2010河南漯河天下城首期提报.ppt

漯河市现有楼盘个案分析,漯河楼市图,宏泰花园,壹号城邦,欧洲故事,森林半岛,兰乔圣菲,天明第一城,金色里程,蓝湖小区,昌建外滩,漯河市沙北新区板块概况,沙北新区板块概况,沙北新区板块地处漯河市地处沙河以北西城区，工业发达，各方面配套相对完善，居住环境良好。 该区域版块的房价相对较低，整体均价约在2800元/平米左右，个别楼盘接近3100元/平米左右。可比性项目七个，总建面积841578平方米。一些有实力的开发公司在该区域开发了较多的楼盘，其中也用较大的楼盘。该区域的市场过供应量较多，对全市整个房地产市场有较大的影响。,天明第一城,昌建外滩,前周翡翠城,范庄村改造项目,柳庄村改造项目,漯河市沙北新区板块概况,沙北新区板块面积配比上100-130占主导面积占该板块总供应量的45%。 沙北新区板块物业类型配比上现在以小高层为主占该板块总共应量的64%。 沙北新区板块户型配比上以三室为主占该板块总供应量的73%。,房地产发展概况,沙北新区重点项目一览,房地产发展概况,沙北新区重点项目一览,房地产发展概况,沙北新区重点项目一览,房地产发展概况,沙北新区重点项目一览,房地产发展概况,沙北新区板块市场特征,沙北区域商品房楼盘竞争激烈，两极分化，一类以建业森林半岛、双汇欧洲故事、建业壹号城邦为代表的大型高档项目，另一类以紫竹苑，银河湾为代表的中小低价楼盘； 现阶段，沙北区域在售楼盘供应产品多为多层，其余项目或开发完毕或进入小高层开发阶段，多层普通住宅项目市场前景看好； 沙北区域住宅项目之前所售户型，110-135平米三房是主流产品，由于位置、建筑类型和楼盘品质不同，均价由2600元/平米到3600元/平米不等；,漯河市沙北东区版概况,沙北东区板块概况,漯河市沙北东区板块，是漯河市的新开发区域，各方面配套不完善，生活便利性差。 近年来随着可供开发的土地的减少，房价一路攀升，整体均价突破3000元/平米，个别楼盘接近3200元/平米。可比性项目两个，总建面积396000平方米。同时一部分潜在项目体量也相对较大，处于观望状态。随着这些项目的陆续上市，东区板块的竞争将异常激烈。,东区板块户型以三室为主占该板块总供应量的64.50% 东区板块面积配比上100-130平米和130-160占主导位置，分别占总供应量的40.17%和28.00%,东区板块物业类型以小高层为主占该板块总供应量的79.83% 东区板块户型结构比较单一基本均为传统平层，没有错层，少量复式占总供应量的13.871%,房地产发展概况,沙北东区板块重点项目一览,房地产发展概况,沙北东区板块重点项目一览,房地产发展概况,沙北东区板块城中村改造项目,沙北东区板块特征：楼盘较少，目前，区域住宅氛围不成熟，未来随着城中村项目的建造，竞争会越来越激烈。,漯河市中心区板块概况,中心区板块概况,中心板块地处漯河市传统城区，商业发达，各方面配套完善，生活便利。 近年来随着可供开发的土地的减少，房价一路攀升，整体均价突破3000元/平米，个别楼盘接近3500元/平米。可比性项目三个，总建面积496000平方米。同时一部分潜在项目体量也相对较大处于观望状态。随着一些项目的陆续上市，中心板块的竞争将异常激烈。,中心区板块物业类型配比上小高层与高层供应量相当，小高层占44%、高层占45%，并且占主导地位，片面体现出新东区在物业类型上比其他板块超前。 中心区户型配比上以三室为主导户型，占总供应量的78%。 中心区面积配比上以130-160为主导面积，占总供应量的48%，明显主导面积比其他板块的大。,房地产发展概况,中心区重点项目一览,房地产发展概况,中心区重点项目一览,房地产发展概况,中心区重点项目一览,房地产发展概况,中心区重点项目一览,房地产发展概况,中心区域板块特征,现售项目，价格集中在2800-3200元/平米左右； 配套，景观资源是加分的必要条件； 户型集中在110-130平米的三房，大户型需配合景观资源； 未来市场投放力度将会加大，对东区板块形成巨大威胁。,房地产发展概况,各区域重点项目总结,项目规模,在售项目以10万-20万平方米的中等规模项目为主，但即将上市的大体量项目较多，未来市场供应量较大。,房地产发展概况,各区域重点项目总结,项目价格,在售项目的主流价格在2500-2800元/平方米之间；2800-3200元/平方米的项目相对较多；而沿河的一些高端项目销售价格突破了3200元/平方米；2500元/平方米以下的项目集中在沙北东区。,房地产发展概况,各区域重点项目总结,项目户型,在售项目户型，三房占60%左右，其中110-130平方米之间的三房最受欢迎，拥有景观资源的130平米以上的大三房也占一定市场，缺乏景观资源的大三房销售状况较差；两房比例为20%，销售状况较好，面积分布在90平米左右；四房及复式占15%左右，去化速度慢；一房的比例很低，市场缺乏投资客户。,房地产发展概况,各区域重点项目总结,在售项目规模适中，但即将上市的大盘较多,价格集中在2500-3200元/平方米，配套、景观资源是项目加分的必要条件,户型集中在110-130平方米之间的三房，大户型需要配合景观资源,未来市场投放量大，东区城中村改造带来巨大竞争压力,市场小结,房地产市场增长平稳，延续2009年增长态势,房地产市场价值体系不健全，项目价格差异较大,开始形成沿沙澧河景观带及沙北行政新区、淞江新区、沙北东区、中心板块等几个区域板块,市场土地投放量大，未来竞争较为激烈。,第四部分 本项目需求调查分析,报告摘要,一、调查简介 1、调查说明 2、调查目的 3、调查方法 4、分析方法 二、数据资料分析 三、主要结论及建议,1、本次街访调查总调查量为2500份，有效问卷为2097份，有效问卷比例达83.9%； 2、本次调查问卷共设置69个题目，92个因子题量； 3、本次调查自2010-09-7至2010-09-21，前后历时15天，动用275人次； 4、本次调查涉及21个地点，含盖漯河市各行政区域及房地产板块； 5、现有项目竞争调查我们动用16人次对每个项目进行两次以上实地踏访。,调查说明,调查目的,1、通过客观深入的市场调查，了解区域房地产供需情况。 2、通过市场分析，掌握客户群体的购房意向。 3、确定目标客户群及其对产品、价格的取向。 4、合理规划本项目地块，明确项目定位，最优发挥环境特质和经济效益 5、对项目前期推广做铺垫，赢得一定的认知度和准客群。,需求市场部分： 1、问卷调查 2、深入座谈 3、电话访问 竞争对手部分： 1、实地专项访问 2、项目资料收集及整理,分析方法,1、统计分析软件：Excel、spss等。 2、统计分析方法：频数分析法、因子分析法、交叉分析法、相关分析法、聚类分析法、回归分析法等。 3、分析结果整个采用图表和文字相结合的展示模式，部分辅助以脚注说明。,Excel,Spss,交互运用各种分析软件,资料来源及获取,实地调查,网络搜集,文献选取,市场调 查项目 资料库,渠道获取,电话专访,我们安排专人搜集、专人审核各种资料，多方面资料为了确保其可靠性，进行了再次收集，对存在有怀疑性的信息，我们进行了多方求证，以保证真实性。,数据分析大纲,一、数据处理及验证,二、需求市场整体分析,三、目标客户与准客户联合分析,四、部分结论及建议,为保证本次调查的客观性，根据2010年漯河市统计年鉴之区域人口比例和男女人口比例进行两次随机定额配比抽样，后随机抽取80%； 随机抽取之后的样本框数量为：2000份； 分析结果整个采用图表和文字相结合的展示模式，部分辅助以脚注说明。,数据随机性处理,原始数据,甄别筛选,配额抽样,随机处理,数据分析,部分结论, ,【数据处理流程】,需求调查人员资料,问卷整理人员,调查地点 被调查人群的居住区域 被调查人群的年龄结构 被调查人群的职业 被调查人群的收入,一、问卷数据的代表性验证,本次市场调查，各调查点问卷投放量的安排，我们考虑到了漯河市各区域人群的日常生活习惯和购物习惯，对人流量大和人群相对集中的地方，问卷投放量较大，相对比例均衡； 相对于漯河市市区总人口来说，我们的问卷量达到了1/200；,一、问卷数据的代表性验证,漯河市城区人口为： 源汇区：30万； 召陵区：48万； 郾城区：47万； 经济开发区：19万。 我们所得问卷各区域分布比例，基本与漯河市各行政区域人口比例吻合。,一、问卷数据的代表性验证,在被调查人的年龄分布图中，我们从附图可以看出分布曲线的峰值处于3135岁间。 符合正态分布的年龄构成，也符合人口统计学中年龄的组成结构。,一、问卷数据的代表性验证,一、问卷数据的代表性验证,总结： 1、问卷数据代表性的检验我们选取了5个因子，这五个因子都是调查统计学和人口统计学中常用的验证因子。 2、从对五个因子的频度及分布正态性检验我们可以看出，本次市场调查被调查人群具有很强的代表性，而且样本量足够。 3、从被调查人的认真成度上看，有50%的人还是认真地填写了试卷，有近30%的人很认真地填写了问卷，也就说问卷上的信息具有很强的代表性。,一、问卷数据的代表性验证,二、需求市场整体分析,对客户的购房计划做统计，可以看出65%以上的消费者都计划未来在漯河市购房；消费者不计划在漯河购房的原因主要是觉得单价太高或者预算不足，这两个因素占到不打算购房中60%以上。,对客户购房的时间安排我们看出，二年内打算买房的占30.7%，在三年内准备购房的客户总量占到总计划购房客户的48.3%，同比例放大到整个漯河市后，这是一个相当大的需求市场。,二、需求市场整体分析,二、需求市场整体分析,但目前来看，老城区仍然是居住的第一居所，源汇区、郾城区占据了51.1%的人口居住量，也就是说将近53万人口基本是在老城居住、生活、消费、购物；而其他区域的集中度相对较低；,被调查人群中52%的客户都拥有自己的房子，对于这部分消费者来说，再购房可能就是为了改善居住、投资或者给子女买房，有42%的受调人的家庭为三口之家，也就是【夫妻+小孩】，四口以上的占据半壁河山；,二、需求市场整体分析,10003000元，这个工资段本身就是社会工资段的主体，从我们的调查结果看，64%的受调人家庭月收入处于这个水平；从居住面积来看，居住面积在70110平米的家庭占到近60%。,二、需求市场整体分析,三居、两居是当代居住的主流户型，调查中我们也发现，四居和一居的居住者，也占到了13%的比重，客厅和卫生间仍是传统的一厅一卫为主，在追求居住舒适和追求品质的年代，显然已经落伍。,二、需求市场整体分析,家庭结构对购房需求的影响前面已经说过，家里有老人及孩子的话，购房需求会相对大些。 自然环境好、交通便捷、工作方便是吸引人群选择的三大因素，另外发展潜力也是一部分人选择购房区域的首选因素，相对而言，这一点上东区占有很大优势。,二、需求市场整体分析,统计表明，改善住房需求是当前消费者购房的首要目的，占到近50%，为方便孩子上学其次，占到15.7%，结婚买房也是近13%的消费者购房动机。,消费者对房屋的追求已经上升到了普遍对品质生活的追求，所以对项目的建设而言，必须有新的产品或者高品质楼盘的推出。统计中我们也可以看出，现在的家长对孩子的教育也相当重视，项目教育的配套不容忽视。,二、需求市场整体分析,图标表明：居住所关注因素中，周边环境空气噪声方面和开发商信誉实力品牌评价最低，关注度最高。 建筑风格外观形象及小区绿化景观等在消费者评价中仍不被看好，需要开发商进一步打造； 物业管理及服务、教育配套等总体评价较好，但是也只是60多分的水平，只是相对较好；,二、需求市场整体分析,对房价的涨跌问题是07年08年消费者关注的热点，从小查我们得知，有41%的消费者认为未来一年内安阳房价将是上涨的。 认为涨幅在10%以上的为11%，仅有27.1%的受访者判断房价将跌。近1/3的人群认为楼市将维持平稳。 消费者对房地产的信心仍然还是存在的。,二、需求市场整体分析,对计划购买房屋户型的安排，大多数的消费者还是选择三室两厅或者三室一厅，对于一般的家庭构成，这种户型已经可以满足日常居住，但我们要说的是同样的三室一厅可能有很多种做法，我们应该做最好的。,二、需求市场整体分析,二、需求市场整体分析,此统计表明：在本市住宅市场，20层以下产品仍将是市场主流，传统多层低层产品市场接受度高，分别为21.8%和42.1%，多层带电梯消费人需要引导；高层、小高层住宅有一定认可，但比例仍然不高(18.7%)。,二、需求市场整体分析,二、需求市场整体分析,*。在.01水平（双侧）上显著相关 *.在0.05水平（双侧）上显著相关,书房、储藏室是消费者希望在将来的家中所拥有的功能空间，两者占的比重将近90%，对于我们的项目来说，这一点对做户型设计很有必要，另外需要一个车库的比例也达到了42%左右，我们在车库的配套上，也应该予以考虑数量的足够问题。,二、需求市场整体分析,对于户型结构来言，平层是多数客户所能认同的产品，对于复式来言，总给人一种高档的感觉，因此受众也比较多，两者比例超过了80%，尤其是复式可以重点考虑；中心景观风格方面首先是园林风格，占到39%左右，其次是现代主义风格，占到24.4%。,二、需求市场整体分析,数字代码表示组中值：1 22.5万 2 27.5万 3 32.5万 4 37.5万 5 42.5万 6 47.5万 752.5万 诸如此,二、需求市场整体分析,数字代码表示组中值：1 22.5万 2 27.5万 3 32.5万 4 37.5万 5 42.5万 6 47.5万 752.5万 诸如此,二、需求市场整体分析,购买单价数字代码：1 2350 2 2650 3 2950 4 3250 5 3550 6 3850 74150 诸如此,二、需求市场整体分析,对车库价格和车位租金价格的调查，我们要考虑到消费者的求宜心理，所以最多的选择可能不具有最大的代表性，随后会有具体篇章详细介绍价格高限问题；,二、需求市场整体分析,二、需求市场整体分析,调查中再购房准备一次性付款的客户占到了37.2%，分期付款的占到了36%，银行按揭的占到了20.3%，这方面说明大部分有计划购房的客户，还是有购买力的，另外目前较高的利息税也可能使消费者放弃按揭计划，对计划按揭的客户来说，10万元以下的首付款是大部分人的希望额度，这个标准，在安阳的大多数项目都是可以做到的。,二、需求市场整体分析,47%的客户如果按揭能承担的月还款金额在800至1500元之间，对获知安阳楼盘信息的途径，近20%的消费者还是通过熟人介绍，其次是电视获取或者宣传页获取，由此可知一个项目人员口碑效应所能达到的宣传力是相当广的。,二、需求市场整体分析,统计表明，目标客户最信赖的信息途径依次为：熟人介绍32.1%，电视13.8%，亲眼看到10%，房展会占9.8%，安阳日报、安阳电视报、今日安报分别为7.3%、4.2%和3.2%。这与获得信息途径区别较大。,二、需求市场整体分析,平均家庭月消费额反映的是一个家庭的购买力，从统计来看38.1%的客户处于1000至1500元之间的水平，这个水平对于购房的家庭来说，额度相对还是偏低，当然这个与实际消费之间仍然有一定差距；,二、需求市场整体分析,二、需求市场整体分析,二、需求市场整体分析,心目中漯河市最好的3个高档小区名称：,三、目标客户及准客户分析,目标客户的界定： 1、打算在安阳买房（A1=1） 2、考虑在三年内换房（A34） 3、购买可能性大于50%（C22.2 50） 凡同时符合以上三个条件均考虑为本项目的目标客户； 准客户标准 在符合以上条件基础上，还应同时符合以下标准： 1、首选在东区买房（B8=5） 2、购买可能性很大(E4 3) 3、总房价超过25万元(C8 2),分析思路：居住现状需求分析价格分析产品细节背景资料分析,三、目标客户及准客户分析,本次目标客户和准客户比例共占19.8%，对于共性问题，将结合两方数据共同研判，对于个性问题及价格等敏感问题，只针对准客户深入分析，同时部分还需要结合特别有意向客户进行数据修正；本次分析尽可能使用图表数据以便清晰易懂；,三、目标客户及准客户分析,居住现状,三、目标客户及准客户分析,居住现状,三、目标客户及准客户分析,准客户相对的家庭人口数量更清晰一些，主要仍是三口之家，同时为解决家庭住房的比例也有所上升（18%）；,居住现状,三、目标客户及准客户分析,居住现状,居住现状,三、目标客户及准客户分析,居住现状,三、目标客户及准客户分析,居住现状,三、目标客户及准客户分析,三、目标客户及准客户分析,相对而言，准客户的收入水平整体比目标客户的要高，同时对于高端客户的比例表现更为突出；,居住现状,三、目标客户及准客户分析,可以得出：准客户的月家庭消费=月收入*0.454+1.365（组间值）,居住现状,三、目标客户及准客户分析,现居住需求面积对比分析,需求分析,对比可以很明显的发现，购房计划户型的那个方面，几乎消费者都比现有居住条件有高的追求，也就是说，针对我们项目的建设，优质的三居室应该是重点。,需求分析,三、目标客户及准客户分析,三、目标客户及准客户分析,从现有情况可以看出，购房作为升级考虑的几乎全部，并且升级的面积几乎达到将近20平方米，也就是说现有居住面积基础上上调20平方米基本就是计划购买面积；,需求分析,三、目标客户及准客户分析,现有厅室居住情况,可以看出，目前准客户的居住条件相对较好，因此对于购房动机而言更多的还是改善居住环境，满足居住舒适度；,需求分析,三、目标客户及准客户分析,需求分析,三、目标客户及准客户分析,【本次调查决策基础】,需求分析,三、目标客户及准客户分析,由图表分析可知，未来准客户越