2005年安溪市龙凤都城项目可行性分析报告.ppt

“龙凤都城”可行性分析,厦门信地房地产营销有限公司,2019/6/30,2,前言,占地面积六百多亩 建筑面积六十万平米 一个山水城林 国际级新都市区 诗意家园 即将诞生,2019/6/30,3,目录,第一章 项目背景 第二章 投资环境与发展规划 第三章 市场需求和竞争分析 第四章 项目建设的必要性和意义 第五章 总体规划方案 第六章 投资估算与效益分析 第七章 项目实施时间安排 第八章 结论及建议,2019/6/30,4,项目背景,环境 地处安溪近效德苑，总占地面积435229平方米，地势平坦，近靠规划中的二环路。 位于蓝溪、西溪、清溪三江交汇处，东面倚山，拥有绝佳的自然条件与景观资源。 周边人文环境较杂，中间有村庄居民隔断，与城市有些脱节。 交通便利，道路处于规划改造中，与二环路紧密相邻，汽车站近在咫尺。,2019/6/30,5,项目背景,拆迁安置 项目规划地块中，有十几幢民房需要拆迁补偿，拆迁过程中有一定的阻力。 一期以安置房为主，政府安排潘亭村居民安置，安置房建筑面积为6万平方米左右。,2019/6/30,6,项目背景,生活机能 周边生活配套极不成熟，超市、医院、银行、学校等几乎为零。 消费档次偏低，德苑公路开通后，形成以德苑公路为中心的小商品街。,2019/6/30,7,投资环境,安溪概况 安溪县位于中国福建省东南部的一个中心沿海山区大县，与厦(门)漳(州)泉(州)闽南金三角为邻。置县逾千年，素有“龙凤名区”之称，是全国著名的侨乡和台胞祖籍地；中国特种茶类乌龙茶的故乡，驰名中外极品茶铁观音的发源地；中国藤铁工艺之乡；全省经济发展十佳县，全国百强县。现辖458个村(居、场),其中行政村433个，面积3057.28平方公里、人口106万，平均每户4人。,2019/6/30,8,投资环境,安溪区位独特性 安溪居山而近海，位于闽南厦、漳、泉中间结合部，距厦门特区85公里，行车至厦门机场仅90分钟车程，离泉州55公里，至泉州后渚港、晋江机场仅需60分钟。漳泉肖铁路贯穿全境，是闽中与闽南重要的交通走廊。厦门安溪快速路将于今年开工，全长88公里，设计速度在每小时80公里以上，建成后可以缩短安溪到厦门的距离，安溪到厦门将只需一小时。,2019/6/30,9,投资环境,全国著名的侨乡和台胞祖籍地 安溪是全国著名的侨乡和台胞祖籍地，现有旅外乡亲300多万，主要分布在20多个国家和地区，其中东南亚占95%以上，尤以印尼、新加坡、马来西亚最多。仅在台安溪籍乡亲达200多万人，约占台湾人口的十分之一。其中新加坡的唐裕、印尼的李尚大，台湾的王永庆、许胜发、马来西亚的林梧桐，香港的曾星如等，都是旅外侨台胞中的杰出代表。全县归侨、侨眷21万多人，占全县总人数的20.2%。,2019/6/30,10,投资环境,福建省经济发展十佳县，全国百强县 “八五”以来，安溪各项经济指标始终保持20以上的幅度增长，连续6年被评为福建经济发展十佳县。2002年安溪县首次进入全国基本竞争力百强县行列，2003年全县实现国内生产总值115.5亿元，比上年同期增长15.0%，城镇居民人均可支配收入达6727元，农民人均纯收入4050元，2003年12月底，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达38.59亿元，比年初增长27.4%。,2019/6/30,11,投资环境,安溪的民生产业茶叶 安溪百万人口中有70万人从事茶叶或相关行业，茶叶真正成为安溪人的民生产业。2003年，安溪茶叶总产值达30多亿元，全县农民人均纯收入4050元，其中一半收入来自茶叶。安溪“中国茶都“，已成为全国规模最大、投资最多、功能最全，集茶叶贸易、信息交流、茶旅游、茶科研为一体的茶叶市场，2002年该市场交易额超过5亿元。 一业带百业，安溪茶业的发展带动茶旅游、茶包装等相关产业的崛起。,2019/6/30,12,投资环境,安溪第二大支柱产业藤铁 2002年9月，安溪被评为“中国藤铁工艺之乡”。目前安溪全县拥有藤铁工艺企业300多家，其中有自营进出口权的45家，从业人员近10万人，年出口值已达10亿元，约占广交会同类产品的95。全年总产值约13亿元，年出口创汇1.55亿美元，约占全国同类产品交易额的40，产品远销美国、加拿大、欧共体各国及澳大利亚、新西兰、日本、中东、新加坡等50多个国家和地区，成为继茶产业之后的第二大特色支柱产业。,2019/6/30,13,投资环境,安溪新兴产业竞相崛起 藤铁工艺品主原材料都是安溪自已生产的。安溪花岗岩储量达3亿立方米以上，居全省第一。 “九五”以来，年开发生产石材荒料40万立方米，居全国首位。全县水泥年产水泥将近400万吨，年创产值5亿元，水泥成为闽南地区最大的水泥生产和销售基地。乡镇企业是安溪非农产业的主力军，并已初步形成食品加工、建材、服装鞋帽、竹藤工艺、包装印刷等六大支柱产业和家具、机械等新的主导产业。 。,2019/6/30,14,发展规划,城市发展规划 2000年，安溪提出“富有茶乡特色的山水园林城市”的城市规划要求。2004年被安溪政府定为城镇建设年，提出新城市规划要求，建立“县城-中心城镇-卫星城镇-集镇-中心村”的城乡一体化模式，城镇化水平达45%。争取到2010年县城从目前的10万人口向20万人口以上城市发展，乡镇人口在以后五年左右将有10多万人口涌向县城，将给我们的项目带来机遇，但旧城改造和新区建设的全面开发也将带给我们严峻的挑战。,2019/6/30,15,发展规划,区域发展规划 按2000年安溪城市规划布局，规划本项目所在地德苑村为高科技工业园，后政府考虑到景观环境等因素，将工业用地更改为居住用地，而且要将德苑建设成为安溪新的中心城镇山水城林，引进安溪最好的学校安溪一中，建设二环路和新的长途汽车站，银行、医院、交通、商业等各项配套一应俱全。,2019/6/30,16,发展规划,项目规划要求 1、总占地面积：435229 2、总建筑面积：610000 3、建筑容积率：1.4 4、土地用途：商住混合 5、建筑密度：30% 6、要求配建农贸市场、幼托、社区活动中 心、变配电站、小品绿化、停车场等。,2019/6/30,17,市场状况,二三年安溪县房地产开发主要情况 2003年，安溪县房地产业在县政府政策的指导下，基本保持了稳步发展的态势。目前，房地产开发企业已达到20多家，注册资金2亿多元，年开发能力达18万平方米。房地产业已成为安溪市经济发展的重要产业。主要完成情况如下：,2019/6/30,18,市场状况,2003年房地产开发情况 2003年房地产开发完成投资1.7亿元，同比增长18.1%。施工面积18万平方米，同比增长10%。新开工面积8万平方米,同比增长28.2%。竣工面积7万平方米，同比增长10%。,2019/6/30,19,市场状况,2003年商品房销售情况 2003年安溪商品房销售面积达9.6万平方米，同比增长20%。住宅平均价格1600元，同比增长11.2%。其中商业用房平均价格为7000元，同比增长17.7%。购房者95%的为自住。购买对象中本地城市居民占6成，以企业事单位和个体经营者为主，周边乡镇占4成，大部分为改善居住环境和子女读书。,2019/6/30,20,市场状况,2003年拆迁及商品房空置情况 2003年共完成拆迁20多万平方米，同比增长20.6%。被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房、手续不全的低价房占四成。 2003年全县空置面积约5万平方米，同比增长5%。其中住宅3.5万平方米，以楼中楼为主。商业营业性用房空置面积为1.5万平方米。,2019/6/30,21,市场状况,2003年房地产业与国民经济协调发展情况 全县全年完成全社会固定资产投资5亿元，增长23.5%；全市完成GDP总量115.5亿元，增长15%；完成房地产投资1.4亿元，增长17.1%，房地产投资占全社会固定资产投资总量的17.8%，占GDP总量的6.5%。,2019/6/30,22,市场状况,二四年上半年安溪县房地产开发主要情况 2004年被安溪政府定为城镇建设年，该县不仅新区建设不断推进，而旧城改造也将如雨后春笋般纷纷涌出。县委县政府确立了建立“县城中心城镇卫星城镇集镇中心村”的城乡建设一体化模式。市政府远期规划到2010年县城从目前的10万人口向20万人口以上城市发展，项目开发建设如火如荼进行。,2019/6/30,23,市场状况,2004年上半年房地产开发与销售情况 2004年上半年全县房地产开发完成投资1亿元，同比增长22.1%。施工面积10万平方米，同比增长23%。新开工面积5万平方米,同比增长23.2%。竣工面积4万平方米，同比增长18%。 2004上半年安溪商品房销售面积达6.2万平方米，同比增长25.1%。住宅平均价格1800元，同比增长20.2%。其中商业用房平均价格为9000元，同比增长26%。,2019/6/30,24,市场状况,2004年上半年拆迁及商品房空置情况 2004年县委县政府确定为城镇建设年，加大了旧城改造和新区的力度。上半年完成拆迁15万平方米，同比增长40%。 2004年全县新增空置面积约3万平方米，同比增长8%。其中住宅1.8万平方米，商业营业性用房空置面积为1.2万平方米。,2019/6/30,25,市场状况,2004年上半年房地产业与国民经济发展情况 全县全年完成全社会固定资产投资3亿元，增长25.3%；全市上半年完成GDP总量60.08亿元，增长16%；完成房地产投资0.8亿元，增长15.4%，房地产投资占全社会固定资产投资总量的20.8%，占GDP总量的7.1%。,2019/6/30,26,需求市场,经济发展情况 2003年安溪县国民经济主要指标增速创近年来新高，全县实现国内生产总值115.5亿元，比上年同期增长15.0%。全县完成财政收入5亿元，比增16，全县城镇居民人均可支配收入达6727元，同比增长6.9%，城镇居民消费支出为4882元，同比增长4.1%。农民人均纯收入4050元，同比增长9.4%。2003年12月底，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达38.59亿元，比年初增长27.4%。,2019/6/30,27,需求市场,人口与家庭状况 安溪人口约106万，总户数约24万户，家庭人均4人。目前县城人口约10万，规划2010年达20万人。根据近年来安溪计生统计数据，一孩率达74%，二孩率为24%，多孩率为2%。从现在观念上看来，孩子结婚后较多喜欢与父母分开居住，对三房情有独钟。可见安溪房地产市场三房将成为市场首选。,2019/6/30,28,需求市场,居民现有住房来源 从右表看可以看出， 安溪目前以自建房 为主，可见安溪商 品房发展市场十分 广阔。,2019/6/30,29,需求市场,购房计划 从安溪人的购房计 划来看，5年内购 房的居民约达60%， 虽然大多数居民有 住房，但改善住房 条件的愿望还是比 较强列。,2019/6/30,30,需求市场,楼型偏好 从对楼型的选择上 看，对小高层公寓 特别偏好，独院别 墅的比例也高于联 排别墅，反映了安 溪居民对生活品质 的追求。,2019/6/30,31,需求分析,户型偏好 三房是安溪购房消 费的主流户型，其 次是四房，安溪的 居民喜欢一步到位 购买大面积的住宅， 一房、二房目标客 户群狭小。,2019/6/30,32,需求分析,面积的选择 选择80-140平方 米的比例约占 80%，可见安溪 居民主要需求是 中等面积的户型。,2019/6/30,33,供应市场,总体市场分析 近年来，安溪房地产市场项目总建筑面积约50万平方米，已售38万平方米，约剩12万平方米。自去年年初以来市场上项目有14个，分别为三远商城、曼哈顿广场、鸿业广场、三德兴、茶都三期、特产城、富华林美、世纪广场、富贵特区、龙苑新村、亿龙城市花园、安星花园、新加坡花园、工会片区项目。其中亿龙城市花园一期去年年底推出，工会片区项目于今年6、7月份推出，今年11月将推出亿龙城市花园二期，三远江滨花园，明年推出的项目有龙湖山庄、凤冠山庄别墅等项目。,2019/6/30,34,供应市场,片区市场分析 将安溪房地产市场分为五个片区，分别旧城改造片区、火车站片区、龙湖片区、北石片区、新加坡花园片区，各片区分析如下：,2019/6/30,35,供应市场,旧城改造片区 位于旧城区中山路、大同路、八三一路、解放路等繁华地段，这一片区除了36米大街，其他都是砖混旧房子，但配套如学校、银行、菜市场、公园、交通、商业等十分完善。共有十个小片区，分别为三远商城（党校一期工程）、曼哈顿广场（中百片区）、鸿业精品购物广场、工会片区、党校二期片区、大同路西侧片区、凤麓片区、东岳一期二期片区、中山路片区等，从目前市场供应量看，这一片区以店面为主流，住宅以回迁为主。各项目如下：,2019/6/30,36,供应市场,三远商城 位于八三一大道县中医院旁，由泉州中远房地产公司开发，建筑面积81089，共11幢，3幢多层，2幢12层小高层，6幢17层小高层。总户数488户，一层店面，二层以上为住宅，住宅起价1700元/，均价2000元/，以102-133的三房为主，店面1.5-2.5万元/。2003年上半年开盘，目前已全部售完。开盘曾大势炒作，造成客户退房等不好影响。,2019/6/30,37,供应市场,曼哈顿广场 位于中山路与解放路交汇西南角，由凤山集团开发，总建筑面积15900平方米，共18层，1-4层为店面和商场，5层以上为住宅，沿街店面14间，住宅有75套。店面售价2.7-3.1万元，二层5000元，三层4500元，四层4000元。住宅起价1850元，均价2000元，户型分别为109、135、152及楼中楼，目前住宅已售完，店面因单价和总价较高，销售难度较大，欲引进麦当劳、肯德基大卖场改善这一现状。,2019/6/30,38,供应市场,鸿业精品购物广场 位于大同路小东街，由鸿业房地产公司开发，总建筑面积10620平方米。定位为安溪市心商业百老汇。住宅基本回迁安置，销售以店面为主，总店面数97个，层高4.5米，一层售价1.8-2.5万，已基本售完，地下一层1-1.25万，销售难度较大，只售几间，虽然托管年返租7%，回租7年，但当地人仍然不看好。,2019/6/30,39,供应市场,工会项目 位于安溪工会地块，由鸿业房地产公司开发，项目尚未动工，多幢高层，其中有一幢高层为商品房，1层店面，2-5层为商场，6-29层为住宅。共约100套，2梯5户，4套140平方米，一套88平方米，今年6-7月开始内部认购，交定金10万元，市场反映较好，认购率达90%以上。目旧城区已无商品房，虽然面积较大，但还是欣然接受。起价2600元/，最高价达3900元/。创造安溪住宅市场的最高价。,2019/6/30,40,供应市场,其他旧城改造片区 共有7个片区，总占地面积200亩左右，政府计划3月招标，7月左右开工建设，其中中山路片区规模最大，达117亩，目前尚未开始拆迁，除工会片区开始认购，其他项目预计要到2005年开始销售，今年下半年将推出，总占地100亩左右，住宅以安置回迁为主，但约有20%左右商品房需要销售，而且店面将大量推出。,2019/6/30,41,供应市场,火车站片区 这一片区的项目有特产城、茶都三期、三德兴商住中心，主要以店面为主，这一片区仍以店面为主，住宅只有茶都三期的三层住宅，一般单买住宅的客户较少，除非店面住宅一起买。但三远江滨花园、恒兴中学旁泉州方圆地产150亩项目的推出，将改变这一现状。该片区靠河面山，拥有较大的景观优势，比较适合开发高档住宅。,2019/6/30,42,供应市场,三德兴商住中心 位于中国茶都旁，由三德兴公司开发，共5幢，其中1幢酒店，四幢住宅，共120套住宅，57个店面，一房57平方米，二房84平方米，三房116平方米，四房150平方米，楼中楼200平方米，楼中楼滞销，改平层后现已售完。住宅售价1380-1480元/平方米，店面5000-5800元/平方米，主诉求为享受都市主人，吸引周边乡镇进城。,2019/6/30,43,供应市场,中国茶都三期 位于茶都广场，由福建凤山集团开发，规划总建筑面积10万平方米，由5幢围合店面组成，总店面数400多间，层高4.2米，面积30-80平方米，一、二层店面，三店住宅。店面住宅分开销售，一层8000-20000元，二层3200-4000元，三层1680元。因前期定价过高，现销售不理想。在春节时请厦门蓝火策划公司代理和包装，出现矛盾后，目前已撤走。,2019/6/30,44,供应市场,特产城一、二期 位于安溪县火车站旁，由远太集团开发，占地100亩，建成一个汇聚全国各地名优特产的大型物流配送中心，一期19幢3-4层店连宅，总建筑面积6.2万平方米，总店面数487个，一层层高4.5米，按套卖20-33万，售价比茶都低，目前一期已售完。二期近期开始销售，二期店面与住宅分开销售，住宅1650元/平方米，150套，面积80-120二房和三房；店面8000元/平方米，170套，面积20-30，目前销售率15%左右。,2019/6/30,45,供应市场,三远江滨花园 位于颖如桥南面 ，由三远集团旗下新联安房地产开发有限公司开发 ，占地73.4亩，总建筑面积近 12万，投资总额美元1980万元。项目紧临大龙湖，绿草成荫，风景如画，是人们居住和商贸的理想选择。 该项目建设“七通一平”条件基本具备，场地已平整，道路畅通。项目将于2004年11月开盘。是火车站片区的一个新项目。,2019/6/30,46,供应市场,龙湖片区 位于龙湖汽车站周围，周边300米以内环绕着铭选医院、安溪车站、龙湖市场、第四实验小学、第四实验幼儿园、农业银行龙湖分理处及工商银行龙湖分理处，配套比较完善，是一个新的生活区。项目有龙湖世纪广场、富贵特区、富华林美。从目前市场供应量看，这一片区以住宅为主，但已基本售完。明年龙湖山庄的开盘，住宅品质将进一步提升。,2019/6/30,47,供应市场,富华林美 项目位于安溪龙湖益民路，由安溪富华地产开发。总占地面积2.6万，总建筑面积5.5万，共7幢多层住宅，1层店面、车位、储藏间，2层以上为住宅，总户数486套，项目以116-137的四房为主，起价900元/，均价1150元/ ，店面2800-3200元/，车库2300元/，储藏间600元/，目前仅剩几个车库，其他已售完。客户以周边乡镇为主。,2019/6/30,48,供应市场,龙湖世纪广场 项目位于安溪龙湖中路，由安溪联达房地产公司投资开发。3幢7层多层商住楼，共201套，复式36套，店面67间，店面层高5.2-6米。住宅面积以118-122的三房为主，店面40-70。住宅售价1250-1550元/，店面售价3000-6300元/。原楼中楼无法销售，改为平层后已售完。项目目前已交房结案。,2019/6/30,49,供应市场,富贵特区 项目位于电力公司办公楼南侧，由安溪县电力公司开发，占地面积14000，总建筑面积72000，由6幢16层带电梯公寓组成，其中1幢为复式楼。1层架空，2层以上为住宅，总户数为407套。项目大手笔定位安溪第一名宅（花园泳池名宅），面积定位131-155平方米的三房，一栋楼中楼面积240-260平方米，配会所、游泳池。据了解，除开发商电力公司内部销售100多套，其他销售不够理想，而且有客户退房，近期公司出现纠纷，项目无法办理产权证。,2019/6/30,50,供应市场,龙湖山庄 位于龙湖铁索桥及铭选医院旁，由富华房地产公司开发，占地104亩，总建筑面积9万，容积率1.31。共8幢多层，11幢小高层，11幢别墅。建筑面积多层为26300，小高层43200，商业10020，别墅11250。共667套，其中单身公寓96套，多层192套，小高层335套，别墅44套。均价2000元/，别墅为双拼叠加，一幢4户，面积220-230，多层户型中三房以120，四房130-140为主，小高层户型130-158。项目将于明年开盘，预计在2007年交房，是安溪近年来首个带别墅的项目。,2019/6/30,51,供应市场,北石片区 该片区位于解放大桥西侧，以兴安路为中心，周边配套有北石市场、协成酒店、三德大酒店、第三幼儿园、第三实验小学、铭选中学、农行、工行、建行、金岭商场等。主要项目有龙苑新村、安星花园小区、亿龙城市花园，从目前市场供应量看，这一片区仍以住宅为主，龙苑新村已售，安星花园有80套左右未售，亿龙一期有部分多层和小高层，二期将于11月推出。这一片区是目前市场上供应量最大的，也是离我们项目最近的片区，最具有参考性。,2019/6/30,52,供应市场,龙苑新村 位于兴安路（汽运公司旧址），由安溪安建房地产公司开发，占地面积2万，总建筑面积4.7万。由10幢6层多层住宅组成，一层为店面、车库和储藏间，配托儿所、幼儿园，总户数380户，店面层高4.5-5米。住宅最低价950元/，均价1150元/，店面4000-5000元/，储藏间1000元/。项目较早开盘，现已全部售完，客户以周边乡镇为主。,2019/6/30,53,供应市场,安星花园小区 位于安溪北石蓝安路，由发溪天裕来房地产公司开发，总建筑面积约2万平方米，由2幢12层小高层和3幢4-8层住宅组成，1层为店面和储藏间。总户数201户，住宅以118-122 三房和210-220的楼中楼为主。住宅多层售价开盘时较低入市980元/，现起价1250元/，小高层1560/元起，最高价1950元/，店面7100-7300元/。因楼中楼较多，容积率高，无绿化和公共活动空间，目前仍余约40%的住宅未售。,2019/6/30,54,供应市场,亿龙城花园 位于兴安路与新跃路交汇处，属于安星花园二期，由泉州亿龙房地产公司开发。占地62亩，总建筑面积10万平方米，是目前安溪市场最大的项目。一期4万平方米，有280套住宅。户型以110-136的三房二厅为主，是目前安溪市场上最好的户型。2003年底开始内部认购，多层起价1320元/，小高层起价1650元/，店面13800-14000元/，车库2200元/。目前多层已售90%，小高层已售70%。二期有10幢多层，2幢小高层，将今年11月开盘。,2019/6/30,55,供应市场,新加坡花园片区 本片以新加坡花园为主，新加坡花园由龙置地集团投资开发。项目靠山面水，得天独厚。现已完成13幢6层楼的公寓楼(705套公寓)、11幢豪华温泉别墅、90个店面、一座四层楼的现代化购物中心(共有200余间商店)、俱乐部会所和游泳池等休闲设施。10年前在新加坡销售，目前在售1栋多层和1栋别墅，多层价格1350-1600元/平方米，售40%左右。别墅50万元，建筑面积323平方米。项目业主以外商为主，较少人居住，没有人气。,2019/6/30,56,去年以来安溪户型情况,2019/6/30,57,目前安溪所剩户型 情况,2019/6/30,58,安溪房产户型分析（一）,安溪主流户型为三房，畅销户型为三房100-120平方米，四房125-135平方米。 安溪需求偏向中等户型，面积不宜太大，适用即可。 楼中楼市场有限，大多改为平层后方可销售。 店连宅为安溪独特的户型，有一定的消费需求市场。 一房和二房市场供应量少，一房市场有限，二房市场有待开发。,2019/6/30,59,安溪房产户型分析（二）,从目前市场上看，只有一个高层项目（工会项目），其他为多层和小高层，工会项目推出一个月后达到90%的认购率，可见高层项目在安溪仍有一定的市场。 户型结构中，目前安溪仍未有错层，预计亿龙城市场花园二期将推出。 户型分布中，户型大多南北朝向，主卧和客厅都朝南较少，公用卫生间多数为暗卫。,2019/6/30,60,安溪房产价格分析（一）,2003年住宅均价1600元/，商业用房均价7000元/ 。 2003年住宅最低开盘价900元/（富华林美），最高价为2300元/（三远商城）。 2003年店面最低价2800元/（富华林美），最高价为31880元/（曼哈顿广场）。 2003年最引人注目的楼盘为三远商地、富贵特区。,2019/6/30,61,安溪房产价格分析（二）,片区价格分析 凤城片区属于老市区价 格最高2000元/；其次 是火车站片受店连宅影 响，价格1500元/， 排在第二位；最低为龙 湖片区受富华林华影响 价格1300元/。,2019/6/30,62,安溪房产价格分析（三）,2004年上半年住宅均价1800元，其中商业用房均价9000元。 2004年住宅最低价1250元/（安星花园小区），最高价为3998元/（工会项目）。 2004年店面最低价3400元/（世纪广场），最高价为31880元/（曼哈顿广场）。 2003年最引人注目的楼盘为亿龙城市花园、工会项目。,2019/6/30,63,安溪房产价格分析（四）,片区价格分析 凤城片区受工会项目 影响均价达到3000元 /；是火车站片区特 产城二期开盘价格继 走高；北石片区受亿 龙城市花园影响整体 价格抬高,2019/6/30,64,安溪房产广告分析,特产城、茶都三期、三远江滨花园以户外展板和安溪电视台广告为主。 富贵特区：河滨灯箱广告和安溪电视台有广告。 亿龙城市花园：以泉州晚报夹报和电视台广告为主。 其他项目较少广告。 可见，安溪项目以电视广告为主，户外展板及报纸广告可夹报为辅。,2019/6/30,65,安溪房产营销分析,鸿业精品请厦门弘基伟业行销代理，后将代理公司员工转为自已公司旗下，提高售楼人员的素质。 富贵特区曾经请厦门联联成和泉州安兰机构代理，后到福州招聘售楼人员。 茶都三期在春节请厦门蓝火策划公司代理和包装，出现矛盾后，目前已撤走。 亿龙城市花园从泉州调派，特产城从当地招聘培训，其他售楼处从当地招聘未经培训，总体素质较低，项目包装不到位。,2019/6/30,66,安溪商业市场分析,商业项目：曼哈顿广场、鸿业精品购物广场、茶都三期、特产城、及其他项目店面。 总体情况：安溪总体商业价格偏高，商业价格直逼厦门，但资金回报率不高，出现泡沫，使许多安溪人选择在厦门投资店面或商场。总的来说安溪有三个商业区，分别为旧城商业中心 、火车站商圈 、安溪桥头北石商区。,2019/6/30,67,安溪商业片区分析（一）,旧城商业中心 处于旧城改造区，旧城拆迁比较杂乱，店面较多，但不成规模，专业街较少，定位雷同。整体商业价值难以提升，目前的市场价为3-5年后的旧城改造后商业区的价格，价值被严重透支，最高价达3万多元，基本上没有升值潜力。曼哈顿广场采取的策略是单位面积的分割以减少总价，降低投资门坎以及欲引进大卖场（类似沃尔码）或大型餐饮带动人气，带动二、三、四层商场的销售。鸿业精品采取的策略是提高回报率、回租年限，或开盘时炒作。,2019/6/30,68,安溪商业片区分析（二）,火车站商圈 定位中国茶都、特产城，具有很强的专业市场，但市场容量过大，茶都一、二期近10万平方米的商业规模能满足安溪3-5年内市场需求，如今又开发茶都三期、特产城一期、二期，规模都是10万平方米左右，明显供过于求，已经达到安溪十年后的茶叶市场发展规模，而且茶叶具有季节性，买店面不如租店面，长租不如短租，店面综合价值难以提升。茶都三期从目前市场来看资金回报率5%，低于商业一般回报率，将影响投资者继续投资，最后只能造成有价无市，物业空置。特产城虽然销售率高，但招商、经营有一定的难度。,2019/6/30,69,安溪商业片区分析（三）,安溪桥头北石商区 处于城厢镇和凤城镇的交通枢纽地带，属于交通类商业物业带动综合休闲商区，周边两个汽车站（龙湖车站、恒兴车站）、三个酒店（协成酒店、安溪人、三德酒店）、两大商场（金岭商场、协成商场），人流量大，但比较杂乱。而且周边的工厂较多，也是安溪新的住宅开发区，随着龙苑新村、62亩的亿龙城市花园、安星花园小区商品房交付入住，这一带综合商业价值也将得到提升。,2019/6/30,70,别墅市场分析（一）,目前安溪别墅市场有三个项目，分别为新加坡花园别墅、凤冠山庄别墅、龙湖山庄别墅，具体情况如下： 新加坡花园：新加坡花园共建10幢别墅，有3幢未建，其中有九幢于10年前在新加坡销售，但空置率高，只有1-2由幢有入住。目前售价50万元，建筑面积323平方米，土地面积600多平方米，接近1亩。单价1550元/平方米，办相关手续需3-4万元，已售的别墅也有的在转手。,2019/6/30,71,别墅市场分析（二）,凤冠山庄别墅：位于凤冠山，土地已平整多年，地块多次易手，现准备开发，由厦门豪斯策划，方案正在规划中，预计将以独幢为主，部分双拼独幢。 龙湖山庄别墅：位于龙湖铁索桥及铭选医院旁，由富华房地产公司开发，占地104亩，总建筑面积9万，别墅11250，别墅44套。为双拼叠加别墅，一幢4户，面积220-230，项目将于明年开盘，预计在2007年交房，是安溪近年来首个带别墅的项目。,2019/6/30,72,项目建设的必要性和意义,安溪强大的经济基础支撑 安溪2003年全县实现国内生产总值115.5亿元，增长13%,人均GDP达10896元，财政总收入60129万元，金融存款余额48.84亿元，城镇居民人均可支配收入达6727元，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达38.59亿元。 安溪2004年上半年完成生产总值60.08亿元，财政总收入35683万元，金融存款55.79亿元，农民现金收入人均为2165.84元，城镇居民人均可支配收入达4178.1元， 1-5月中国茶都完成贸易额3.45亿元。,2019/6/30,73,项目建设的必要性和意义,安溪房地产市场发展逐渐成熟 2003年安溪商品房销售面积达9.6万平方米，2004上半年安溪商品房销售面积达5.2万平方米，预计2004年将突破10万平方米。 自去年以来安溪房地产市场已形成供销两旺的局面，消费者越来超理性，对项目品质要求越来越高，大盘大配套的意识已有所形成。出现一些高端房地产产品（别墅）消费需求，供应市场也出现一个两个别墅项目。,2019/6/30,74,项目建设的必要性和意义,安溪政府规划要求 市政府规划到2010年县城从目前的10万人口向20万人口以上城市发展，而且要将德苑建设成为安溪新的中心城镇山水城林，引进安溪最好的学校安溪一中，建设二环路和新的长途汽车站，银行、医院、交通、商业等各项配套将一应俱全。项目规划将得到政府的大力支持，为项目发展提供强有力的保障。,2019/6/30,75,项目建设的必要性和意义,项目地块优越性 项目地块处于蓝溪、西溪、清溪三江交汇处，东面倚山，拥有绝佳的自然条件与景观资源。是开发别墅等高档物业的绝佳地块。 大盘开发彰显开发实力 项目占地600多亩，总建面积60多万平方米，是目前泉州罕见的大盘项目，项目开发成功将迅速提高开发商知名度和品牌。,2019/6/30,76,目标客户分析（一）,私营企业主、企事业单位中上层人士：在安溪已有自建房或自购商品房，事业有成，购房面积在180以上，复式住宅或独院别墅 收入较高的个体经营者：生活稳定，自有住房，希望改善居住环境，需求面积140180。 企事业单位员工、一般个体经营者：需求面积120140，以三房和四房为主,2019/6/30,77,目标客户分析（二）,2019/6/30,78,目标客户分析（三）,消费偏好及文化心理特征： 事业有成，有一定的经济基础，注重生活品质，对景观和自然环境有较大的偏好，注重下一代的教育，只要物有所值或物超所值就愿意购买。 购房目的分析,2019/6/30,79,项目产品定位,定位依据： 安溪社会经济环境； 安溪房地产市场现状及发展趋势； 项目基本经济指标； 客户群体分析； 当地产品需求偏好分析。,2019/6/30,80,项目产品定位,安溪市环境最好、档次最高的 城市山水园林生态居住区 以“水”为核心构筑一个景观社区，塑造一种水与生态的自然主义生活方式。 阅读天然山水神韵，理解建筑与天地共生内涵，依托现代人生活方式原则，让清新细腻的山水生态景观与精致典雅的人居经典相得益彰。,2019/6/30,81,项目运作策略（一）,确立“品牌形象”主导型战略 目前的安溪房地产处于较低层次的开发及价格竞争，而本项目周边环境较好,规划弹性空间大，主要面对安溪的中上收入阶层,适宜开发较高档次的住宅小区。这就要求开发商做市场领导者,采用较高价格成长趋势,较高利润、较高档次、中上成本的品牌形象主导型战略。 项目以大规模、大气势的包装宣传，震憾推出。以迅速感性的魅力产品抢占目标客户心智至高点，赢得社会大众口碑，从而引起轰动效应。,2019/6/30,82,项目运作策略（二）,教育配套策略 1994年，碧桂园在“跳出地产做地产”的思路指导下，首倡社会“贵族学校”，使项目起死回生，开创了教育产业带动房地产业发展的先河。这种社会潮流实际上就是把教育产业资源放开，让社会共享，对房地产来说，就是把教育融入到房地产开发项目中去，并同时推动其发展。龙凤都城规划人口约2万，目前社会配套严重缺位，名校资源的开发利用将成为本项目成败的关键因素。幼儿园办成双语幼儿园、小学与实小联办、中学与一中联办。,2019/6/30,83,项目运作策略（三）,价格策略 龙凤都城建议采用低开高走的价格策略，低开高走是房产营销最常用的策略，低开的目的是吸引市场视线，其线路是为了价格的上升，使房产始终具有升值空间。买房者对于自己购买的房屋通常怀着升值的期望，客户的心态是买涨不买跌的，低价高走的价格策略最关键的就是开盘价的制定以及调价频率、幅度。,2019/6/30,84,项目运作策略（四）,打造水景社区 龙凤都城是以“水”为核心构筑一个景观社区，塑造一种水与生态的自然主义生活方式。建议提高江面水位，以增加水域面积，并与中心湖水贯通,组成一个由活水构成的景观带。,2019/6/30,85,总体规划方案,规划指导思想：以人为本，提供一个适合城市长期发展的现代化环境，成为周围地区的重要居住示范小区。 规划理念：逆造面向山水的开放性空间，同时强调均好性，与自然的共融性，及体现地域文脉和人文关怀。 总体构想：对西溪及山体良好景观的借用。围绕基地东面的山水，以弧形绿化带层层展开，形成山水绿互相渗透，奠定人在绿中，绿在家中的良好生态景观格局。,2019/6/30,86,总体规划方案,布局特点：一个中心，八个组团，三层绿化带。 道路规划：人车分流，将道路设计与景观、绿化相结合，共同塑造户外空间景观。 景观规划：以“天人合一”的生态理念为绿化环境的整体宗旨，以集中绿地为基础，强调点线面的多样空间组合的自然居住公园。 立体绿化：运用墙面和屋顶绿化提高项目结合品质。,2019/6/30,87,总体规划方案,经济技术指标 占地面积：435229 总建筑面积：610000 住宅总建筑面积：510000 商业及公建总建筑面积：100000 绿化率：42% 建筑密度：30% 总容积率：1.40,2019/6/30,88,总体规划方案,公共建筑技术经济指标 综合商业大厦建筑面积：43000 社区中心建筑面积：15000 售楼中心建筑面积：6000 社区中心、幼儿园建筑面积：5000 菜市场：450 其他商业面积：33550,2019/6/30,89,总体规划方案,教育配套设施：在项目周边建设一所中学和小学，在小区内规划两所幼儿园和社区活动中心。 其他配套设施：3个垃圾站、3个书报亭、2个公厕，1个菜市场。 公共建筑：在小区西南侧建小区大门、商业配套和售楼中心。 中心广场：在二环路和德苑公路交叉口建商业广场，规划一幢26层住宅和一幢酒店式公寓。 中心会所：在小区中心绿地建中心会所，设室外室外游泳池。,2019/6/30,90,总体规划方案,户型规划 根据安溪房地产市场特点和未来住宅的发展趋势，设计多层、高层、别墅三大类住宅，多层从二房、三房、四房到五房（楼中楼），面积77-170大小不等；高层有三房二厅、四房二厅、四房半二厅等五种户型，面积从120-150大小面积不等；别墅包括叠加、联排、双拼、独立四种，每种别墅设有两种户型，面积从200-380大小不等。,2019/6/30,91,户型规划方案,2019/6/30,