整理房地产企业涉税表.xls

涉税涉税 环节环节 税项税项征税范围征税范围减免和优惠减免和优惠计税依据计税依据税率税率申报和缴纳申报和缴纳 1）1） 1、 国有土地使用权出让； 2、 土地使用权转让，包括出售、赠与 和交换； 3、 房屋买卖；（含抵债、股权投资、 翻建） 4、 房屋赠与； 5、 房屋交换； 6、 承受国有土地使用权支付的土地出 让金。 *买方交*买方交 2）2）1.部队军事设施用地；（免） 湖南耕地占用税每平米平均税额25元 4.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免） 3.人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米 为6元至30元； 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特 别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得 超过上述规定税额的。农村居民占用耕地新建 住宅，按上述规定税额减半征收 1）1） 纳税人应当自纳税 义务发生之日起10 日内，向土地、房 屋所在地的契税征 收机构办理纳税申 报，并在征收机构 核定的时间内(土地 、现房权属转移 的，为义务发生之 日起30日内，期房 权 属转移的，为房 屋交付使用之日起 20日内)缴纳全部的 契税。 纳税人必须在经土 地管理部门批准占 用耕地之日起30日 内缴纳耕地占用税 。 33 55 以实际 占用耕 地面积 为计税 依据， 定额征 收 1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买 卖，为成交价格；（即转移合同确定的价格） 2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照 土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用 权、房屋的价格的差额。 4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作 为计税价格。对“招拍挂”承受的，按土地成交总价 款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。 1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含 1亩）的地区，每平方米为10元至50元； 2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为 8元至40元； 4.人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元 。 1、建筑、修缮、装饰等业务实行包工包料的，其计税 依据为工程收入全额；实行包工不包料的，其计税依 据为包工收入金额加上工程所用的材料、物资和动力 的价值。如果营业额中包含了这一部分价值的，就以 营业额作为计税依据；末包含的，就应将材料、物资 、动力的价值并入营业额一起作为计税依据。 有下列情形之一的，减征或者免征契税： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军 事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗 、科研和军事设施的，免征； （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房 的，免征； （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房 的，酌情准予减征或者免征； （四）土地、房屋被县级以上人民政府征用 、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由 省级人民政府决定是否减免。 房地产开发企业被征用重新承受土地房屋权 属的， 10日内申请免税 2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地； （减按2元每平方米） 农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤 独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和 边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地 标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税 人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审 核，报经县级人民政府批准后，可以给予减 税或者免税 1。以不动产投资入股，参与利润分配共同 承担投资风险的行为，不征营业税； 用于建房或从事其他非农业建设征(占)用 的国家和集体所有的耕地(占用前三年内 曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地) 。 1、建筑，是指新建、改建、扩建、各种 建筑物、构筑物的工程作业。 房地产开发企业涉及税种房地产开发企业涉及税种 前前 期期 准准 备备 阶阶 段段 契契 税税 耕耕 地地 占占 用用 税税 2、安装，是指生产设备、动力设备、起 重设备、运输设备、传动设备、医疗实 验设备及其他各种设备的装配、安置工 程作业，包括与设备相连的工作台、梯 子、栏杆的装设工程作业和被安装设备 的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业 。 4、装饰，是指对建筑物、构筑物进行修 饰，使之美观或具有特定用途的工程作 业。3。房地产企业自建自用的建筑物 3、建筑业务实行分包转包的，总承包人缴纳营业税 时，是以全部工程收入减去付给分包转包的价款后的 余额作为计税依据的。 5、其他工程作业，是指除建筑、安装、 修缮、装饰工程作业以外的各种工程作 业，如代办电信工程、水利工程、道路 修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑 物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程 作业。 2）2） 17% 13% 6% 4% 3） 1.各种合同1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；. 购销、技术和建安， 合同贴花万分三； 2.产权转移书据租赁、仓储与保险， 3%3% 商品房 销售合 同、土 地使用 权出让 （转 让）合 同，按 所记载 金额的 0.5 贴花 2、从事安装业务的纳税人，凡是设备价款不作为安装 工程产值的，直接以安装收入作为计税依据；凡是设 备价款作为安装工程产值的，应将设备价款并入营业 额一起作为计税依据。 4、自建自销建筑物包含了两种应税行为：一方面，自 己施工新建建筑物属于建筑劳务，应按“建筑业“征 收营业税；另一方面将建筑物销售给他人又属于销 售不动产，应按“销售不动产“税目征收营业税。 1、建筑、修缮、装饰等业务实行包工包料的，其计税 依据为工程收入全额；实行包工不包料的，其计税依 据为包工收入金额加上工程所用的材料、物资和动力 的价值。如果营业额中包含了这一部分价值的，就以 营业额作为计税依据；末包含的，就应将材料、物资 、动力的价值并入营业额一起作为计税依据。 2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单 位、学校所书立的书据； 1。以不动产投资入股，参与利润分配共同 承担投资风险的行为，不征营业税； 2。将土地使用权转让给农业生产者用于农 业生产； 1、建筑，是指新建、改建、扩建、各种 建筑物、构筑物的工程作业。 3、修缮，是指对建筑物、构筑物进行修 补、加固、养护、改善，恢复原来的使 用价值或延长其使用期限的工程作业。 在中华人民共和国境内销售货物或者提 供加工、修理修配劳务以及进口货物的 单位和个人，为增值税的纳税义务人(以 下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳增 值税。 建建 设设 施施 工工 阶阶 段段 建建 筑筑 安安 装装 营营 业业 税税 增增 值值 税税 千分之一是正点； 3.营业帐簿借款合同记清楚， 一万只收零点五； 4.权利许可证照4.无息、贴息的贷款合同； 其它合同、资金账， 万分之五都一样。 还有证照与账簿， 按件贴花五元正。 4） 我国境内购置的应税车辆车辆购置税最低计税价目录 购买60日内 挖掘机，平地机，叉车，铲车，吊车10%10% 推土机 5） 我国境内拥有和使用车船的个人，单位按年车辆税额表： 16660元按年征收 船舶按吨位： 36元/吨 1） 1。收迄收入款或取 得收入凭据当天 2。预售活定金方式 的， 为收到预收款 当天 商品房 销售合 同、土 地使用 权出让 （转 让）合 同，按 所记载 金额的 0.5 贴花 5%5% 2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单 位、学校所书立的书据； 3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民 个人书立的农副产品收购合同； 购置自用的设有固定装置的非运输车辆，免 征车辆购置税 房地产开发企业办的学校， 医院，托儿 所，幼儿园自用车 房地产开发企业用的工程作业专用汽车各省 市根据情况决定征免 只在本单位范围内使用，不行驶公共道路、 河流以及公安、航管部门不核发行驶证的车 船 车车 辆辆 购购 置置 税税 车车 船船 税税 增增 值值 税税 印印 花花 税税 2）2） 未竣工 结算的 预征 2%2% 4% 6%4% 6% 转让合同签订后7日 内 企企 业业 所所 得得 税税 从事房地产开发业务的企业按照规定区 分内、外企业分别缴纳企业所得税或外 商投资企业和外国企业所得税。计税依 据为应纳税所得额 随营业税征收1%、5%、7% 3。无偿赠与的，为 不动产所有权当天 4。共同建造并按一 定方式分配的，为 不动产分配当天 大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24 元;小城市每平方米0.9-18元;县城、建制镇、工矿区 0.6-12元 房地产开发企业建造普通住房出售，增值额 未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以 免征土地增值税。预征率为：东部地区省份 不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低 于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 对有偿转让国有土地使用权及地上建 筑物和其他附着物产权并取得增值性收 入的单位和个人所征收的一种税。 1.以转让房地产取得的增值额为征税对 象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、缴纳 方法根据房地产转让情况而定 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围 内使用土地的单位和个人，为城镇土地 使用税的纳税义务人。1.内资房地产开 发企业在取得土地使用权后按照土地面 积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地 使用税。除经批准开发建设经济适用房 的用地外，各类房地产开发用地一律不 得减免城镇土地使用税。 2. 在征税范围内单独建造地下建筑用地， 按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 增增 值值 税税 土土 地地 增增 值值 税税 城城 市市 维维 护护 建建 设设 税税 城城 镇镇 土土 地地 使使 用用 税税 销销 售售 阶阶 段段 围墙，门等构建物须和房屋分开核算，以降 低房产原值 以房屋为征税对象，按房屋的计税余值 或租金收入为计税依据，向房屋产权所 有人征收的一种财产税。 10.对房地产开发企业建造的商品房，在 出售前不征收房产税。但对出售前房地产开 发企业已使用或出租、出借的商品房应按规 定征收房产税。 下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的 房产； 二、由国家财政部门拨付事业经费的单 位自用的房产； 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的 房产； 四、个人所有非营业用的房产； 房地产开发企业自 用、出租、出借本 企业建造的商品 房，自房屋使用或 交付之次月起，缴 纳房产税 1.房产税 的税率， 依照房产 余值计算 缴纳的， 税率为 ； 2.依照房 产租金收 入计算缴 纳的，税 率为 。 3.个人按 市场价格 出租的居 民用房， 用于居住 的，暂减 按4%征收 房产税依照房产原值一次减除至后的余 值计算缴纳。 房房 产产 税税 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围 内使用土地的单位和个人，为城镇土地 使用税的纳税义务人。1.内资房地产开 发企业在取得土地使用权后按照土地面 积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地 使用税。除经批准开发建设经济适用房 的用地外，各类房地产开发用地一律不 得减免城镇土地使用税。 2. 在征税范围内单独建造地下建筑用地， 按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 房产税的征税范围不包括农村。 “房产”是以房屋形态表现的财产。房 屋是指有屋面和围护结构 城城 镇镇 土土 地地 使使 用用 税税 保保 有有 阶阶 段段 会计处理会计处理现征管部门现征管部门 原征管部门原征管部门 地税地税 地税地税 不通过应交不通过应交 税金结算，税金结算， 直接记入资直接记入资 产成本产成本 不通过应交不通过应交 税金结算，税金结算， 直接记入资直接记入资 产成本费用产成本费用 地税地税 国税国税 税金及附加税金及附加 应交税金账应交税金账 户应