青岛高端住宅市场研究.ppt

5.1 高端居住物业板块工作内容,市场背景梳理与产品研究 高端居住物业板块定位 高端居住物业板块构建原则 物业谱系-空间区位的发展主题建议,市场背景梳理与产品分析-供给方面（一） 滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力,城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移； 增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格； 政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。,规划将结合地形、地貌、当地文脉设计； 城郊别墅和连排别墅是主要方向； 室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性； 产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。,青岛高端物业开发的趋势如下：,青岛别墅开发主题,市场背景梳理与产品分析-供给层面（二） 青岛市高端物业组团评析,市场背景梳理与产品分析-供给方面（三） 东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院,东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发； 市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。,根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展； 2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元； 即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。,按照05 年统计,市场背景梳理与产品分析-需求层面（一） 旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展,根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。,第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势； 第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”； 在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。,市场背景梳理与产品分析-需求层面（二） 项目高端物业需求来源及主要特征,补充规划图,项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。,项目居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛、威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求； 敖山组团未来规划的工业园区与研发基地，作为相关人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一； 客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，青睬能够与水上运动、高科技体验、高尔夫运动及相结合的居住物业。,市场背景梳理与产品分析-需求层面（三） 别墅与酒店式公寓较受偏好,客群重视配套的生态环境,市场背景梳理与产品分析-需求层面（四） 近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重,根据市场随时抽样结果，23%的被访者已在郊区别墅项目中置业，倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅，具有资源独占和不可复制的特征； 环境、交通、个性化和身份象征是影响被访者购买的主要因素； 第一次置业者注重实用性，面积是重要考虑因素，第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份； 被访者对于别墅的认知主要包括以下三点：,不选择别墅的原因,选择别墅的原因,别墅必须满足多项功能要求，具有安全感； 别墅应当具有顶级品质，彰显身份并实现自我价值； 别墅既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局，体现个性化生活方式。,高端居住物业板块发展主题建议,绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量,绿色海泉/情境主题地产组团 本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求为主要服务客群，为其提供高端居住物业，包括酒店式公寓、VILLA与联排别墅等，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境,绿色海泉/情境主题地产组团,绿色海泉/情境主题地产组团,高端居住板块构建原则一 赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享,平衡身心的“生命畅享”,阐释 情境地产,全程主题情境策划,价值取向互融于“境”,强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高比例的价值，为山东半岛高端二/三居所需求客群指引特定生活氛围的遐想,通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现“生命畅享” 。充分发掘温泉养生与健康疗养的功能，为居住空间赋予特色的生活场景，特定的生活氛围；对基地内部景观资源的利用与呼应成为营造“温泉度假+平衡身心”的情境核心,景观地产与旅游场所的情境合一。以海温泉及其他旅游项目开发贯穿下的情境主题，与住宅结合升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致,典型案例研究-Bath温泉别墅,英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名； 皇家新月楼(Royal Crescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布； 装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆； 需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。,高端居住物业组团的构建原则二 融合基地内部资源，打造情境地产产品,项目发展高端居住物业的适配分析,物业谱系-空间区位的发展主题建议,项目房地产开发之物业谱系,第一居所 第二/三居所 产权式住宅 非产权式住宅 湿地/生态住宅 游艇养生住宅 水岸果岭住宅 游艇港口住宅 岛居体验住宅 滨水景观住宅,谱系属性,左岸风尚： 服务于高端商务、游乐人群的酒店式公寓配套,东方托斯卡纳： 中低密度高绿化率情境旅游地产小镇，打造“游居一体化”生活方式,1,2,附录：高端居住物业谱系,一般产业配套 高端居住物业,居住物业谱系,第一居所,第二居所,第三居所,周边环境,空间形态,复合功能,主题营造,产权式物业 服务式公寓 度假别墅 LOFT/STUDIO,私人岛屿 游艇别墅 企业度假,交通便利、社区商业及服务设施,商业配套，家庭题材等主题乐园,旅游景观资源好，宜居宜业 社区自我服务能力强，商业配套能级高，融合游、购、娱,有闲阶段独享的景观资源 私密性好，能够使业主从容应对居住、度假、商务应酬,多层 小高层公寓 中低密度别墅,低密度别墅 跃层/花园式洋房,高层公寓 酒店式公寓 自由分割空间,社区商业 健身中心 主题公园,OUTLETS