2012年5月康瑞江西余干标杆级复合地产的营销报告.ppt

暨傲祺投资余干项目定位报告,康瑞江西余干标杆级复合地产的营销报告178p,谨呈：傲祺投资 2012年5月 江西康瑞房地产营销策划有限公司,核心问题,开发目标与模式,1、尽快实现资金回现，严控开发风险，不能让开发商做成“房东”； 2、突出项目档次感，中高端定位； 3、以“商业+住宅+酒店”模式开发；,我们的目标思考,1、如何打造产品核心竞争力，在未来强烈竞争中顺利突围？ 2、以什么样的产品组合，控制项目风险的同时又能实现利润最大化？,宏观分析,1,2,市场解读,3,3,问卷调查与客户研判,4,项目产品定位,5,项目形象定位,余干县是江西省上饶市所辖的一个县。位于江西省东北部，东与万年接壤，西连南昌、进贤，南与余江、东乡毗邻，北邻鄱阳、都昌县。 余干县湖泊众多，港汊纵横。陆路距南昌90公里，景德镇市120公里，鹰潭68公里，位于三市之中；向东至上饶市167公里。 全县国土面积2330平方公里，全县辖8个镇、14个乡，总人口100万人，其中农业人口71.6万人。其中玉亭镇（本地块所在） 面积：61.8k，人口：107085人。,县城位置,城市属性：农业重镇，环鄱阳湖城市圈中心,余干,全国农业生产基地 环鄱阳湖城市中部位置 传统的农业县城，具备非常高的发展潜力 交通较为便利，目前正打造“滨湖工业县” 县城总人口100万，城区人口10.7万人。,发展规划,“余黄一级公路南连206国道、黄金埠电厂，北接昌万公路、德昌高速余干互通线，既是连接县城与黄金埠镇的唯一公路，又是余干县通往鹰潭1小时经济圈的快速通道。 ” -摘自余干新闻网 余干县将打造第一产业为根本，第二、三产业周边互动的产业模式，打造局部经济圈概念，由于本身产品输出限制，致力组建公路网辐射周边从而形成轻工业快速通道。,县城GDP排名,余干县从2009年-2011年生产总值分别为556407万元、656977万元、792966万元，在上饶辖下10县中分别排名为第6名、7名、7名。 从生产总值单方面看截止到2011年余干县均处于上饶中等水平。,余干县GDP排名（上饶辖下一区一市10县）,县城产业结构,余干县产业结构增长图示,余干县连续两年第一产业比重下降，第二、第三产业增长，其中第二产业增长尤为突出，并且政府有提出“打造滨湖工业县”的概念从一定程度上余干县目前正致力打造区域特色工业，这将极大促进县城发展。,县城产业结构,余干县产业结构增长图示,2011年余干县各产业增长位列前茅， 同比往年，虽有波动，但总体发展保持 较高的速率。,人均收入,余干县县城在岗工平均收入每年增长率为6%，相对于整个上饶辖下县城位于中下水平。,余干县县城农民工平均收入每年增长率 为15%，相对于整个上饶辖下县城位于中等 水平。,余干县居民存款,余干县居民存款，2008年为406658万元，同比2007年增幅16.6%。,339496,406658,上涨16.6%,单位：万元,上饶人均支出,2011年上饶居民每月平均可支配支出1438.15元，其中消费支出893.14元占总可支配支出62%。,产业发展：,县城属性：经济转型，快速发展，当地居民较积累的农业县,县城机会：,3,3,问卷调查与客户研判,4,项目产品定位,5,项目形象定位,项目本体分析,1,2,市场解读,余干县在近几年房地产发展非常迅速，并且有开发商已经在当地长期经营了多个项目，公司品牌及口碑较好，目前环城东路（新汽车站周边）开发的较为集中，项目品质感日益增强，这在一定程度上对我们项目后期入市造成压力。 但目前当地市场并不成熟，当地普通百姓不具备较强的商品房意识。,余干房地产片区分析,新汽车站片区,老城片区,目前当地市场均价（表价）,单位：元/,目前余干县房地产市场价格：多层3445元/、小高层3657元/、高层4000元/平米，整体住宅市场均价3700元/。,实际成交均价以、销量、存量,单位：元/,从2011年5月截止到2012年3月余干县整体市场成交均价在3100元左右一平米，平均每月月销售65套。目前市场商品房存量631套 ，可售面积5.06万。,单位：套,余干热销楼盘分布图,目前正在热销的项目共计7个，并且体量都不大。项目之间“硬件”与“软件”差距都比较大，当地老百姓评判项目好坏的标准主要通过两个方便，价格、外立面，并且在当地欧式风格楼盘销售率都比较高，其价格也相对较高。,达江中央城,达江中央城,鼎鑫豪苑,鼎鑫豪苑,皇廷国际,皇廷国际,加州阳光,加州阳光,建亨上城,建亨上城,锦绣前程,锦绣前程,馨港家园,馨港家园,沙窝小区（此项目为当地老百姓自建商品房，仅作价格以及户型比参考）,沙窝小区,盛世商城和园小区,世和城市花园,紫阳府邸,紫阳府邸,剑桥春天,剑桥春天,竞品比较分析,楼盘,规划,竞品比较分析,楼盘,规划,小结,目前当地所开发的项目大多集中在汽车站周边，那么此区域将形成一个区域中心居住圈，在区域环境上将起到引导客户的作用。并且近几年房地产价格上涨房屋品质越来越高将体现商品房的价值，从根本上让老百姓知道商品房预自建房的差距，这对于我们项目将起到积极作用。 目前当地房地产市场并不成熟，开发项目主要还是住宅为主，极少看见综合体，当地也没有商业地产，这对我们项目入市造就了机会、同时也暗示风险，机会体现于项目价值体现，风险体现于客户接受程度（引导消费）。 目前市场在售项目不多，体量也不大，当地地产正处于一个过渡阶段，客户需要一个认知期、引导期，对于我们项目来说品牌树立尤为重要，不能一味追“短、 平、快”，对于我们项目来说可能存在较长的客户引导期。,4,项目产品定位,5,项目形象定位,宏观分析,1,2,市场解读,3,3,问卷调查与客户研判,民调统计-客户年龄段划分、目前居住状况,年龄划分,主要调查对象为当地人口，共计调查200份，有效问卷189份，其中项目周边调查100份，其他地域100份，调查对象包括私营业主、行政单位、普通企业员工。 问题分为客户类、住宅类、区域类以及商业规划。,单位：份,单位：份,目前居住条件,民调统计-购房动机、主观商品房价格,购房动机,单位：份,单位：份,客户主观商品房价格,民调统计-喜欢物业形态、有无私家车,喜欢物业形态,单位：份,单位：份,家庭有无私家车,民调统计-置业客户对房屋要求的关注度,如果置业客户关注最多的三个问题方面（此题为首选三项）,单位：份,民调统计-了解房地产信息渠道,客户了解房地产的信息渠道（此题为首选三项）,单位：份,客户对于本案地块第一感觉,单位：份,单位：份,客户对双阳台重视程度,民调统计-客户对本案第一感觉、对双阳台 重视程度,民调统计-客户对车库需求、对商铺面积需求,客户对于车库需求,单位：份,单位：份,客户对于商铺面积需求,民调统计-客户对于商铺楼层需求、商铺购买动机,客户对于商铺楼层要求,单位：份,单位：份,客户购买商铺动机,具备购买力的客户人群非常关注项目品质，对项目品质要求较高。 注重项目外在形象，对小区外立面、园林要求较高。 社区（区域）口碑比较关注，购房动机非常容易受到身边人影响。 喜欢置业于县城中心，其目的有相当一部分属于证明自己经济能力。,客户现状,客户分析,目前当地客户对项目评判主要还是停留在第一感官-视觉。 当地百姓对产品附加价值没有深入的了解，需要引导性消费。 当地房地产市场属于少数客户的市场高端客户,客户分析,当地客户置业为一次性置业，刚需为主对户型的要求主要集中在三房。 对于县城而言，最好的广告为口碑，余干大部分购房人群为组团式购房，一般情况下都是有血缘关系的亲属。 当地人群对于商业的需求较大，相当一部分外出务工人员返乡置业首选商铺。 对于一般客户而言，商品房价格较高还不如住自建房。,客户现状,客户分析,当地购房思维正在发生转变，从有房住过渡到住好房。 消费思维的改善建立在消费能力的基础之上，客户消费潜力巨大。,客户分析,客户研判引导,命题阐述,目前我们有什么？,要么我买好房子，要么我就自己盖 房子； 房子要又好又便宜； 车位？我要，储藏间？我也要，商铺，肯定要还要双层的，但是以上我要的现在不买。 要离市中心近，而且环境要好； 住这里我脸上有光；,余干客户想什么？,地段优势，城北新城“第一排”； 规模优势，188亩大规模社区； 交通优势，紧邻昌万公路、迎宾大道； 配套优势，社区自身酒店； 区位优势，步行至新城中心仅需15分钟； 景观优势，地块本身拥有一条景观河；,客户定位,那么我们的价值在于远见、在于内涵 而“谁”又能懂？,这个“谁“应该具备： 小资 舒适 品位 风情 显摆 信仰 HOLD,客户定位,中产阶级特质：大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。同时，他们大多具有良好的公民、公德意识及相应修养。,具备上述条件的至少是中产阶级,中产阶级标准：有一定经济能力、个人年收入六万以上、自己或者家庭拥有一辆轿车、拥有高尔夫球卡和健身卡等等，符合上述任何一点都可称之为中产阶级,客户定位,客户定位,私营业主及政府公务员是本项目的核心客户,5,项目形象定位,宏观分析,1,2,市场解读,3,3,问卷调查与客户研判,4,项目产品定位,引导语,余干，请向“北”看,区域属性：县城新城，政府目前重点规划区域,余干,进城方向,“为加快推进新型工业化、新型城镇化，2012年县城规划区征地范围主要是：城西规划区内拟征收土地，小港河”一大四小”两侧拟征收土地，昌万公路以北。” -摘自干府发20123号 文件 2010年余干县城区地价图可见余干县基准地价分为四级，本案位于县城新城区目前政府征地范围主要针对县城西北方向。,区域属性：余干新城“第一排”，前景良好,余干,进城方向,本案在昌万公路以北进城省道路口，随着县城城市化开发，本案位置前景广阔。 地块紧邻两条主干道成半围合状态，交通非常便利。 远离老式自建房范围，有受周边环境影响少。,地块属性：中型体量，较高容积率，有地块特色资源和 部分服务性用地,用地四至范围 东沿208省道，和120亩空地； 南为昌万公路，此方向对接新城中心； 西依紫霞畈； 北为横二路； 用地现状 地块较为平整，基本成长方形； 东西短，南北长； 目前为一片荒地； 有一条小河在地块东南角；,A-1地块： 地块面积69051.6，容积率3.2，建筑密度30%，绿化率35%，建筑限高80m；其中需建设一个四星级酒店，建筑面积26666.7；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。该地块住宅/商业总建筑面积186831.74，楼面地价约589元/。 A-2地块： 地块面积56063.5，容积率3.2，建筑密度38%，绿化率35%，建筑限高60m；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。该地块住宅/商业总建筑面积179403.2，楼面地价约1120元/。,地块指标,地块现状：原有农田为主，辅有水系资源及树木,地块水系资源,项目界定：中型体量，较高容积率，有地块特色资源的城市复合地产,地块属性：,区域属性：,产品定位原则,产品线组合建议,容积率：3.2,可以实现公司品牌战略的产品形态组合,产品线价值点分析,产品线组合视角,余干市场容量较小，去化速度较慢，对市场风险必须予以考虑。 以当前余干市场产品分布情况做思考，通过提升产品本身的特点及品质，为项目赢得定位空间和竞争价值。 考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质，打造高端社区+城市复合地产形象。,产品线组合思路,稳健型定位,创新型定位,小高层/高层,高层+花园洋房/叠墅,VS,产品线组合对比,方案一,方案二,不同产品线组合案例借鉴,智者， 善鉴,案例一：龙泽园,小高层+高层，提供更多的景观塑造空间 Art Deco风格立面体现建筑的经典风格，干挂石材提升产品品质 底层架空设计，全地下车库，保证地面景观的整体性 中央绿地景观塑造及自然水景的利用体现了项目品质感,产品纯粹性保证高品质景观小高层打造，实现了封闭型市场的高溢价及标杆地位,案例二：新城首府,纯高层，集中的中央景观，做到户户无敌景观视野 新古典主义立面倍显尊贵品质 中央集中绿化及主题水景提升了项目居住品质,项目操作策略以产品、景观切入树立标杆，一开始即全面树立项目整体体系高度，保证持续竞争力,方案一：小高层+高层公寓,价值使命,品质型产品,企业意义,方案一,小高层+高层,主体资金快速回笼,主题性中央景观,拔升项目形象及品质,品质形象树立,品牌价值树立,景观小高层+高层,价值属性,产品体系,案例三：保利叶上海,以低密度产品树立项目品质，实现公寓价格的43.3%的溢价,以低密度产品第一批入市，营造项目品质感 公寓入市价格高于周边项目近2000元/平方米 公寓均价11995元/，板块公寓均价8357元/，溢价水平43.5%,总建面积：55万平方米 预计整体销售周期：5年 类独栋产品套数：16套 总价：550-1022万元/套 联排产品套数：72套 总价：360-560万元/套 公寓产品套数：216套 销售均价：11995元/平方米,该案规划分联庭别墅区和小高层公寓区，联庭别墅容积率仅为0.7，而该案整体容积率为1.6； 公寓区前期规划70/90指标下的小户型产品，后期150m2二房及180三房；联庭则为大面积产品，共49栋147套。,案例四：华润橡树湾,以低密度产品入市，带动现金牛产品小高层的高溢价和快速去化,以高品质低密度产品撬动市场，树立品质形象及差异化竞争潜质,案例四：华润橡树湾,方案二：高层公寓+花园洋房/叠墅,价值使命,基础型产品,企业意义,方案二,高层,主体资金快速回笼,拔升项目形象及品质,品质形象树立,品牌价值树立,高层+花园洋房/叠墅,价值属性,产品体系,品质型产品,电梯花园洋房/叠墅,康瑞观点：以城市复合地产的高度与眼界打造明显区隔余干市场的优秀产品。,A-1、A-2两个地块进行统一规划。 A-1地块沿迎宾大道规划沿街商铺，设主出入口，横一路设次出入口。 A-1地块其余规划板式高层建筑。 A-1地块沿街临休闲广场处规划酒店。 A-2地块沿昌万公路及沿迎宾大道规划沿街商铺，设迎宾大道主出入口与昌万公路次出入口。 A-2地块西侧规划板式高层。 A-2地块东侧规划花园洋房/叠墅产品。 A-1地块与A-2地块中间，可规划风情商业街，作为风情广场的延伸。 展示中心/样板段设置在昌万公路与迎宾大道交汇处。,项目规划效果参考,项目规划效果参考,交通组织高品质大社区交通组织模式,交通流线设置人车分流，保证社区品质 住宅区：人车分流+地下停车 住宅区完全人车分流，保证组团内部居住空间舒适型和安全 住宅区采用地下停车，为人车分流提供条件 主出入口：形象入口、品质高品质入口 设置原则：非主干道，昭示性较强 作为展现项目形象的主要对外窗口，选取展示性强、方便出入的迎宾大道设置； 次出入口：方便人车出行，保证档次 方便住户出入社区，在昌万公路、横一路分别设置社区次出入口； 在昌万公路、横一路上分别设置两个车行入口，尽量避免出入小区人车流线混杂 设计上，满足规划设计条件的同时，避免住宅流线与商业流线重叠，保证住宅物业具有良好居住品质；,规划价值点（3）,规划设计建议的价值点核心精神：大气舒适，标准领先,需要说明的是 我们给出的物业发展建议并不是设计方案 而是对规划设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,以高起点、大手笔的规划打造尊贵城市复合地产,产品户型定位,户型及面积,市场主流面积,2R：80-100m2；3R：120-140m2左右,市场需求层面,余干对于两房需求量有限，因此考虑90平米以下作为輔助产品,总价竞争优势,提升单价的同时，控制各户型面积落点，以总价优势竞争,客户置业需求,80-100二房、120-140三房、140-150四房,90m2以下产品,户型销售面积,多层次需求,销售总价,花园洋房/叠墅 电梯、层层退台、露台、阳台、地下室、花园,户型建议,高层 物业类型多样化、社区综合品质化,户型方正,南北通透,高附加值,入户花园,方式：赠送一半面积,入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,内庭院,方式：赠送一半面积,内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。,户型建议,高层,入户花园、创意宽景阳台、空中花园、飘窗,1+1房二厅一卫 : 80平米,1. 户型方正、尺度适宜 2. 附送的近13平米的阳台后期可改造成房间，附加值高,高层,户型建议,1. 房间进门处的南侧小阳台及天井近10平方米，后期可改造成客房、或书房使用； 2. 北侧阳台也可作为厨房进一步扩充空间。,二房:85平方米,高层,1. 户型紧凑，尺度适宜 2. 入户花园、景观阳台、转角飘窗，赠送面积达15平方米,二房二厅:90平方米,高层,三房二厅:120-130平方米,1. 房型南北通透，北向入户花园设计 2. 户型南向景观视野佳，拥有大尺度转角飘窗设计,高层,三房两厅:140平方米,1. 房型南北通透，4.2米的客厅尺度舒适 2. 由于此房源南可观河景，北可观绿化，则其户户拥有转角 飘窗、凸窗等观景面设计，可享受双向观景效果的超值体验,高层,花园洋房,层层退台、露台、花园、地下室,1F 四房两厅 150平方米,花园洋房,2F 四房两厅 130平方米,花园洋房,3F 三房二厅 110平方米,花园洋房,花园洋房,4F 二房二厅 90平方米,5F 三房二厅 85平方米,花园洋房,本项目户型需求配比,本项目户型设计要点,1、由于本案属于高端城市复合地产，因此高层户型，如何考虑观景，此为户型设计重点； 2、本案打造高性价比产品，因此在赠送面积要求上须达到10%-15%。,项目酒店定位建议,项目酒店定位建议,除了完成政府形象任务以外，绝不可忽视酒店将对项目形象及口碑带来的号召力与影响力。 建议要求政府将项目酒店工程纳入政府重点工程，并规划成形象、档次高端的政府“迎宾馆”，酒店的配套今后也可作为住宅的卖点来宣传。,项目商业定位分析,适合项目的商业业态发展类型,项目商业定位,双层临街独立街铺,单层风情商业街,风情休闲广场,单层临街独立街铺,酒店,单层临街独立街铺,地标附属商业,地标建筑,居民聚集地商业人气依托,小区亮点未来的居住中心商业街,特色商业打造,核心交汇中心人流牵引,项目商业价值分析,实现街铺最大化，营造高档次的特色商业街吸引人流,项目商业风格定位,潜力业态,差异化风格,业态互补,人流导引,欧洲风情商业街,突出未来项目作为城市复合地产所带来的商业、社会活动的繁华，体现都市商业的繁荣感。,商业内街示意,一般商业街的尺度，都控制在3-5米。所以将一条主街打碎，选择合适的尺寸，进行分割，重组。造成起伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将血液引入全身，将商铺的价值最大化。,都市中街坊式 的商业生活,临街商铺示意,欧陆风情为主题的商业街； 经营咖啡厅、特色商店、酒吧和社区配套设施为主； 铺铺朝街， 面积在50100之间，同时又具备自由组合功能。,如何塑造标杆型项目产品价值体系 物业发展建议,规划及产品设计的全面超越、整体领先 强化项目整体品质，确立区域市场标杆地位,项目价值树体系分析,建筑风格,社区景观,公共部位,物业管理,会所,项目价值体系构造,打造余干标杆品质,案例：贝尚湾,贝尚湾在项目规划、建筑外立面、建筑结构、绿化景观、智能系统、自身配套等方面采用了前瞻性设计，保证项目品质的时尚性，树立了板块标杆形象。 营销亮点： 景观设计：贝尔高林 建筑规划：嘉里森 全开挖地下车库 底层架空 改良版西班牙建筑风格 局部石材打造 挑高大堂 景观小品（喷泉、跌水等） 电子信报箱 别墅景观带,项目品质的差异化打造带来高溢价，树立了项目标杆形象,价值体系一建筑风格,Art Deco风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。 线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。 材质：底部石材，主体高档面砖。,Art Deco风格,地中海风格，淳朴的颜色，红顶黄墙； 众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加景观欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。 艺术化的立面装饰，线条精致细腻。,地中海风格,建筑立面及风格,建筑风格上，建议采用新古典主义风格，沉稳大气，品质感强。,价值体系二社区景观体系,目前，市场较为通行的园林风格为欧式，但随着人们生活品质提高，一线城市的园林风格呈现多样化，东南亚园林目前较为流行，主要有泰式，巴厘岛等,泰式皇家园林,建议项目采用：,泰式皇家园林多层次的水面，通过台地、下沉增加落差，富于变化的应用,泉,台地及池,水镜面,溪,下沉,瀑,泰式皇家园林 中央水景形成足够的展示效果，水面开阔，浅水可见底，减少开挖和后期维护成本,以游泳池作为中央水景，既能发挥功用，有开阔形成足够的景观面,由中央景观区向其它区域园林景观延伸；,泰式皇家园林风格协调精致的雕塑及小品增添了奢华的格调和异域风情,客户价值观：文化、品位、协调、吉祥、风水,泰式皇家园林 注重细节处理，营造华贵的异域生活情调,鱼纹状的地漏 路灯 装饰 贝壳呼叫器 路灯,泰式皇家园林 注重参与性，设置一些用于社区交流和休憩的公共景观，满足精神享受需要,中央主题景观,入口处景观设计，体现大气，尊贵感,立体园林,多种物种和园林元素搭配，共同营造立体园林空间,134,园林植物多样性,构成园林植物多样性，丰富视觉感受和感官,注重红线外景观改造，营造整体社区城市化效果,价值体系三公共部位,大堂 底部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂料，整体立面体现较高品质感。,首层与地下车库大堂精装修设计，体现项目的品质与尊贵感，但用材档次略低于首层大堂；,1F,B1,双大堂设计,双层挑空精装大堂及车库大堂,大堂设计突出“仪式感”，双层挑空的纵向尺度，形成空间的开阔尺度，形成空间的开阔气势,1F,B1,价值体系四会所,由于大虹桥开发和金丰国际社区的高端客层可能的引入，以及西郊国际农产品交易中心的大量商家客群的吸聚，中后期客户层级的提高，对高端会所亦将有所需求； 星级私人会所，包含商务宴会、高档SPA养生、雪茄吧、影音视听室、会议室等内容;,星级私人会所案例借鉴,新城首府,项目形象塑造会所+样板表现有力提升项目形象,营销体验场 社交平台 运动空间,营销期会所运用-销售中心,营销接待功能会所+营销中心接待有力提升项目形象,会所基本功能设置建议,144,泛会所功能设置,泛会所：利用内部园林绿化，补充社区休闲娱乐的需求 利用项目各绿化空间，把会所的休闲娱乐功能带到室外，形成与绿化景观相融合、参与性较强的休闲康体场所，不仅能满足住户的使用需求、还能有效减轻会所建设、经营的负担； 设计上，结合组团架空层、绿化空间，设置儿童活动、休闲娱乐设施，如滑梯、嬉戏沙池、鹅卵石健身步径、交流平台等；,价值体系五物业管理,物业基本服务,保安服务 保洁服务 维修服务,样板段配备专业的保安和物管人员；样板房内安排保洁人员，保证样板房质量，体现高品质的物业服务。,为酒店先行选择知名酒店管理公司，在酒店营业前为项目前期销售做好服务，酒店营业后将住宅物业管理纳入酒店物业管理服务中。 品牌物业管理，奢华定制服务，一对一私人助理；（前期） 24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等） 贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）,星级酒店式物业管理服务,不只是看，更是一次全方位的享受,看房客户,外场服务人员(保安、迎宾）,专业销售人员,内场服务人员（管家）,在客户前来看房的同时，配备好的服务人员和销售人员，使客户体会和感受到更高的服务能力，营造区域内最高端形象,物业VIP服务+专业销售团队,智能化及配套设备建议,周界防御、紧急报警救援、彩色可视对讲，别墅可发展红外探测系统等,周 界 防 御,紧急报警,可视对讲,红外探测器,外墙保温、双层中空玻璃、三表远抄煤气泄漏报警系统、雨水收集系统,雨 水 收 集,外墙保温,中空玻璃,屋顶保温,152,新技术、新设备的应用 外窗中空断桥隔热保温技术(中空惰性气体层厚度为12mm) 运用环保生态的技术(如遮阳、隔热、中水系统利用),先机设备应用,太阳能设备应用,节能材料应用,153,新技术、新设备的应用 室内中央配置 中央空调系统 中央吸尘系统 中央净水系统 中央热水系统 中央地暖系统 上诉5项中央系统是目前国际顶级豪宅的配置，项目运作方可按实际情况配置。,高智能化系统,公共部分： 先进的身份识别系统； 指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）； 红外线对射防盗系统； 小区内紧急报警系统； 垃圾集中压缩处理； 情景灯光控制系统： 三种灯光场景 傍晚、入夜及深夜； 水体自循环系统：水体自动净化、循环。,私密部分： 智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）； 多媒体系统； 中央新风系统； 综合立体降噪系统； 防噪降辐射窗玻璃； 无线上网； 高层智能直达电梯。,155,新技术、新设备的应用 智能化系统 车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 在线服务远程抄表系统 万能IC卡,设备、物管附加值,在成本可行基础上，建议本案联手中国移动，打造余干首个3G智慧小区,3G无线宽带智能家居系统,158,信息网络系统 有线电视：每户客厅、卧室均预设有线电视插口 宽带网络：余干首个无线宽带覆盖社区 安全防范系统 入户安保：入户门磁防盗感应设施，出户时密码设防 燃气报警：每户厨房均安装燃气泄漏感应器报警及切断系统 求救报警：每户均有门禁及访客可视对讲报警系统、家庭红外探测监控及紧急救助系统 管理监控系统 门禁：一卡通门禁系统，非触摸式电子身份识别IC卡 保安系统：中央闭路电视监控系统及24小时保安服务 背景音乐：架空层花园设有背景音乐系统 停车位：地下车库入口设有智能化保安系统 信箱：单元设有集中信报收集发放系统 抄表：电脑自动（水、电、煤气）抄表系统 巡更：电子巡更,5,项目推广策略及形象定位,宏观分析,1,2,市场解读,3,3,问卷调查与客户研判,4,项目产品定位,项目开发建设分期策略,项目总体分2期开发，4个阶段进行,1,2,方案一,方案二,2,1,开发启动区建议,建议采用方案一，并以阶段1为项目的开发启动区,方案一,4 阶段,1,2,建议实现 全景全盘体验式销售,项目开发建设分期策略,项目营销中心/样板段展示策略,自开发启动之后，同步建设沿昌万公路商铺、迎宾大道商铺，分别由昌万公路与迎宾大道交界处往西、往北建设到小区出入口。 在昌万公路与迎宾大道交界处设置项目营销中心，面积600平米左右。 项目地块其他边界修建项目围墙，其中昌万公路、迎宾大道处围墙布置项目形象喷绘。,策略详解：分层体验，定制服务,预约看楼,客户经理度身定制看楼服务,客户分层过滤,一般客户,目标客户,非黄金时间 常规接待,日/夜24小时预约参观服务,普通话/方言多语种定制销售服务,全程星级酒店礼宾式接待,园林/泳池/会所实地体验,非黄金时间预约参观,园林及泳池景观展示,功能及服务展示,品牌展示区参观及解说,参观实景示范单位,体验金牌管家式服务,全程实景营销体验：配合体验，会所先行，服务先行,开放销售中心的同时，展示会所的硬件配置及物业管理服务，让客户不仅体验国际豪宅的豪华舒适，更被国际级别的贴心服务打动。,健身室,国际精英会所,园林泳池,全程星级酒店礼宾式接待,国际级管家 物业服务团队,豪宅销售