《房地产价格与价值》PPT课件.ppt

不动产估价,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,重点掌握内容： 房地产价格的定义； 房地产价格的特征； 房地产价格和价值的种类；,第三章 不动产价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产价格的概念,房地产供求与价格,房地产价格的形成,房地产价格的特征,房地产价格的种类,第三章 不动产价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,第一节 不动产价格的定义,北京师范大学珠海分校房地产学院,由此可见，房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。 该定义有三层含义： 房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。,第一节 不动产价格的定义,北京师范大学珠海分校房地产学院,第二节 不动产价格的形成条件,北京师范大学珠海分校房地产学院,第三节 不动产价格的定义,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产价格的特征： 房地产价格受区位的影响很大 ； 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ； 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； 房地产价格是在长期考虑下形成的 ； 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 ；,第三节 不动产价格的定义,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产市场的概念 市场：是商品买卖（交换）的场所，可进一步概括为人们之间发生商品交换关系的总和。 房地产市场：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式（一级、二级、三级市场）。,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产市场机制 是市场供给与需求的规律或规则，是市场得以秩序而不是混乱的根源。,房地产需求,房地产供给,房地产均衡价格,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产供求与价格之间的关系 房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平 ； 消费者的收人水平 ； 消费者的偏好 ； 相关物品的价格水平 ； 消费者对未来的预期 ；,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,汤 臣 一 品,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,北京师范大学珠海分校房地产学院,说明：纵轴表示价格（P），横轴表示需求量（Q）,P,Q,P,Q,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产供给的概念 房地产开发商和拥有者(卖者)在某一侍定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为： 供给量存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,决定房地产供给量的因素 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发商对未来的预期。,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,说明：纵轴表示价格（P），横轴表示供给量（Q）,Q,Q,P,P,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,房地产均衡价格的概念 是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。,第四节 不动产供求与价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,第四节 不动产价值与价格的种类,按形成形式分 1.成交价格 2.市场价格 3.理论价格 4.公开市场价值 5.清算价格 6.评估价格,北京师范大学珠海分校房地产学院,成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 市场价格：指某特定时期某种房地产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果 理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格 公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。房地产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。 评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某房地产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,按政府对价格干预程度 市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。 政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土地使用权区域平均价格； 标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观区位和市场行情等而修订评估的土地使用权在某一时期的价格；,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当时价格水平的货币值经济适用房销售价格； 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等7项，利润在3%以下。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,按实物形态分类 土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格； 建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 土地价格 建筑物价格,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,(1)总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。 (2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。 (3)楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。,第四节 不动产价值与价格的种类,根据价格表示单位分为：总价格、单位价格、楼面地价,北京师范大学珠海分校房地产学院,按不同的经济行为 (1)买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移房地产权的价格； (2)租赁价格：是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物 。 真正的房租构成因素应当包括；地租；房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；维修费；管理 费；投资利息；保险费；房地产税(目前属于这种性质的税有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税)；租赁费用，如租赁代理费；：租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；利润。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,(3)抵押价值：从理论上讲，房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日)的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,(4)典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。 (5)保险价值：是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。 (6)课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。 (7)征收价值：是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,按房地产交易付款方式不同 (1)实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 (2)名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。,第四节 不动产价值与价格的种类,一套建筑面积100m2、单价3000元m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：,(1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如在成交时一次付清则给予优惠5。 (3)从成交日起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每半年支付10万元。 (4)约定未来某个日期一次付清，如一年后付清。 (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。,北京师范大学珠海分校房地产学院,在上述第一种情况下：实际单价为3000元m2 ，实际总价为30万元；不存在名义价格。 在第二种情况下：实际单价为3 000X(15)2 850(元m2)，实际总价为28，5万元；名义单价为3 000元m2 ，名义总价为30万元。 在第三种情况下：实际总价为1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(万元)(假定年折现率为5)，实际单价为2 928元m；名义单价为3 000元m2，名义总价为30万元 在第四种情况下：实际总价为30(1+5)2857(万元) (假定年折现率为5)，实际单价为2 857元m2 ；名义单价为3 000元m2 ，名义总价为30万元。 在第五种情况下：实际单价为3 000元m2 ，实际总价为30万元；不存在名义价格。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,按房地产的交割时间 (1)现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格(含土地价格) ； (2)期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是： 期房价格：现房价格 一 预计从期房达到现房期间 现房出租的净收益的折现值,一风险补偿,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,在商品房出售中出现的一组价格 (1)起价：是指所消售的商品房的最低价格； (2)标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价； (3)成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格； (4)均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价 (1)保留价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格； (2)起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格； (3)应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报出的购买价格； (4)成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。,第四节 不动产价值与价格的种类,北京师范大学珠海分校房地产学院,补地价 补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： 土地使用者改变土地用途、容积率、建筑