《房地产法》PPT课件.ppt

房地产法学,课程任务： 理解房地产法学理论；掌握房地产法律制度；培养解决房地产法律实际问题的能力。 课程内容： 总论； 房地产开发制度； 房地产交易制度； 房地产管理制度； 房地产服务制度； 附论。,第一章 房地产法学学科,第一节 房地产法学的对象和特点,一、 我国的法律学科 房地产法学是民商法学与经济法学、行政法学学科属下的一门综合性、交叉性的分支法学学科。 二、房地产法学的研究对象 房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。 三、房地产法学的特点 1综合性 2应用性 3交叉性,第二节 房地产法学的内容和体系,一、总论 二、房地产开发制度研究 三、房地产交易制度研究 四、房地产管理制度研究 五、房地产服务制度研究 六、附论,第三节 房地产法学的现状和前景,一、房地产法学的现状 创建阶段，已有一定的发展。 二、房地产法学的前景 物权法、公司法、投资法、物业管理法等的发展将促进房地产法学的发展。,第四节 房地产法学的意义和方法,一、房地产法学的意义 首先，房地产法学在理论上具有重要意义。 其次，房地产法学在实践中具有重要意义。 二、房地产法学的方法 1将学习教材和学习法规结合起来。 2将研究课本资料和研究实践资料结合起来。 3将理论学习和实际运用结合起来。,第二章 房地产法概述,第一节 房地产法基本概念,视角 （1）是房地产权：不动产（民法） （2）是房地产业：产业（经济） （3）综合性质：是专门法,房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。 土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能理解为“上至天顶，下至地心”。 土地分类：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地；水域和其他用地 。,土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。,房 屋,房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物。 房屋的构成条件：（1）必须有上盖；（2）必须固定于土地；（3）必须是合法的。 按照房屋的使用价值，可分为：住宅；工业交通仓库用房；商业服务用房；文化体育娱乐用房；教育医疗科研用房；办公用房；其他用房。 按照房屋的建筑结构，可分为：钢铁结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、混合结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋。 按照房屋的完损程度，可分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。,房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。,房 地 产,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。,房 地 产,房地产的特性：（1）固定性；（2）异质性；（3）稀缺性；（4）耐久性；（5）保值性。 房地产的法律特征：属于不动产；属于特定物；属于不可分物。 房与地产的联系：（1）在物质形态上，房产和地产相互联结；（2）在价格构成上，不论买卖或租赁房屋，房价和房租都包含了地租；（3）在权属管理上，要保证房地一致。 房产与地产的区别：（1）地产可以单独存在，而房产不能离开地产而独立存在；（2）地产没有折旧，而房产有折旧；（3）地产的价格明显受级差地租规律的支配，而房产价格则主要决定于地租和建筑成本。,房地产业,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业的结构： 1房地产开发（包括土地开发和房屋建设） 2房地产经营 3房地产管理（广义包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理、物业管理等） 4房地产服务 房地产业的地位： 1房地产业是国民经济发展的基础性产业。 2房地产业是国民经济发展的重要经济支柱。 3房地产业是国民经济发展的先导性产业。 4房地产业是第三产业的重要组成部分。,房地产业的具体内容,（1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；,（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。,房地产业的特点,1.高风险（高收益） 投机性 泡沫经济 2、基础性 土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础性物质条件 3.先导性 房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的物质条件,房地产市场的概念和特征,房地产市场的概念 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产市场的特征 综合功能 多级市场 法定形式 国家干预,小产权房概述,1、小产权房的概念 小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。,小产权房的法律属性,首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。,既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。,小产权房热销的原因,一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。 二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。 三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。,小产权房热销的原因,四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。 五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。,六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？ 七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。,小产权房对楼市的影响,目前北京440多个在售项目中，竟然有80个无产权保障的乡产权房（俗称小产权房）在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。那么小产权房究竟有没有市场呢？按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该是寥寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火火。 商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：如通州、房山、石景山等地区。 目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热销的最重要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已经考虑不到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。,“小产权房”的风险,1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。 2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。 3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。 4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。 5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。,小产权房-全国性难解之题,据了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力，小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。,小产权房-全国性难解之题,首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？ 其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。 如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。,专家建议从以下几方面入手,第一， 国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。 第二， 对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。,第三， 对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。 另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。,房 地 产 法,在房地产开发、经营、管理和服务活动中，形成了以房地产为核心的社会关系，这些社会关系需要用法律进行调整。调整各种房地产关系的法律规范的总和，称为房地产法。,第二节 房地产法体系,房地产法体系的法律部类结构 房地产法的性质(四种学说) 1.房地产法属于经济法 2.房地产法属于民法 3.房地产法属于行政法 4.折衷说,房地产法是兼具公法、私法和社会法性质的法律。 房地产法中的行政法部分属于公法； 其中的民法部分（包括房地产主体制度、房地产法律行为制度、房地产物权制度和房地产债权制度等）属于私法； 其中有关住宅保障的制度（如住房公积金制度、廉租住房制度、房屋拆迁安置制度等）带有明显的社会保障性质，属于社会法。 房地产法是一个兼跨三大法律部类的综合性法律体系。,房地产法体系的法律部门结构,房地产法主要由调整房地产民事关系的房地产民法和调整房地产行政关系的房地产行政法构成，其法律规范主要分属于民法部门和行政法部门。 从房地产业的构成角度可分为：房地产开发法、房地产交易法、房地产管理法和房地产服务法。,房地产法体系的效力层级结构,1宪法 2基本法律 3法律 4行政法规 5地方性法规 6部门规章 7地方政府规章 8司法解释,第三节 城市房地产管理法,城市房地产管理法的作用 1.规范、引导、推动和保障房地产业。 2.解决在房地产业发展过程中出现的诸多迫切问题。 3.规范和发展房地产市场。,城市房地产管理法的原则,1.国有土地有偿、有限期使用原则 2.扶持发展居民住宅建设原则 3.保护房地产权利人的合法权益原则,第四节 房地产法律关系,房地产法律关系概念 房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利义务关系。 1房地产法律关系是房地产主体之间的权利义务关系。 2房地产法律关系以土地、房屋为客体。 3必须经过房地产法的确认。 房地产法律关系的三要素：主体、内容和客体。,房地产民事法律关系,1主体 房地产民事法律关系的主体是指参加该法律关系享受承担义务的人。 2内容 房地产民事法律关系的内容是指当事人之间的房地产民事权利和民事义务。 3客体 房地产民事法律关系的客体是指当事人之间的房地产民事权利和民事义务所指向的对象，主要是不动产。,房地产行政法律关系,房地产行政法律关系的主体包括行政主体和行政相对人。（1）房地产行政主体。包括国务院房地产主管部门（建设部、国土资源部）和地方各级人民政府房地产主管部门（地方各级人民政府的土地、房屋管理机关）。（2）房地产行政相对人。在房地产管理关系中处于被管理地位的一方，即为房地产行政相对人。作为行政相对人，一方面有接受房地产行政主体管理的义务；另一方面有要求房地产行政主体保护其合法权益的权利，在合法权益损害时，有提请行政复议或提起诉讼的权利。 房地产行政法律关系的内容，是房地产行政主体和行政相对人依照法律规定所享有的权利和所承担的义务。 房地产行政法律关系的客体也是土地和房屋。,房地产法律事实,指的是能够引起房地产法律关系产生变更、或消灭的法定客观情况 （1）行为（意志）： 房地产法律行为 房地产管理行为 房地产违法行为 （2）事件（非意志）,我国房地产管理体制,1.国家房地产管理体制 (1)国务院 (2)地方人民政府 (3)土地行政管理部门 (4)建设行政主管部门,房地两证合一与两证分离,(1) 合一 便于管理 简化手续 提高效率 缺乏制约与监督 (2)分离 分工明确 程序清楚 延误时间 管理脱节,泡沫经济,泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。 (2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。 (3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。,(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。 所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。,招拍挂制度,1、概念 土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。,招、拍、挂的优点,1、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。 2、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展 3、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。 4、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。,招、拍、挂的优点,5、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。 6、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。,招、拍、挂在实践中存在的不足,评价标准过于单一。 评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动 为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决 市场的政策透明度不够,招、拍、挂在实践中存在的不足,信息宣传不够 银行金融支持力度存在不足 中介服务配套跟不上。 规范政府竞争制度不足,招、拍、挂的完善,指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交 摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竟得的唯一或重要标准。 鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。,招拍挂的完善,提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。 大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。 要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理 让专业机构对土地进行合理估价后，参加竟标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权,招拍挂的完善,坚持以市场为导向，有计划的供应土地 在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展 应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规 相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善,限价房,1、概念 限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。 限价房主要针对的两部分人群 一是具备一定房产消费能力的人群 二是定向购买的拆迁户,廉租房,概念 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度 廉租房的表现形式 一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户。 二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。,国外廉租房的情况,美国：审查程序很严格 法国：“廉租房”的天堂 加拿大：“廉租房”很大 新加坡：“廉租房”分两个档次 日本：“廉租房”扎堆大城市,第三章 房地产所有权制度,第一节 土地所有权,土地所有权概念 土地所有权是指所有人对自己所有的土地的占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权具有4项权能： 1土地占有权，即土地占有权是对土地实际控制的权利。 2土地使用权，即 土地使用权是根据土地的性能和用途利用土地的权利。 3土地收益权，即 土地收益权是指享有在土地使用过程中产生的各种天然孳息和法定孳息的权利。 4土地处分权，即土地处分权是指对土地进行处置、决定其财产命运的权利。 土地调整、土地征用可使土地所有权变动。 ,土地所有权的形式,我国宪法规定了土地所有权的两种形式国家土地所有权和农民集体土地所有权。 国家土地所有权： 国家土地所有权的形成； 国家所有土地的范围； 国有土地使用权的确定。 集体土地所有权： 集体土地所有权的形成：第一阶段，废除封建的土地所有制，建立土地的农民私有制；第二阶段，建立土地集体所有制。 农民集体所有土地的范围； 集体土地建设用地使用权的确定。,土地权属争议的处理,处理原则： 1从实际出发，尊重历史，面向现实； 2以法律、法规和土地管理规章为依据； 3协商、调解和处理相结合。 处理程序： 土地权属争议的处理程序包括申请、受理、调查取证、 调解、处理、申请行政复议或提起行政诉讼程序。 司考常考点：民法60讲P138,第二节 房屋所有权,房屋所有权概念 房屋所有权是指所有人对自己所有的房屋的占有、使用、收益和处分的权利。 房屋所有权的权能： 1房屋占有权； 2房屋使用权； 3房屋收益权； 4房屋处分权。,房屋共有,房屋共有是指两个以上的主体对同一项房产共同享有所有权。 法律特征： 1有两个或者两个以上的权利主体（公民、法人或其他民事主体）； 2客体是同一项房产； 3不构成一种新的所有权类型； 4不同于公有。公有是指国家所有或集体所有，既可以是个别所有，也可以共有；而共有既可以是国家与集体、集体与集体共有，也可以是个人共有； 5产生共有的根据是共同生活、共同劳动、共同购买、共同经营、共同继承等共同关系； 6分为共同共有和按份共有两种形式。,房屋共同共有概念,房屋共同共有是指两个或两个以上民事主体对共有的某项房屋财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。 特征： （1）共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋财产享有所有权； （2）共有人对共有房屋财产享有共同的权利，并承担共同的义务； （3）共有房屋财产在共同关系存续期间是不能分清份额的，只有在共同关系消灭时方能分清份额。,房屋共同共有关系的处理,（1）对于共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房产是按份共有的，应当认定为共同共有； （2）部分共有人事先未经其他共有人书面同意擅自处分共有房产，事后其他共有人未予追认的，应认定无效；事后经其他共有人追认的，认定有效； （3）在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。并要考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，但分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处理； （4）共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。,房屋按份共有概念,房屋按份共有是指两个或两个以上的共有人，对同一项房屋财产按照确定的各自享有的份额享有权利并承担义务的一种共有关系 特征： （1）可以划分出每个共有人的份额； （2）每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利，分担义务； （3）每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。,房屋按份共有关系的处理,（1）一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利； （2）共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利； （3）按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的办法，对不能分割或者分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。,案例分析,万某在某镇有三间私房，由于长期在关内工作和生活，无暇顾及家中房产，于是委托其朋友赵某帮忙照看。经万某同意，赵某安排其子女搬入前述房屋居住，一来方便照看房屋，二来解决了家中住房紧张问题。因年久失修，该房在 赵某子女搬入不久即出现了多处地基下陷、屋顶漏水现象。赵某同万某商量后，自己花人民币3.5万元对房屋进行了全面修缮并建起了仓库。随着周边经济开发和道路改建，该房的升值潜力逐渐彰显出来。2003年，万某找到赵某，要求收回所有房屋。赵某认为该房屋经其投资修缮，理应取得部分产权，故拒绝了万某的要求。于是万某向人民法院提起讼，要求法院判令赵某返还其占据的房屋。 问题：你认为此案应如何处理？,案例分析,人民法院经审理认为：本案被告赵某受原告万某委托，对归原告所有的房屋进行照看，该行为应视为代理，其结果由被代理人即原告承担。在代理期间，被告虽出资对原告房屋进行修缮并增添附属物，但原、被告双方并未达成所有权 转让或分割的合意，故本案争议房屋所有权并不发生变动。据此，人民法院作出一审判决，依法判令被告于七日内搬出所占房屋。 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（下称“意见”）第88条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”法律规定添附制度，其目的在于鼓励经济价值的创造，维持经济秩序稳定，使添附物能为社会经济利益而继续存在。,第三节 建筑物区分所有权,各种学说 （一）一元论说 （二）二元论说 （三）新一元论说（“享益部分说”） （四）三元论说,建筑物区分所有权的理论基础,（一）专有权说 德国模式 （二）共有权说：区分所有的建筑物整体视为全体区分所有权人所共有。 日本模式 （三）三元论：包括专有所有权、共用部分持分权、成员权。 总结：三元论比较符合现代文明社会的发展。,建筑物区分所有权,一、建筑物区分所有权的概念和特征 1、概念 建筑物区分所有权，是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。 2、特征 (1)复合性与一体性 (2)专有所有权的主导性在区分所有权的设立登记上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独登记。 (3)权利主体身份的多重性 (4)一体性，专有权、共有权、成员权不可分离,建筑物区分所有权的客体和内容,（一）单独部分： 1、必须具有构造上的独立性，可与建筑物其他部分隔离。 2、必须具有使用上的独立性。 3、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 （二）共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等，建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等，仅为部分区分所有人所共有的部分，如隔墙、为某些层专用的楼梯等。 内容 1、专有权 2、共有权 3、成员权,案例分析,冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。