中原2011年6月13日规划设计方案评价分享.pptVIP

广东中原地产代理公司 2011年6月13日,规划设计方案评价分享,定位检测 总平面布局 户型分布 户型设计,规划设计方案评价内容,规划设计方案评价（评标） 规划设计方案沟通（修改方向建议） 规划设计方案解读与营销应用,规划设计方案评价应用范围,PART1：评价理论基础营销价值最大化,价值奥林匹克论 更快，更高，更强（不留尾）,价值提升,价值实现,生活方式 舒适度,第一层面,第二层面,第一层面：占有资源越多，舒适度越高 奢侈需求 超量占有 舒适需求 大空间、健康环境、感官舒适 健康需求 独立空间、健康环境 基本需求 独立空间,低,高,空间、阳光、空气、景观、视野 空间、朝向、通风、采光、景观、视野,舒适度常规衡量标准： 朝向：南东北西 通风：通透不通透 景观：自然类型景观人工类型景观 大尺度景观小尺度景观 采光：高楼层低楼层 开阔不开阔 视野：开阔不开阔 远距近距 空间：大小,舒适度常规衡量标准： 污染：低高 视觉：美观整齐杂乱 视距：远近,第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值,一、资源层面 1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争） 充分利用资源，规避劣势地块资源最大化 规划协调资源、创造资源规划资源最优化 建立竞争优势栋均、户均资源占有最优化,PART2：规划设计方案评价体系,2、户型分布价值判断的三个层次 资源分配均好性销售无障碍 资源分配合理性好的资源给大的户型 资源集中形成价值标杆价值提升,二、生活方式层面 1、空间类型与客户高度契合 2、空间形象与客户高度契合,3、其它因素 分期建设、销售 展示 经济性 发展性,规划设计方案评价,规划设计方案评价表示意,规划设计方案评价6大提示问题,1、地块资源是否充分利用； 2、是否有难以销售的产品； 3、较大的户型是否占有较好的资源； 4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆； 5、是否有好的展示内容和条件； 6、是否有较为合理的成本；,1、我们找到地块最大的优势了吗？ 2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？ 3、我们的户型分布与设计是否可以更好？ 4、我们的商业是否最有利于销售和经营？ 5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？ 6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？,规划设计评价沟通要点,规划设计评价应避免的6大误区,认识自己解析地块，集中力量利用和发挥优势； 价值，价值永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性； 还是价值“金角银边”是商业的法则； 来源于市场，超越市场建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星； 上帝永远是对的最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。,资源最大化 资源合理分配 优势资源标杆,价值最大化核心资源平衡,PART3：规划设计案例,案例- 华侨城波托菲诺,燕栖湖,天鹅湖,欢乐谷,天鹅堡2期 2区,天鹅堡2期 1区,纯水岸TOHO,纯水岸多层,262-288 三层TOHO,多层170-206 平面五房,31层， 229四房 253五房,12-20层, 170三房 205四房 245平面五房,产品分布图,案例,天鹅堡二期鸟瞰图,1区,2区,案例- 华侨城.波托菲诺,方案评价,景观资源最大化 均好性 树立价值标杆 生活方式缔造,案例- 中旅国际公馆,指标及户型比例,总用地面积：55831.50 总建筑面积：124301.71 容积率：1.81 建筑覆盖率：25.17% 总套数：546,案例- 中旅国际公馆,户型分布,案例- 中旅国际公馆,鸟瞰图,均好性 树立价值标杆 院落、私密性,案例- 中旅国际公馆,方案评价,案例- 星河国际,指标及户型比例,占地面积：33946平方米 建筑总面积：243106平方米 住宅总面积：152874平方米 总套数：922套 容积率：4.5,案例- 星河国际,产品分布,两房,三房,四房,27F,27F,29F,29F,29F,29F,30F,案例- 星河国际,鸟瞰图,产品均好性 树立价值标杆 王者坐标，体现尊崇感,案例- 星河国际,方案评价,案例- 宝安N2地块,指标及户型比例,用地面积：27597 建筑面积：49676 容积率：1.8 覆盖率：23 绿化率：40,案例- 宝安N2地块,产品分布,N,79-852X2X1,91-943X2X1,119 3X2X2,复式洋房200-236 6X3X3,149 4X2X2,161 4X2X2,连排别墅 1-2F 4X3X3 190 3-4F 4X3X3 237,花园洋房 1-2F 4X3X3 199 3-4F 3X2X2 237 5-6F 4X3X3 191,12F,12F,18F,18F,18F,6F,4F,18F,18F,案例- 宝安N2地块,鸟瞰图,案例- 宝安N2地块,方案评价,均好性 树产价值标杆 院落、私密性,区位：布吉新中心区新一代区域CBD,案例- 大世纪花园三期,区位分析,三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定） 容 积 率：约2（暂定） 计容建筑面积： 178000平方米（暂定）,含五号地,不含五号地,案例- 大世纪花园三期,用地分析,三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。,案例- 大世纪花园三期,总体布局建议,三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。,加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进行，从低到高依次为组团三、组团二、组团四； 组团二为中档偏高，三房为主、二房其次，四房以上大户型为辅； 组团三中档为主，二房、三房为主； 组团四为中高档，三房为主，四房以上、二房为辅，有部分排屋。,案例- 大世纪花园三期,发展方向一,未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平，档次分区在组团内部按资源的分布进行，各组团均为三房为主，二房其次，四房以上大户型为辅，不设计排屋。,案例- 大世纪花园三期,发展方向二,三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐步提高，形成台地式山庄格局；组团四保持高台地形，几个组团形成逐步上升的地形关系；,案例- 大世纪花园三期,地形处理,以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。 四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。 组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。 组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；,案例- 大世纪花园三期,建筑设计建议,以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。 四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。 组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。 组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；,在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。 组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。,案例- 大世纪花园三期,地形处理,在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。 从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。 组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。,案例- 缇香名苑,区位分析,万科城市花园,德式堡,深圳高尔夫,缇香名苑,山姆会员店,水榭花都商业街,本项目商业街,香逸名园商业,香梅路口商业,宏浩花园商业街,天然居商业街,四至及景观 西、北临市政路 东南为学校、多层住宅、生活文化配套 西北远观湖景 西南高层远观绿地 高层四向视野开敞,案例- 缇香名苑,地块分析,占地面积：20365 总建面积：101037 建筑容积率：3.26 建筑覆盖率：28,产品均好性 价值分布 经济性（梯户比）,案例- 缇香名苑,方案评价方向,案例- 缇香名苑,修改前方案,不可拆迁 的旧楼,商 业,售楼处,幼儿园,存在问题1：该布局幼儿园与医院放在一起,客户难以接受.商业部分的放置明显没考虑经营需要.售楼处的设置显然不利于形象展示,案例- 缇香名苑,修改前方案,存在问题2：小区整体抬高两层,小区入口形成阶梯状,十分气派,但单一的解体设计给住户的出行造成不方便.,案例- 缇香名苑,修改前方案,存在问题3：此地上车库有封顶，层高小于6米，应该计入容积率，且用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？,案例- 缇香名苑,修改前方案,存在问题4：项目成本高达5000多元/，且不包括不可预见费等；同时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、中档偏高产品的对比发现,本项目在成本和造价上不是很经济。,案例- 缇香名苑,修改后方案,98三房,110-115 三房,130三房,45 一房,72 二房,150三房,162 四房,案例- 缇香名苑,修改后方案户型比例,案例- 御景东园,区位分析,案例- 御景东园,地块分析,南面松园路商业氛围较为成熟，商业价值较大,东部发展条件略好于西部,南、北侧发展条件接近,项目规模较大，用地较为规则，为罗湖区罕有的大规模项目，发展条件良好。 项目地块东、西遮挡较少，发展条件接近；南、北均有部分遮挡，而北部将建的公寓存在近距离遮挡问题。整体而言，项目环境条件一般，基本无可利用的景观资源。,占地面积：27366 建筑面积：154056 容积率：5.63,案例- 御景东园,修改前方案,规划设计特点： 灵活半围合式布局，周边点式楼联体设计，保证中间大庭院； 高层和相对较低的密度； 规划布局呈现相对的封闭性内向性和，以庭院为中心； 户型分布以庭院景观为导向； 保证最大的几种户型占有较好的资源； 档次北高南低； 一梯四户大户型和一梯六户、一梯八户中小户型。,案例- 御景东园,修改前方案规划布局分析,封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象难以保证，较为凌乱，尤其是松园路一侧，有局促感和压迫感，不利于树立大型精品小区大气、统一的形象。 完全以庭院景观为导向，保证了顶端户型的资源，但未保证各大户型的素质，特别是C2、C3户型； 总体而言，未充分考虑户型分布的均好性，特别是D3户型景观和朝向都不能保证。,案例- 御景东园,修改前方案户型比例,255五房,145-202四房花园,125-134三房花园,100-102三房二卫,91-96三房一卫,70二房,案例- 御景东园,修改前方案户型比例,案例- 御景东园,修改前方案户型设计分析,户型设计基本合理； 二房户型设计较好，90余平方米小三房和100余平方米中三房设计也较为合理； 125平方米以上大户型带入户花园是卖点。 149平方米以上豪华户型设计较为常规，户型创新不够，缺乏足够打动客户的精彩亮点；大部分厅、主人房功能设计未跟上档次要求，不够舒适、豪华，如客厅偏短、客餐厅空间不分、卧室功能单一等，与户型面积不相称； D、E、F、H部分户型公用卫生间位置欠考虑，影响卧室区的私密性； 剪力墙位置不利于空间的灵活性利用。,案例- 御景东园,方案评价标准,产品均好性 建筑形象 产品价值标杆 价值分布,73-842X2X1,98-1093X2X1(2),114-126 3X2X2,133-140 3X2X2,147-151 4X2X2,175-191 4X2X2(3),案例- 御景东园,修改后方案,32F,33F,33F,30F,案例- 御景东园,修改后方案户型配比,案例- 欧陆经典,区位分析,案例- 欧陆经典,地块分析,占地面积28945.1平方米 总建筑面积46000平方米 容积率1.8，覆盖率25；,案例- 欧陆经典,评标方案一,75 3X2X2,88 3X2X2,65 2X2X1,N,复式： 1-2F 118 4X3X3 3-4F 95 3X2X2,102-105 3X2X2,4F,4F,8F,7F,11F,11F,11F,11F,10F,11F,10F,11F,案例- 欧陆经典,评标方案一鸟瞰图,案例- 欧陆经典,评标方案二,75-80 2X2X1,87-89 3X2X1,105-108 3X2X2,66 2X2X1,119 5X2X2,130 4X2X2,N,11F,11F,11F,11F,11F,11F,9F,9F,5F,5F,5F,5F,5F,5F,案例- 欧陆经典,评标方案二鸟瞰图,案例- 欧陆经典,评标方案三,N,6F,9F,9F,10F,9F,9F,10F,6F,6F,12F,11F,12F,11F,11F,12F,11F,12F,案例- 欧陆经典,评标方案三鸟瞰图,规避劣势 户均占在有资源 经济性 竞争优势,案例- 欧陆经典,方案评价,案例- 欧陆经典,确定方案,案例- 欧陆经典,确定方案鸟瞰图,案例- 名骏豪庭,设计方案,三房,二房,一房,商业裙楼,泳池,园林,价值分布 景观资源分配 均好性,案例- 名骏豪庭,方案评价,案例- 名骏豪庭,设计方案解析一,1、户型价值分布不尽合理，均好性较差； 三房户型 商业裙楼 2、南向景观未充分利用； 二房户型 游泳池 3、建筑间距较近，布局较拥挤； 一房户型 园林 4、商业价值未充分体现； 5、环境与配套设计缺乏特色。,案例- 名骏豪庭,设计方案解析二,一房,三房,二房,商业裙楼,游泳池,园林,一梯12户28层，客厅设计全在凹槽，整体档次不高，市场接受程度一般 南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被忽略。,案例- 名骏豪庭,设计方案解析三,一房,三房,二房,商业裙楼,游泳池,园林,三房较大户型完全北向，价值分布不合理，北向三房市场接受程度较差。 临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用。,案例- 名骏豪庭,设计方案解析四,一房,三房,二房,商业