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河北广播电视大学河北广播电视大学 毕业设计（论文、作业）评审表毕业设计（论文、作业）评审表 题目我国商业银行个人房贷业务的风险分析防范与政策 姓名教育层次本科 学号分校邯郸电大 专业金融学教学点邯郸电大 指导教师日期 1 摘摘 要要 本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注，正确认识个人住房贷款现状，分 析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式进行了 客观的分析，并从政策、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。 关键词：关键词：个人房贷、个人房贷风险、风险及控制措施 2 目目录录 一、正确认识我国商业银行个人住房贷款业务现状.3 （一）房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势4 （二）虚假首付错误！未定义书签。错误！未定义书签。 （三）商业银行间不健康竞争现象日益突出错误！未定义书签。错误！未定义书签。 （四）房地产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现4 二 、 我国商业银行住房贷款面临的风险5 （一）借款人风险5 （二）宏观经济风险5 （三）流动性风险5 （四）市场风险5 (五) 利率风险5 （六）开发商风险5 三、个人贷款风险的特点6 （一）贷款人数众多，人均贷款金额较企业贷款小.6 （二）贷款期限较长.6 （三）投资性： 6 6 四 、 商业银行个人贷款风险成因的理论分析. 6 （一）个人住房贷款的逆向选择.6 （二）个人住房贷款中的道德风险.6 五 、 央行取消首套房贷利率 7 折优惠新政为房地产业减压7 六、我国房地产宏观调控政策初见成效 .7 全文总结8 参考资料：.8 3 我国商业银行个人房贷业务的风险分析防范与政策 随着社会主义市场经济体制和新的金融体系的建立，中国的金融市场在不断探索中发 展。目前，一个初具规模、分工明确的金融市场体系已经基本形成，成为社会主义市场经 济体系的重要组成部分。 然而， 这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说， 似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产 调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表 示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关 系到国民经济的健康稳定和金融安全。个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银 行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。虽然我国目前并 没有次级住房抵押贷款市场，但个人住房贷款业务同样正步入违约高风险期。因此，我们 要认真分析并研究我国经济发展的规律，从我国商业银行自身发展的实际出发，加强商业 银行对于个人住房贷款的风险管理，健全内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风 险及完善相关风险管理的目的。 一、正确认识我国商业银行个人住房贷款业务现状 （一）房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势。 融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足，而不良贷款的根源可能泡沫经济，也可 能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力。 追究泡沫经济的起源，跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联系。就我国而言，银行储蓄存 款众多，中间业务收费占比过小，利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。伴随 着国际金融危机的进一步蔓延，国内经济局势也在发生着变化。央行的货币政策也由原先 的“稳健”转为“从紧” ，大大增加了房地产企业的融资难度，再加上一系列房产新政的 相继出台，更是让房地产企业提前进入了“寒冬” ，资金问题已成为房地产企业尤其是一 些中小型房地产企业急需解决的难题。 （二）虚假首付 “融资难”也逐渐驱使房地产企业通过种种方式想方设法取得资金，其中重要的手段 之一为“假按揭” 。其主要手段包括： （1）虚假首付。开发商雇佣楼盘销售员、工作人员 等内部人员，并与之串通欺骗银行，在购房人实际并无交付首付款的情况下，共同串谋获 4 得银行按揭贷款。 （2）银商合谋。一方面,银行机构为规避上级行的授权管理,绕过开发贷 款管理较为严格的限制,利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解 决临时资金周转困难；另一方面,开发商则利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷 款。 （三）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患，在国内金融 业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化，一些商业银行为了抢占更 多的市场份额，纷纷打起“擦边球” ，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争， 纷纷采取放宽审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款 的发生。 （四）房地产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现 前几年，宽松的货币政策推动了房地产行业的飞速发展，但是房价的迅速上涨也给人 们一种思维定势，那便是房价的上涨，房产投资收益也随至利益驱使，加之商业银行个人 贷款的门槛的放低，很多投机者在其中大获利益。事实上，人们目前对于房地产投资收益 预期的过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧该行业的泡沫风险， 随着国家出台的相关房地产新政策，人们对于未来房地产的预期也是发生了重大的变化， 中国房地产泡沫何时结束是人们现在最关心的焦点问题。经国务院批准，中国银行决定自 2013 年 7 月 20 日起全面放开金融机构贷款利率管制，单个人住房贷款利率不变。同时， 为继续严格执行差别化的住房信贷政策， 促进房地产健康发展， 个人住房利率暂不做调整， 其利率下限仍保持为贷款基本利率的 0.7 倍不变。 二、我国商业银行住房贷款面临的风险 风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性，商业银行风险是指在商业银行 的经营过程中由于各种不确定因素的存在。而使银行蒙受经济损失的可能性，商业银行的 风险有很多的形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、市场风险、利率风险、 开发商风险等。 （一）借款人风险：个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间内，个人资信状况 面临着很大的不确定性，因家庭、工作等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生， 很有可能转为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式 多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房，一旦银行对房地产投资者发放贷款，将使银 行承担相当大的金融风险，如果控制不当，将会引起金融市场的动荡。 （二）宏观经济风险：个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融市 场必然发生变化。目前，我国宏观经济处于高速发展时期，而近年来，国家把房地作为一 5 个支柱产业予以扶持，一旦宏观经济出现滞涨甚至衰退，这种扶持力度竟会消失。失业率 上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其抵押房屋作为第二还款来源也 变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不良贷款。 （三）流动性风险：对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比 重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中长期贷款比重较高，现金和国 库券不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 （四）市场风险：在我国，个人住房贷款的风险目前之所以迟迟未能释放出来，很大 程度上与房价的持续上涨有关。快速上涨的房价不断吸引新资金入场，使前期按揭贷款者 获得较大差价，这既成为按揭者及时还贷的强大动力，也成为许多人把购房作为一项升值 潜力巨大的投资。但房价快速上涨背后引发的一系列隐患引起相关部门的高度重视，各种 限制购房的新政相继出台。然而，一旦房价下跌，人们对买房获利的预期降低，累计的风 险就容易在短期释放出来，后果难以想象。 （五）利率风险：是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷 款的行为。 （六）开发商风险：具体表现为：一是善意违约，开发商将购房款入账后，因地价、 建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不 符合购房者和开发商签订合同的标准，由此引发购房人停还银行借款。二是，恶意诈骗。 一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙，通过不正当手段，以其关联企业或有特殊关 系的个人名义购买开发商的房产，用以筹措资金。 三、个人贷款风险的特点 （一）贷款人数众多，人均贷款金额较企业贷款小 （二）贷款期限较长 （三）投资性：由于房地产保值增值性，不少投资者把从银行贷款买房当成一种投资 手段，集体涌入房地产市场，助推房价上涨。 四、商业银行个人贷款风险成因的理论分析 （一）个人住房贷款的逆向选择：逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前 所存在的信息不对称。个人直系自己的自信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的 社会平均信用状况来确定贷款条件。信誉状况好的借款人可能由于无法接受条件比较苛刻 的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是那种信誉状况较差的借款人及风 险偏好者。他们利用住房贷款进行炒房投机或在证劵市场投资、投机，一旦投资、投机失 败，银行将面临资金回收的困境。银行为防范风险而制定的严格的贷款政策或者比较高的 6 利率，最终带来更大的风险。 （二）个人住房贷款中的道德风险 道德风险是借贷双方为了追求各自利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来 损失或伤害的可能。个人住房贷款道德风险根据风险主体的不同分为内部道德风险和外部 道德风险 。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。 外部道德风险是指外部环境或者人员道德确实所造成的道德风险，包括借款人因财力问题 无力偿还而发生违约，以及借款人认为主动放弃借款会带来更大的利益而导致违约。 五、央行取消首套房贷利率 7 折优惠新政为房地产业减压 2006 年国家出台了第一个房地产市场的调控政策， 时称“国六条”2010 年出台了“国 四条”以及“国十一条”2010 年 4 月 15 日，前所未有的重磅政策：90 平米以上购房首付 3 成，第二套执行首付 5 成利率 1.1 倍。从下午 5 点政策出现在各大网站，立刻影响到了 北京房产交易市场。4 月 16 日，土地挂拍政策大改革，日后难再出地王：首个“限房价” 地块挂牌式的项目。弱化价格因素，防止高价地限制企业拿地，规模防止囤地试点限房价、 限地价方式。 4 月 17 日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发 2010 10 号）下发，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况， 暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。短期来说对地产有很强的抑制性，长期来看这 些政策的打击力度还是不会到位。应为经过 2008 年地产炒家已经不是原来那样脆弱了。 资金已经非常充足，短期的提高利率等措施，只会让一些最后接力的炒房者受打击，长期 来看，提高信贷率，对炒房有一定抑制作用，估计房价下降 20%-30%是没有问题的，但是 不更笨上改变我国住房体制，还是没用。我国目前来看只有开发商才能建房，经济适用房 占得比例太少，而且都是开发商来建设，商品房比例过大，廉租房投入太少，我国城市化 进程还是比较快的，短期难以满足普通人对经济适用房的需求。我国不允许城市自建房、 合建房，这样一来只能由开发商建设，这样无形中设立了垄断。不能做到真正的自由竞争， 保护百姓自住用房，还有使房屋销售透明化、期房将禁止转让、地方政府与开发商的利益 链等多种问题，都需要慢慢来解决。 六、我国房地产宏观调控政策初见成效 自央行 5 月 11 日公布（2011 年 4 月金融统计报告数据） ，数据显示，4 月份人民币贷 款增加 7396 亿元，同比少增 208 亿元。4 月末，本外币贷款余额 53.37 亿万元，同比增长 17.2%，人民币贷款余额 50.21 万亿元，同比增长 17.5%，比上月末和上年同期分别低 0.4 和 4.5 个百分点。由此表明，国家政策着实为房地产的火爆场面“降温”了一把。 7 全文总结全文总结 为规范房地产的健康发展，在我国个人住房贷款担保体系建设过程中，政府发挥了主 导作用，适时建立政策性个人住房贷款担保机构，为广大中低收入者申请高比例个人住房 贷款提供担保，以保障其基本住房需求。但我国在建立和发展规范个人住房抵押贷款制度 过程中，应当充分吸取美国的“次贷危机”的经验和教训： 1.要严格控制或者禁止担保机构为首付款比例过低的个人住房抵押贷款提供担保。 2.个人住房抵押贷款的对象应该是严格限于具有相应住房购买力的居民 3.要高度重视和防范个人住房抵押贷款担保可能引发的贷款人的“道德风险”问题。 为防止有了担保，银行就放松贷款审查，担保机构应避免全额担保，而应代之以部分 担保的形式，建立风险分担机制，与贷款人共同承担责任，有国家政策和商业银行的自身 风险预警机制的建立，更能降低银行的贷款风险，也能促进房地产的健康发展。 8 参考文献： 1杨帆.亚洲金融风暴后的中国。石油工业出版社.1998 2国家新型城镇化规划(2014-2020 年) 3赵亚信假按揭的变现形式与风险控制现代企业2008 年 4于鹏商业银行期房抵押贷款风险规避分析金融经济2010 年 5董少广住房贷款风险不容忽视基层声音2010 年 6孙冰个人住房抵押贷款违约跃迁概率研究金融论坛2009 年 7曹建元房地产金融