南昌7月份房地产市场运行情况分析.ppt

南昌7月份房地产市场运行情况分析,江西中原地产经纪有限公司 2011年8月7日,第一部分 市场背景,第二部分 土地市场,第三部分 市场分析,第四部分 营销动态,第五部分 板块动态,目录,前言,综述、政策经济、市场动态、市政动态,综述、土地供应、土地成交、重点地块,综述、总体市场运行、住宅市场分析、板块成交、成交排行,综述、7月开盘、热点个案、7月活动、热点活动、媒体分析,市中心、青山湖、京东、朝阳洲、红谷滩、青云谱、经开区、湾里、南昌县,前言： 7月，房地产调控不断深入，前两月热销楼市陷入僵局，前期限购城市成交下滑居多，而部分不限购二三线城市房价持续上涨；土地供应放量，房贷继续收紧，南昌楼市在此基础上蹒跚前行。 宏观政策环境负面加剧，信贷持续收紧，新一轮调控蓄势待发； 7月份宏观经济平稳快速增长，部分二三线城市房价快速上涨引政府关注，新一轮调控趋势待发，银行再度加息，通胀空前高企，限购范围将扩大至更多二三线城市，土地出让政策面临重新洗盘调整，楼市面临压力越来越大。 土地供求双双回落，开发商拿地谨慎； 7月南昌土地市场供求均出现下滑，商品房用地供求减少，成交溢价率环比前一月有所降低，甚至部分土地流拍，开发商拿地较为谨慎。 整体楼市量价“高位”运行，但负面因素显现，商品住宅供求下滑； 7月份南昌楼市“高位”运行，供应量创两年来新高，库存体量大幅增加，住宅成交价格创历史新高，但商品住宅供求双双下滑，二手房维持在较低水平运行，楼市去化速度下降，调控下楼市负面因素显现。 销售业绩两极分化，营销效果降低，楼市热销难持久； 7月份南昌楼市开盘及加推项目销售业绩较前一月下滑，两极分化加剧，品牌开发商旗下项目受追捧，一般产品销售业绩下滑，营销氛围依然浓厚，但整体效果较前两月减弱，热销的楼市逐渐降温； 总而言之，7月份南昌楼市受翘尾影响保持高水平运行，但在调控加剧、需求收紧、淡季来临等因素影响下，热销楼市开始降温，下行压力加大，楼市即将进入新一轮盘整。,第一部分 市场背景,背景综述 调控影响加深，市场陷入僵局，新政蓄势待发 7月，楼市调控影响深入，各城市成交涨跌不一，市场陷入僵局，新的调控政策蓄势待发，银行再度加息，通胀空前高企，限购范围将扩大至更多二三线城市，土地出让政策面临重新洗盘调整，调控压力越来越大。,本月聚焦,政策经济,行业动态,上半年全国经济良好运行 央行再度加息、6月通胀创两年来历史新高 限购向二三线城市扩大、土地出让指导方向转变,一线及中部城市各自为战，市场陷入僵局 政府房企都“缺钱”，保障房“蛋糕”被做大 上半年土地供应下滑，下半年将迎供应潮 江西顾虑房企参与保障房建设，九龙湖详规启动，,政策经济,视点： 上半年全国GDP同比增长9.6%，经济稳定快速发展，将减弱市场对宏观经济“硬着陆”的担忧，也使政府对调控房价影响宏观经济运行的顾虑减弱。 房地产投资快速增长，上半年商品房销售面积增长12.9%则反映出5、6月份市场升温不是虚言，短期内房价下行可能性不大。,上半年全国GDP增长9.6% 商品房销售面积增长12.9%,经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展 上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。 固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快 上半年，固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。 上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。 上半年南昌市经济水平快速发展 上半年，全市完成地区生产总值1152.6亿元，增长10.2%；固定资产投资792.5亿元，增长27.5%；财政总收入221.5亿元，增长33%；一般预算收入100.3亿元，增长37.5%；规模以上工业增加值338.2亿元，增长13.9%；社会消费品零售总额460.9亿元，增长17.7%；海关出口总值25.4亿美元，增长81.8 %。,视点： 7月央行再次加息在市场的预料之中，高企的通胀和实际市场中的负利率需要通过加息调整，而央行的再次加息将会使购房成本再次增加，直接伤及市场需求，同时连续的银根收紧和融资渠道控制，也使开发商运营成本和融资难度加大，银监会主导的金融调控逐渐成为房地产调控的最重砝码。,央行7月7日起上调人民币存贷款基准利率0.25%,中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整. 以贷款100万、20年等额本息还款为例，7月7日最新利息首套房贷基准计算，每月多还款149.63元，贷款成本总额需要多支出35912.41元,买二套房以贷款100万、20年等额本息还款为例，按照二套房贷1.1倍计算，每月多还款168.86元，贷款成本总额需要多支出40527.27元.,政策经济,政策经济,视点： 6月cpi同比上涨6.4%，大大超出6月末市场预期，通胀压力空前高涨，创三年来新高。高企的通胀水平将使继续加息预期增强，管理通胀压力成为当前政府工作重点之一，因此央行可能还将再次加息。同时高企的通胀将使现实中负利率更为明显，可能将造成新一轮投资潮，而房地产将可能是承接投资的主要途径，且从市场实际表现来看，高企通胀减弱了地产调控效果。,国家统计局9日公布的数据显示，6月全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.4%，创下2008年7月以来的新高，环比来看，6月CPI上涨0.3%；工业品出厂价格（PPI）同比上涨7.1%，环比与上月持平。猪肉价格、肉禽价格、水产品、蛋类是食品价格上涨的主要动力，鲜菜鲜果价格上涨压力有所减轻。,6月CPI同比上涨6.4%，创三年来新高,政策经济,视点： 一线城市及省会城市限购之后，投资和投机性购房需求部分转移至未限购的二三线城市，在这些二三线城市城市化进程过程中推波助澜，助长了房价上涨，引起了政府注意。同时上半年经济的稳定运行使得政府调控地产顾虑减轻，若限购范围扩大，将会大幅增强市场负面预期，造成楼市下行。,国务院：房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施,7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议提出： 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。 三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 据北京中原地产最新公布的全国房地产新建住宅指数统计分析，在所有限购城市中，房价同比上涨平均值为4.04%，而非限购城市平均为4.89%，限购城市的房价涨幅明显低于非限购城市。此外，从个别城市来看，山西榆林，内蒙古鄂尔多斯、呼和浩特等传统意义上的二三线城市的房价近几年来的翻倍式快速上涨，据称已经引起住建部以及国务院的高度注意。,视点： “土地出让收入由之前全部收归地方财政转变为倾向用于耕地保护”将继保障房建设之后进一步减少地方财政收入，加大供地规模将成为地方缓解财政的主要方法之一，土地供应规模将进一步增大。而相对的“土地出让有价格指导向双向定价、配建保障房转变”对楼市影响更大，新的出让指导将促使房地产向多极转变，各类居住人群对应各种不同产品，房企在房价和产品规划上将受到更多控制，有利于保持市场的持续稳定。,20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，定调土地出让改革，推进商品房用地双向定价。“土地出让收入由之前的全部收归地方财政，转变为倾向用于耕地保护，惠及农业和农民。” 温家宝在上述会议上指出，要开展建立耕地保护补偿机制试点工作，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。 会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。此次会议对土地管理使用了“加强和改善土地调控”的说法，强化土地利用总体规划的整体管控作用，确保各部门各行业制定相关规划、开发利用土地符合土地利用总体规划。 温家宝在会议上还指出，采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。目前青岛已经采用了配建保障房的做法，“保障房建设也是房地产企业应当承担的社会责任。”,温家宝：土地出让由价格指导向双向定价、配建保障房转变,政策经济,解析： 7月，全国一线重点城市监测数据显示，北京深圳成交上涨，且深圳上涨幅度较大，而上海、广州、杭州成交下滑，中部城市中成交下滑占据主流。整体来看，一线城市及中部城市楼市在调控下各自为战，调控政策与市场反馈僵持，但总体上成交下滑占据上风。,众城市各自为战，市场陷入调控与市场僵持泥潭，7月一线城市和中部城市中成交下行稍占上风,市场动态,解析： 调控政策不断深入，银行信贷持续收紧之下，无论大型房企还是中小型房企，融资都成为其企业运营难题，大型房企借保障房建设融资，而中小型房企则更多通过市场融资。“14.28个月”、“25%收益率”反映出房企对一两年后市场看好，因此选择硬撑到底，也导致目前房价坚挺甚至小幅上涨，但其产生的风险巨大。,市场动态,三部委：要求各地报送保障房建设筹资情况 7月29日，财政部、发改委、住建部联合发布关于报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况的通知，要求各地有关部门在8月10日前报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况。 四企业保障房债券融资破限 计划融资过百亿 在开发商股权债券融资基本处于“大门紧闭”的背景下，保障房债券融资极有可能成为其中留下的一条缝隙。 不完全统计显示，栖霞建设、首开股份、信达地产以及保利地产等多家国字号开发商都宣布了各自的中期票据发行计划，只待实施细则出台。被关闭了多时的开发商融资能否破例开禁，全在此一举。 中小房企多方寻钱 小房企贷款利率高达25% 在银行借贷之下，业绩不佳的中小房企已经切实感受到资金链紧绷带来的压力，通过高额成本从民间、信托、私募、外资融资，已经成为中小房企应对钱荒的主要举措。 西南财经大学信托与理财研究所监测数据显示，2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中房地产领域的信托数量为343款，其平均的年化收益率高达10.86%，在各信托产品中处于明显领先地位。上周一款号称预期年化收益率可以达到25%的房地产信托出现在杭州，令业界大为震惊 。,视点： 上半年土地供应量近占全年进化26%,将势必造成下半年土地供应热潮，但调控下已显“蹒跚”的楼市在下半年下行的可能增强，大量供应的土地可能遭遇市场冷淡而流拍，从而进一步加剧楼市萧条。 土地增值税的大幅增加则表明开发商资金的减少，尤其在央行明确表示要减少房地产贷款的情况下，房企的资金链也将是影响楼市的重要因素。,国土部：上半年住房供地仅完成全年计划的26% 国土资源部20日发布的数据显示，上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷，与去年同期相比略有增长，但仅完成今年全年供地计划的26% 。 土地增值税增九成 开发商半年被抽走千亿资金 昨日（7月19日）官方公布的上半年税收数据显示，16月，土地增值税完成1203.08亿元，同比增加91.1%。对于土地增值税“爆发式”增长的原因，财政部的解释为，从2010年5月以后，各地调整土地增值税预征率。 三季度全国将掀供地潮，北京、深圳地王重现 受上半年土地出让收益同比大幅下滑影响，多城市开始加大推地力度，北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙等7月份均推出多宗土地。6月底北京市东城区以及深圳市分别诞生了其城市的新地王，分别刷新了北京市单价地王记录和深圳市总价地王记录。,市场动态,市场动态,视点： 江西鼓励大型房企参与保障房建设，允许其通过保障房债券融资，对同样缺乏资金的政府和房企来说，实现了双赢。九龙湖详细规划部署实行将带动九龙湖区域发展进入快车道，洪客隆放弃百货意味着其将全力进入房地产行业。,江西多举措扶持大型房地产企业，鼓励其进入保障房建设 为加大房地产开发量，提升房地产发展水平，江西省日前出台多项扶持政策，吸引全国大型房地产开发企业来赣投资。同时江西将鼓励、扶持一批信誉好、有实力的房地产开发企业，参与城市棚户区改造和保障性住房建设。支持符合条件的从事或承担城市棚户区改造和保障性住房建设项目的大型房地产开发企业，在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。 南昌将把九龙湖打造成现代生态宜居新城 近日，南昌市委、市政府将开启红谷滩新区的“转型之战”。南昌将在完善总体规划的基础上做好片区规划，重点做好九龙湖片区27平方公里的总体规划。西客站、向莆线、杭南长线、南昌国际体育中心、红角洲水厂、南昌华南城、还建花园等重点项目优先保障，计划将九龙湖打造成现代新型生态经济新城。 南昌8月1日统一启用新版二手房交易合同 为更好地保护南昌市城市房屋存量房买卖中出售方、买受方、中介方三方的合法权益，明确三方的责任与义务，规范房地产经纪服务行为，保障房地产市场的健康发展。南昌市对南昌市城市房屋存量房买卖居间合同示范文本进行了修改，该文本将从2011年8月1日起，在全市统一启用。 华润将以36.9亿收购洪客隆百货 29日晚间传来重磅消息，香港上市公司华润创业当天发布公告，宣布其将以36.9亿元人民币的价格收购江西洪客隆百货。这意味着与江西人相伴多年的洪客隆百货今后将成“华润氏”。双方29日签署意向协议，目前还在等待相关政府部门和商务部批准。,第二部分 土地市场,土地综述： 2011年7月份南昌市供应土地14宗，共952.29亩，合计63.58万 2011年7月份南昌市成交土地9宗，共855.24亩，合计57.02万 其中政府划拨、协议出让土地六宗，面积487.38亩，合计32.49万 7月份，南昌市土地市场供求双双回落 ，商品房用地供求规模同步下滑，开发商拿地谨慎，而之前土地供应体量占全年计划供应值较少，预期后期土地供应将会放大。 在楼市调控的大背景下，全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%，但在“北上广深”4个一线城市中，北京成为住宅地价唯一下降的城市。国土部8月3日发布2011年上半年国土资源有关统计数据显示，今年第二季度，南昌市住宅地价环比下降了0.58%。,土地供应,本月新增供应土地14宗，共952.29亩，合计65.38万 ，供应量环比初减少49.14万，下滑43.29%；其中划拨、协议出让土地6宗，面积487.38亩，合32.49万，占总供应量的一半。自6月市场土地供应放量后，本月供应有所减少，但目前1-7月南昌土地总体供应规模较小，预计后期土地供应规模将会加大。,7月土地供应回落，供应水平保持在各月平均水平，而前期土地供应占全年比例较少，预计后期土地供应规模将会加大,按用地性质分类，本周市政公建用地供应大增，居住类用地同步放缓。 其中，市政公建用地6宗，面积31.76万 ，占总量的50.02%；居住类用地3宗，面积11.16万，居住商业综合用地2宗，面积15.46万，商业办公金融用地3宗，面积5.11万。 分区域看，京东依旧是南昌市土地供应先锋，供应7宗，面积30.66万；朝阳洲供应2宗土地，面积17.03万；市中心供应1宗，面积1.7万；青山湖和桑海各供应土地一宗，面积分别为0.62万和0.33万。,供应结构分析,本月市政公建用地供应大幅放量，京东板块供应规模保持较高水平,供应地块一览,土地成交,本月成交土地9宗，共855.24亩，合计57.02万，土地成交面积环比回落7.34万，下降了11%。成交的9宗土地中，有6宗来源于划拨、协议出让，成交面积487.38亩，合计32.49万。本月共流拍两宗土地，面积182.64亩，土地的流拍反映出新一轮楼市调控的影响下，开发商对拿地更为谨慎。,7月土地市场非招拍挂地块成交占据主导，开发商拿地谨慎,按用地性质分类，本月成交的9宗土地中有6宗为划拨、协议出让，其中有5宗土地用于市政公建用地，面积达到了471.39亩，合计31.43万，占总量的55%；另一宗土地为居住用地面积1.07万，环比出现大幅回落；工业用地成交2宗，面积23万；商业办公用地1宗，面积1.52万。 分区域看，朝阳洲有2宗土地成交且全部为市政公建用地，成交面积为30.17万，其中一宗地块面积为412.92亩，为近期少有之大面积共建用地，也使得朝阳洲用地突增。市中心成交2宗，面积0.64万，青云谱、经开区、英雄区和京东各成交土地1宗，面积分别为1.07万、13.33万、9.67万和1.52万。,成交结构分析,市政共建用地占主导，本月朝阳洲土地成交相对较多,成交土地一览,第三部分 市场分析,市场综述 2011年7月份南昌市商品房供应 62.09万，环比上升33%，其中住宅供应28.64万，环比回落24%； 2011年7月份南昌市商品房成交25.29万，环比回落18% ，其中住宅成交18.79万，环比回落10%； 2011年6月份南昌市商品住宅成交均价8645元/，环比上涨10.2%，创历史新高； 7月南昌楼市依然维持在前两月开创良好局面下运行，供求水平较高，其中供应量创两年来新高，三级市场运行平稳，成交量依然保持在较高水平，住宅成交均价在豪宅带动下创历史新高。但相对于前一月，楼市负面因素逐渐显现，信贷困难、房价上涨挤压需求造成成交量下滑，楼市库存高位运行而去化速度下降，开盘销售业绩出现两级分化，普通产品销售业绩下滑。随着淡季来临，新一轮调控高压下南昌楼市即将重新盘整。,商品房总体市场,7月份，南昌商品房新增供应62.09万,为近两年来供应最大值。环比增加14.36万，增加了33%。其原因主要为别墅持续放量、新盘入市以及商业产品供应大幅放量。而与去年同期相比增加34.99万，增幅达到了218%。调控影响下，楼市上半年的供应小高潮向后推延，大量的新品入市使市场库存大幅增加。 7月份，南昌商品房成交量出现下滑，成交25.29万，环比回落18%。传统淡季临近，楼市开始新一轮盘整，同时，房价的不断上涨，信贷成本不断上升以及市场需求得不到有效补充是7月份成交下滑的直接诱因。而同比去年同期，成交量上涨41%，调控下上半年楼市成交高峰随供应推延而延后，当前市场整体成交水平相对较高，与上半年平均水平持平。,楼市供应创新高，整体成交开始回落,楼市库存体量,7月底南昌楼市库存增多，目前整体楼市库存水平较高，其中非住宅产品库存比例较大,7月份，南昌商品房整体库存共231.9万，环比6月增加17万余，其中住宅整体库存97.55万，较6月有所增加，当前楼市整体库存体量较大，且非住宅产品库存体量较多，占据总体库存的大部分，而住宅产品库存中别墅产品占据比例较大。,住宅市场分析,供求关系,7月份，南昌市供应商品住宅28.64万，成交商品住宅18.79万，供求比为1：0.66，市场供大于求。 7月南昌楼市供应量继6月大幅放量之后依然保持在较高水平。前两三月楼市的热销，给予了开发商一定信心，工程成品的积累也促使新老楼盘供应持续放大，同时新一轮楼市调控政策即将来临，开发商赶热销末班车的心理影响，均促成楼市供应保持高位。但天气影响，信贷成本和难度加大，房价上涨的挤压，本月楼市成交量出现下滑，进入8月份，随调控深入和传统淡季影响，预计成交量下行概率较大。,临近淡季，楼市住宅产品供求双双出现下滑，供求水平一般,供应分析,7月份，南昌商品住宅新增供应小幅回落，总体供应28.64万，环比下降24%，供应套数1715套，环比下降87%。而与去年同期相比，同比增长77%，本月商品住宅供应规模保持在较高水平。 受到市场消化持续利好的原因，开发商希望抓住不错时机，加大了项目的供应量，使得本月的供应量维持在一个较高的水平，如住宅沉寂较久的绿地中央广场、智通悦蓝山；持续发力的绿地新都会、绿都丹石街区、香溢花城等都有新房源的供应。另外，新盘的供应也是最近楼市供应的主力，本月共有2个新盘供应2.32万。由于楼市调控加码、信贷政策进一步从严，如何快速使产品变“现”是开发商首要解决的难题。,调控持续加码，淡季临近，本月住宅市场供应出现回落，整体仍处于高位,供应结构分析,产品结构,区域结构,7月份，南昌市共供应商品住宅2145套，面积区间70-90房源供应量最多，但环比上月减少了500套。面积区间在140以上房源供应供应持续增长，绿地中央广场、香溢花城以及绿地新都会都有较大体量的供应，改善型、舒适型房源持续增长，也能反映出目前楼市进一步收紧的情况下，购房权利受限制下，客户一次性满足购房需求的心理越来越得以验证。从板块上来分析，青山湖、京东和红谷滩板块均供应400套以上，是南昌楼市最闪亮的三个板块，其他板块虽有供应，但体量较小。,青山湖、京东、红谷滩供应强势，70-90产品供应较多,供应项目一览,供应项目一览,成交分析,7月份，南昌市成交商品住宅18.79万，环比回落10%，成交商品住宅1715套，环比回落14%，成交量小幅回落。与去年同期相比，同比增长24% ，成交水平依然较高。 高温的侵袭，影响购房者购房的欲望，使得原本火热的楼市成交量出现下滑。新一轮的楼市调控政策、信贷政策的进一步收紧和南昌个贷难度加大的局面，在很大程度上影响了购房者的心理。同时普通住宅产品的价格上涨挤压市场需求，而普通产品供应下滑，去化相对较慢的别墅、豪宅类产品供应增多，也影响了整体的成交水平。,多因素影响市场需求收缩，成交出现小幅回落,成交价格分析,7月份，南昌市商品住宅成交均价8575元/，环比上涨10.5%。同比上涨2656元/，上涨了45%。 本月，豪宅类产品供应开始放大，且都取得不错的销售成绩，如：绿地中央广场（成交均价19295元/，户型面积在190200之间，当月成交58套），力高滨江国际（成交均价9522元/，户型面积105-190，当月成交94套 ）；同时如绿地新都会、香缇溪岸、绿都丹石街区等普通住宅房源价格普遍小幅上调，成交量下滑而豪宅类产品成交量上升都推动了南昌住宅成交均价的上涨。,豪宅高价拉动，普通房源价格上涨，南昌住宅成交均价创历史新高,板块成交情况,7月楼红谷滩、青山湖板块供应放量，主城区各板块成交量上涨居多，城郊板块成交下滑，板块成交均价上涨占据主流。,成交排行,（单位：套，元/）,三级市场运行,7月二手房市场运行平稳，但总体成交水平较低,7月份，南昌市二手房成交1681套，与上月基本持平，同比上升5%；成交面积14.03万，环比下降1%，同比上涨7%。自限购以来，南昌市二手房市场一直表现不温不火，整体市场平稳运行，但整体成交水平较低；,第四部分 营销动态,营销综述 7月份南昌楼市开盘或加推项目数量与上月基本持平，成交业绩较为理想，但相对于上月，开盘项目销售业绩呈两极分化趋势，品牌开发商旗下项目开盘依然热销，而一般项目开盘销售业绩较前一月不同程度下滑，而绿地集团是本月销售标兵，旗下两项目开盘受到市场的哄抢。 7月份，南昌楼市营销力度保持强劲，虽然营销活动数量与上月基本持平，其市场影响力有所下降，但四大纸质媒体广告投放量稳步增加，网络营销宣传力度较大，整体市场营销氛围较浓郁，市场较为活跃。 在调控影响下，楼市供求高峰向后推延，使得7月份楼市供求规模保持在较高水平，同时也带动楼市营销力度依然保持在较高水准，但在楼市调控、淡季临近、房价上涨挤压，信贷成本和难度增加等一系列因素影响下，项目开盘销售业绩和营销效果较前月有所下降，且下月市场供应可能减少，预计下月楼市营销力度以及整体营销氛围可能均会减弱。,7月开盘,入市供应项目较多，销售业绩两极分化，品牌开发商受追捧,南昌县和新建县推盘依然保持热销，高性价比普通居住产品受市场追捧,力高滨江国际 占地面积: 37346平方米 建筑面积: 203713平方米 容积率： 4.00 绿化率：35% 项目特色: 水景地产,复合地产 开 发 商： 江西力高房地产开发有限公司 物业公司： 江西恒丰行物业服务公司 项目规划: 由一栋45F写字楼、五栋用于居住的2833F高层建筑、3F商业裙楼建筑物、1F社区服务及物业用房等组成。 项目位于朝阳新城板块，位于规划中的南昌朝阳洲滨江商贸金融区与滨江居住区的结合部分，西临赣江，与亚洲最大摩天轮南昌之星隔江相望。是朝阳新城首个正式销售的项目。,重点个案,7月2日力高滨江国际首次开盘热销,开盘现场,会员接待处,一楼摇号区,三楼销控区,三楼销控确认区,三楼财务付款区,三楼签约区,开盘节奏,主要客户群为之前力高在南昌所做的两个项目力高国际城和力高滨江国际的老业主，和洪城大市场商圈的业主，开盘当天销售了160多套房源，成交中绝大多数客户购买的是104三居室，用于投资兼自住，由于项目地处新城区，周边展示未能到位，成为本次开盘影响销售的关键因素。,7月2日，力高滨江国际在项目现场首次开盘，推出30F高层3#，28F高层5#，共计189套房源，105-140小三房，190四房。 开盘前期，2011年6月11日在正式对外开放千万级奢装售楼中心；并开始认筹，VIP卡1万元抵2万元，开盘购房一次性付款98折，按揭付款99折。,第一阶段广告出街，主题“皇冠国际见证一个时代，滨江国际开启一个时代”,千万级奢装售楼中心正式开放,2011朝阳新城发展高峰论坛即将启动,首批房源VIP卡限量发售 第二阶段广告出街，主题“启航！在朝阳升起的地方。“,第一批房号开盘，当天共销售160余套,6.11,6.17,7.2,7.1,5.29,开盘户型,此次力高滨江国际推出的房源为全线江景房，将“江景”资源凸显的淋漓尽致，但太过追求自然资源，使得户型结构上出现了较大的缺陷，使用空间被压缩。,5#楼 3室2厅104,3#楼 4室2厅162,3#楼 3室2厅143,御湖国际 占地面积: 39128 建筑面积: 84500 容积率： 2 绿化率：35% 总户数：320户 开 发 商：江西省沪昌投资发展有限公司 物业公司：深圳莲花物业管理有限公司 位置：位于青山湖北大道塘山镇政府旁 项目规划: 由12栋58套联排别墅、三栋超高层（30-31层)以及一栋多层组成。 项目特色: 水景地产,英伦别墅物业 御湖国际通过引入英伦建筑风格，规划湖景别墅和湖景高层，与打造成青山湖东岸英伦湖景生活居住区。,7月10日御湖国际首次开盘,重点个案,2#3#,开盘现场,开盘当天到场客户200多组，近400人左右，现场很火爆，但由于开盘价格较高，部分客户提前退场，最终大约抽号150组左右，连同御湖国际内部认购房源开盘当天共销售150余套房源，折后均价8800元/，客户主要为青山湖区客户，刚性和改善性客户均有，刚需占主导。,7月10日，御湖国际开盘推出2#、3#两栋超高层（30-31F)住房，共计207套房源，面积为80-90两房，105-131三房，其中两房88套，三房117套，一栋为两梯三户，一栋为两梯四户。 开盘前1个月御湖国际对外宣传蓄客，至开盘前共累积诚意客户300余组，认筹VIP卡客户享受一次性两房优惠2万元，三房优惠3万元，按揭两房优惠8千元，三房优惠1万元的优惠，且所有认购客户送一台电扇，开盘当天认购客户可参与抽奖：一等奖一名送海尔冰箱，二等奖2名送新科空调，三等奖8名送微波炉。,抽号选房,开盘现场,开盘户型,御湖国际此次推出高层户型为塔式结构和蝶式结构，以紧凑实用户型为主，阳台和凸窗被充分利用，但追求外观造型同时房型通透性不强,2#楼 91两房,3#楼 104三房,时间广场7月23日写字楼开盘热销,重点个案,时间广场 占地面积: 3187 建筑面积: 55823 容积率： 4.45 绿化率：23.5% 总户数：219户（写字楼产权套数） 开 发 商：江西奥林匹克花园置业有限公司 物业公司：天安物业有限公司 位置：红谷滩总部基地A02地块，世贸路与碟子湖大道交汇处 项目规划: 两栋连体写字楼和下层底商组成。 项目特色: CEPA（内地与港澳经贸交流组织）江西分会入驻 时间广场位于总部基地内，红谷滩CBD商务区外围，地段位置较好，通过引入CEPA江西分会入驻以及大型活动吸引商家购买。,开盘前营销活动,7月9日，时间广场在红谷滩泰耐克酒店举行CEPA入驻时间广场新闻发布会，邀请大量省、市商贸及其他领导、香港知名企业家和新闻媒体参与，同时在报纸和网络宣传。 CEPA关于建立更紧密经贸关系的安排英文简称，是中央政府与香港、澳门特区的桥梁。,7月16日，由香港卫视、CEPA 香港品牌发展联合会、时间广场以及众港企品牌共同打造的“共享CEPA 赣港商务通品牌签约仪式”盛大举行。由香港当家女主播安娜亲临主持，邀请07年港姐张嘉儿、兰博基尼奢华助阵！时间广场VIP认筹同期火热启动 。,开盘现场,截止24日中午12点，A座仅剩11F，12F未售出，B座正式签约37套， 整体销售80%，折后均价11000元/。A座购买客户为南昌少数知名企业，设计院及投资者。B座购买客户主要为南昌小企业老板办公需求。,时间广场7月24日开盘，推出写字楼A座，B座。A座22层，6梯11户，4-22层整层出售，整层面积为1272.04； B座13层， B座4梯7户，可单件出售，户型为84-240不等，共63套。 项目上午九点开盘，由于前一天已经解筹，当日到场客户只有30组左右，年龄段30-45岁。7月23日时间广场开始针对已经认筹的客户进行解筹活动，认筹客户A座整层优惠100万，B座整层优惠80万，单间优惠6800元。全款95折优惠，江奥老客户再享99折，按揭最低比例50%，没有折扣。,由于前一天已经解筹，当天售楼处客户很少,开盘户型,A座，4-22层，整层发售，整层面积1272，6梯11户； B座，4-13层，单间发售，整层面积980，单间面积84-240，4梯7户。,A座1272,B座980,7月活动,7月份，由于推盘项目比较多，营销活动精彩纷呈，延续6月的火爆场面，市场营销氛围较为浓郁。,7月1日上午，南昌华南城纪念建党90周年暨党支部挂牌、巨幅国画井冈山揭幕仪式宣传活动在南昌华南城行政办公楼1楼隆重举行，省、市、红谷滩新区领导、文化界大师及媒体朋友们到场共同庆祝建党90周年。,热点活动,华南城 “南昌华南城纪念建党90周年暨党支部挂牌、巨幅国画井冈山揭幕仪式 ”,开幕致辞,国画揭幕,现场挥毫,名流聚集,嘉宾合影,党支挂牌,热点活动,7月16日，时间广场迎来见证历史性的一刻！由香港卫视、CEPA香港品牌发展联合会、时间广场以及众港企品牌共同打造的“共享CEPA*赣港商务通品牌签约仪式”盛大举行。本次品牌签约仪式由香港卫视当家女主播安娜亲临主持，现场更特别邀请07年港姐张嘉儿、世界名车兰博基尼奢华助阵！时间广场VIP认筹同期火热启动，百万巨惠风暴首创洪城，开启前所未有的巅峰商务盛宴！,香港名流巨子齐聚红谷滩时间广场，共享CEPA、联通港赣,报广投放分析,7月份，南昌市四大主流媒体江南都市报、南昌晚报、信息日报、江西晨报共投放报广178次，环比上升14%，共投放版面217版，环比上升15%。本月，投放次数和广告投放的版面都小幅度增强，且力度和密度都加强了。 本月，新入市楼盘广告投放量相对较多，共投放32次，43个版面，其中华南城投放相对较多，共投放17次。在售老盘广告投放力度也较大，如：红谷十二庭、名门世家、香溢花城、万达广场等，报广投放频率和力度较大。整体市场报广投放总数较前一月有所增加，媒体热度较大，市场营销氛围较强。,7月南昌楼市营销力度加大，新老项目媒体争艳,媒体投放结构,7月份，众开发商选择媒体投放渠道中江南都市报投放比例仍然最大，广告投放各版面次数都有增加，整版依然是投放的热点版面。 分区域来看，红谷滩投放量最多，是上月的两倍多，主要是区域众多项目有营销动作。京东由于进入稳定的持销期，广告投放量出现了下降；新建板块广告投放量全部来源于红谷十二庭。,红谷滩众多项目发力笑傲群雄，新建县单项目投放凶猛,第五部分 板块分析,7月各板块运行,市中心板块,7月份，市中心板块商品房新增供应1.42万，环比下滑71%，成交2.51万，环比上涨126%，其中，住宅成交80套，成交面积0.75万，成交均价8348元/，成交均价环比上涨10%。 7月份，市中心板块供应量继赣江之星停止供应后大幅下滑，仅智通悦蓝山供应一栋公寓楼；成交量则受赣江之星写字楼成交拉动大幅上涨，本月赣江之星写字楼成交近1.7万，占整体板块67%；板块整体供求水平均较低，受个盘影响较大。住宅成交均价在紫金城拉动下小幅上涨。,板块供求水平低，受个盘影响大，住宅成交均价小幅上涨。,市中心板块成交排行,（单位：套，元/）,青山湖板块,7月份，青山湖板块商品房新增供应11.02万，环比上涨41%，成交5.16万，环比下降14%，其中，住宅成交422套，成交面积3.97万，成交均价8628元/，环比上升16%。 7月份，青山湖板块供应继续上涨，新增供应规模较大，香溢花城、绿都丹石街区、御湖国际三项目均推出新品房源；由于当月普通低价住宅供应较少，湖景高层去化较慢，成交量小幅下滑，但总体板块供求水平远超去年同期水平，供销两旺的局面得以保持。住宅成交均价则随湖景产品增多而小幅上涨。,7月青山湖板块供销两旺局面得以保持，整体供求水平较高,青山湖板块成交排行,（单位：套，元/）,京东板块,7月份，京东板块商品房新增供应7.08万，环比下滑47%，成交3.69万，环比下滑30%，其中，住宅成交253套，成交面积3.26万，成交均价7714元/，均价环比上涨2%。 7月份，京东主要在售楼盘保利东湾国际、香缇溪岸、绿地新都会供应新房源放缓，供应量较前一月大幅下滑，但同比去年同期供应明显增多，库存体量较大；成交受库存才产品中别墅较多及本月供应下滑影响，本月成交量小幅下滑，其中绿地新都会成交较多，去化速度较快；同时绿地新都会大量成交也促使本月板块住宅成交均价小幅上扬。,京东板块库存较多，供应放缓，成交小幅回落,京东板块成交排行,（单位：套，元/）,朝阳洲板块,7月份，朝阳洲板块商品房没有新增房源，成交2.54万，环比上涨22%，其中，住宅成交174套，成交面积2.11万，成交均价10272元/，成交均价环比下滑16%。 7月份，朝阳洲板块供应量继前两月供应放量后再次沉寂归零，区域新盘少，老盘库存少致使区域供应水平一直处于较低水平，成交量有一定幅度上涨，力高滨江国际上月新推房源热销，本月成交较多，滨江一号和众鑫城上城双双发力，致使板块成交回升。且在滨江一号豪宅产品拉动下，板块住宅成交均价依然保持在较高水平。,板块新盘稀