我国养老地产经营模式分析

题 目： 我国养老地产经营模式分析 学 院： 商 学 院 专 业： 工 程 管 理 姓 名： 陈 松 指导教师： 侯 向 丽 完成日期： 毕业论文任务书毕业论文题目： 选题意义、创新性、科学性和可行性论证：主要内容： 目的要求： 计 划 进 度 ：指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目我国养老地产经营模式分析学生姓名陈松学 号100707215年级、专业10级工程管理指导教师姓名侯向丽指导教师职称教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日摘 要随着出生率的下降和平均寿命的延长,我国早在2006年就进入了人口老龄化社会。如何解决人口老龄化所带来的一系列问题,是我国目前面临的十分紧迫的任务为解决社会养老问题，实现老有所养、老有所居，发展养老地产是客观需要的。本文从老龄化趋势下养老地产市场出发，在养老地产的养老地产的服务属性匹配与否，老龄化社会的人口环境，以及传统养老方式面临挑战，国内的养老设施不能满足适应群体需求，政府优惠政策难以落实的市场背景下，分析养老地产现阶段未形成完整的金融支撑体系，未形成多元化的运营模式，老龄化社会的独生子女家庭越来越普遍的发展现状分析，提出养老地产需求市场在当今社会所面临的问题。从养老地产的服务对象角度分析养老地产的机构养老需求型老年人生活及社会关系特点，消费层次差异化需求，专业服务机构合作与选择等多方面主要影响因素，并从开发商角度分析适应群体需求的养老地产的开发项目选址，复合型功能设计，服务体系建立，专业人员培训与内控，内控质量标准类型及危机管理,物业定价策略与经营模式等，同时也对养老地产需求市场前景进行有效预测。实现养老地产的稳步发展，必须同步考虑相配套产业的发展，将相关老龄产业发展规划与养老地产发展规划相结合，为养老地产创造良好的发展环境。关键词 : 老龄化；养老地产；运营模式；政府政策AbstractWith the decline in the birth rate and the average life expectancy increases, China as early as in 2006, entered the aging society. How to solve a series of problems caused by an aging population, it is very urgent task facing Chinas current social pension to solve problems and achieve security for the elderly home, senior housing development is an objective need. This article from the aging trend of the real estate market starting pension , in old-age pension estate services real estate properties match or not, population, environment, aging society , and challenges the traditional way of pension , retirement facilities can not meet the domestic demand to adapt to groups , government incentives under the policy difficult to implement market context, the analysis stage, the pension is not a complete real estate financial support system , not a diversified business model, one-child families aging society increasingly common development situation analysis, market demand for senior housing problems faced in todays society . The main impact of the pension aspects of real estate agencies need-based pension and social life of older relationship characteristics, differences in levels of consumer demand, professional services organizations in cooperation with factors such as choice of real estate from the pension clients perspective and analysis from a developer point of view accommodate groups demand for senior housing development project site, complex functional design, service system is established, professional training and internal control, internal quality standard types and crisis management, property pricing strategies and business models, etc., but also the demand for senior housing market prospects predict. Pension achieve steady development of real estate, must be synchronized to consider supporting the development of industry, the industrial development of aging-related real estate development planning and retirement planning are combined to create a favorable environment for the development of senior housing.Keywords: Aging; senior housing; operating mode; government policy目 录序 言1一. 我国养老地产发展背景与问题分析21.我国养老地产发展背景22.我国养老地产发展中存在问题4二.我国养老地产需求理论分析61.养老文化延续需求62.养老方式多元化需求演变63.机构养老需求型老年人生活及社会关系特点74.消费层次差异化需求7三. 养老地产经营策略与模式分析81.服务对象特征及分类82.养老地产市场需求影响因素分析93.适应群体需求的养老地产的开发104.物业定价策略及经营模式125.服务体系建立136.专业人员培训与内控147.专业服务机构合作与选择148. 投融资策略15四. 中国商业养老地产未来发展方向和展望161.政府引导养老模式转变162.商业养老地产发展16五. 结论18参考文献19致谢2010序 言2011 年，国务院办公厅社会养老服务体系建设规划中指出，我国社会养老体系的建设仍处于起步阶段，存在诸多与新形势、新任务、新需求不相适应的问题 ：社会养老体系建设缺乏整体性 ；供需矛盾突出、服务功能单一 ；政府投入不足，城乡差距明显。并建议在“十二五”期间，初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，与居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。这在一定程度上有利于完善养老模式，发展养老地产。我国已进入老龄化社会，据相关资料统计，平均每年新增 1000万老年人口，未来一段时间内老龄人口比重仍将不断增加，因此我国对养老地产的需求也将不断增加。决定购买力的重要因素是收入水平，老年人口处于家庭周期的空巢期，子女已经成家立业，家庭负担已经明显减轻，且老年人的经济收入来源主要是过去的长期积累、离退休金、子女或亲属的赞助及社会保险和救济等，老年人的这些收入和积蓄基本上可用于自我消费。随着我国经济的快速发展，人们经济生活水平的普遍提高，社会保障体系的建立和逐步完善，老年人经济收入的稳定性将得到保证。我国养老地产经营模式分析第1章 开发养老地产的必要性1.1 我国养老地产发展背景截至 2011 年底，中国 65 岁及以上老年人口已达 1.85 亿人，占总人口的 1.91，超过欧洲老年人口总体规模。研究预测表明，2050 年我国 80 岁以上高龄老年人将占 65 岁及以上老年人总数的 30%。中国的人口结构严重失衡，随着独生子女时代的来临，4:2:1 的家庭结构模式日益增加，让养老成为巨大压力，再加上工作和学习的异地化，空巢老人比例的急剧升高，都是产生养老问题的直接原因。其中归纳为以下几点主要原因(1) 中国已进入老龄化社会根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人养老地产人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。(2) 传统养老方式面临挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： 生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；死亡率的下降推动平均期望寿命延长。中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。（3）国内的养老设施满足不了需求中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！ （4）政府鼓励发展养老地产，但一些优惠政策很难落实2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较养老地产多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策很难落实。1.2.我国养老地产需求理论分析1.2.1 养老文化延续需求 养老社区的建设与运营离不开中国传统文化的研究，中国有家庭养老的传统。目前，家庭养老仍然是一种主要的、普遍的养老方式。从长远的发展趋势看，家庭的养老功能将逐渐被社会所取代。但家庭养老的方式不可能完全消失。只要家庭还存在，它就仍然会保留有某些养老的功能，并继续发挥其作用。 家庭养老的重要基础是传统的孝道观念，这在很大程度上决定了子女赡养老人义务的履行情况。市场的冲击加强了农村中青年人的独立意识，常常出现“娶了媳妇忘了娘”“只顾小家不管老家”“宠幼轻老”的现象，人们赡养意识的薄弱化的现象已非罕见。家庭养老是在长辈对知识和家庭经济具有控制权威的社会中形成的制度性传统，父辈对财产等资源的控制地位是其赖以获得子孙赡养的主要制度基础。 1.2.2.养老方式多元化需求演变 随着老龄化社会的快速到来，与此同时经济的发展和人们生活方式的转变，养老方式也发生重大变化，传统的家庭养老功能逐渐弱化，机构养老、社区养老随着观念的转变将逐步被人们接纳，养老方式日趋多样化。 上海交通大学 EMBA 学位论文 养老地产经营模式分析1.2.3 机构养老需求型老年人生活及社会关系特点 目前对于城市中有参与机构养老意愿的老年人调查显示：60 岁以上自理型老人,其中空巢占一半左右；学历水平人群分布较为平均；月收入水平在 3000 以上且拥有自由房产。其消费行为特征：生活不便需要照顾时会选择养老社区，寻求更方便的照顾；很少开车，仅有 10%的目标人群开车；不愿意出售自由房产解决入住养老机构的费用；最长接触的渠道是电视和报纸杂志，并对这两个媒体最为信任；业余爱好广泛，主要集中在读书、看报。 1.2.4 消费层次差异化需求 （1）一般性养老需求 具有普遍意义的养老是个社会问题，要实现老有所养，是目前中国必须尽快解决的问题，这个普遍性的社会问题无疑需要以政府主导、商业机构的参与，在借鉴国外经验基础上引导和逐渐完善。 从目前的统计数据看出，现有养老床位与实际养老需求之间的差距巨大，这种差距单纯依靠政府增加投资形式耗资过大、短期难以实现，床位增长带来的服务配套难以跟上等问题也需要较长时间完成。因此，目前更为有效和可行的方式是政府从政策层面、财政扶持、税收优惠方式引导家庭养老、社会资金参与到养老事业，分解难题是目前较为现实的一种方式。 这种普遍的基础养老要根据不同家庭、经济条件、自理能力、区域等的不同设定不同的扶持政策和方式。政府对于愿意承担普通消费水平的养老客户的商业机构，从按人均标准实施补贴结合用地划拨等政策倾斜，对经营期限、规模达到一定水平的给予货币或政策类支持；同时建立完善的监督机制。在把养老社会化的同时，实现养老规范化。无论采用哪种形式，养老地产的建设规模的扩大是不可改变的趋势。 （2）高端消费需求 高端养老地产的主要客户是：退休的官员、企业高管、第一代企业主及高管、大学教师、高职称人员、华侨、海归，以及目前在职高官高管的父母等。高端客户的消费心理和特点更容易接受专业机构养老形式 中国步入老龄化社会，这老龄化人群中有相当一部分是中国改革开放后的先富人群，也有一些是目前获得财富增长的中年人群。这两类人群中第一代富有人群乐于为自己的快乐晚年支付额外的费用、年轻的富有人群非常愿意为他们的父母和祖父母花钱。而这些人群中对于西方的理念更容易接受，对养老机构并不排斥，容易接受符合需求的专业养老地产的服务。因此，对于该高端客群，有合适、服务质量高的的养老产品，市场的接受度较容易培养。 对服务有个性化的需求 高端客户对于养老的需求并不仅仅限于有一张床位，实现老有所养。更多的是能包含优美的居住环境、丰富的娱乐活动、便利的生活设施、独立的私密空间、温馨的交流平台、完善的康复保健条件、便利的交通设施、以及个性化定制服务。基于此，高端客户未来养老地产的硬件配置及软件服务都提出了更高的要求。 目前针对中国文化、经济环境特征，老人对机构养老的需求呈上升状态，从市场规律出发来看，高端有附加值的服务在未来的前景是非常可观，而且可实现性也非常强。第2章 我国现行养老地产开发模式2.1我国养老地产现阶段存在问题2.1.1尚未形成完整的金融支撑体系在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。 在养老地产开发和运营的过程中，三者各自扮演着不同的角色。养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商。部分运营商也会自己充当开发商或与开发商组建合资公司来共同开发项目；投资商主要有三类，REITs、私募基金和非盈利性组织。 其中，REITs 作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人， 更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖； 至于非盈利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。养老地产的运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利，是一个典型的人力资本密集型行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。为了充分发挥规模效应，运营商在自己持有少量物业的同时，通过租赁和托管的方式，扩大资产管理规模，实现轻资产运营。与之相对，今天的中国养老地产领域虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业，但各自的角色定位很模糊，更谈不上彼此的分工合作，结果在养老地产的开发运营过程中，开发商仍然处于主导地位，从投资到开发建设，再到后期的持有运营，都能看到开发商的身影；而投资商和运营商尚未形成清晰定位， 既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。 由于开发商扮演的角色过于复杂， 也使其不能更专注于某一方面，进而影响整个养老地产的可持续发展。2.1.2 尚未形成多元化的运营模式美国的养老地产由开发商、投资商和运营商共同组成，在整个生态系统中，其运营模式主要有三种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。净出租模式：养老地产的持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费等均由承租方承担。在此种模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运营商则获得全部的经营收益，并承担全部经营风险。委托经营模式：养老地产持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有者的收益更大，但是经营风险也更高。租赁+经营模式：养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议。在新框架下，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。此种模式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益，又能通过调动运营商的积极性从而提高物业经营收益。由于目前国内尚未形成完整的养老地产生态系统，其经营模式仅停留在开发与经营的各种拆分与组合上。 根据开发和经营主体的不同，可以将我国的经营模式分为两种。(1) 开发商自主经营的模式 这种开发模式类似于商业地产的运营模式，开发商除了前期投资建设，还需要后期持有经营，这种模式的产品以出租为主。此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 这种模式下，对开发商物业管理的能力要求比较高， 经营风险大，不利于快速回笼资金，一般小型的开发商很难完成从开发向经营的转变。(2)开发商与运营商合作的模式这是一种集中经营模式，这种模式下开发商建设完成以后并不亲自进行管理，而是转卖给专业的经营公司管理，这种模式的产品以出售为主。 此种模式适合于没有物业管理优势的开发商。 这种模式下，开发商仅仅获得开发利润，不能分享后期的经营利润。 运营商承担全部的运营风险，并收获全部经营收入，这对运营商的考验比较大，目前能完成此类工作的运营商还比较少。由上可知， 目前我国的运营模式仍过于单一，这为养老地产实现可持续发展埋下了隐患。2.1.3 养老地产的服务属性不足尽管美国养老地产已经发展了几十年，但是其服务品质仍受到质疑。 目前国内的养老地产刚刚起步，开发商在发展老年住宅时都在考虑硬件，考虑该投资多少，该盖什么样的房子，对服务不够重视，使得老年住宅沦落为普通住宅项目，丧失了老年住宅最本质的意义。由于我国养老产业仍处于萌芽期，我国专业的护理人员仍十分缺乏，单纯靠开发商的投入还远远不够，因而更应该集中社会力量进行大力发展。 按老年人与护理员的比例为 31 推算，全国最少需要 1000 万名养老护理员。而目前，诸如老年病专业医师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员几乎没有。这是因为目前中国的卫生和医学院校还没有把这些专业领域纳入自己的教育计划中。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或准专业人力资源的参与，最终就不会成功。通过对比美国和中国的养老地产可以发现，中国的养老地产在发展过程中尚未形成完整的金融生态系统，运营模式单一，且对应的服务缺失，这些问题是制约我国养老地产发展的核心问题。通过分析可知，正是由于缺少专业的运营商和投资商， 使得养老地产的运营模式过于单一，并不能集中力量提升服务质量，因此金融生态系统的不完整是最核心的问题。 要发展养老地产，就必须培养专业化的运营商团队以提升养老地产服务，并为投资商提供完善的金融环境以为养老地产发展提供源源不断的资金。 最终通过投资商、开发商和运营商的风险分拆，发挥各类机构的最大优势，进而促进养老地产的良性健康发展。2.1.4政策扶持力度不够目前国家有关养老地产方面的政策尚不明确按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导，这也导致很多有意进入养老地产的投资企业非常谨慎。另外，现在建立一个养老社区至少需要上百亩土地，如果采取招拍挂的方式拿地，土地成本会很高，而拿地性质也是制约投资企业的一个重要原因，养老地产的土地性质非常特殊，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。因此，需要政策在土地出让!银行贷款乃至税费上有一定的优惠，才能促进开发商的积极性。从需求的角度看，老年人的消费需要没有特定的金融支持针对老年人贷款买房，多数银行都有年龄等条件限制，倒按揭目前也没有形成政策同时，养老地产缺少保险产品的支持，老年人属于脆弱群体，很容易发生意外，需要保险业务介入以规避房地产开发企业在运营过程中的风险。2.2 我国老地产市场需求分析2.2.1求型老年人生活及社会关系特点目前对于城市中有参与机构养老意愿的老年人调查显示：60 岁以上自理型老人,其中空巢占一半左右；学历水平人群分布较为平均；月收入水平在 3000 以上且拥有自由房产。其消费行为特征：生活不便需要照顾时会选择养老社区，寻求更方便的照顾；很少开车，仅有 10%的目标人群开车；不愿意出售自由房产解决入住养老机构的费用；最长接触的渠道是电视和报纸杂志，并对这两个媒体最为信任；业余爱好广泛，主要集中在读书、看报。2.2.2差异化需求（1）一般性养老需求 具有普遍意义的养老是个社会问题，要实现老有所养，是目前中国必须尽快解决的问题，这个普遍性的社会问题无疑需要以政府主导、商业机构的参与，在借鉴国外经验基础上引导和逐渐完善。从目前的统计数据看出，现有养老床位与实际养老需求之间的差距巨大，这种差距单纯依靠政府增加投资形式耗资过大、短期难以实现，床位增长带来的服务配套难以跟上等问题也需要较长时间完成。因此，目前更为有效和可行的方式是政府从政策层面、财政扶持、税收优惠方式引导家庭养老、社会资金参与到养老事业，分解难题是目前较为现实的一种方式。这种普遍的基础养老要根据不同家庭、经济条件、自理能力、区域等的不同设定不同的扶持政策和方式。政府对于愿意承担普通消费水平的养老客户的商业机构，从按人均标准实施补贴结合用地划拨等政策倾斜，对经营期限、规模达到一定水平的给予货币或政策类支持；同时建立完善的监督机制。在把养老社会化的同时，实现养老规范化。无论采用哪种形式，养老地产的建设规模的扩大是不可改变的趋势。（2）消费需求高端养老地产的主要客户是：退休的官员、企业高管、第一代企业主及高管、大学教师、高职称人员、华侨、海归，以及目前在职高官高管的父母等高端客户的消费心理和特点。a 更容易接受专业机构养老形式中国步入老龄化社会，这老龄化人群中有相当一部分是中国改革开放后的先富人群，也有一些是目前获得财富增长的中年人群。这两类人群中第一代富有人群乐于为自己的快乐晚年支付额外的费用、年轻的富有人群非常愿意为他们的父母和祖父母花钱。而这些人群中对于西方的理念更容易接受，对养老机构并不排斥，容易接受符合需求的专业养老地产的服务。因此，对于该高端客群，有合适、服务质量高的的养老产品，市场的接受度较容易培养。b 对服务有个性化的需求高端客户对于养老的需求并不仅仅限于有一张床位，实现老有所养。更多的是能包含优美的居住环境、丰富的娱乐活动、便利的生活设施、独立的私密空间、温馨的交流平台、完善的康复保健条件、便利的交通设施、以及个性化定制服务。基于此，高端客户未来养老地产的硬件配置及软件服务都提出了更高的要求。目前针对中国文化、经济环境特征，老人对机构养老的需求呈上升状态，从市场规律出发来看，高端有附加值的服务在未来的前景是非常可观，而且可实现性也非常强。2.2.3适应群体需求的养老地产的开发(1) 开发项目选址养老社区的区位选择必须基于城市的发展规划，考虑社会经济文化特点、结合城市功能区域的分布，通常商业养老社区一般选择环境较好的郊区，交通在距离主干道 20 公里以内，附近需要有一定的公共配套设施，尤其需要医院或医疗设施，同时还要考虑人群结构、其他对老年生活有影响的因素。（2) 复合型功能设计在户型功能设计及小区分区设计方面，在功能硬件配置上应充分考虑人性化、科学化、细致化、方便化，所有的专用设计均是建立在老年人生理特征、心理特征、行为特征的特殊性基础之上，为居住老人提供最安全、最贴心的居住环境。如空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）等的专业化设计保障老人在日常生活中的安全性，同时利于管理员和护理人员在紧急时刻能及时应对，立即采取措施。功能住宅设计住宅设计时，一切从老年人的生理需求和心理需求出发，确定适合老年居住的功能住宅的设计要点：针对老年人以建筑人类工程学为基础，在家具、卫生器具等的尺寸方面符合老年人的身体特征，便于老年人操作使用；考虑大多数老人的居住习惯，提供传统形式的室内空间，同时给护理人员和家人留有护理空间；在住宅内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；安全性减少住宅内的不安全因素，如地面防滑、无高差；厕所和浴室等安装扶手、推拉门；用鲜明的色彩做标示；安装自动或手动报警装置，安全和护理人员能及时救助。健康环保性保证室内的日照、采光、通风等，同时居室内易于清扫，同时建筑材料、家具家电等达到环保要求，确保居住环境自然无室内污染。私密性室内保留老人自己的独立空间，保护老人生活的隐私。可改造性一般情况下老人在住宅内生活的时间很长，老人的需求会随着时间的推移有很大的变化，因此在设计建设时养老住宅时，为便于增添设备、设施等留有改造空间。休闲功能模块设计适合老人娱乐休闲设施如会所、俱乐部、室内外活动场所及设备时，注意这些设施场所的安全、方便性，为老人提供交流、娱乐的空间。康复保健功能针对老年人的特点，设计适合老人的健身中心；配备老年病康复护理设备、设施，及时救助社区老人；亲子活动设施建设特色的休闲设施，为老人与子女亲属创造团聚的空间，如儿童活动区域，满足老人的亲情和家庭情感需求。智能化及网络系统设置社区管理系统智能化，基本配置包含保障紧急呼救、可视对讲、网络等设备，另增加综合智能遥控模块预留，方便对有附加功能需求的老人开通使用。2.2.4 物业定价策略与经营模式 (1) 定价策略 因养老地产主要侧重于养老服务，所以在物业定价时主要采取需求导向定价方式：针对目标人群进行价格调查，了解市场的价格预期；充分了解目标人群的财务目标，找到其与商业利益的平衡点；调研相关社区定价策略和模式；菜单式服务单项服务定价。 (2) 物业经营模式 销售对可售销售住宅可以采取几种销售方式相结合的形式：一次性付款、房屋置换、返本销售。 “一次性付款”即在入住前一次性交付全额购房款，获得该房屋的所有权。“房屋置换”即将原有的住房与之进行等价换房，到老人百年后，将原置换的房产折价返还继承人，利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“返本销售”是在入住前交付全额购房款，待老人百年后将房子交回，部分购房本金返还继承人。 租赁 在社区普通住宅区域预留部分标准养老房屋用于出租给有完全自理能力的老人。 反按揭 同时对于本区域有完全自理能力的老人可以采取“反按揭”的方式将其原有住房置换成养老标准住房，原有房屋出租或改造成养老标准住房再行出租，互补差价。在老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 倒按揭 “倒按揭”在发达国家较为普遍，退休后的老人买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行和保险公司签订一份合同，根据在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命计算银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。2.2.5 服务体系的建立（1） 标准化基础服务与菜单式升级服务结合 标准化基础服务养老地产吸引老年客户入住的重要原因除了在房屋设计等方面适合老年人以外，更主要的在于老人在养老地产中可以享受到标准化专业附加服务，这种服务包括 24小时的呼叫服务、定期对老人进行安全意识培训，统一餐饮、洗衣、清洁、晒被等日常生活照顾及康复护理。而且这些服务的内容必须达到一定的标准，比如餐饮符合营养、需要或医嘱配餐；洗衣、清洁等要保障整齐与洁净；标准的康复保健主要针对老年人的不同情况进行定期服务。这样保障使老人在养老地产中有居家的感觉，享受更加细致周到的日常护理服务。 菜单式升级服务除了标准化的基础服务以外，由于老年人需求及身体状况差异较大，可以根据需求不同对餐饮形式、出行过程的专业司机及陪同人员安排、专项保健专业人员指导、日常陪护等方面进行需求登记和调查后，根据实际的需求和老人的经济条件提供菜单式定制升级服务建议计划，并确认制定服务合同后每个季度进行结算。服务期间定期了解老人对服务的评价，便于改进服务质量、发现新的需求、促进服务人员规范服务。除了一对一的菜单式升级服务以外，小范围的出游安排也可以根据老人的意愿，专门组织专业导游和服务人员选择适合于老人的出游及其他娱乐项目，以丰富老人的生活。(2) 心理健康服务随着身体机能的改变，退休后社会角色的改变，使老人成为各类心理问题的多发群体。社区除了提供安静舒适的生活环境外，对老人提供充分的人性关怀，创造微笑社区、快乐社区：开展健康的社区活动。专业的讲座不如一次有意义的活动给老人的快乐多，多开展老人集体活动，提高老人的参与感。一对一或一对多的陪伴和倾听护理。社区服务人员成为老人的知心朋友，贴心的交流能增加老人的安全感和对生活的信心，是不良情绪得到疏泄，改变老人的心理状态。针对特殊老人的疏导。对有心理障碍的老人进行疏导，帮助老人走出误区。防患于未然。及时防范可能存在的问题。2.2.6专业人员培训与内控(1) 专业人员培训养老机构服务人员相对于其他服务机构来说具有劳动时间长、劳动强度大、劳动报酬不高的特点，因此导致整个养老服务队伍不稳定，对于服务质量也会有较大的影响。因此，在规模化经营的情况下，对人员的需求会加大，从市场招聘后投入到服务行列里的人员由于社会现状必然不能满足高端服务定位的要求。解决此问题必须要合理提高员工待遇，对于工作年限长的员工给予鼓励政策，并实施定期培训，可以采用理论与实践结合的方式进行职业技能培训、基础培训、道德与修养培训等综合性培训，同时根据不同的服务岗位聘请业内资深人士进行专业培训。通过综合性结合专业性培训方式提高员工服务质量，使高端养老物业在服务质量是持续处于领先地位。(2) 内控质量标准类型及危机管理内部管理上，设立风险经理岗位，制定符合自己的风险管理计划，从老人入住时提供入住告知手册，安排确定老人入住时的状态并进行体检备档；对家属探访做好记录，对危机沟通、错误道歉等确定规范性要求。风险经理需要能识别和处理各领域风险，能够培训及授权员工迅速识别和控制任何可能导致民事索赔的不良时间，处理好客户投诉并确保服务恢复，负责数据收集分析，熟悉合同及法规。根据老人可能发生的风险类别的级别详细确定处理方式和标准并与老人及家属进行实现约定不同级别的处理方式避免出现无约定性的风险加大。在内部控制之余，结合保险机构的参与来转移风险，做到防范于未然。2.2.7专业服务机构合作与选择由于老年人整体的健康状态处于疾病高发阶段，老年人的服务、护理及起居安排比一般的服务业更具有难度。而目前专业为养老地产服务的专业运营团队较少，同时由于国内养老地产定价空间有限，国际化运营机构仍然处于观望阶段，寻找高端系统的专业服务机构难度较大。因此，在商业地产运营过程中较为适合采用的形式为自主运营结合部分领域的专业合作方式，比如在整体物业保洁服务、设备维护、中西式餐饮服务、医疗机构服务等方面可以建立长期战略合作伙伴。 在合伙伙伴的选择时则需要通过招标形式确定合理的招投标流程和确定服务标准，避免因控制成本单纯以低价中标方式，可能会降低养老服务的质量。在专业合作伙伴选择之后，实际运营过程中的监督体制也需要相应的配备和完善。由于国内和国外经营理念及老年人观念差异较大，针对运营过程中可能产生的纠纷等要事先确立处理方式和责任，实施过程中再进行不断的修正。训方式提高员工服务质量，使高端养老物业在服务质量是持续处于领先地位。 2.2.8投资与融资策略 (1) 成本与投资回报测算 养老地产项目运营需要综合考虑预算和投资回报的配比。开发阶段预算主要考虑因素包括：土地成本，建筑、园林、装修等设计费用，建筑施工成本，园林绿化施工费用，装修施工费用，设备采购费用，财务费用，销售费用，以及其他不可预见成本等支出。经营期间，还需要综合考虑日常经营费用预算以保障项目运营初期有足够的现金流保障项目的持续性。 为了有效地降低成本，可以通过降低初期成本的集中式投入，密切关注经营费用，通过大社区的建设降低单位成本来优化运营效率，避免人工成本过分增长，从销售和服务抓起，促使社区财务运转独立能实现自给自足，与此相结合还需要制定综合、 灵活的初期财务预算进行成本控制。 在控制成本的同时，投资回报主要来自于养老市场的一次性收入和长期服务性收入来源。根据这两项收入的预期结合成本支出预测合理安排流动性资金。 (2) 分期开发与投融资相结合 养老地产由于一次性投入较大、回收期较长，对于开发企业来说，对资金的需求较高，为了有效推动养老地产的高质量运营同时避免过度资金压力，在开发节奏上可以采取分期开发的形式，在第一期运作能获得一定的现金流基础上，在根据客户订单的增长量确定二期开发的进程，同时，一期的地产建筑可以与政府与银行协商有关以获得后续开发贷款。 目前，中国政府还没有就养老地产开发制定专门的投融资政策，但中国的老龄化的快速到来，现有的养老地产与庞大的养老人群的不匹配，决定了养老地产行业是一个极具发展潜力的产业。 房地产商、保险公司、其他金融机构及各种投资者的参与，养老地产的融资模式除了传统的房地产融资模式以外，还可以通过引入保险资金的方式融资。而且，西方国家在养老地产方面有很多成熟的经验，如反按揭、倒按揭等养老机构提供稳定现金流。稳定的现金流，使得获得低成本融资的渠道越来越多。 另外，尽管政府没有制定具体的支持养老地产的金融政策，但是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商，可以取得部分资金支持。在运营中也可以通过和养老领域的一些其他服务机构进行合作，引入战略合作者达到融资的目的，如上海亲和源养老社区与国际投资基金合作同时引入国际服务机构作为战略合作伙伴，包括专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公第3章 国外养老地产开发模式分析政府支持是开发养老地产的有力保证。美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国，养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外，政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营、政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础。按需求开发不同类型的老年住宅模式。在美国，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力。加速老化进程，他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年