旅游地产与欧洲小镇的案例分析.ppt

旅游地产与 欧洲风情旅游小镇案例分析,Part1 旅游地产与旅游小镇,旅游小镇的解构,旅游地产,旅游地产,旅游小镇,旅游小镇的盈利点：旅游地产,旅游地产,定义： 旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。 发展趋势： 旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。 从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。 从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。,旅游地产,旅游地产的四种类型： 自然资源依托型风景区小镇 新旧城类型特色古镇 主题乐园型迪斯尼乐园小镇 行业依托型拉斯维加斯、博鳌,旅游地产,自1999年“旅游房地产”这个概念出现后，旅游房地产在我国掀起了一股浪潮。2001年7月，在海口举办的“首届中国旅游房地产发展论坛”，2001年11月，在杭州召开的“中国旅游景观房地产论坛”，2002年4月，北京召开的“第二届中国旅游房地产发展论坛”将旅游房地产推向了市场的风口浪尖。一时间，旅游房地产成为了房地产业和旅游业这两大热门行业的共同关注点。,旅游小镇的解构,空间构架,功能组合,8,旅游小镇的解构空间构架,空间构架元素：能在脑海中迅速勾画出小镇时所想到的元素共同构成小镇意象,小镇空间构架元素 1 、节点 2 、标志物 3 、边界 4 、区域,表现形式 教堂、广场、道路交叉口、开放的空间、车站 特色建筑 河流、绿化带、景观街道 商业街、休闲区、街区,旅游小镇的解构空间构架,节点，是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举办公共活动的地点,1.,意大利Verona竞技场,温莎堡前的小广场,科玛的广场,10,旅游小镇的解构空间构架,节点：教堂是欧洲小镇不可缺少部分，它代表一种文化，玄秘、洁净、熏陶、高超。教堂大多建在小镇幽静的一角，四周园林幽美,1.,芬兰Rovaniemi教堂,约克教堂,旅游小镇的解构空间构架,节点,1.,温莎的酒吧,温莎路标,芬兰Rovaniemi街头指示,旅游小镇的解构空间构架,标志物是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时也是小镇居民辨认方向的参照系,2.,德国Heidelberg,瑞士小镇Gruyere的古堡,旅游小镇的解构空间构架,标志物,2.,约克大教堂,奥地利Innsbruck的圣安娜纪念柱,旅游小镇的解构空间构架,边界：河流对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、城墙等则是形成小镇边界的人为因素,3.,意大利维洛娜的阿迪杰河,海德堡的内卡河,旅游小镇的解构空间构架,边界,3.,海德堡的哲学家小径,通向温莎堡的绿色走廊,约克的古城墙,旅游小镇的解构空间构架,小镇区域是指小镇中空间较大范围的部分，一般具有二维尺度，给人们进入“小镇内部”的感受,4.,1公里长的豪普特街等,芬兰Rovaniemi圣诞公园,17,旅游小镇的解构空间构架,4.,奥地利 卡马的葡萄酒街,Innsbruck 的休闲街,维洛纳的马志尼大街,旅游小镇的解构空间构架,小结 小镇空间构架：小镇的点、线、面构成其空间结构,从空间结构来看，道路、绿化带河流等边界将标志物、广场、 街区及其他公共空间连接起来，形成小镇的基本构架。,旅游小镇的解构空间构架,温莎小镇空间特点： 新旧元素形成和谐的对比与叠加,海德堡空间结构,旅游小镇的解构功能组合,小镇功能要素 1、自然生态环境 森林、田园、河流或湖泊形成了小镇的自然生态大环境 2、历史与文化传统 注重历史、文化的保留与延续 3、规划、建筑特色 围合式建筑群落，以小镇广场或教堂为中心的公共、开放式活动空 间，人性化尺度的街道 4、配套与社区服务 市政配套与社区配套的互补，功能齐全 5、生活形态 小镇的平和、朴实、恬淡宁静形成了和谐、高雅的生活格调,旅游小镇的解构功能组合,自然生态环境：森林、田园、河流或湖泊形成了小镇的自然生态大环境,1.,英国约克小镇,法国科玛小镇,法国蒙顿小镇,旅游小镇的解构功能组合,历史与文化传统：注重历史、文化的保留与延续,2.,瑞士小镇Gruyere的古堡,法国小镇蒙顿的钟楼,意大利维洛娜的竞技场,旅游小镇的解构功能组合,2.,历史文物,意大利Verona朱丽叶阳台,英国Windsor的晚中楼,旅游小镇的解构功能组合,规划、建筑特色：围合式建筑群落，以小镇广场或教堂为中心的公共、开放式活动空间，人性化尺度的街道,3.,瑞士小镇Gruyere的街道,法国小镇科玛的街道,旅游小镇的解构功能组合,4.,配套与社区服务：市政配套与社区配套的互补，功能齐全 ,商业 商业街、旅馆、小型百货、超市、银行 公共设施 消防局、警察署、医疗中心、教堂、邮局 教育 小学、中学 文化 博物馆、文物保护点 娱乐 酒吧、影剧院,旅游小镇的解构功能组合,4.,公共设施,意大利Verona教堂,芬兰Rovaniemi圣诞老人邮局,旅游小镇的解构功能组合,4.,商业,英国Windsor 的小酒吧,海德堡德街头小店,旅游小镇的解构功能组合,生活形态写意：远离都市的喧器与繁忙，体验自然,芬兰Rovaniemi,瑞士Gruyere,奥地利Innsbruck,德国Heidelberg,英国Windsor,旅游小镇的解构功能组合,小结 点、线、面的空间构架，再结合多要素的功能组合， 形成了完整的旅游小镇形象。,Part2 欧洲旅游小镇案例分析,1. 自然资源依托型,法国：普罗旺斯 关键词：紫色 花海,概述 普罗旺斯给世人最主要的几大印象：海滩、薰衣草、法式美食、嘉年华、罗马特色的古城堡,气候/布局 整个普罗旺斯地区因极富变化而拥有不同寻常的魅力这里天气阴晴不定，暖风和煦，冷风狂野，地势跌宕起伏，平原广阔，峰岭险峻，寂寞的峡谷，有苍凉的古堡，蜿蜒的山脉,美誉度 普罗旺斯海岸环着地中海的，称为里维耶拉(Riviera)，诗人曾以蔚蓝海岸之名赞美它。从18世纪开始，就是皇亲贵族、富贾名流最时髦的渡假圣地,位置 位于法国东南部的普罗旺斯，毗邻地中海，和意大利接壤。,商业/节日 从年初二月的尼斯嘉年华、蒙顿柠檬节、78月的亚维农艺术节、欧洪吉的歌剧节，甚至是8月普罗旺斯山区的薰衣草节。在普罗旺斯夏日尤其热闹，四处都有音乐活动，如安提布的爵士音乐节、坎城旧城的音乐表演、海上的烟火晚会等等,建筑 罗马人在这里留下许多独特风格的遗迹，包括完整的古城池、竞技场、圆拱门、喷泉，或是颓圮的石柱、失散的马赛克壁饰，下图为普罗旺斯海边的古城堡,小镇内石铺的小路曲折幽静，一些僻静处的小巷，伸直手臂，便可触到两边的砖墙。古典优雅的街头建筑，处处哥特式风味。,生活方式 这里代表的是典型的法国南部悠闲的生活。人们在此饮酒、看书、或是发呆，人骑马缓步经过，“蔚蓝海岸”的享乐主义风气，也曾吸引无数的作家前来朝圣，如美国作家费兹杰罗、英国作家D.H劳伦斯、法国作家赫胥黎、尼采等人,街边小店透出薰衣草的清香，墙上爬藤在秋天转为红色，风中招展着。,法国 蒙顿 关键词：水果与鲜花的城市,概述 科玛（Colmar）是法国著名小镇，素有小威尼斯之称,美誉度 散步之城、有小威尼斯之称法兰西风情，葡萄酒产地,运河小镇,著名雕塑家巴托迪的故乡 节日 9月葡萄酒节，泡菜节 发展 科玛是亚尔萨斯酒乡中最重要的城市，虽说是城市，更具有小镇的纯朴自然 ，充满独特风情,法国科玛（Colmar）小镇,colmar,地理位置 法国东北部与德国接壤的地方 人口 65，000人,小镇处于运河交错的地区，也是许多花匠聚集的地方，小镇称得上是水上花城,印象 Colmar被誉为小威尼斯,小河蜿蜒,柳荫深处保存完好的半木造房子,家家庭院花木扶疏,处处充满小桥流水人家的悠闲气氛。此城以美丽的半木造屋建筑获得“街道艺术学会奖”的殊荣。在16世纪时期，曾是阿尔萨斯的葡萄酒贸易中心，市内的运河当时的作用便是运载葡萄酒。,法国科玛（Colmar）小镇,节点运河上的小桥,连接运河两岸的各式小桥再花草的点缀之下，更具艺术特色,法国科玛（Colmar）小镇,鹅卵石铺成的街道,边界小镇的街道,法国科玛（Colmar）小镇,沿河岸的步行道,鹅卵石街道两侧人行道设置长椅，随时可以休息，三到四层的楼房底层有一些小商店，沿河道的步行道处处装点鲜花,标志物小镇的公共建筑,精神象征：掩映在菩提树下的圣马修教堂（Eglise St-Mathieu），以哥特式风格为主，教堂内装着14-15世纪的彩绘玻璃,小镇的邮局是典型的木构架坡屋顶小屋,法国科玛（Colmar）小镇,Route du Vin 葡萄酒街,公共空间小镇的广场,在此常举行节庆活动或户外的表演节目，中间是巴洛第的重要作品Schwendi 的铜像,用多种植物美化的广场,法国科玛（Colmar）小镇,在重要的小镇建筑边往往会设有广场，供活动使用。,古海关广场,公共空间亲水的路边小吧,遮阳蓬，鲜花栏杆，几个椅子就限定了沿河道的路边随意布置的休闲场所，有很大灵活性,法国科玛（Colmar）小镇,建筑曾经属于德国版图，所以小镇的建筑有相当浓厚的德国风味，图案鲜明，色彩斑斓，有许多木质骨架的房屋，屋顶多以橘色和绿色的砖砌而成，装饰有各种颜色的鲜花，形成独具特色的科玛风格,饰以鲜花的木骨架亲水住宅,别致的木构阳台,法国科玛（Colmar）小镇,瑞士 卢塞恩 关键词：蓝色 湖光山影,概述 卢塞恩是瑞士风光的典型代表，号称瑞士最美丽、最理想的旅游城市。这里湖光水色映照城中美景，悠游其间，疑真疑幻。,位置 卢塞恩是卢塞恩州的首府，位于瑞士中部，罗伊斯河出口与四州湖的汇合处，市区人口只有7万人。 美誉度 号称是瑞士最美丽、最理想的旅游城市。,布局 卢塞恩三面山色葱茏、冈峦起伏；一面湖光粼粼、碧波千里。那湖水漫布在城区的东南方向，堤岸蜿蜒曲折，景色苍茫万象。平静的湖面上偶尔泛起一阵温柔的涟漪，从氤氲的水雾中游来的鸳鸯戏水缠绵，令周围的万物都瞬间灵动。,建筑 卢塞恩最负盛名的是卡佩尔廊桥Chapel Bridge (Kapellbrcke)又叫教堂桥，这是卢塞恩的标志，始建于1333年，也是欧洲最古老的有顶木桥，桥的横眉上绘有120幅宗教历史油画，沿途还可欣赏描述当年黑死病流行景象的画作。,商业 每年8月，卢塞恩便成了瑞士最有魅力的旅游胜地，原因之一就是这里要举行一年一度的国际音乐节。从书店到杂货店，橱窗里的摆设都以音乐为主题。,这里街头随处可见的各种各样特色面具，市内古老狭窄的街道和广场，到处是令人驻足的商店。游客在这里不仅可以感受到悠闲气氛，在Fasnacht及MardiGras嘉年华期间，全城则充满欢乐奔放气氛。,生活方式 从河堤到湖畔，常常会遇见一些熟悉的面孔，那多是些音乐明星。这种邂逅也是一种欢愉和熏陶。,悠闲的午后，在湖边的露天咖啡座中喝咖啡晒太阳，满眼望去时依山傍水，蓝天、白云，阳光、帆船、鲜花、湖面成片的天鹅，在这里的生活宁静而美好。 黄昏时在卡佩尔廊桥漫步，仍可领略卢塞恩的一股浪漫的中古情怀。,意大利 波托菲诺 关键词：倚山面海 贵族村庄,位置 位于意大利西北地区，利古利亚海岸东面，靠近著名的Faro灯塔，是名闻遐迩的旅游胜地。,20世纪20年代，波托菲诺得到迅猛发展。许多欧洲贵族喜欢这里小镇的气候和环境，怀着寻找独特而原始的宁静来到波托菲诺。他们建造了堂皇的村庄，定居于此，使波托菲诺名闻于世。之后，陆续有更多的名人来到这里，包括意大利和世界各地著名的艺术家、金融家和政治家。,意大利波托菲诺 (Portofino)小镇,概述 典型的地中海风格小镇,布局 意大利的Portofino小镇倚山面海，小镇竖向上沿山势呈阶梯状布局，水平向沿碧绿的小海湾海岸线带状分布，建筑都朝向大海，保证了每一户人家至少有一扇窗户可以毫无遮掩地眺望到大海。,意大利波托菲诺(Portofino)小镇,色彩 小楼全部用红、黄、褚等鲜艳的颜色装饰着外墙，倒映在碧绿的海水中显得格外美丽。,建筑 三到五层的坡屋顶小楼，有塔楼，形成高低错落的轮廓感,各种丰富的空间是小镇具有悠闲生活氛围的源泉，居民在这些场所进行各种活动，能体验到或舒适或静谧或开阔的感受。,意大利波托菲诺(Portofino)小镇,公共空间,巷道 三四米左右的小街显得亲切，蜿蜒的形式适合散步,广场 围绕塔楼陈设，半围合空间，采用鹅卵石铺地,休憩场所 面对海设置的一排白色躺椅，天然卵石铺地，树荫环绕,商业：充分利用海景资源，咖啡馆、面包店就近将餐桌摆在碧蓝的海水边，从桌椅，装饰品等细节上营造艺术感的休闲场所。,意大利波托菲诺(Portofino)小镇,意大利 波西塔诺 关键词：阿玛尔菲海岸里最漂亮的小镇,地理位置:是位于意大利坎帕尼亚地区萨莱 诺省阿尔玛菲海岸 (Amalfi Coast)的一个小镇。城镇主要部份背靠亚平宁山脉面向海，分布在高山与大海之间的平地上。 美誉度：阿玛尔菲海岸里最漂亮的小镇 面积:8平方公里, 人口密度: 483/km (2001年数据),意大利波西塔诺(Positano)小镇,作为世界文化遗产的意大利阿马尔菲海岸，被美国国家地理杂志评为一生中必须去的51个美丽地方之一。 阿马尔菲海岸区概况：意大利那不勒斯以南48公里处，紧邻伊特鲁里亚海 人口：海岸地区人口约四万两千人 经济：旅游业，制陶业，造纸，柠檬种植 主要城镇或村落：波西塔诺，萨来诺，阿玛尔菲，索伦多，普莱伊亚诺等 历史概况：中世纪时期，阿玛尔菲地区曾是一个海上小国，后来被罗马人吞并。阿玛尔菲近代旅游业开始于18世纪。,概述 典型的地中海风格小镇,阿玛尔菲海岸属于意大利南部的山区，拥有热烈的阳光，湛蓝的海水，波西塔诺被称为阿玛尔菲海岸里最漂亮的小镇。小镇背山面海，建筑物根据地形阶梯状分布，朝向大海，保证海景视野。,布局,意大利波西塔诺(Positano)小镇,每一栋房子拥有一个可以看到海景的平台。连续的拱形柱廊界定一个个用于观赏的空间，很有秩序。精致的小房子墙壁上涂上芥末黄,暗橘红等各种典型地中海颜色。,建筑,南欧风情 阳光和海滩 特产 柠檬，柠檬酒，陶瓷,意大利波西塔诺(Positano)小镇,公共空间,意大利波西塔诺(Positano)小镇,圣玛利亚教堂 (chiesa di Santa Maria Assunta) 是陶瓷穹顶，是小镇的标志建筑物，旁边的海水浴场，开放的沙滩直接绵延到建筑边没有分界。使休闲感存在每一刻日常生活里。,街道 小尺度，几人通行即可，邻街面有些小店,游园 用爱奥尼柱子围成的小园子，装饰以别致的石长椅，小圆桌，镂空的灯，色彩艳丽的植物,装饰有鲜花的门 彩绘的门壁灯 暗橘红墙壁 细致的檐脚线 铁艺镂空栏杆 绿篱围合的庭院 海景视野开阔的阳台,意大利波西塔诺(Positano)小镇,细节,2. 新旧城类型,捷克 克鲁姆洛夫 关键词：橙色 哥特风,克鲁姆洛夫被誉为世界最美的小镇，整个小镇保存完好的中世纪哥特式与巴洛克式的建筑令其获得联合国“世界文化和自然双重遗产”的头衔,概述 捷克小镇克鲁姆洛夫被誉为世界上最美丽的小镇。联合国教科文组织授予它“世界文化和自然双重遗产”的头衔。 位置 这个现在只有14100名居民的小镇坐落于捷克南部的波希米亚地区。位于伏尔塔瓦河的上游，整个小镇被流经该处的马蹄铁形的、宽阔蜿蜒的伏尔塔瓦河环抱着。,布局 登高远眺，以城堡为中心的中世纪城市一望无边，令人惊叹。,克鲁姆洛夫城堡是波希米亚地区仅次于布拉格城堡的第二大规模的城堡,建于13世纪。它的建筑遗风被原封不动地保留了下来而成为欧洲中部中世纪古城的一个杰出典范。,建筑 整个城镇围绕着一个13世纪建造的带有哥特式、文艺复兴式以及巴洛克式风格的城堡展开，大部分建筑建于14世纪到17世纪之间，多为哥特式和巴洛克式风格。,小路两侧的古屋，几乎没有一座是和别的建筑相雷同的；没有一座不在建筑结构和色彩装饰上融汇了精妙独到的艺术构思。,生活方式 小镇上飘溢着浓郁的咖啡香和酒香，耳畔是帕瓦罗蒂吟唱的波西米亚人，每隔15分钟便传来连绵悠扬的教堂的钟声,德国 海德堡 关键词：古堡 大学,德国 海德堡,海德堡是德国著名古堡名城，同时因海德堡大学闻名,地理位置 位于德国的中部 自然环境 内卡河 (Neckar) 缓缓流淌穿城而过，美丽的古石桥横卧江面畔。海德堡依山面河，环山绕水景色奇美。 著名建筑 海德古堡、卡尔特奥德桥、豪普特街、圣灵大教堂、哲学家之路、学生监狱等 德海德堡大学 1386 年创办德德国最古老的大学海德堡大学，直到今天仍是德国乃至欧洲的一大科研基地。,67,德国 海德堡,哲学家小径，景色优美、环境幽静， 因歌德等诗人、作家、音乐家、哲学 家经常在这条路上散步、思考，故名,古堡、石桥、古意盎然的小镇与青山绿水交相辉映，折射出迷人浪漫的色彩，被文人骚客视为中古精神的象征,豪普特街全长约步行街，街上有小酒吧、餐馆、露天咖啡座和面向学生的书店等,3. 主题乐园型,芬兰 露云娜美 关键词：圣诞老人之村,70,露云娜美小镇是芬兰著名的圣诞老人小镇,地理位置 位于北极圈的分界线，是芬兰北部城市 拉普兰区的省会 著名吸引物 圣诞老人村 主题公园：圣诞公园、 驯鹿公园 游客搭一种看起来像火车的汽车在圣诞公园和圣诞老人村之间来往，充满圣诞气氛。 自然资源 是踏入北极圈的第一个小镇，林木青葱，秀丽而宁静，四季分明。 小镇位于拉普兰的重要河流Kemijoki 和Ounasjoki 的交汇处,芬兰 露云娜美,71,四季分明的小镇印象,芬兰 露云娜美,72,圣诞老人村的节日气氛,芬兰 露云娜美,73,主题公园圣诞公园,芬兰 露云娜美,4. 行业依托型,瑞士 格鲁亚尔 关键词：滑雪小镇,76,格鲁亚尔(Gruyere)是瑞士典型的滑雪旅游小镇,地理位置：位于瑞士中西部 著名建筑：见证人类起源的古堡 自然环境：山、湖、积雪，美丽的自然 风光，小镇依山傍水，环抱于青山绿树 间,瑞士 格鲁亚尔,77,见证人类起源的古堡,瑞士 格鲁亚尔,自然生态环境 森林、田园、河流或湖泊形成了小镇的自然生态大环境 历史与文化传统 注重历史、文化的保留与延续 规划、建筑特色 围合式建筑群落，以小镇广场或教堂为中心的公共、开放式活动空间，人性化尺度的街道，运用材质、色彩、小空间体现小镇氛围 配套与社区服务 市政配套与社区配套的互补，功能齐全 生活形态 小镇的平和、朴实、恬淡宁静形成了和谐、高雅的生活格调,特征总结,Part3 国内“欧洲小镇”的案例分析,博罗 五矿哈施塔特 关键词：奥地利风情小镇,项目概况,五矿哈施塔特 是由五矿建设集团在广东惠州倾力打造的奥地利风格小镇。号称是目前全国第一个奥地利风格的旅游度假风情小镇，规划用地面积约100万平方米，总建筑面积超过100万平方米。项目开发建设期约6年，总投资额约60亿元。,项目区位,五矿哈施塔特 位于广东省惠州市博罗县体育大道东端。西侧规划为五矿北路北面有惠州大道(G324)连接小金口及江北行政中心及博罗县城，南面有惠博沿江路，连接江北行政中心（10分钟车程）及5分钟到博罗县城。,项目总体布局,项目一期规划理念,一湖：17万纯天然活水湖； 一心：小镇中心 两环：以环湖大道为内环，社区道路为外环的双环骨架体系 三轴：以华尔兹大道、金色广场大街、维也纳森林溪谷为主轴线 四区：高层区、湖景区、山景区、风情