北京房地产市场报告.ppt

1,北京市宏观经济,北京土地市场,北京房地产市场,区域概况,一,二,三,四,2,一、北京市宏观经济,2001-2008年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%；2009年前三季度经济数据显示，北京市GDP同比增长9.5%，增幅比上半年提高1.7个百分点。 北京市整体经济总体保持健康良好的发展势头，各项宏观调控措施得到有效落实。工业持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，价格指数小幅攀升，城乡居民收入进一步提高。这对北京房地产市场的持续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和经济保障。,数据来源：北京市统计局,3,一、北京市宏观经济,数据来源：北京市统计局,2001-2009年房地产投资开发呈现稳步增长态势。其中2009年1-11月，北京市房地产开发建安工程完成投资743亿元，比2008年同期增长6.5%。11月份完成建安投资77.2亿元，比10月份增加9.6亿元，增长14.2%。,4,一、北京市宏观经济,2001-2008年北京市每年新增常住人口40万。其中07年的人口增量接近50万，多出的20万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万左右。(按照统计局的统计数据，北京每户平均2.9口，每年新增的38万人口相当于13万户)即每年需要新增加13万套新房。,数据来源：北京市统计局,5,一、北京市宏观经济,近6年以来，北京市人居可支配收入连年持续增长，居民生活水平显著提升。其中进入2009年，截止11月底，20%低收入家庭人均可支配收入为10703元，同比增长9.6%；20%高收入家庭人均可支配收入为46964元，同比增长8.3%。,数据来源：北京市统计局,6,二、北京土地市场,进入09年以来，北京市受一级开发投资带动影响，房地产开发投资大幅回升。其中09年1-8月，北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期（68.7亿元）增长7.1倍。完成房地产开发投资额1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高18.2个百分点。仅8月当月完成开发投资273.3亿元，同比增长3倍。,7,二、北京土地市场,06-09年上半年，每年的宗地成交数量及成交土地面积均呈现稳步上升态势。2009年上半年成交宗地数量较08年上半年有大幅上涨，但成交土地总面积及规划建筑面积却与08年上半年基本持平。,数据来源：克而瑞北京机构,8,二、北京土地市场,9,三、北京房地产市场,10,三、北京市房地产市场,08年北京市商品住宅销售74366套，上市131250套，存量房56884套；09年新上市仅为78047套，销售则高达141763套，较08年增长近1倍。从侧面反映出市场的火爆，刚性需求释放以及优惠政策刺激下带来的北京市房地产市场繁荣。,数据来源：北京市房地产网,11,三、北京房地产市场,09年前三季度，北京地区房地产施工面积基本保持稳定，虽仍持续负增长，但幅度有所下降。其中，新开工面积急剧下跌，以2009年5月为正节点，负增长在3季度幅度有所缩小，从涨幅-48%回升到-22%左右。 2009年前三季度，商品房竣工面积除2、3月份出现正增长外，其他月份均处在-11%至-28%之间的负增长状态，商品房竣工面积逐年减少。 住宅竣工面积走势与商品房竣工面积走势基本一致，但波动更为明显，2、3月份增长达到21.9%、40.2%，4-8月份均为负增长，不同的是9月份再次出现正增长4.5%。,12,三、北京房地产市场,2009年前三季度北京房地产市场迅速走出低谷，成交价格持续上涨，达到两年来最高水平。2009年前三季度成交面积达到了1463.7万平方米，131822套，已超越2008年全年成交总量。供给方面，772.5万平方米供给量成为近两年来的较低的水平。2009年上半年成交均价为13138元/平方米，较2008年全年的12869元/平方米的均价出现小幅上涨。2009年前三季度一直保持供小于求的局面，摆脱了一直以来供给过剩，存量持续攀高的局面。,13,三、北京房地产市场,2009年前三季度别墅市场成交量连月攀高、存量得到有效消化、价格小幅回调。 2009年前三季度普通住宅市场成交量大幅增长，8、9两月稍有回落，但仍在高位运行，存量持续消化，成交价格一路稳定攀升，超过去年同期水平，9月小幅回落。 2009年前三季度高端住宅市场成交量大幅增长，7月达到最高水平，8、9两月稍有回落，但仍在高位运行，存量持续消化，成交价格一路稳定攀升。,14,三、北京房地产市场,各户型均表现出供不应求的态势。大户型供求关系最紧张，供求比为1：2.09；小户型为1：2.02，中等户型供求比为1：1.74。 前三季度中等户型、大户型占据市场成交的46%和40%份额；小户型仅占市场的14%。 小户型成交价格由年初的10255元/，上涨到9月底的12910元/，累计上涨25.89%；中等户型市场成交价格由9399元/上涨到9月底的11370元/，累计上涨20.97%；大户型市场成交价格由年初的历史低点12400元/上涨到6月的17956元/，累计上涨44.8%。,15,三、北京房地产市场,2009年上半年存量下降到1400.5万平方米，103799套，按照2009年前三季度消化水平，在无新增供给的情况下，剩余存量将在8个月内消化完毕。存量最高时点出现在2008年年底，达到了1908.8万平方米，经过2009年前三季度的消化，存量下降到1400.5万平方米，前三季度存量消化508万平方米。,16,三、北京房地产市场,供给放量近期将有所增加 09年前三季度房地产形式转好，供给数量较低，供求失衡，各开发商都有意扩大开工面积，但由于建设周期所限，目前供给仍处于低位，预计短期内供给将有一定放量。 成交短期回落，长期看稳 由于09年上半年房价上涨速度过快，市场刚性需求受到抑制，市场投机行为又再次受到政府调控重视，观望期再次来临。介于目前经济目标仍以保增长为主，且房地产对经济的拉动起到主要作用，故政府对市场的调控力度还要看后市的宏观经济走势而定。 成交价格小幅震荡可能较大 目前北京市商品住宅价格再次试探历史高点，刚性需求不断显现观望，前三季度成交量有所下降。“价涨量缩”状态使市场供需双方博弈上演，价格震荡可能将会来临。,17,四、区域概况,宣武区 宣武区是北京市中心城区之一，位于市区西南部。面积16.53平方公里，人口56万，有汉、回、满、蒙古等38个民族，牛街地区是著名的回族群众聚居地。 宣武区已有3000多年的历史，作为六朝古都之始的金中都，即在现今的宣武境内。明清时期宣武作为外城，由于特有的地理位置和深厚的历史积淀，孕育了老北京平民文化、商业文化、戏曲文化的繁荣，形成了独具特色的宣南文化。 宣武区是著名的商业区，具有570年历史的大栅栏商业街云集了众多著名的老字号。菜市口商场、国华商场、白广路商场、庄胜崇光百货（SOGO）等现代商业企业各具特色。 宣武区人文旅游资源丰富，民俗特色鲜明。琉璃厂集士文化、书肆、文物于一体，素为老北京风情的窗口。具有千年历史的牛街礼拜寺闻名于国内外。起于明清的300多处会馆以湖广会馆、安徽会馆最为著名，是一幅幅带有地域特色的民俗画。八十年代末，依据古典文学名著红楼梦建造的北京大观园已成为中国最佳旅游景点之一。,18,四、区域概况,房价,数据来源：城市房产网,宣武区房价除09年3月份小幅下降以外，其他月份均呈现上涨势头。成交价格从1月份的14565元/涨至20057元/,涨幅高达5492元/。其中11月份创造了09年的历史成交最高价，突破20000元/。,19,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：38900 总建面积：200000 产品类型：高档住宅 主力户型：87-100两居和145-154三居 项目规划：融入传统园林设计要素，以古 韵新作的手法对中国造园精髓 进行精工提炼，蕴含着浓郁的 文化气息,四合上院,20,四、区域概况,代表楼盘,占地面积：51000 总建面积：300000 项目售价：17078元/ 项目卖点：精心打造“亲自然、近自由”的社 区园林景观，创造“以型展形， 以意升拳”主题的自然环境，体 味 “看重自然，关注生活”的理念,西豪逸景,21,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：94040.5 总建面积：159600 主力户型：33一室、70、两室 产品类型：酒店式公寓、服务式公寓、特 色商街、商城于一身 项目规划：高端酒店式公寓，集居住、商 务等多功能于一体,第三区,22,四、区域概况,代表楼盘,占地面积：436500 总建面积：1200000 总套数：1518套 项目售价：28000元/ 主力户型：90两室 项目卖点：地理位置优越，设计结合了 深厚的北京文化底蕴，融入 具有前瞻性的现代建筑风格,中信城,23,四、区域概况,代表楼盘,占地面积:55200 总建面积；230000 项目售价：33000元/ 项目卖点：主力现房，户型突出 “大宅、大窗、大景观”特点,一瓶,24,四、区域概况,崇文区 崇文区为北京市四个中心城区之一，位于城区东南部，居东经11623-11626，北纬 3952-3954之间， 海拔36.17-46.47米，地势平坦，日照充足，属大陆性季风气候区，春夏秋冬四季分明，常年1月平均气温零下4.7摄氏度，7月平均气温26摄氏度，年平均降水量约600毫米。 崇文区境西与宣武区为邻，北与东城区搭界，东与朝阳区接壤，南与丰台区相接。区西侧的前门大街、天桥南大街和永定门内大街，位于北京城的中轴线上。区境西北角有北京标志性建筑之一的正阳门箭楼，紧连闻名世界的天安门广场。西南部有国内最大的皇家祭坛-天坛。东北部有北京仅存的内城城墙及其角楼。东南部有城区新兴园林，北京市精品公园-龙潭公园。全区面积16.46平方公里，南北最长4.65公里，东西最宽4.51公里。全区设前门、崇文门外、东花市、天坛、体育馆路、 龙潭、永定门外7个街道，91个社区居民委员会。,25,四、区域概况,房价,数据来源：城市房产网,崇文区房价2009年呈现持续走高态势。单月成交价格由1月份的15999元/涨至11月份的21910元/，涨幅高达5911元/ 。,26,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：52893 总建面积：331276 主力户型：170220三居、四居舒适型 大宅 产品类型：4.7万写字楼、约4.2万 商务公寓、近3.4万国际名店 商街、约8.3万花园公寓和近 3万服务式服务公寓 项目规划：观景薄板/尊贵品质 /舒适大 度高尚居住区,冠城名敦道,27,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：110000 总建面积：400000 产品类型：高尚住宅 项目规划：“英伦风情”为主题的风格设 计在建筑及园林的细节处节 节生发，经典的三段式布局 垂直分割对称均衡，古朴典 雅而实用的建筑语汇，历久 弥新的全石材外立面,中海紫御公馆,28,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：168000 总建面积：1000000 产品类型：住宅、公寓 主力户型：133左右的三居室 项目规划：低密度、低容积率、欧式大型 高尚生活社区,富贵园,29,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：27.7亩 总建面积:43000 总套数： 共188套 项目售价：35000元/左右 产品理念：法式新古典主义风格，纯属低层、 低度的高档城市社区住宅,天坛公馆,30,四、区域概况,项目占地：30.2亩 总建面积: 31858 总套数： 458套 项目售价：18000万元/ 产品理念：立面凝练、简约 项目卖点：东二环内，城市核心地段， 紧邻京城多个鼎级商圈， 潜力巨大；区域交通便捷， 多轨交通发达；配套成熟， 生活尽享便利；地段历史悠 久，人文氛围浓厚,FREE自由季,代表楼盘,31,四、区域概况,代表楼盘,项目占地：430.5亩 总建面积: 76万 总套数： 371套 主力户型：三房 产品理念：立面凝练、简约 项目定位：新型、现代、高品质 开盘日期：2009年12月初,新磁器,32,四、区域概况,代表楼盘,总建面积:28000 总套数： 1100套 四期户数：285户 项目售价：27000元/左右,水上公园,33,四、区域概况,代表楼盘,占地面积：13191.07 总建面积: 54604.42 总