合纵联行地产周报(2013.11.4-11.10).ppt

2013/11,研究管理中心出品,2,Union property . ALL rights reserved 思想践行未来,PART 0 本周导读,宏观,市场,动态,本周惠城区量价齐跌，网签住宅479套，网签均价6718元/平米。,本周开盘/加推项仅有华邦首府，大部分项目举办大小型暖场活动吸引客户群，例如雅居乐白鹭湖的好声音演唱会发布和光耀翡俪港的阿迪力走钢丝以及样板房开放。,央行公布新的货币政策工具SLF 投放余额3860亿元;四大行10月新增贷款1820亿创年内地量; 10月CPI同比上涨3.2%创8月新高。,目 录 Contents,PART 1 宏观与政策 一周市场动态 名人名企 本地资讯,PART 2 土地市场 住宅市场 商业写字楼市场 片区量价成交情况 住宅成交均价 项目成交龙虎榜,PART 3 一周楼市动态 短信监测 开盘简讯 项目营销活动 媒体监测,PART 1.1 宏观与政策,合纵解读：受国际经济金融形势不确定性增强以及各种影响流动性的因素波动较大影响，近年来我国银行体系短期流动性供求的波动性有所加大，尤其是当多个因素相互叠加或市场预期发生变化时，市场短期资金供求缺口有时难以通过货币市场融资及时解决的情形，加大了金融机构流动性管理难度和不利于中央银行调节流动性总量。客观上，需要进一步创新和完善流动性供给及调节机制，不断提高应对短期流动性波动的能力，为维持金融体系正常运转提供必要的流动性保障。,四大行10月新增贷款1820亿创年内地量,央行公布新的货币政策工具SLF 投放余额3860亿元,10月四大行新增贷款投放仅约1820亿元，较去年同期少增近400亿元， 10月四大行新增贷款投放量创年内单月新低。 过去的9个月，四大行单月新增贷款均未少于2000亿元，其中单月投放最多的是1月份。消息人士分析，季节性因素导致存款负增长以及四季度贷款额度相对紧张是10月贷款增长放缓的主要原因。 交行金融研究中心则认为，10月银行资金面相对偏紧，有多方面的原因：一方面，季初财税上缴较多，形成存款余额净减少；另一方面，外汇占款虽有较大净增长，但在宏观审慎框架下，央行10月前三周在公开市场已净回笼货币1575亿元，形成了明显对冲；此外，理财产品入账方式调整也对存款造成了负面影响。,央行网站在货币政策工具栏目新增一项“常备借贷便利(StandingLendingFacility，SLF)”，并且公布了今年1-9月开展此项新工具的操作情况，6-9月余额分别为4160亿元、3960亿元、4100亿元、3860亿元。央行表示，在今年春节和6月份流动性异常波动时，都采取了相关操作。 从国际经验看，中央银行通常综合运用常备借贷便利和公开市场操作两大类货币政策工具管理流动性。常备借贷便利的主要特点：一是由金融机构主动发起，金融机构可根据自身流动性需求申请常备借贷便利；二是常备借贷便利是中央银行与金融机构“一对一”交易，针对性强。三是常备借贷便利的交易对手覆盖面广，通常覆盖存款金融机构。,PART 1.1 宏观与政策,10月CPI同比上涨3.2%创8月新高,2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.5%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.2%，服务价格上涨3.1%。1-10月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。 10月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村持平(涨跌幅度为0)；食品价格下降0.4%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格下降0.1%，服务价格上涨0.4%。,合纵解读：经济继续温和复苏，同时出于对物价重新上行、防止房价大幅反弹和防止地方融资平台风险进一步加大的考虑，年内几无降息可能。同时，随着三季度外汇流入量增加，常备借贷便利“有序减量操作”，结合央票锁长放短，公开市场小幅货币净投放或回笼来调节流动性，反映出央行对流动性的实际操作还是偏紧的。因此，预计货币政策仍以维稳偏谨慎为主。,人民日报谈地方债：风险总体可控 政府“家底”较厚,我国地方债风险总体可控，债务规模占GDP比重仍在安全线以下以及地方政府、银行、中央政府三道防线，可控制局部性偿债风险的蔓延：首先是地方政府维护当地金融与社会稳定的愿望和能力。其次是银行的不良贷款消化能力和风险准备金。目前银行贷款是各地的政府性债务中的主要组成部分；我国各商业银行都有较完善的金融监管和拨备制度。最后是中央政府强大的调控能力。 尽管风险总体可控，但决不意味着可以掉以轻心。偿债能力下降、融资渠道收紧、不透明威胁地方债安全，亟须建立切实可行的地方债管理制度。很多地方政府的偿债资金主要通过基金收益、土地收益等预算外收益偿付。一旦房地产价格下行，就将影响地方政府土地出让收益，偿债能力会大大下降。此外，地方政府融资平台和银行贷款的持续收紧，也将影响地方政府持续借债和借新债还旧债的能力。,PART 1.2 一周市场动态,上海楼市新政：二套房首付比例提至七成,万科今年用10个月的时间即创下年度销售新纪录。万科公布10月销售简报显示，今年前10月，万科实现销售面积1266.3万平方米，销售金额同比增加32.6% 至1458.5亿元，创下国内房企年销售新纪录。 融创中国也已完成全年销售目标，前10月销售金额达到466.4亿元，同比增长70%，较去年全年356.4亿元的业绩增加百亿，已提前完成450亿元的全年销售目标。 此外，绿城今年前10月销售额达到564亿元，超过去年全年的546亿元，同样创下新纪录。世茂房地产也已完成全年销售目标。在其他已公布前10月销售业绩的房企中，恒大地产目前完成912.7亿元，接近去年全年的923.2亿元；旭辉集团完成126.7亿元，完成全年目标的91%。,多房企前十月销售额超去年全年,今年以来，住房价格波动较为明显。对近期房价持续上涨，上海市委、市政府在市政府常务会议明确本市将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨。 今日上海市房管局网站发布文件，称将进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。,合纵解读：提高二套房首付比例，短期内会起到挤压刚需改善性需求的作用，延缓他们购房时间。但对投资者影响不大，毕竟现在接近90%的购房者为刚需。,PART 1.2 一周市场动态,合纵解读：在宏观经济逐步企稳、需求保持平稳的大环境下，住宅均价在不同城市开始加剧分化，房价较高的热点一线城市价格环比涨幅继续扩大。虽然十八届三中全会的临近，土地改革将有重大举措，调控政策收紧预期增强，但是房企一二线城市拿地热情仍高，反应出市场对一二线城市房价预期仍将上涨。,海南降低商品住房开发比例 限低水平低品质开发, 海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见日前正式下发。从明年起，海南将逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。 关于房地产开发容易导致的环境破坏问题，在意见中受到格外的重视。一方面，海南从政策和规划上限制土地资源和环境资源的低水平、低品质开发，鼓励环保和社会责任意识强、有实力的企业，开发高端房地产项目；另一方面，严格控制一线岸线土地资源单纯用于商品房开发。保护海洋环境资源，保障持续发展。,国内权威房地产研究机构中国房地产信息集团发布的房价报告显示，2013年10月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1075.1点，较上月上升8.9点，环比上涨0.83%，涨幅较上月扩大了0.41个百分点，同比上涨10.50%。 统计显示，监控的288个主要城市中，共有211个城市一手房交易价格出现上涨。全国31个省级行政区域中，仅海南省、陕西省、广西壮族自治区、福建省和甘肃省五个区域一手房交易价格指数环比有小幅下降，其它省级行政区域一手房交易价格指数环比均值稳中有升。环比上涨城市和行政区域数量均较上月有增加。 与此同时，10月份，中国城市二手房价格60指数为1037.6点，较上月上升9.1点，环比上涨0.89%，涨幅较上月缩小了0.05个百分点，同比上涨4.85%。二手房价格60指数环比数据延续了近一年来的上涨走势。,权威机构：10月全国新房价格指数环比涨0.83%,PART 1.2 一周市场动态,2013年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7% 1-10月份，商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。商品房销售额61238亿元，增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长32.6%，办公楼销售额增长42.5%，商业营业用房销售额增长23.0%。 1-10月份，房地产开发企业到位资金97194亿元，同比增长27.2%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15969亿元，增长31.9%；利用外资416亿元，增长23.4%；自筹资金37096亿元，增长17.7%；其他资金43714亿元，增长34.8%。在其他资金中，定金及预收款27274亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11380亿元，增长40.9%。 10月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.88，比上月回落0.37点。,前10月全国房地产开发投资68693亿 同比增19.2%, “上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证”近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。 北京市住建委召集开发商举行会议，明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售；对于今年以来上市的项目，要求新盘的价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。,北京年底前单价高于4万元的楼盘不准预售,PART 1.3 名人名企,招商地产双融资平台助力向千亿元销售目标冲刺,在公司上市20周年之际，招商地产提出未来五年达到“千亿元销售、百亿元利润”的战略目标。为此，招商地产在资本市场上动作连连。 大股东再次注入优质资源10月，招商地产公告了2013年A股地产企业最大金额的融资方案，即发行股份购买资产并募集配套资金的方案，拟通过给大股东蛇口工业区发行股份收购其持有的海上世界住宅一期及文化艺术中心的土地使用权，再拟采用询价方式向不超过10名符合条件的特定对象非公开发行A股股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次融资总金额的25%。 海外融资平台启动自2008年以来，房地产行业宏观调控推陈出新、从严从紧，房企A股再融资寸步难行，于是，多家国内房企掀起了香港借壳上市的浪潮。招商地产更是在短短一年半内完成了“化壳为擎”的全步骤。并表示，未来将借助境内外上市平台的“双擎”驱动，依靠自身管理能力的不断提升，尽早实现2018年“千亿元销售，百亿元利润”的战略目标。,10月24日，恒大公告宣布发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。所得款项净额(扣除开支后)约为9.93亿美元，将用于为集团的现有债务再融资。 11月6日，恒大发布建议额外发行美元优先票据的公告。11月7日，恒大地产集团有限公司发布公告宣布，发行额外5亿美元的五年期优先票据，年息率为8.75%。额外发行票据的估计所得款项净额约为4.97亿美元，拟用于为集团的现有债务再融资。 此外，恒大11月4日发布公告称，2013年1-10月累计销售金额为912.7亿元，同比增长25.3%，；1-10月累计销售面积1352.7万平方米，较2012年同期增长10.1%，已完成2013年全年1000亿销售目标的91.3%。,恒大额外发行5亿美元优先票据 年息率8.75%,PART 1.4 本地资讯,惠州拟打造绿道“兴奋点“ 住建局正招标规划案,目前经过惠州的省立绿道有3条，串起大亚湾、巽寮湾、东江、西湖、红花湖、高榜山及罗浮山等重要生态资源和特色景区，但受各方面条件制约，绿道使用率还有待提高 所谓绿道“兴奋点”，是指与绿道无缝衔接、能够满足居民多种活动需求的公共场所，一般位于绿道上及其周边区域。与一般的绿道驿站不同，绿道“兴奋点”能提供运动健身、文化展示、科普教育、餐饮娱乐等服务，并旨在吸引居民更多使用绿道。市住建局介绍，即将编制的惠州市省立绿道“兴奋点”总体规划规划范围涵盖了全市334 .5公里省立绿道，通过规划将沿线风景名胜、滨水空间、郊野公园等自然节点和历史遗存、商业步行街、标志性建筑等人文节点像珍珠项链一样串起。,市住建局回复:龙光水悦龙湾旁不建垃圾转运站,位于东江新城的D JX C-08地块动工上月，引发了附近居民的一阵担忧。该地块刚好位于龙光水悦龙湾旁边，附近一些居民听闻该地块用于建设垃圾转运站，便十分担忧。 根据已批准的惠州市东江新城控制性详细规划，东江新城D JX C-08地块规划为公共设施用地，该用地规划没有安排垃圾转运站。惠州市东江新城控制性详细规划内容，的确并未发现D JX C -08地块被规划为垃圾转运站，建垃圾转运站的位置被规划在D JX C -12号地块、D JX C -15号地块和D JX C -25号地块，各设置小型垃圾转运站一处，要求每处建筑面积不小于100平方米。,PART 1.4 本地资讯,惠阳鸿海基地欲打造百亿精细化工园区 遇困难受阻,2006年鸿海精细化工与永湖“联姻”，试图打造惠州市第一个、最大精细化工基地，从市政府、惠阳区政府到永湖镇政府，鸿海被寄予厚望，在政府部门报告中屡被提及。 今年8月惠阳区政府总结全区上半年经济运行情况时称，未来几年鸿海将打造百亿工业园区；但鸿海精细化工基地总经理淤水新却对这一目标忧心忡忡，实际投产的企业只有2家，今年预计投产的企业只有14家，“因用地指标没解决、环保审批太慢，已有5家企业退出基地。今年鸿海园区产值不到5亿元，距离百亿园区还有很长的距离。”,楼面价5017元/ 惠州永欣实业夺龙门两宗商服地, 11月4日下午，两宗编号为LM2019-09和LM2019-10地块，在龙门县国土资源局网上例行两周挂牌后，被惠州永欣实业公司分别以1350万元和690万元拍得。 LM2019-09地块产生322%的溢价，是龙门县国土资源局网站有记录以来的最高溢价，也是惠州地区今年的第2高溢价，上一次龙门地区有商住地块挂牌还是在今年6月中旬，至今已近5月之久。经计算，LM2019-09地块楼面积和地面价均为5017.3元/平米，LM2019-10地块地面价为1071.2元/，楼面价为535.6元/。,目 录 Contents,PART 1 宏观与政策 一周市场动态 名人名企 本地资讯,PART 2 土地市场 住宅市场 商业写字楼市场 片区量价成交情况 住宅成交均价 项目成交龙虎榜,PART 3 一周楼市动态 短信监测 开盘简讯 项目营销活动 媒体监测,惠州市共计2宗经营性土地挂牌，挂牌面积3.11万 ，位于博罗县。 惠州市共计3宗经营性土地成交，成交面积7.60万 ，位于陈江仲恺区、博罗县和龙门县。,惠城区无项目取得预售许可证。 惠城区网签住宅479套，环比上周下跌了35.96%；网签面积5.34万平米，环比下跌了40.14%。本周网签均价6718元/平米，环比上周6836元/平米下跌了1.73% 本周惠城区网签商业/写字楼98套，环比上周下跌83.33%；网签面积15209平米，环比上周26799平米下跌了43.25%。,土地情况,惠城区,惠州房地产概况,博罗县有2个项目取得预售许可证，供应住宅套数372套，供应面积为4.44万 。,博罗县,惠阳区无项目取得预售许可证。,惠阳区,PART 2.1 土地市场,惠州市共2宗经营性土地挂牌，挂牌面积3.11万 ，位于博罗县。,数据来源：合纵数据平台,土地挂牌公告,惠州市共2宗经营性土地挂牌，挂牌面积3.11万 ，位于博罗县； 编号2013（储备）58号 和2012（储备）61地块使用年限为70年，其用途都是是其他普通商品住房用地。,PART 2.1 土地市场,数据来源：惠州市国土局,土地挂牌公告,PART 2.1 土地市场,数据来源：惠州市国土局,PART 2.1 土地市场,惠州市共计3宗经营性土地成交，成交面积7.60万 ，主要位于陈江仲恺区、博罗县和龙门。,数据来源：国土局、合纵数据平台,土地成交公告,惠州市共计3宗经营性土地成交，成交面积7.60万 ，主要位于陈江仲恺区、博罗县和龙门县；其中龙门的LM2013-10地块属商服用地，面积是0.64万平米，其他为其他商服用地和其他普通商品住房用地。,PART 2.1 土地市场,数据来源：惠州市国土局,本周惠城区网签住宅479套，环比上周下跌了35.96%；网签面积5.34万平米，环比下跌了40.14%。网签套数和网签面积环比上周均有所下跌。 网签套均面积111.5平米，与上周119.3平米减少了7.8平米。,PART 2.2 住宅市场,数据来源：惠州市房管局、合纵数据平台,新批预售,PART 2.2 住宅市场,博罗县有2个项目取得预售许可证，供应住宅套数372套，供应面积为4.44万 ；其供应户型均为改善型的三房为主，物业类型为高层。,数据来源：博罗县房管局,本周惠城区网签商业/写字楼98套，环比上周下跌83.33%；网签面积15209平米，环比上周26799平米下跌了43.25%。 网签套均面积155.2平米，环比上周45.5平米减少了109.7平米。,PART 2.3 商业/写字楼市场,数据来源：惠州市房管局、合纵数据平台,本周河南岸片区网签套数127套排行第一，均价7468.5元/平米，主要受江湾公馆和御水豪庭等项目网签的影响。 江北片区网签均价在8551.4元/平米，片区成交前十名中均价最高，受部分高端品质楼盘的网签影响。,PART 2.4 片区量价成交情况,数据来源：惠州市房管局、合纵数据平台,PART 2.5 住宅成交均价,本周网签均价6718元/平米，环比上周6836元/平米下跌了1.73%。,数据来源：合纵数据平台,PART 2.6 项目成交龙虎榜,数据来源：惠民之家,本周江湾公馆网签28套排行第一，网签面积2861平米，网签均价7480元/，套均面积102.18，实收金额2140.03万元。网签排行第二和第三的是玉台华庭和鹏达丽水湾。 前十六名项目合计网签套数234，网签面积2.53万 ，网签均价6729元/，套均面积107.91。,目 录 Contents,PART 1 宏观与政策 一周市场动态 名人名企 本地资讯,PART 2 土地市场 住宅市场 商业写字楼市场 片区量价成交情况 住宅成交均价 项目成交龙虎榜,PART 3 一周楼市动态 短信监测 开盘简讯 项目营销活动 媒体监测,PART 2.6 一周楼市动态,导读 :本周的营销渠道主要是通过网络；本周开盘/加推项仅有华邦首府，不少项目举办大小型暖场活动吸引客户群，比如雅居乐白鹭湖在11月24号的好声音演唱会的新闻发布、嘉逸园周六日举办巴西烤肉节、电玩比赛等等活动。,PART 2.6 一周楼市动态,短信监测,PART 3.2 短信动态,PART 3.4 项目营销活动,活动地点： 雅居乐白鹭湖 活动主题： 好声音演唱会新闻发布会 活动时间： 11月5日 活动内容： 公布白鹭湖主办好声音演唱会将于11月24日晚在奥林匹克体育馆举行 项目动态： 推出102-141平米3-4房洋房新品“悦湖会”；在售130-140平N+2复式滨湖洋房“逸湖会” 均价6500元/平；别墅在售187-306平“藏峰”组团别墅及“东岸”均价13000元/平起 。,PART 3.4 项目营销活动,活动地点： 奥林匹克花园 活动主题： 首届百亿国宝 活动时间： 11月6日 活动内容： 参观宋朝孤本礼部韵律，齐白石的湖光帆影和事事如意，张大千仿陈老莲觅句图，以及徐悲鸿立马图和平安图 项目动态： 4栋，主力户型为169-183平米5房，现认筹5千总价直减8万； 5栋120平米平层及复式，6栋还有少量125-153平米4房在售，均价6400元/平方米，191-216平米联排别墅，均价为15000-16000元/平米。,PART