住房消费行为选择.ppt

5 住房消费行为选择 住房是房地产的基本形态之一，城市中50以上的房地产以住房形式存在。住房消费规律是房地产经济的基本规律之一。 本章介绍住房的特性以及住房消费规律，主要包括住房的异质性、不可移动性、耐久性、昂贵性，以及搬迁成本的高昂性，并探讨其对住房消费行为的影响规律，其中以住房消费的过滤效应最为重要。,5.1.1异质性及其评价 住房的异质性是指每一宗房产具有其独特的房型结构、设施、地块环境以及相关的区域因素，包括住房本身的属性和相关设施两方面。住房本身的属性，是指建筑结构、面积、房型；相关设施包括热力、电力、管道设施等；环境包括交通出行条件、学校、医院、噪声、空气、通风、光照、自然景观等条件。 住房的异质性很大程度上是由其不可移动性引发的。有研究表明，以下的区域因素会对住房质量产生正面或负面影响：,5.1住房的异质性和住房市场的细分,上述各种因素对住房质量的影响程度，一般认为难以量化；然而，国外已有研究将之分解为几百个具体的量化的指标值，用以评价住房的质量。,5.1.2异质性及住房消费偏好 面对众多特征各异的住房，各个家庭将如何作选择?家庭会试图寻找最佳价格水平下、具有最优的属性和特征组合的住房。选择住房时，购房者会收集许多信息，从中得出住房面积、房型、位置、环境等特征对价格的影响信息，并据此最终选择一处住宅，达到一定预算下的效用最大化。 在支付能力允许时，购房家庭会选择具有最有特征组合的住房。假设在某一住宅市场上，住宅仅在大小面积和环境安静两方面存在不同。图5-1显示了在这种情况下三个家庭的不同选择。,图5-1 不同收入和偏好家庭的住房选择,图5-1中，AB为中等收入的两个家庭S和L的预算线，而CD是高收入家庭H的预算线；三条无差异曲线S，L，H分别代表三个家庭。家庭L选择的是面积较大而安静度较差的住房，同样收入的家庭S选择比较安静但较小的住房，而高收入家庭H则选择安静、面积大的住房。,5.1.3异质性与住房市场的细分 住房的异质性和家庭的偏好导致一座城市或一个区域内的住房是由许许多多个细分市场组成的。市场可以按照住房大小、地段和质量来细分。例如，有些家庭需要面积小的住房，有些则需要面积大的住房，因而就有了小房型市场和大房型市场。有的家庭需要离市中心近一些的住房，有的则喜欢近郊的清静；有的家庭喜欢现代风格的新房子，有的钟爱古色古香的老房子；有的家庭喜欢新楼盘的大气，有的喜欢旧公房的便利和实惠。因此形成林林总总的一手房市场和二手房市场、商品房市场和旧公房市场等细分市场。,我们也可将所有影响住房质量的因素抽象化，将住房市场分为高档(质量)住房、中档(质量)住房和低档(质量)住房三个分市场。按照住房的权利不同可以分为租赁市场和买卖市场。 住房的异质性和家庭偏好的不同，导致住房市场可以分割成许多个相对独立的子市场，在每个子市场内，住房拥有相对共同的属性，消费者具有相对接近的偏好。,一个家庭购买住房，往往需要花费几倍的家庭年收入，国际经验一般在36倍。我国的情况有些特殊，一方面由于存在隐性的、不可统计的家庭收入，另一方面城市规模庞大、城市化进程加快，导致大城市房价急剧上升，在目前的统计口径下，房价为家庭年收入的10倍甚至更高。 住房的高成本对住房消费的含义是：住房需要大量资金，相当大部分家庭会选择租房。 下面讨论家庭如何在租房和购房之间作选择，税收等公共政策如何对这种选择产生影响。,5.2买房与租房之间的选择,5.2.1租房成本和买房成本 (1)租房成本 租房成本就是承租人付给出租人的租金。在一个竞争性市场，出租人的经济利润为零。 年租金等于年运营成本。不考虑税收时，出租人负担以下三项成本： 资金成本。如果出租人向银行贷款买房，资金成本是贷款利息，即市场利率和买价的乘积。如果动用自有资金，成本是自有资金的存款利息，也即机会成本。 贬值。如果住房每年因老化而产生的市价贬值是每年d，则每年的贬值成本是d %与价格的乘积。 养护成本。日常养护成本是价格的某一百分比m。 出租人同时取得升值收益：住房的市场价格一般随着时间上涨。这可以部分抵消拥有房产的成本。,出租住房的年拥有成本为： Cr=V(ir+dr+mr-gr) 式中，ir是购房贷款利息率；dr是住房贬值率； mr是养护成本率；gr是升值收益率。 (2)买房(自住房)成本 与租房成本类似，对购买住房自住者，成本为： C0=V(i0+d0+m0-g0) 式中，i0是购房贷款利息率；d0是住房贬值率； m0是养护成本率；g0是升值收益率。,5.2.2租房和买房的差异 如果租赁房的年度成本等于产权房的年度成本，即Cr=C0，那么，对家庭来说，租房和买房是无差异的。事实上，出租房的年度成本往往高于买房的年度成本，原因主要有三个： 一是存在承租人外部性； 二是作为投资品，出租房的风险相对较大，银行往往要求较高的贷款利率； 三是自用房业主常常作为爱好，自己做一些维修养护工作，成本低于出租房。 承租人外部性导致租赁房的成本较高。承租者与承租房没有长期的利害关系，没有主动维修养护的动机。尽管及时发现问题，可以防微杜渐，房东因此受益；但由于房客没有通知房东的动力而经常拖延。日常的一些小问题只要不影响其使用，房客不会向房东汇报。,对住宅进行更好养护，房客不能直接受益，于是就形成了外部性。相反，房东可以从日常维护中直接受益，如：维修漏水的管道可以避免住房长期受损。如果房客不把问题及时通知房东，养护和维修成本就会上升。换言之，承租人外部性会提高居住物业的年度成本继而提高市场租金。 一般地，有三种家庭宁可租房而不愿买房： 一是低收入家庭，没有足够的收入偿还贷款； 二是流动居住的家庭。由于办理转按揭的手续繁杂且费用较高，经常搬家的家庭不愿买房； 三是不喜欢花时间对住房进行日常维修、养护的家庭。,5.2.3税收、金融优惠和住房成本 发达国家及其地方政府一般对出租房和自住房的产权人均给予税收优惠，以体现对居住的关心和扶持。 对出租房，税收优惠可以降低房东的成本，从而降低房东对租金的要求，最终租房者得益。 对自住房税收优惠的好处更为明显，产权人可以从总收入中扣除利息成本，减少纳税额。 那么，税收优惠政策对住房消费选择的最终效果如何?是鼓励还是抑制购买住房?以下逐一分析。,(1)出租房的税收减免优惠：快速折旧 在快速折旧的政策下，业主可以在房产经济耐用年限之前将房产原值提前折旧完毕。 例如，一宗房产原值70万元，耐用年限为70年，如按直线折旧，每年的经济折旧额应为1万元。假若快速折旧政策允许其在20年以内提前折旧完毕，则该房产前20年的年折旧额为3.5万元，后50年为零。 快速折旧政策允许提前折旧完毕，尽管总折旧价值不变，业主却可以从其收入中提前扣除成本，推迟纳税，达到延税和减税目的。换句话说，业主通过推迟纳税，实际上是减少了纳税额的现值。在竞争性市场，所有房东只获得经济利润，税收减免最终会通过租金下降让承租者收益。,(2)产权房的税收减免优惠：抵押扣除(税前还贷) 很多国家对产权房提供税收优惠政策。纳税人可从其总收人中扣除住房抵押贷款利息(mortgage deduction)，以减少税基。因此，抵押贷款的增加，意味着税收以纳税人的应税税率速度在减少。假如纳税人的应税税率为28，则1元抵押贷款减少税收0.28元。表61 收入和产权房的税收减免,表51 收入和产权房的税收减免,在表5-1中，甲最穷，没有消费项目可以申报抵扣税基，因而，其享受的减免为零；家庭乙，有一项扣除，其应税率为15；家庭丙，也有扣除性支出，其应税率为28。可看出，税收减免随着家庭收入增加而提高。第一，在累进税制下，税率因收入增加而提高，每1元贷款获得的税收减免因收入而增加。第二，住宅需求因收入增加而上升，富裕家庭通常贷款较多，因而得到更多减免。抵押扣除鼓励家庭拥有产权，是以政府的税收牺牲为条件的。 如美国在1998年的住房抵押贷款税收减免，就使联邦政府的税收减少600亿美元。,抵押扣除降低住房成本，促进住房消费，同时以放弃其他资本品的投资为代价。图51表示税收减免对一个纳税率为28的家庭的住房补贴效应。需求曲线表示住房消费(住房支付意愿)的边际收益：住房上每花费1元，社会就相应放弃1元的其他资本品如工厂、机器、学校等的投资。当社会边际收益等于机会成本时，住房消费达到最佳数量H。 如果消费量大于H。，边际收益小于机会成本，把资金投向工厂、机器或学校将更有效率。,图5-1抵押贷款税收减免对住房消费的影响,抵押扣除政策造成边际私人成本不等于边际社会成本，导致住房消费低效。在没有扣除政策情况下，家庭为每1个单位的住房消费支付1元，其消费额为需求曲线与边际社会曲线的交点e。在抵押扣除政策下，边际私人成本从1元降至O.72元时，住房消费从H*升至H，而家庭从住房消费增加中的收益小于相应的社会机会成本。在住房上花费越多，社会在其他方面投资越少。也就是说，由于政府为家庭支付了28的住房账单，家庭作出了一种低效率的选择。 有学者的研究认为抵押扣除政策引起了美国生产的阶段性萎缩，住房建设以减少工业投入为代价；研究分析抵押扣除政策对住宅消费的影响，导致住房消费上涨14左右，表明大量资本流向住房。,( 3)抵押扣除和隐性租金收入 在房东和自住户(居住自有住房的家庭)都享受抵押扣除政策的情况下，房东和自住户都可以从总收入中抵扣住房贷款利息成本。那么，对于一般家庭来说，是否由于抵押扣除政策，选择租房或选择买房没有差异?换句话说，抵押扣除政策对租房者或买房者的优惠是否相同? 下面分析将说明抵押扣除政策对买房者给予了更多的优惠。,假设有一城市，城市里所有的房子由石头建成，每套售价2 000元；城市里有住户甲和房东乙。甲有两种选择：第种是向银行借2000元去买房居住，银行贷款利率为10，每年利息额为200元。在没有抵押扣除政策时，住房年度成本为200元。第二种选择向乙租房。石头房子没有维修成本，乙的费用仅仅是每年200元的资本成本，所以市场租金应该为200元，等于拥有产权的成本。 这样，对于甲，从成本上说，租房和买房是相同的，选择租房或买房没有差异。,接下去说明住房抵押扣除政策对买房的优惠大于租房。比较例中自住户甲、房东乙的扣除额：甲可以从其总收入中减扣住房费用200元；乙的租金收入必须作为应税收入申报。乙的每一幢房子，租金收入为200元，抵押扣除额也是200元，因此其来自房产的应税收人为零。相反的，甲住在自己购买的房子中，没有租金收入，仍然可以从其总收人中扣除200元住房成本，所享受的抵押扣除额不必用于抵扣租金收入。 抵押扣除政策实际上让甲享受住房消费的纯补贴。对甲而言，如果住在自己买的住房里，就可以享受到这笔纯粹的税收优惠-住房补贴；相反如果租房，无法获得这项补贴。因此，买房优于租房。,如果要避免上述买房和租房的税收偏见或不平等，政府有以下两种选择：最简单的方法是取消抵押贷款的税收减免政策即取消抵押扣除政策； 另一种方法是让住在自有产权房的家庭，即家庭甲，将隐性租金收入(imputed rental income)出租给自己所获得的收入作为应税收人申报。如果房子不是自住，出租给他人的年租金为200元。也即家庭甲的隐性租金收入是200元，扣除其抵押贷款的利息成本200元，两者刚好互相抵消。此时，家庭甲的应税收入不受其居住承租房或自有房的影响，租房或买房是无差异的选择。,（4）税收政策对产权房的偏向 如前分析，抵押扣除政策给买房者的优惠大于租房者，导致产权住房的拥有率不断提高。住房具有外部性，往往被家庭和业主所忽略。有些家庭压缩住房开支，而更愿意花钱在汽车、外出度假上，导致负外部性。如住房消费不足导致拥挤，进而导致高犯罪率；有的业主不及时修缮住房，导致邻里外观的破旧，从而导致城区的退化、卫生状况的恶化。鼓励买房的目的是抑制或减少承租人外部性。因此对买房的鼓励和补贴是出于效率考虑。买房补贴政策可以抑制租房，减少由于承租人外部性引起的低效率。另外，住房是“优值品”。消费者会往往像对待教育、保险一样，低估增加消费住房的收益。因此，政府采取抵押扣除政策鼓励、补贴家庭购买住房。,这里有两个问题：第一，承租人外部性有多大?买房补贴多大时可足以抵抗这种外部性；第二，产权房补贴宜采取什么形式，在抵押扣除政策下，富裕家庭得到的补贴最多；那么这种补贴，是否能以最高效的方式将外部性内在化?曾经有许多人建议修改抵押扣除政策，一种建议是采取税收减免额度的方式，规定减免额度等于家庭抵押贷款成本的一定百分比。 例如，减免额度规定为15，每个家庭税收减免额是其购房贷款成本的15，所有家庭享受到相同的减免率。另一种建议是对允许抵扣的抵押贷款利息额设置上限，以减少对富裕家庭的补贴。,（ 5）税收的净效应：租房与买房之比较 税收对买房和租房之选择，有什么样的净效应或影响?对居住自有房的家庭来说，抵押扣除政策可以降低住房拥有成本；对于承租人来说，快速折旧政策可以减少出租成本从而享受较低的租金。 税收对租房和买房选择的净效应取决于很多因素，其中一个因素是折旧政策的宽松程度。对于出租房，规定的折旧年限越短，税收优惠就越多，市场租金也就越低。 研究