2004年“沁园春”高档小区营销推广策划案.ppt

建议案名释意,以“沁园春”作为项目主案名，有如下几点考虑： 、案名字面意表达：用心在水边建造一座完美的居住家园，让生活春色无边。 、“沁园春”本身作为著名词牌名为人所熟悉，借用做案名，可在先期吸引眼球，有利于建立项目知名度； 、毛泽东著名的“沁园春雪”重点所表达的“数风流人物，还看今朝”的思想也可用来和项目的潜在客户形成心理对话，引起共鸣。在项目推广中可以加以延伸运用。 主案名后分别以“碧水庄园”和“依云雅苑”作为别墅和公寓的分案名，一是通过案名明确两种物业类型，“碧水”突显别墅的亲水特征，“依云”为公寓的高层特征增添柔和的气质；二是为了在今后的推广中对两种物业类型的推广风格加以区分。 备选案名建议：荷兰印象、水岸东方,重要说明：,本研讨案为创典经过短期的调查研究后对本项目的初步研判， 双方合作正式展开后，在深度研究的基础上，可能会得出不同的结论或作出调整，谨此说明。,沁园春市场篇,中国地产宏观扫描,1、全国住宅投资增长26.6% “国景指数”显示，一季度，全国完成开发土地面积3446万平方米，同比下降 7.5%，增幅同比回落36.3个百分点。3月份全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%；完成住宅投资1533亿元，增长26.6%，占全部投资的比重为66%。其中，完成经济适用房投资60亿元，下降13.8%，所占比重由去年同期的3.8%下降到2.6%。 2、住宅均价上涨，空置率降低 一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点，其中商品住宅平均销售价格上涨13.5%，涨幅提高7个百分点。3月底，全国商品房空置面积为9220万平方米，同比增长5.5%，其中商品住宅空置面积为5831万平方米，下降0.6%，占全部空置面积的比重为58.8%.,中国地产宏观扫描,3、2005年第一季度，中国个大中城市房屋销售价格涨势强劲 发改委和国家统计局的调查结果显示，一季度，个大中城市中，房屋销售价格除长沙有所下降外，其它城市均上涨。有个城市的同比涨幅超过。其中，上海上涨.，杭州.，成都.，厦门.。个大中城市的经济适用房、普通住宅和高档住宅销售价格，一季度分别同比上涨.、.和.。二手房销售价格同比上涨.，一级和二级市场价格呈联动上升的态势。 4、支柱产业的经济带动作用明显 房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。以上海为例，上海城市房屋存量有5.47亿平方米，估计市值在2万亿元以上，约为2004年上海GDP的2.6倍。而且新的房屋不断竣工，财富还在增长。2004年，上海房地产业增加值已占GDP的8.4%，是支柱产业之一；而且，房地产还带动其它行业的发展，是经济发展的重要引擎，在经济发展中有着举足轻重的作用。,中国地产宏观扫描,5、宏观控制短期投机和炒作，监督产业市场的健康有序发展 一向出言谨慎的中国人民银行行长周小川再次在公开场合表示，内地确实有些城市的房地产增长过快，对房地产存在大量投机和炒作现象表示担忧，国家会就这些城市推出新的调控政策。 国务院副总理曾培炎指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重任务。他提出的四点要求中，除表示要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房外，还有一个非常重要的信号就是要“加强对企业的监管”，“完善市场信息披露制度，增强政策透明度”。这对靠各种隐瞒信息、哄抬房价的开发商而言，无疑是一个严重的警告。 6、国务院指出楼市调控既要解决问题，又要保持发展 温家宝总理近日主持召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。会议认为，目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。会议强调，既要解决当前存在的突出问题，又要保持房地产业健康发展。,中国著名陶都 宁杭线上的工业重镇（GDP中第二产业比重高达60.1%，高于杭州和南京，仅次于苏州） 以“陶、洞、竹、茶”闻名中外的知名旅游城市 苏浙皖三省接壤地区的商贸综合服务中心 围绕山水和文化（包括陶文化、紫砂文化）这两张牌，以“一山一水一中心”工程为重点，突出园林城市和历史名城的创建目标，全面推进城市现代化建设进程。,城市分析宜兴城市定位和规划目标,宁杭高速、锡宜高速、新长铁路等交通动脉宜兴段的全面贯通，新汽车站、火车站建成投入使用； 位于33平方公里龙背山区域的占地5.5平方公里的龙背山森林公园的建设已接近尾声。建成后的龙背山森林公园将成为无锡地区最大的以自然观光为主，集餐饮、娱乐、休闲为一体的大型综合性公园 。 以4.5平方公里的团氿为主体的风景区也在加快建设之中，其重要景点“宜园”将以迷人的自然景观和浓郁的文化气息吸引游人的眼球。 竹海公园、龙池山风景区、善卷洞、张公洞等新老景点的建设改造,城市分析宜兴近年城市建设成果,市场供求逐渐逆转，地产竞争进入个案时代,宏观政策对宜兴房地产市场影响,需求短期内迅速减少 、投机和短期投资需求的抑制 、一段时间内的市场观望态度,个案竞争，品质为王 、市场供求关系保持供略大于求 、房子造出来就抢光的市场现象不在 、开发企业和项目呈现“几家欢喜几家愁”的局面,（1）楼盘位置：本盘位于世纪大桥西侧，九南风光带南侧，新城 路将本盘分割成东西两块 （2）楼盘规模：总建面17万平方米 多层、小高层、部分别墅、 商业街 （3）开发商： 宜兴市宏兴房地产开发有限公司 （4）建筑设计：中国建筑北京设计研究院上海分院 （5）景观特色：背山面水，小区的前方是政府建设的团九公园， 三面环水。 （6）产品类型：多层、高层、别墅（别墅方案尚未确定） （7）配套情况：会所配置情况：两万平方米的现代法式商业街区,主要个案调研水岸豪庭,主要个案调研久隆碧云天,（1）楼盘位置：本盘位于解放东路以北，东九路以西的两路交汇处 （2）楼盘规模：总建筑面积10万平方米 ，占地面积 4万平方米 ，高层和连栋别墅 （3）开发商： 无锡市久隆房地产有限公司 （4）建筑设计：德国博尚建筑工程咨询有限公司 （5）景观特色：有两万余平方米的中心绿化景观，西班牙风情的精致庭院，并开凿人工河道引大溪河水入城，使其达到四面环水的独特景观 （6）产品类型：高层和连栋别墅 （7）配套情况：智能化、宽带网、煤气探测、红外线警报等；会所配置情况：大型综合休闲会所、网球场、篮球场,交通情况便利，自身配有超市和商铺,（1）楼盘位置：本盘位于原宜兴市汽车站繁华路口，九滨大道以东、与九滨广场一路之隔 （2）楼盘规模：总建筑面积20万平米 ，占地面积14万平米 ，为高层和大型商业中心 （3）开发商：新加坡欣联集团 宜兴新天地置业有限公司 （4）建筑设计：新加坡建筑师集团有限公司 （5）景观特色：新加坡水景风情，国际化社区人车分流，配有喷泉广场、亲子乐园、药草园（6）产品类型：高层公寓和大型商业中心 （7）配套情况：超大型公园式购物广场，高级商业形式、规模庞大、功能齐全。集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一体，在设置上包括主力店、大卖场以及众多专卖店、精品店连锁店、特色店等。拥有近两万平米的大型空中花园广场和大型公共会所。,主要个案调研新天地花园,主要个案调研今日星城,（1）楼盘位置：本案位于宜城的东部，由阳羡路、阳泉东路、东九路、下漳河围合而成。是未来宜兴市城东新区的中心点 （2）楼盘规模：占地面积，42万平米，总建筑面积45万平米，其中多层20万平米，高层10万平米，别墅 1.6平米 （3）开发商： 无锡今日置业有限公司 （4）景观特色：新加坡式大型花园社区，引东九湖水入城加上40%的景观绿地，全力打造新概念的水镇花都. （5）产品类型：多层、高层、别墅 （6）配套情况：多个供会谈的商务单间，咖啡厅、大堂餐厅、茶室、酒吧等，还有一个大型的运动娱乐中心。交通十分便利，周围的 阳羡路、阳泉东路、东九路都是宽阔的主干道。周边有宜兴外国语学校、阳羡高级中学、宜地中学等。,主要个案调研东方明珠花园,（1）楼盘位置：本盘位于新建的景观大道东九路与阳羡东路、东虹路交汇处 （2）楼盘规模：总建筑面积20.9万平米 ，占地面积24.82 万平米 总户数1049户，为多层、小高层和别墅 （3）开发商： 无锡虹亚集团 （4）建筑设计：中国建筑北京设计研究院上海分院 （5）景观特色：环保节能及绿色资源开发利用 （6）产品类型：多层、小高层、别墅。 （7）配套情况：大型中央会所，配有餐饮健身、文化娱乐、休闲运动等。交通十分便利，周围的阳羡东路、东虹路、东九路都是宽阔的主干道。,主要个案调研九滨国际中心,（1）楼盘位置：本盘位于九滨大道与解放路交汇处 （2）楼盘规模：建筑面积5.6万平米，高层、酒店式公寓、五星级酒店 （3）开发商： 上海农工商房地产（集团）宜兴申腾有限公司 （4）景观特色：自然生态团九及九滨公园，全新步行街， 滨江休闲区 （5）产品类型：高层、酒店式公寓、五星级酒店 （6）配套情况：宜兴市政重点建设工程，地处九滨路、人民路、解放路三大商业街，特色商业会聚商圈人潮。辽阔、清澈的团九湖，开阔、惬意的九滨公园，融入自然,主要个案调研江南春天,（1）楼盘位置：本盘位于宜兴东南城郊龙背山脚下，龙潭路与怡丰路交汇处 （2）楼盘规模：总占地面积20万平米，以独栋别墅为主，少量联排别墅 （3）开发商： 宜兴市恒隆房地产开发有限公司 （4）建筑设计：中国建筑北京设计研究院上海分院 （5）景观特色：遵照生态主义，欧陆风情的自然山水别墅景观上强调“因山得山，因水得水”的自然规划技法，以新古典主义为创作手笔，是苏南地区罕见的集自然山水景观和现代豪宅概念于一体的高品质别墅园。 （6）产品类型：以独栋别墅为主，少量联排别墅 （7）配套情况：地处龙背山脚下，紧临龙背山风景区，区块西侧为市委党校、建设局及宜兴市行政中心，北面为怡丰路，面对五星级花园酒店（在建）,沁园春价值定位篇,什么样的房子最有价值，最能保值和增值？,土地,房子,房地产价值的两大组成要素,长远看是必定增值的,土地的增值潜力能否大过其他地区,价值是随着时间折旧的,什么样的房子折旧慢甚至历久弥新,沁园春产品价值判断,土地,房子,团九湖畔作为宜兴城市新的特色生活和商务带，区域土地具备非常大的升值潜力,理念上前瞻 规划上超前 技术上领先 品质上优良,对项目的市场信心，源于对产品的信心，对产品的信心源于对产品价值的充分理解和认可,沁园春碧水庄园,定位宜兴新一代最高档次别墅园区 定位宜兴湖畔别墅开发的最高水平 定位长三角湖畔别墅开发模式典范,专有独享的纯水岸别墅生活,别 墅,沁园春依云雅苑,定位宜兴最高水平住宅形象大使 定位宜兴最高居住水平标尺,公 寓,产品，忘掉宜兴！,对市场的判断能力和既有的渠道资源将在项目的推广过程中起到相应的推动作用，但在战略决策阶段，我们必须跳出城市和区域的框框去看待我们的产品。 宜兴的别墅整体水平的局限性，给了本项目在产品上实现超越的巨大空间，前提就是战略视野必须首先跳出宜兴的层面。,客户，紧盯宜兴！,本地客户是个广义的概念，并不仅仅是宜兴人，包括宜兴本地企业和个人、外企、外地驻宜兴机构、在宜兴有固定业务的私营者和其他长驻宜兴的组织和个人。 随着新经济的发展，别墅消费群中知性客户所占的比重越来越大，他们对别墅使用价值的考虑和要求更高。 近年来，以区域和全国客户为定位的纯度假别墅在销售上极少成功案例，大多是吆喝声众，应和声寡。我们并不否定外地包括长三角客户定位的市场存在，但绝非主流。 创典长三角年的高端项目一线运营经验实践，让我们清醒认识到本地客户对于顶级住宅市场的重要性，通过和大量事实和潜在客户的面对面交流沟通，积累了丰富且宝贵的市场判断依据和直接的客户资源。,沁园春运营篇,项目运营原则 Views for develop. 高起点,高品质,大视野(9字方针) 思路决定出路，项目开发富有挑战性，群策群力，坚持高起点，大视野，高品质的运营原则。 NO.1 由于项目市场定位高，功能组合丰富，在定位，产品及推广等方面必须坚持高起点，坚持实施推进国际化思路。 NO.2 对于高端物业，品质是价格的前提，项目的差异化运作要求品质必须保证一流。 NO.3 宜兴作为一个县级城市，虽然近年来房地产行业发展迅猛，但高端产品的综合水平一直未能取得大的突破。因此，运营参照系必须突破宜兴范围。,项目启动 沁园春,项目核心形象 Selling expansion general outline .,范思特沁园春 创典全程,沁园春核心形象,国际化的、纯水岸的、领先的,顺应1：新宜兴湖畔高档住区,顺应2：全面融入长三角经济一体化的著名工业、旅游城市的代表居住区,源自荷兰的纯水岸生活方式,新宜兴湖畔别墅和高尚住宅的代表,以户户亲水为主题的国际化别墅生活区,糅合原味荷兰风情和陶都文化于一体的新宜兴高尚居住区,以未来升值潜力, 实力公司,知名设计院为特点的强强联合型品牌物业,以团九湖、宜园为生长基础的天然生态家园,三个核心主题,一个核心形象,四大支撑点,核心竞争力工程 Strengthen the competition ability engineering .,基本功能价值,市场竞争力,土地价值,边际价值,产品附加值,核心价值,二十大要素,五大构成,产 品,质 量,配 套,地 段,周边环境,物业管理,开发商,施工单位,规划设计,景观设计,产品创新,资金供给,施工管理,成本控制,资源整合,企业管理,企业资源,理念经验,地块功能,人,品牌价值,规划设计,开发商,产品方案初步建议,集中开放的湖畔会所 区内交通组织充分考虑别墅和公寓的独立管理的问题 高层建筑形式的点、板结合 别墅岛的形态变化,立面风格见仁见智,目前国内除了苏州江枫园、成都芙蓉古城和北京观唐等少数几个走中国民居风格的别墅区外，基本上都是在借鉴整合欧美低层建筑的立面风格，国人对别墅立面的重视程度大大超过了西方人，开发商、设计院、策划公司冥思苦想，出现了一些连国外设计师也弄不清楚的说法：北美式、地中海式、西班牙式、维多利亚式、甚至安妮公主式，还有更宽一些的界定：超现代、新古典、古典欧陆式等。 从创典几年来在国内高端别墅的运营实践看，没有哪种立面风格是有绝对优势的，选择的依据是地块的特点、特定客户群的审美情趣和地域、气候特征等。坡地和平地、高尔夫和水岸、4000单价和20000单价肯定会有所区别，不顾项目地块特征的完全克隆在效果图上看也许很好，但建成后在地块里一看，必定会有问题。 所以，在探讨确定大原则的前提下，选择高水平的建筑设计师、结合地块进行原创设计是必须的，创典将结合对宜兴别墅市场的深入研究提出最合理的可执行的建议。,立面风格见仁见智,基本原则：结合景观设计做立面：一栋独立的别墅建筑，外观做得再漂亮，不免单调和缺乏生活气息，建筑和环境（绿化、水景）的和谐才是建筑的最高境界，景观设计师提前介入和建筑设计师携手工作是必要的。 两种思路： 1、 变化中体现别墅个性：在总体风格相近的前提下，邻近的别墅在立面上做出要有明显的区别，可以结合定制化开发，把项目设计成别墅博览会，一为整体美轮美奂，二为业主彰显个性。而不是大量复制的工业化产品。 2、立面风格统一，差异通过建筑造型来体现：该思路要求建筑设计必须纯正，保持原汁原味，才有感染力。,平面布局别墅生活新理念，“奢侈”产生力量,和集合住宅的经济、实用主导原则相比，别墅在平面布局上有更多发挥空间，双厅、中西厨、双主卧、多阳台，是居家型新一代别墅的基本平面布局。在“奢侈”的同时，引导一种健康、合理、可持续的别墅生活观念。同时，考虑客户很多可能是第二套以上别墅的拥有者，在功能升级上要充分重视。 别墅户型设计细节举例： （1）入户要有过渡空间，避免开门见厅 （2）楼梯的位置与住宅的主入口保持适当距离，不要正对，避免让人产生进门就想上楼的感觉 （3）楼梯尽量与前厅结合，家人进出上下楼梯不穿越客厅 （）突破无锡目前砖混为主体的结构形式，采用大空间结构（框架），给业主留出自由发挥的空间。 （5）对商务别墅，结合商务接待、会议需要，分区上和居住功能进行巧妙融合。,公共空间私有化,私家影音室 私家小酒吧 私家雪茄吧 私家桑拿房 私家健身房 私家活动室（桌球、棋牌） 将这些休闲娱乐空间在地下室私有化，既满足了家庭活动的私密性，也不会因为活动影响他人，可以更加尽兴尽情。,景观雕琢：一流设计、一流施工,景观设计与施工的成本投入能为项目带来高附加值，已成为开发商的共识。顶级别墅就应该聘请一流的景观设计公司。 除了设计方案外，景观的最终效果也离不开施工质量。三流的施工水平必定会糟蹋一流的设计效果，因此对景观施工队伍的选择和施工过程的监督管理，要充分重视。设计风格上可能会走自然路线，但做出来的必须是自然中透着精致，简约而非粗糙，精品意识贯穿过程之中。 室外景观室内化：对于精明的无锡消费者来说，全方位征服是必须的，部分景观的选材和施工工艺上要以室内设计的标准要求，保障成本投入，精益求精，出效果的地方切忌因小失大。 对于别墅园区中为数不多的公共区，尤其需要保障足够投入。,景观雕琢：独一无二的庭院风情,拥有独立的私家庭院空间是高档别墅最重要的特点之一，作为私有的户外空间，无论是“采菊东篱下”的古代隐士情怀还是生活在钢筋混凝土丛林中的现代人回归自然的要求，拥有一片可以让自己随意摆弄的庭院都是必不可少的。 领地占有体现身份地位：庭院的大小（即占地多少）是衡量别墅档次的重要指标，庭院深深是豪门的象征。 合理使用创造高品质生活：庭院使用的合理与否是反映生活质量的重要指标。在对建筑进行功能安排时要充分考虑到和庭院的兼容性，尽量保证庭院的面积和完整性不受损害。同时对前后院、左右院的功能、尺度安排要综合考虑生活便利、环境、道路及临近别墅的协调。 样板要求：设计一个具有强大杀伤力和生活引导作用的样板院落，把业主拉入对园区未来生活的憧憬之中。,顶级物业服务和酒店经营机构入驻,业界和消费者对顶级别墅豪宅的物业服务已经提出了“五星级影子服务”的标准要求（业主需要时，服务人员立刻出现；业主不需要时，几乎看不到管理人员）。根据创典别墅物业运营经验，作为高端物业，别墅的潜在消费者对物业公司的品牌和物业服务水平的关注程度远远高于普通住宅，在销售执行中，物业环节是影响客户购买决策的重要因素。 物业服务的提升是整体系统的工程，需要引入先进的企业文化、最新的、高端的物业服务理念和方法，并对服务人员进行全面系统培训。 具体建议： 1、聘请高水平的豪宅物业管理机构承担沁园春的物业管理和经营工作。 2、在物业服务和费用收取之间找到正确合理的平衡点，以性价比作为最终评判标准，不可以降低或牺牲服务品质来降低物业费。高档别墅和酒店物业相对较高的物业费用和更高的服务品质都是不可少的。,沁园春营销推广篇,.1 十二字推广总战略, 凝聚气场 抢占市场制高点，统一策划下，不断制造各类一致性主题活动 连续样板 样板工程按计划推出，项目形象阶梯状迈向顶峰 多边营销 动态连续性、多边、务实的经营操作,凝聚气场THE FIRST,气场工程之一 企业的实力及影响效应,开发商的雄厚实力所带来的前期服务,建立客户对产品强大信心。,凝聚气场THE SECOND 气场工程之二 沁园春方案评审会, 新闻发布会 诚邀政界要员、行业权威、主流媒体共聚研讨,凝聚气场THE THIRD,气场工程之三 沟通平台- 客服系统,实施CRM（客户关系管理）的长期平台 欢乐就是财富,体验买房前的互动快乐,（运作细则另详）,凝聚气场THE FOURTH,气场工程之四,技术联盟（模拟）,、菜单式全装修 、住宅节能保温技术 、住宅智能化技术 、新建住宅管道分质供水技术 、有机垃圾生化处理 、中水回用技术 、户式中央空调技术 、箱式变压器供配电技术和分时计价用电技术 、太阳能清洁能源应用技术 、具有科技含量和人性化的智能化住宅小区技术,第一战场地块,周边道路(路牌区) 第二战场展示样板区 第三战场媒体焦点(含互联网站) 第四战场指数,标准之战,凝聚气场战场综述,【】拉入权威机构（公关型） 1.建设部3A住宅，康居住宅示范小区 2.联合国教科文，人居署等：花园城典范项目 3.单项：鲁班奖，创新风暴大奖 4.国际环保认证ISO10040通过英国FB6701 5.标准协会（FS56017）认证 【创典建议】积极加入申请行列，建立品牌权威性,指数,标准之战(防御战)详解,【】指标评价：（罗列型） 中房指数 搜房指数 景气指数 【】开发主题评价：（鲜明凸现型） 国际化 滨水 生态 文化 智能 【创典建议】标签社区是发展趋势，应作深入专题研讨,【】媒介传播权威（商业媒介型） 十大明星楼盘之首 最受欢迎的楼盘 【】媒介焦点（新闻报道型） 名人 项目本身新闻 新闻发生地点 【创典建议】可采用顺水推舟策略，善用媒介,【】创造概念自我评价：（炒作型） 国际文明居住标准 第五代住宅 生活模式住宅： （1）滨水生活方式 （2）可持续发展生活方式 （3）新都市主义住宅 【创典建议】 体现项目形象高度和开发商开发高度，应重视，善用专家学者,营销整合平台 客户俱乐部 会员卡 各大银行优先绿色通道 各高级商业消费场所贵宾待遇 全国酒店网络、旅行网络便捷服务,邀请潜在置业人群加入俱乐部 现场展示中心做为俱乐部提供固定活动场所 定期举办高尚的商务、休闲、娱乐、公益活动 为各类不同阶层会员定制小范围交际场合 定期、准时、坚持发送俱乐部会刊,会员,客户,互动,多 边 营 销,沁园春 体验营销,创造体验过程激发体验欲望 硬样板 俱乐部 游艇生活 国际化高档社区 星级物业服务 都市湖岸生活气息感受,多 边 营 销,多 边 营 销,沁园春三线推进法,形象线软硬样板及活动营销 工程线保质保量保速度 销售线销售渠道与销售条件提前建设,运筹帷幄,营销 阶段,阶段 目标,预期 结果,资料准备 人员准备 证件准备 工具准备 手续准备,准备完成 注意查缺补漏,浮出水面,媒体投放，实现市场知名度 软文造势，初步塑造市场高端形象 开辟客户渠道，塑造项目高贵的神秘感 售楼处、沙盘落实到位,得到市场认可,强势登场,实现项目的广泛知名度 实现项目的美誉度 实现项目关注度 连续炒做将项目逐步推向高潮,形象与实体得到广泛认知 开始客户的认筹蓄水,开盘销售,密集全面宣传使项目达到热销 报纸、杂志、网络、DM、电台、短信、户外广告牌等全面出击 现场活动 事件营销,持续热销 推向顶峰,沁园春推广战略部署,时间 计划,05年12月20日- 06年3月10日,06年3月11日- 6月10日,06年6月11-8月31日,06年9月1日-10月9日,认筹展开,兵马欲动 粮草先行 运筹帷幄,目的：为项目启动做好全面准备 资料准备人员准备战略准备,时间：05年12月20日06年3月10日,资料准备,人员准备,场地准备,应对准备,楼书、海报、模型、三维动画、网站、vip礼品,现场经理、接待人员（销售员）、后勤服务员、其他,展示厅及室内物品、外部环境、围墙,设定各种可能情况及应对措施,万事俱备 借力东风 浮出水面,目标： 吸引市场眼球，树立整体良好形象，奠定项目的市场高端形象的基础 策略： 精确制导宣传、塑造市场高期望值,时间： 06年3月11日6月10日,推广线：启动报纸广告、户外广告、等媒体推广 产品线：销售中心和样板区加速推进,浮出水面 06年3月11日6月10日,时间阶段,日,日,5日,日,工程进度,销售中心装修设计完成,样板间施工进行中,样板房装修设计完成,样板园区施工启动,导视系统,户外广告牌 高速和市区,工地围墙、路牌、园区内外导引,销售中心内包装,营销工作,销售队伍建设、培训。,销售工作流程制定,准备就绪,销售策略、价格策略制定,销售中心内外装竣工,销售中心装修施工启动,推广策略全面实施,艳惊四座 一炮而红 强势登场,推广目标：广泛的美誉度、认知度、信任感 推广策略：连续炒做将项目推向高潮 推广目标：推出单位认筹率达到50 产品线：一期别墅封顶、样板房、样板体验区开放,时间： 06年6月11-8月31日,强势登场 06年6月11-8月31日,时间阶段,6月,7月,8月,工程进度,样板房装修启动,样板楼立面完成，样板房装修完成。,周边铺种草坪，塑造局部环境,营销工作,别墅封顶,中心湖样板体验区完成,销售队伍进场,一期认筹开始,开盘准备工作查遗补缺,公关活动力度加强,盛装登场 万炮齐鸣 开盘销售,时间：06年9月1日-10月9日,认筹客户换签 犹豫客户促成 扩大传播渠道 增强市场影响,全面的硬性媒体广告 本期重点在继续提升本楼盘的认知度与销售量，继续延续报纸和电视广告的形式，增加传播频率，深入浅出的加强楼盘的宣传 DM直邮和海报攻势重复运用，并逐步投入夹报广告，使本楼盘完全为消费者所接受,创造销售高峰。,2000-2005年顶级和特种项目运营服务个案简介,创典全程地产顾问 ,2003年中国住交会评定唯一优秀地产运营服务商 2004年入选新地产中国地产金牌顾问100强第25名,创典全程“德曲曼项目”运营优势（一）,1、丰富的顶级和特种项目操作经验： 或许是机缘巧合，或是经验积累的良性结果，创典全程成立5年来，从深圳出发，投身了中国南北数地多个别墅和顶级公寓项目的运营和推广。无锡最高价格的湖畔别墅和最高价格的商务公寓、西安最高价格的写字楼和酒店式公寓、北京第一家私人酒店、无锡最大规模的房地产开发项目充分借市场大势、发挥自身优势，所有项目均取得了超乎甲方期望的成功。 2、准确认识项目价值，撬动价格魔力杠杆： 抓住产品核心，推广、销售两翼助推，创典创造了一个又一个高端项目的价格“奇迹”：在01年的福州，别墅4000左右市场均价，水乡温泉别墅直接创下7000起价，实现万元高价；02年的无锡，太湖世家，创典接手推广当时滞销的项目，直接大幅涨价促销，个别单位直接提价一倍多，从4000提到10000，仍成功售出。03年苏北欠发达的盐城市，在相邻别墅项目单价不足2000的新