投资性房地产公允价值计量模式研究VIP

题 目： 投资性房地产公允价值计量模式研究 学 院： 商学院 专 业： 会计学 姓 名： 张伟杰 指导教师： 董盈厚 完成日期： 2014年4月 毕业论文任务书毕业论文题目： 投资性房地产公允价值计量模式研究选题意义、创新性、科学性和可行性论证：财政部于2006年颁布了新的企业会计准则，企业会计准则第3号投资性房地产是本次准则中新增的一项重要内容，这一准则规范了投资性房地产的确认计量和后续计量。随着我国经济的日益发展，我国上市公司中采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业也逐渐增多。所以对投资性房地产公允价值计量模式的研究也颇为重要。主要内容： 本文介绍了投资性房地产和公允价值的相关理论，并在相关理论的基础上，对投资性房地产公允价值计量模式的应用现状进行分析，提出我国采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业在应用中存在的问题。然后具体给出选择投资性房地产公允价值模式时需要考虑的因素，最后给出完善投资性房地产公允价值计量模式的对策。目的要求： 对投资性房地产公允价值计量模式的应用现状进行分析，揭示投资性房地产公允价值计量模式应用过程中存在的问题，进而给出在选择投资性房地产公允价值计量模式时需要考虑的因素，最后提出完善投资性房地产公允价值计量模式的对策，以便企业能够更好的选择应用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。计 划 进 度 ： 2013年11月14日 申报选题 2013年12月1日-6日 设计论文提纲、调查提纲、初 步收集资料、确定论文任务书 2013年12月10日-2014年1月20日 实习调查、撰写论文 2014年1月21日 交论文和调研报告初稿 2014年1月24日- 3月 20 日 修改论文和调研报告 2014年3月21日- 4月23 日 定稿提交、调研报告 2014年5 月 14 日 论文答辩指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目投资性房地产公允价值计量模式研究学生姓名张伟杰学 号100604115年级、专业10级会计学1班指导教师姓名董盈厚指导教师职称教授所在院系商学院会计学第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：:“投资性房地产公允价值计量模式研究”这一选题具体，很不错；但是在具体的内容中，大纲中每一部分的标题中不要出现教材式的语言，所以把投资性房地产和公允价值等概念的内容合并到相关理论基础中，作为独立的一部分；另外要在论文中处处体现“投资性房地产公允价值计量模式”，所以修改大纲；同时在内容中应该增加“投资性房地产公允价值计量模式存在的问题”这一内容，这样才能够与下文的对策相呼应。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月 4 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1、论文大纲的思路混乱，没有逻辑性，应该在第一部分提出相关理论之后，在第二部分对投资性房地产公允价值计量模式的应用现状进行分析；2、在第三部分对目前，投资性房地长公允价值计量模式的应用中存在的问题进行阐述分析。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年12 月 5 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1、第二部分的标题改为“投资性房地产公允价值计量模式的应用现状”2、第六部分作为投资性房地产公允价值计量模式的未来展望，篇幅上有些欠缺，建议增加内容或者将其标题更改为“结束语：未来展望”更合适。3、初稿的字数有点少，再增加一些字数。4、按照标准的论文格式进行整理指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年 1 月23 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：没什么问题，把论文前置部分整理好，一起发过来。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 3 月 8 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：可以定稿，答辩。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月 23 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日指导教师评语学 生：张伟杰 专 业：会计学 论文题目： 投资性房地产公允价值计量模式研究 论文共 17 页，设计图纸 0 张。 指导教师评语：该同学的论文，针对投资性房地产公允价值计量模式问题进行研究，选题具有一定现实意义。该文从我国投资性房地产和公允价值的相关理论入手，在对我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状进行分析的基础上，提出了我国采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业中存在的问题，进而给出了应用投资性房地产公允价值模式需要考虑的因素，最后具体问题具体分析，提出了完善投资性房地产公允价值计量模式的解决对策。论文研究结论有一定的现实指导作用。论文结构合理，层次分明，主题突出，论述比较完整。指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日摘要公允价值模式是现代企业会计最新的一种计量模式，并且一直是业界争论的焦点问题之一。我国房地产价格持续走高，众多企业将闲置资金投资于投资性房地产，因此，投资性房地产的公允价值计量模式也就成为了一个重要的论题。然而，我国现在的房地产市场发展的状况还不是很成熟，短期内，拥有投资性房地产的企业选择应用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的情况还比较少见。但是从长远看，随着房地产市场的逐渐成熟以及各项会计准则的逐步完善，加之考虑到投资性房地产公允价值计量模式较之成本计量模式的众多优点，会有越来越多的企业选择应用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量。在我国房地产市场持续升温的背景下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,无疑会对企业财务报表产生重大有利影响。尽管存在这样的优势，然而采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业可谓是屈指可数。这到底是什么原因造成的,当前投资性房地产公允价值计量模式的应用现状究竟如何,投资性房地产公允价值计量模式在应用中究竟存在哪些问题，企业在选择公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的过程中要考虑哪些因素,如何完善公允价值模式在投资性房地产中的运用,这是本文写作的出发点和最终将要达到的目的。 本论文共分为6个部分： 论文的第一部分为投资性房地产和公允价值的相关理论。本部分将会对投资性房地产和公允价值的含义、计量方法、范围及应用条件进行阐述；第二部分主要是对投资性房地产公允价值计量模式的应用现状进行分析。具体来说，就是首先通过对投资性房地产的成本与公允价值计量模式进行介绍与比较，然后分析了公允价值计量模式对公司的影响；第三部分将会对投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题进行具体的分析；第四部分中提出应用投资性房地产公允价值计量模式需要考虑的因素；第五部分则提出了完善投资性房地产公允价值计量模式的对策；在论文的最后将对投资性房地产公允价值计量模式做出一个未来展望。关键字：投资性房地产 ；公允价值 ；成本模式 AbstractThe fair value pattern is the latest modern accounting measurement model, and has been the focus of the argument. Real estate prices rising in our country, many enterprises will idle funds to invest in the investment real estate, therefore, the investment real estate fair value measurement model has become an important topic.However, the imperfection of the current real estate market development in our country, in the short term, may not have too many enterprises choose to apply to the investment real estate fair value measurement model for subsequent measurement. But in the long run, as the real estate market gradually mature and gradually improve the accounting standards, and considering the investment real estate fair value measurement model of many advantages compared with the cost measurement model, there will be more and more enterprises choose to apply to the investment real estate fair value measurement model for subsequent measurement.Under the background of the real estate market is on the rise in our country, using the fair value of an investment real estate for subsequent measurement, will no doubt have significant beneficial effects on corporate financial statements. However, using the investment real estate fair value for subsequent measurement of few enterprises. This exactly is what reason is caused, the current application status quot of the investment real estate fair value measurement model, the investment real estate fair value measurement model in the application of what exactly is the problem, the enterprise in the choice of the investment real estate fair value measurement model for subsequent measurement of what factors to consider in the process, how to perfect the application of the fair value pattern to the investment real estate, this is the starting point of this article writing and will eventually reach the goal.This thesis is divided into six parts: the first part of the thesis of fair value for an investment real estate and relevant theory. This section will be on the fair value of investment property and meaning, measurement methods, scope and application of the conditions set forth;The second part is mainly to the investment real estate fair value measurement model application status are analyzed. This part, first of all, the cost of an investment real estate through the introduction and compared with those by the fair value measurement model, and then analyzes the fair value measurement model of the influence of the company; The third part of the investment real estate fair value measurement model application problems that exist in the specific analysis; The fourth part put forward the application of the investment real estate fair value measurement model in consideration; The fifth part puts forward the countermeasures of perfecting the investment real estate fair value measurement pattern; At the end of the paper is the sixth part of an investment real estate fair value measurement model in the future.Key words:Investment real estate ； fair value； the cost modelIII目 录序 言1一、相关的理论基础21. 投资性房地产22. 公允价值3二、投资性房地产的公允价值计量模式的应用现状51. 成本计量模式和公允价值计量模式的概念52. 公允价值计量模式对企业的影响分析6三、投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题81. 使用公允价值计量模式的条件苛刻82. 选择公允价值计量模式增加企业成本83. 公允价值计量模式的后续所得税纳税处理复杂94. 公允价值计量模式导致企业利润波动9四、投资性房地产公允价值计价模式选择时需要考虑的因素101. 企业自身的发展阶段与资本结构特点102. 企业自身盈利能力的要求113. 加快企业国际化进程的需要11五、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策121. 完善投资性房地产公允价值计量模式的理论框架122. 建设规范有序的房地产交易市场123. 提高企业会计准则与税法的协同性124. 提高会计从业人员的执业水平并加强外部监管13结束语13参考文献15致 谢17序 言为了适应社会主义市场经济发展需要以及更好地做到与国际会计准则实现趋同，财政部在2014年1月26日发布了企业会计准则第39号公允价值计量。与此前2006年新企业会计准则的颁布时只引入公允价值这一计量模式相比，企业会计准则第39号的发布，则意味着公允价值在金融工具、投资性房地产等具体部分的应用情况更加清楚明了了。众所周知，由于采用公允价值可言更好的提高会计信息的相关性及可靠性，所以公允价值一直以来都是会计理论界中被讨论的一个热点和难点问题。此次颁布的会计准则第39号，在明确曾经模棱两可的公允价值应用问题的基础上，无疑是与国际会计准则更进一步的趋同。投资性房地产准则作为2006年新企业会计准则中新增的内容，将企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的土地使用权和建筑物在资产负债表中单独反映。同时还提出了可以运用公允价值模式对其进行后续计量的规定，这无疑是又将公允价值推向了一个应用的风口浪尖。然而，在我国房地产市场持续升温的背景下，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，无疑会对企业财务报表产生重大影响。但是，事实上，真正采用投资性房地产公允价值计量模式的企业却寥寥无几，这究竟是什么原因造成的呢？投资性房地产公允价值计量模式研究一、相关的理论基础1.投资性房地产1.1投资性房地产的含义投资性房地产，是针对于房地产众多品类当中的一部分而言，具有其独有的特点。财政部颁布的企业会计准则第3号投资性房地产（2006）中对投资性房地产的定义是这样的：投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。1.2投资性房地产的特征1.2.1投资性房地产是企业的一种经营活动方式投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这本质上属于一种让渡资产使用权的行为。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但其目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标而从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入的一种方式。1.2.2投资性房地产在用途、状态、目的等方面不同于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产随着市场经济的不断发展变革，企业持有的房地产在以前仅仅是用作自身经营管理、作为生产经营活动场所和对外销售之外的基础上，出现了将房地产用于赚取租金或者增值收益的系列活动方式，甚至成为某些个别企业的主营业务。这种情况下，就需要将企业所拥有的这部分特殊用途的房地产单独作为一项资产反映在财务报表中，以便与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工的商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力，这就是所谓的“投资性房地产”。1.2.3投资性房地产有两种后续计量模式投资性房地产在会计核算中有成本计量和公允价值计量两种后续计量模式。企业会计准则第3号投资性房地产中规定：企业在一般情况下应该采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足一定条件下才能够使用公允价值模式进行后续计量。1.3投资性房地产的范围投资性房地产是一种企业为了赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。1.3.1已出租的土地使用权已出租的土地使用权通俗的理解是企业以经营租赁的方式出租土地使用权以赚取租金的一种方式。1.3.2持有并准备增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权就是投资性房地产范畴内的“持有并准备增值后转让的土地使用权”。在我国的会计实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权的情况其实非常少见。1.3.3已出租的建筑物对于非房地产开发企业在生产经营过程中不免要自行建造厂房以为日常生产经营提供场所，在不断的发展变化中也会出现将原有的，即现在闲置不用的厂房等房屋建筑物以经营租赁方式出租的情况；而对于房地产开发企业，将自行建造或开发活动完成后的房屋建筑物用于出租以赚取租金的情况均可以视之为投资性房地产的范畴之内。需要注意的是，企业会计准则中明确规定，自用的房地产、作为存货的房地产以及按照国土资源部规定划分的闲置的土地以及企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权等均不属于投资性房地产的范畴之内。2.公允价值1.2.1公允价值的含义公允价值一直以来都是会计界争论和关注的焦点。国际会计准则委员会(IASC)给出的明确的公允价值的定义是:“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。”而随着我国财政部在2014年1月26关于印发企业会计准则第39号-公允价值计量的通知的公布，我国会计界争论已久的公允价值终于有了明确的定义。企业会计准则第39号公允价值中，对公允价值定义的相关描述是:“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”从公允价值的“新定义”以及具体的文件中可以发现，公允价值要求交易双方对于交易对象的相关信息的认知情况是是对称的，交易进行的条件是自愿，所以这是一项公平的交易。也就是说，寻找到交易双方都能够满意并且认同的利益平衡点以达到公允、公平，是公允价值计量的根本目的所在。1.2.2公允价值的计量方法作为五种会计计量属性之一的公允价值，在对相关资产或负债进行计量时，按照熟悉交易的双方自愿进行资产交换或者负债时的交易金额作为公允价值。然而在我国当前的市场机制下，只能够利用相关的数据和其他信息进行估值。企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。（1）市场法市场法是一种既简单又有效的估值方法。它是利用当前市场条件下相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他市场的相关交易信息进行估值的方法。然而，市场法其实有一个潜在的前提条件，即它需要一个活跃的交易市场，就房地产交易市场来说，房地产交易越频繁、商品种类越多，在对公允价值进行评估时就相对容易的多。（2）收益法收益法是房地产交易市场中经常用到的一种将未来金额转换长单一现值的估值技术，通俗的说也就是对未来净收益进行估计的方法。由于我国资本市场的不完善性，很多企业对于收益的认知还停留在账面价值的层面上，所以多收益法的认知程度还较低。但是随着国内资本市场的不断成熟、健全，收益法也会相应的得到广泛的应用。（3）成本法成本法就是重置一项或几项相关资产时所需要支付的现金或者现金等价物的金额的一种估值技术。在市场信息不健全、房地产交易市场不活跃的情况下，成本法师队公允价值进行估值的首选。企业在对相关资产或负债进行公允价值计量时应当选用上述一种或多种估值技术，同时也应当考虑各估值结果的合理性，最终以选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。1.2.3公允价值的适用范围及条件（1）公允价值适用的范围国际上财务报表内外几乎所有的交易、事项和情况都运用公允价值进行确认、计量和报告。而我国最新颁布的企业会计准则第39号公允价值计量（财会【2014】6号）中在原有金融工具、投资性房地产、企业合并、债务重组和非货币性交易的基础上增加了存货、股份支付、租赁和职工薪酬、企业年金基金等的公允价值应用。（2）新会计准则的公允价值应具备的三个条件公允价值的计量必须满足一定的条件，基本准则第四十二条中明确指出：企业应当根据相关资产或负债的性质、特征、风险以及公允价值计量的层次对该资产或负债进行恰当分组，并按照组别披露公允价值计量的相关信息。其三个主要条件是：第一，有序交易和市场：企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易；第二，市场参与者：企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设；第三，对资产或负债进行公平交易：企业应当根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等。 所选本段文字引用于企业会计准则第39号公允价值二、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状1成本计量模式和公允价值计量模式的概念2006年新颁布的企业会计准则首次将投资性房地产从固定资产、无形资产中分离出来以进行单独的计量和核算。“以投资为目的”也是投资性房地产与固定资产、无形资产的根本差异。现阶段投资性房地产在会计核算的后续计量中有两种计量模式：成本计量模式和公允价值计量模式。成本计量模式和公允价值计量模式这两种计量模式在初始计量时，都是遵循历史成本原则，也就是按照投资性房地产在取得时的实际成本进行初始计量，其账务处理模式基本相同，只是使用的明细科目不同。然而，两种计量模式的的不同之处在于：首先，成本计量模式，要按期计提折旧或摊销，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备；其次，企业若选择公允价值计量模式，则不需要对投资性房地产计提折旧或者摊销，而是在资产负债表日，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。同时值得注意的是，采用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产不需要计提资产减值准备。根据企业会计准则第3号投资性房地产的规定，企业可以采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值计量模式。但是，同一企业只能采用一种后续计量模式对其所持有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。而且，企业会计准则规定：企业对投资性房地产的计量模式一经确定选用，不得随意变更。 本段所选文字引用于企业会计准则第3号投资性房地产相比于成本计量模式，公允价值计量模式则具有严苛的使用条件，也就是说需要同时满足以下两个条件的企业才能够采用公允价值计量模式对投资性房地进行后续计量：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对其所拥有的投资性房地产的公允价值能给做出科学、合理的估计。2公允价值计量模式对企业的影响分析投资性房地产后续计量模式的选择，必定由两种计量模式带来的一系列财务、会计影响所决定。企业的所有者权益、利润水平、资产负债水平在不同的计量模式中会有很大差异，从而会对企业资产负债率、成本费用支出、以及后期经营的不确定性等各方面带来不同程度的影响。2.1对会计信息的影响对于理性的投资人来讲，一项土地使用权或建筑物若不存在增值的空间与可能，则不会将其作为投资性房地产。此时成本计量模式的局限性就体现出来：相对于历史成本信息，公允价值的信息则更多地反映出市场对企业资产负债水平或整体财务状况的系统评价情况。鉴于近年来我国房地产市场的波动情况，如果企业将投资性房地产的价值仍然按照原账面价值进行反映，则财务报表中揭示的信息是以不变的历史成本进行计量后的结果，如此则不具有会计信息所要求的相关性和可靠性，这便大大降低了会计信息的质量。然而，投资性房地产若采用公允价值模式进行计量，利润的信息含量会更加丰富。对于企业而言，不仅增强了会计信息质量的相关性和可靠性，同时也大大提高了企业的会计信息与国际市场的可比性，从而更加有利于国际投资机构对国内企业的评判与认可。此外，尤其对上市公司而言，丰富的利润信息可以反映企业管理层受托责任的履行情况，检验其作出的持有或者处置投资性房地产决策的正确性。2.2对财务指标的影响公允价值模式下投资性房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，增加企业的经营风险和财务风险，同时也会影响到许多其他重要的财务指标的变化，尤其是涉及到评定企业盈利能力的一系列指标，比如：净利润、净资产收益率、资产负债率等。这些都会影响报表使用者对企业价值变化的判断，增加其分析财务报告的难度。具体的影响情况见下表2.1：表2.1 公允价值模式下投资性房地产公允价值上升对企业重要财务指标的影响财务指标总资产 净资产净利润净资产收益率资产负债率影响增加增加增加增加或减少减少公允价值模式下，若投资性房地产公允价值上升，首先会使得资产负债表中的投资性房地产期末账面价值增加，从而使总资产和净资产增加；其次反映在在利润表中则是“公允价值变动损益科目”本期发生额增加，最终是净利润增加。由于企业资产的增加，从而企业的资产负债率会减少。但是由于净利润和净资产均有所增加，所以净资产收益率的增减程度则取决于两者的变化幅度大小。2.3对经营决策的影响采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对企业经营决策的影响主要体现在一下几方面：2.3.1对融资的影响。如表2.1所示，公允价值计量模式下的投资性房地产账面价值增加，使得总资产增加，资产负债率降低，这意味着债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心的增加，从而有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。2.3.2税收负担增加。与成本计量模式下的抵税效果相比，由于投资性房地产采用公允价值模式时不再计提折旧或进行摊销，使得公司当期费用减少的同时虽然提高了账面利润，但是，从机会成本的角度看，原有的成本计量模式下折旧或摊销能够享受到的税前扣除，而公允价值模式下税盾效应明显减弱，者便会引起企业税收负担的加重。2.3.3成本费用增加。选择投资性房地产公允价值的首选条件是活跃的公开市场，但鉴于我国房地产市场发展的不完全成熟性，公开的市场报价通常难以取得，为此对投资性房地产选用公允价值模式进行计量的企业需要每年聘请专业独立的评估机构对其所拥有的投资性房地产进行公允价值的评估，这样一来就会增加一定的成本费用。三、投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题通过上文的具体分析，我们可以看出采用公允价值模式进行后续计量可以比较真实客观的反映该投资性房地产的真实价值，但是企业在选用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的过程中，仍然出现了很多问题，这些问题主要表现在以下几个方面：1.选用公允价值计量模式的条件苛刻财政部颁布的企业会计准则第3号投资性房地产中明确规定：企业对投资性房地产的后续计量可以采用成本计量模式也可以采用公允价值模式计量，但是企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值计量模式进行后续计量，也就是说一家企业只能采用一种模式对所拥有的投资性房地产进行后续计量，而不能够同时采用两种计量模式。由此可见，企业会计准则第3号投资性房地产只是简单的规定了选用投资性房地产后续计量的方式，但是却没有考虑实际情况，更没有考虑投资性房地产持有者的持有目的。2.选择公允价值计量模式增加企业的系列成本费用相对于选择历史成本计量模式，选择公允价值计量模式时，公允价值的获取成为了关键所在，比如聘请专业的评估机构等来确定公允价值信息就会增加企业的系列成本费用，从而导致很多企业不愿意选择这种计量模式。公允价值的获取条件的首选是活跃的公开市场报价，受到中国房地产市场的不完善的影响，公司想要持续可靠的取得房地产的公开市场报价并非易事，大多数公司无法从公开的交易市场取得公允价值，因此他们就必须采取其他方式，如聘请专业的评估机构来获取公允价值，与采用成本模式相比，企业会付出更多的时间和精力，且还要发生额外的评估费用。3.公允价值计量模式的后续所得税纳税处理复杂按照目前税法的规定，在成本计量模式下新企业准则和税法的处理程序基本一致。但是采用公允价值计量模式时，新准则和税法的处理方式就要很大的区别：会计上确认公允价值变动损益税法却不确认；税法确认投资性房地产折旧或摊销在税前扣除，但会计不扣除；处置投资性房地产时，会计按照当时的公允价值计算处置损益，但税法按照历史成本加折旧或摊销，加处置成本后计算处置所得，这些差异在企业所得税汇算清缴时都要做相关的纳税调整，由此便增加了会计的核算程序和难度。另外，企业对其所持有的投资性房地产以公允价值进行后续计量时，既需要按税法规定的折旧年限计算调整折旧额，同时因将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行纳税调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的不断变动，纳税调整额也将发生相应的变化。可见，采用公允价值计量模式，所得税纳税调整的工作量及复杂性均会有大幅度的增加。4.公允价值计量模式导致企业利润的波动企业会计准则第3号投资性房地产中规定，企业选择对投资性房地产采用公允价值计量模式后，不需要对投资性房地产计提折旧或摊销，以及计提相关的减值准备，这就的虚增了企业的资产，从而间接的降低了企业的成本；此外，企业要会计期末按照公允价值与账面价值的差额调整当期损益。近期中国房地产市场持续升温，因此一般情况下都会增加企业的资产。在以上两者的共同影响，会导致企业的利润显著提高。这也就意味着以上两个因素对企业利润的影响较大，也就是说只要房地产市场发生变动，企业的利润必定会发生波动。目前，中国的房地产市场还不够成熟，虽然政府出台了一些“限价”、“限购”等相关政策，但是我国房地产的市场价值仍然还处于持续升温的状态，这就导致企业的投资性房地产的公允价值可能会发生大幅度变动，进而影响企业的利润。投资性房地产公允价值计量模式要求企业在资产负债表日将投资性房地产的账面价值调整为公允价值，并且将两者之间的差额计入“公允价值变动损益”反映在利润表中，从而引起利润总额及净利润的变化。因此，在公允价值计量模式下，投资性房地产对企业利润的影响主要体现在“公允价值变动损益”这一会计科目上，如下表3.1所示的7个采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司中，金融街（000402）的公允价值变动损益对利润的影响程度最大，即：公允价值变动损益占利润总额的比重为33.44%，可见，如果没有选择对投资性房地产进行公允价值模式进行计量，金融街2012年的利润总额只能是目前数值的2/3。另外可以看到，胜利股份（000407），如果没有采用公允价值计量模式，2012年公司的亏损情况可能会更加严重。本表所列示的其他几家上市公司的投资性房地产的公允价值变动对利润的影响也均有不同程度的体现，只是程度没有前两者剧烈。表3.1 2012年投资性房地产公允价值变动损益对利润总额的影响 单位：元公司名称公允价值变动损益利润总额比例（%）金融街（000402）1,224,908,653.053,663,488,360.0333.44%宁波银行（002142）-3,753,000.005,098,041,000.00-0.07%胜利股份（000407）30401000.40-163,201,903.28-18.63%国脉科技（002093）3,231,360.0080,446,456.304.02%金宇车城（000803）50000.0010,300,102.130.49%泛海建设（000046）16,675,346.44966,568,663.311.73%昆百大A（000560）19,188,559.49213,827,517.748.97%数据来源：相关上市公司2012年年度财务报告。四、投资性房地产公允价值计价模式选择时需要考虑的因素1.企业自身的发展阶段与资本结构特点拥有投资性房地产的企业都面临着对投资性房地产后续计量时在成本计量模式与公允价值计量模式之间进行选择的问题。这一问题的选择与企业所处的发展阶段有着直接必然的关系。房地产企业发展都要经历地产开发、自持经营和地产金融三个阶段。目前我国地产行业整体主要出于第二个阶段的发展、完善阶段。在第一个阶段中，地产企业主要是进行项目开发，以项目出售获得利润为主要的经营模式，而购买所开发项目的也大都以物业自用为目的，所以投资性房地产在地产行业的第一个阶段并不活跃，几乎所以企业都会选择成本计量模式。第二阶段则不同，地产企业在经历了一定时间的发展后，自身具备了一定行业经验和资金积累，使之转向大项目发展或者转向多项目开发，这时，就会有部分房地产转做投资性房地产，也就出现了公允价值的后续计量选择。第三阶段，随着企业的快速成长，地产企业就已经步入成熟、稳定的发展阶段，市场也相对的成熟起来，持有投资性房地产的企业都会选择公允价值的后续计量模式，其优势所在上文已经提到。2.企业自身盈利能力的要求由于我国近十年，地产行业发展迅猛，企业在对自身持有的投资性房地产选用公允价值计量模式后，基于目前的会计原则，将会极大的提高利润和净资产。如果企业在对自身利润预估不乐观，而又希望能够避免当期会计利润为负时，可以在房地产发展良好的前提下，选用公允价值计量模式，改善公司当期盈利状况，保持公司良好形象。当然，不可忽略的是由于会计准则对投资性房地产公允价值计量模式的不可逆向转换的要求，公允价值计量模式选择对公司未来盈利能力带来的不确定性。公允价值计量模式一旦选用，后续持有投资性房地产的期间将无法再次使用同样手段调节公司的盈利。变更计量模式能够提高企业会计净利润，但仅仅是对原有的投资性房地产价值的再确认，是对账面价值的调整，本质上是增加了企业的资产，同时也有税负的增加。企业同时也要对行业的发展走向有科学的判断。在市场总体趋势较好的情况下，企业对所持有的投资性房地产采用公允价值计量模式能够得到溢价，从而对企业的财务状况有正向作用。一旦行业受到重大影响，发展受挫，公司投资性房地产则会在后续期间的评估中，价值不断减少，从而对公司各项财务指标造成反向影响，且难以主动控制。3.加快企业国际化进程的需要一个企业在由最初的创业期到不断的发展稳定阶段，国际化将会是其发展的必然的方向。而与此同时，财务会计准则与国际会计准则的趋同也是一个必然的过程。目前，在国内及香港、纽交所上市的公司越来越多，立足于此，广大的上市公司就必须提供具有公允价值的财务报告给国际投资者，向投资者提供国际统一口径的公允价值信息，唯此才会在国际市场上得到充分的了解和认可。五、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策1.完善投资性房地产公允价值计量模式的理论框架体系财政部制定了企业会计准则第39号公允价值计量其主要目的是为了适应社会主义市场经济发展需要，规范企业公允价值计量和披露，提高会计信息质量。自2014年7月1日起在所以执行企业会计准则的企业范围内施行，并且鼓励在境外上市的企业提前执行。在公允价值的新会计准则的颁布以前，没有公允价值的具体准则、理论基础不够完善，导致了实际操作中缺乏规范统一，价格信息获取得难度较大的基础上，公允价值的应用散见于各项具体准则中，且计量方法等的依据没有明确统一的规定，使得公允价值计量缺乏理论支持。因此，企业会计准则第39号公允价值计量的颁布，这也就意味着，很多以前对公允价值应用过程中模棱两可的问题有了具体明确的规范，公允价值计量准则的颁布是进一步完善了投资性房地产公允价值计量模式的理论框架体系的一个新开始。2.建设规范有序的房地产交易市场投资性房地产的公允价值计量模式需要在一个规范有序的房地产交易市场中运行，因此，监管部门需要尽快规范房地产交易市场，完善房地产交易市场的信息披露机制。要建立一个规范的房地产交易平台，加强对房地产交易活动和交易信息披露的管理，改变当期的混乱秩序，增加房地产交易价格的透明度，构建房地产价值信息的数据库系统，充分披露房地产市场行情的动态发展，为企业获取准确有效的房地产公允价值信息提供有利条件，从而能够有效地降低企业选择投资性房地产公允价值计量模式的成本。3.提高企业会计准则与税法的协同性对投