合学院规定，内容完整，层次结构安排科学，所得结论清晰明确。语言表达流畅，格式完全符合规范要求；参考了较为丰富的文献资料，有一定的实践指导作用和前瞻性指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日摘 要现如今，城镇化建设已经成为我国扩大内需，拉动经济发展的增长点。我国的城镇化从改革开放，历经了由起步阶段到快速发展的阶段，进程中呈现出发展速度快、地域分布不均衡、上升空间大等特点。房地产业是我国国民经济的支柱性产业，从新中国成立起经历了起步到调整的发展历程，呈现出地区性、周期性等特点。城镇化与房地产业两者之间既彼此联系，又彼此制约。城镇化为房地产业的成长提供了基础和动力，房地产业的健康发展又为城镇化发展提供保证。城镇化的发展速度和质量约束着房地产业的发展，房地产业的健康发展也同样制约着城镇化的有序推动。通辽市是全国蒙古族人口最多的地区，凭借着优越的交通区位条件和自然人文条件，根据实际选择分散式的城镇化模式，以产业支撑城镇化发展。因此，城镇化发展成果比较明显，发展势头良好, 但在城镇化过程中也存在着许多亟待解决的问题。通辽市房地产业起步较晚，但整体发展态势良好，发展速度较快。房地产开发投资额占社会固定资产投资额的比重不断上升，对全市经济的贡献也越来越大，房地产投资正发展为通辽市经济的支柱产业。但是，房地产投资增速过快引起了一系列问题。因此，在城镇化的推进进程中研究房地产业的发展问题，具有直接的现实意义。本文介绍通辽市的城镇化及房地产业发展状况，运用文献研究法、调查访问法，以直观的数据分析通辽市城镇化过程中房地产业发展存在的问题，分析原因并且针对问题逐一提出对策，期望在通辽市城镇化快速发展中，为通辽市房地产业的健康发展提供可能的借鉴。关键词：通辽市；城镇化；房地产业AbstractToday, urbanization has become our country to expand domestic demand, stimulating the growth of economic development, since reform and opening up in China. Urbanization has experienced from start stage to the stage of rapid development, that features include present development speed, Regional distribution imbalance, improve space is large and so on. From the founding of PRC Real estate industry is the backbone of the national economy industry in China, and has experienced from the start to adjustment stage. Its characteristics include regional, cyclical and so on. Urbanization and real estate industry is interrelated, restraining each other. Urbanization provides motivation and basis for the development of the real estate industry, the healthy development of real estate industry Provides security for the development of urbanization. Speed and quality of urbanization restricts the healthy development of real estate industry, the healthy development of real estate industry also restricts the urbanization. Tongliao cityhas the largest population of Mongolian, relying on the superior traffic location conditions and the natural humanities, according to actual, chooses decentralized mode of urbanization, using industry support the development of urbanization.The real estate industry of Tongliao city starts late, but the overall development situation is good, and the development speed is fast. The proportion of real estate development investment in the whole society fixed asset investment has increased year by year, and its contribution to regional economy has become greater. The real estate investment has become the pillar industry of the regional economy. However, the real estate investment grows too fast leads to a series of problems. In the process of urbanization, therefore, studying the development of the real estate industry, has direct practical significance.In this paper, introduce the domestic urbanization and real estate development process in Tongliao city, using literature research, investigation method to collected the data about real estate industry in the existing problems in the development of the real estate industry, and put forward the countermeasures. In order to in urbanization fast development and the healthy development of real estate, provide the possible reference.Keywords: Tongliao city; Urbanization; Real estate industry- 11 -目 录序 言1 一、通辽市城镇化进程中房地产业发展现状3（一）通辽市的基本情况3 （二）2013年通辽市新型城镇化建设成果3（三）2013年通辽市房地产业发展现况4二、通辽市城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题5（一）小户型住房供应少，住房供应失衡5（二）各旗县市区房地产投资不平衡5 （三）房地产的开发和投资盲目，导致房价虚高6（四）房地产开发企业素质参差不齐7三、通辽市城镇化进程中房地产业发展问题的原因分析7（一）对城镇化加快发展应对不足7（二）土地资源稀缺与管理的缺失8（三）房地产市场失灵8四、通辽市城镇化进程中房地产业健康发展的对策8（一）选择正确的发展模式，实现各区域协调发展9（二）科学把握城镇化节奏，保障居民住房供给9（三）地方政府加强监管力度，引导理性开发和合理消费9（四）提升房地产企业自身素质10参考文献10致 谢11序 言研究背景 党的十八大指出，要坚持走中国特色的新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。“四化同步”是对我国经济社会发展阶段和发展任务的科学把握，是中国现代化建设的新决策、新部署。“四化”中，城镇化地位特殊、位置关键，加快推进新型城镇化，是摆在我们面前的一项重大任务，新型城镇化建设是经济社会发展的必然要求。1995年以来，我国城镇化经历了历史上最快的发展阶段，同时也带来一个更令人头痛的问题市场房价进入快速上涨甚至暴涨期。房价问题的背后，还有以下值得注意的数据：从2000年至2010年的10年内，国内城市建设用地扩张83%，但同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%，土地城镇化与人口城镇化速度极不匹配。因此，当今面临的重要问题在于纠偏类似失衡，在平抑房价的同时，引导地产业理性归位。在新型城镇化的推进过程中，房地产业将面临市场容量、发展空间、竞争格局等一系列的巨大转变，与过去发展阶段相比，这种变化频率和幅度都是前所未有的。尤其是新型城镇化带来的发展机遇与风险，使得中国房地产业将面临更大的战略能力提升的问题。研究意义 新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在和加快我国经济持续健康发展的“火车头”，是我国全面建成小康社会和从经济大国向经济强国迈进的“王牌”引擎。努力推进具有中国特色的新型城镇化道路，将为我国赢得比较优势和后发优势发挥的巨大空间。房地产业是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。新型城镇化的实现离不开房地产业的推动，房地产业也必须要与居民的需求、当地经济社会的发展相适应。超前发展会导致资源浪费，还容易产生泡沫；滞后发展会影响人口聚集和产业发展；品质过低，对城市面貌和城镇居民生活又产生不利影响；房价过高，对进城人口和低收入群体又有挤出效应。研究新型城镇化与房地产业的内在联系，正确处理好城镇化与房地产业的关系，具有重要的理论意义和现实指导意义。通辽市推进城镇化建设面临许多挑战，城市的扩张与配套设施保障的冲突，产业结构调整等，特别是农村牧区的社区化，要破解二元结构的障碍，那就要把农村农村要像社区那样来管、来建，这同时又对房地产业提出了挑战，低收入人口的保障房建设问题等，如何保证进城人口买得起房，这都需要研究城镇化与房地产业之间的关系。关于通辽市城镇化进程中房地产业发展问题研究的较少，本文在现有文献的基础上对通辽市城镇化现状以及房地产业现状进行分析，对促进二者互动与协调发展以及政策的制定方面具有参考作用。一、通辽市城镇化进程中房地产业发展现状（一）通辽市的基本情况通辽市位于内蒙古自治区东部，松辽平原西端，科尔沁草原腹地，东连吉林省，南邻辽宁省。全市辖5旗1县1市1区和1个经济技术开发区，总土地面积6万平方公里，现有61个镇、28个国有农牧林场，其中国家级重点镇6个，自治区级重点镇10个，市级重点镇15个。全市总人口319万人，其中蒙古族人口152万人，是我国蒙古族人口最集中的地区。2013年，全市地区生产总值完成1811.82亿元，财政总收入完成149.34亿元，全社会固定资产投资完成1577.65亿元，社会消费品零售总额372.35亿元，城镇居民人均可支配收入21009元，农牧民人均纯收入9621元。（二）2013年通辽市新型城镇化建设成果1、道路工程。通辽市主城区实施了20条街路新建改造工程、4座桥梁维修改造工程、2个学校人行地下通道建设工程、1个广场改造工程、1座停车场建设工程，工程总投资32800.8万元。2、园林绿化工程，完成投资9952.87万元；3、排水工程。完成排水工程1849米，污水管道工程836米，重点小区雨水及污水管道改造工程100处，化粪池清掏300座，封闭通钱干渠400米，完成投资5296.1万元。4、供热工程。在热源方面，工程投资8000万元，新增供热能力150万平方米；在热网方面，市主城区新建供热主分支管网92公里，投资6.5亿元；改造老化管网分支68条，投资3440万元。5、城市亮化工程。对主城区部分楼体亮化进行亮化，对新改造路段进行路灯、景观灯的更换，其它部分路段进行路灯、景观灯改造，完成投资2700万元。6、城市燃气工程。投资3.32亿元，主城区燃气普及率达到91%，全市燃气普及率达到78%。7、建设保障性安居工程1.09万套8、2013年通辽市的城镇化率为43.5%，比全国和自治区分别差了10个和14个百分点。怎样有效增长城镇化率，成为通辽市丞待解决的问题。（三）2013年通辽市房地产业发展现况2013年，通辽市共有房地产施工项目110个，完成投资69.2亿元，同比增长62.3%，投资总量及增速分列全自治区第6位和第1位。房屋施工面积和新开工面积不断扩大，商品房销售情况趋好，重大项目进展顺利，房地产开发投资快速增长，详细数据见表1.1。随着政府投资力度的加大，新城区建设正以加速度的趋势在发展，无论是景观规划还是市政基础设施都是老城区所无法比拟的，加之各企事业单位及学校的陆续入驻，带动了新城区房地产业的发展。到2013年上半年，新城区房地产投资3.2亿元，同比增长89.4%，占全市房地产企业投资的29.2%，同比提高18.2个百分点。表1.1 2013年通辽市房地产市场指标值项目2013年完成数量2012年完成数量数量同比增长房地产开发投资69.2亿元41.0亿元62.3%房屋施工面积679.0万平方米505.8万平方米27.0%房屋新开工面积274.9万平方米180.4万平方米42.5%房屋竣工面积143.6万平方米117.2万平方米3.1%商品房销售面积168.6万平方米150.5万平方米6.3%商品房销售额49.5亿元49.5亿元3.4%二、通辽市城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题（一）小户型住房供应少，住房供应失衡 2013年，通辽市90平方米及以下的小户型住房投资14.1亿元，占全部住宅投资28.8%，同比下降9.7个百分点。通过实地调研了解到，楼盘购买人群以首次置业本市居民、旗县购买者为主。购买人群中，第一位是首次置业人群，以通辽市本地无住房的年轻人群为主，主力购买年龄在25-35岁；第二位是市区周边旗县购买者，其在整体购买人群中的比例逐年上升，占20%左右；最后是中高层人群，多属于二次置业，在通辽拥有两套房以上住房。而首次置业者与旗县购买者的收入水平较低，在住房面积选择上，多偏向90平方米及以下的小户型，这种需求就与逐年降低的小户型供应产生了失衡，较低收入人群无法负担高昂的房价，首次置业困难。（二）各旗县市区房地产投资不平衡 2013年底，通辽市的九个旗县市区中，开发区、科尔沁区、科左后旗、库伦旗、扎鲁特旗这5个地区房地产投资呈正增长外，其余科左中旗、开鲁县、奈曼旗、霍林郭勒4个地区房地产投资仍呈下降态，投资情况并不乐观，全市的投资分布呈现东部重西部轻的不平衡情况，对比2012年和2013年各旗县市区完成投资额的详细数据见表2.1。表2.1 2012-2013年通辽市各旗县市区房地产投资完成情况 地区2013年完成投资（万元）2012年完成投资（万元）增速通 辽 市69191242632262.3%开 发 区1170748303841.0%科尔沁区28172985125231.0%科左中旗117400121674-3.5%科左后旗279522107532.6%开 鲁 县503510147-50.4%库 伦 旗5600043921175.1%奈 曼 旗1280413445-4.8%扎鲁特旗3087212785141.5%霍林郭勒4304674641-42.3%（三）房地产的开发和投资盲目，导致房价虚高 通辽市近几年过快地扩大城市面积，过度膨胀地征地、建房，造成房地产市场只是简单的生产、消费。盲目地大量搞房地产开发，但市场需求在短期内是有限的，结果房地产市场上供给大于需求，房地产商品流通环节不畅，甚至出现大量闲置房等现象，造成了资源的严重浪费，妨碍了房地产业的健康发展。发展新型城镇化要发展房地产业，但是要摆脱过分依赖房地产的问题。过分强调房地产业的作用，只考虑房地产业的短期拉动作用，显然是不可持续的。伴随城镇化进程的不断推进，以及通辽市地方经济的快速发展，通过买房实现保值增值已经成为许多居民的投资首选。原本打算以后买房的居民，由于害怕房价上涨而提前买房，这使后期潜在的需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速房价上涨。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房，他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响住房价格。房价居高不下，将直接影响社会稳定和和谐社会构建，危害本地区经济发展，影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭生活负担，也是违背科学发展观和以人为本的社会发展规律。通辽市部分新开楼盘价格如表2.2所示，对比相邻城市赤峰市的部分新开楼盘价格，可以发现，通辽市的房产价格明显偏高。表2.2 通辽市和赤峰市部分新开楼盘价格对比表通辽市部分新开楼盘价格（元/）赤峰市部分新开楼盘价格（元/）龙兴世纪城4000水榭花都三期2550艺苑小区3400阳光小区(1)区2360阳光新苑小区4651河畔骏景-河畔景地1区3100新雅馨园3300皇家帝苑二期2980京汉君庭3800百合新城2580檀香湾4300盛世嘉园3180（四）房地产开发企业素质参差不齐2013年，通辽市共有联网直报房地产开发企业168家，从资质等级看，一二级资质企业仅有7家企业，其余161家企业均为三级及三级以下和暂定资质企业。首先，房地产开发企业规模小、资质低，资金实力比较弱，他们在施工过程中很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产，而忽略了住宅的质量、风险等高层次的东西，更难认识到建筑的风格、特色等高端层面的东西，最终导致城镇的房地产开发档次不高。开发商为了节约投资，追求利润的最大化，在选择施工时往往选择一些报价较低或开出条件优惠的施工单位，由此带来的的后果可能是施工单位偷工减料、违约违规，容易出现质量问题。其次，规模小的房地产企业容易存在诚信问题，为达到顺利销售的目的，开发商往往在开发项目还未封顶或取得相关许可时就对其所开发的商品进行广告宣传和造势，给购房者造成一种供不应求、奇货可居的假象，这种营销手段严重损害购房者的利益。最后，规模小、资质低的房地产开发企业往往没有自己的物业公司，他们聘请的物业公司的质量难以保证。物业管理是房地产开发中重要的一个环节，物业公司服务水平差会给用户生活造成不便，甚至带来直接经济损失，由此产生的纠纷也很普遍。三、通辽市城镇化进程中房地产业发展问题的原因分析（一）对城镇化加快发展应对不足近几年，通辽市正处于城镇化快速发展期，由于城镇居民的经济收入、教育设施、医疗卫生等方面都比农村优越，特别是教育资源的优越性，带孩子进城上学已成为农村人口进城租房或买房的主要动因。在城镇化进程中，随着农业人口转变为城市人口，城市不断完善的各项配套供应，更激发了消费者的购房需求。2011-2015年，通辽市要达到内蒙古城镇化率平均水平，这五年间将有十多万的农村人口进入城镇，这不仅给城镇的配套基础设施产生冲击，还对房地产业产生深远影响，旺盛的消费需求必然刺激房地产业的繁荣发展，房价的增长也使民众普遍感到买房的困难，消费需求将进一步带动房地产投资额的持续增长和房价的高涨。（二）土地资源稀缺与管理的缺失土地是稀有资源，是限制人类社会生存和发展的最基本的因素。土地供给的稀缺性不仅表现为供给总量与需求总量的矛盾，还表现为土地的固定性和质量的差异性导致土地供给稀缺。我国是一个人口众多的国家，在占世界7%的土地上，却住着占世界22. 8%的人口。通辽市在城镇化进程中，土地资源是相当宝贵的，它决定着城镇规划建设的完成情况。而土地的有限性必然促进城镇房地产行业的竞争，尤其是当前的土地供给主要通过拍卖的形式进行，竞争的激烈性直接推高了地价。（三）房地产市场失灵新古典经济学中，关于完全竞争市场结构的前提就是信息完全充分，信息不对称会使交易者处于逆向选择和道德风险困境中，造成市场效率低下，引发市场失灵。要想让房地产市场正常运行，市场主体正确发挥作用，信息的公开透明是必由之路。通辽市目前对房地产业加强了信息服务和监管，建立了住宅与房地产信息网，通过此网站，普通民众可以了解到房屋供给和销售方面的信息，但是尚未出台商品住房价格备案实施细则。而对于房地产开发成本普通民众更是不了解，且在政府信息公开中并未对此作出详细解答。对于商品房住宅品质的判断，也是建立在自身的感官基础上。四、通辽市城镇化进程中房地产业健康发展的对策（一）选择正确的发展模式，实现各区域协调发展通辽市虽与东北地区相邻，但从经济发展的角度看，应属于西部地区，是西部大开发的对象。在推进西部地区城镇化的过程中，一个首要的问题就是要选取好西部地区城镇化的模式这也正符合我国十五期间城镇化发展的基本方略，以小城镇为重点，走符合我国国情、大中小城市和小城镇协调发展的多样化城镇化道路。正因为如此，通辽市应该结合本地区实际重点发展小城镇，把重点放到县城和部分基础条件好、发展潜力大的建制镇，同时大力发展中心城市。增强各地区协调发展，优化房地产投资环境，就要根据各地区资源环境承载能力和发展潜力，与当地的资源禀赋、自然条件、人文环境等相适应，与周边的城市基础设施、公共服务设施与商业设施等同步规划、同步建设，制定相应的房地产优惠政策，形成各具特色的区域发展格局，实现区域协调发展。（二）科学把握城镇化节奏，保障居民住房供给现在通辽市的房地产开发投资已经处于过热，继续快速推进城镇化将不利于区域经济和社会的健康发展。准确把握城镇化发展进度，不要过度铺张，过分向郊区扩散，土地规划要从实际出发，分阶段推进。科学合理的制定城镇化发展阶段，把握城镇化发展节奏，将促进通辽市房地产业发展速度与城市发展速度的协调增长。城镇化的发展是与乡村人口向城镇转移相伴相随的，所以最重要的是要保障进城农牧民的住房需求。一是改变现有商品住宅开发结构，加大90平米以下小户型住宅的建设，降低相对购房成本，扩大潜在购房群体，让更多的人有房可买有屋可居。二是扩大经济适用住房和廉租房建设，以及其覆盖的范围。通过真正构筑全方位的住房保障体系，丰富市场的产品结构，使中低档商品房成为市场的主体，从而实现拉低房价迅速上涨趋势的目标。要特别关注农民工住有所居的问题，把符合条件的农民工真正转移为城镇居民，改善他们的居住环境。保障居民住房供给是解决城镇化进程中民众住有所居的有效途径，这样更利于社会的安定和城镇化与房地产业的协调性增长。（三）地方政府加强监管力度，引导理性开发和合理消费 对于地方政府相关管理部门，要加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。严格房地产市场准入、清出制度；完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测工作；加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管；规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平等。对于房地产开发商，地方政府应对房地产商进行理性引导，将消费者的需求信息反馈给房地产开发商，以土地供应计划、城市规划和土地利用规划等政策的公开，引导其开发的速度和结构。同时强调环境的保护，促使开发商科学合理地转变开发模式。对于普通消费者，地方政府要充分利用媒体等多种渠道，客观、公正地报道房地产市场情况，增强透明度，及时让社会各界深入了解房地产的各项政策，引导广大群众树立正确的住房消费理念，鼓励合理消费，使房价回归更合理的市场轨道。抑制投机性购房，支持改善性需求，满足全社会各个层次的需求。（四）提升房地产企业自身素质随着时间的