2010扬州五台山路地块项目可行性研究98p.doc

扬州五台山路地块项目可行性研究编制单位： 时间：2010年10月 u 前言作为中建地产旗下房地产开发公司扬州汇力房地产开发有限公司，通过扬州运河壹号公馆项目成功迈出了企业的全国发展战略的第一步，并在扬州市场建立起较好的企业形象。为了企业的房地产业务进一步发展，逐步加大土地储备力度，通过新项目的操作促进未来发展，同时，为了规避风险，提升竞争力，特对目标地块进行全面系统的可行性分析研究，作为下一阶段工作决策的参考。五台山地块项目作为运河壹号公馆项目的后继，对扬州汇力房地产公司在扬州市区域内进行持续发展的开发工作具有延续意义。通过项目的操作，可以进一步树立企业形象，扩大社会影响力。u 结论项目情况表项目资料项目名称宗地位置及土地编号土地规划用途住宅地块现状（含用地性质）七通一平建设用地面积（m2）165,800容积率（倍）1.5 总建筑面积（m2)273,218可销售面积（m2)计划发展期（年）2.5年地块质素评价发展物业类型及档次投资成本计划总投资额(万元）土地费用（万元）预期税前成本（元/m2）建安及相关费用（万元）预期利息(万元)其他费用（万元）营销预期销售总收入（万元）预期售价（元/m2）（住宅）（商业）销售期及速度计划销售期 年目标市场盈利预期税后利润（元/m2）成本利润率（%）税后利润总额（万元）税前利润总额（万元）风险评估影响本项目成本利润率的主要因素有售价、土地挂牌出让价格、建安成本三个主要因素。以上因素需通过缜密的市场调研，确定正确的市场定位，严格控制发展的成本，制定合理的售价来规避。 根据经济测算，如按照报告预测前提，当地价为 万元/亩，开盘销售均价达到 元/时，项目成本利润可观，达 。 当成本利润率达到可行性基准15%时，可承受最高地价 万元/亩，风险达到临界值。 具体分析过程请参阅全文。目录1第一部分：市场分析- 6 -1.1全国市场分析：- 6 -1.1.1宏观经济数据：- 6 -1.1.2全国政策背景：- 12 -1.1.3全国土地市场- 16 -1.1.4全国房地产市场- 20 -1.2扬州市场分析：- 24 -1.2.1扬州城市概况- 24 -1.2.2扬州土地市场- 27 -1.2.3扬州房地产市场：- 30 -2第二部分：项目决策背景- 39 -2.1城市发展背景：- 39 -2.2行业竞争背景：- 40 -2.2.1主要区域特征：- 40 -2.2.2扬州市场重点项目- 41 -1）众恒紫园- 41 -2.2.3主要开发企业- 53 -2.3企业开发目标- 54 -3第三部分：项目概况- 55 -3.1宗地位置- 55 -3.2宗地现状- 56 -3.3项目周边的社区配套- 58 -3.4项目周边环境- 60 -3.5规划控制要点- 61 -4第四部分：地块分析及价值点梳理- 63 -4.1地块swot分析- 63 -4.2价值点梳理- 64 -4.2.1市场项目发展特点描述- 64 -4.2.2项目发展战略- 65 -5第五部分：项目定位- 67 -5.1市场定位- 67 -5.2客户定位- 68 -5.2.1扬州市场客户特点- 68 -5.2.2目标客群定位- 70 -5.3形象定位- 71 -5.3.1理念定位- 71 -5.3.2形象定位- 72 -5.3.3项目理念- 72 -5.3.4关键词- 72 -5.3.5途径- 73 -5.3.6产品建议- 73 -5.4项目发展评估- 73 -5.4.1项目发展设想- 73 -5.4.2项目发展设想评估意见- 74 -6第六部分：项目经济效益评价- 75 -6.1项目开发与销售计划- 75 -6.2测算前提- 76 -6.2.1土地市场价值- 76 -6.2.2普通住宅销售价格预测- 78 -6.2.3别墅类产品销售价格预测- 83 -6.2.4其他测算前提- 95 -7第七部分：项目风险与防范建议- 97 -7.1项目风险- 97 -7.1.1建筑工期及本体风险- 97 -7.1.2市场风险- 97 -7.1.3政策风险- 97 -7.2风险防范建议- 98 -1 第一部分：市场分析1.1 全国市场分析：中国房地产市场自2005年开始快速发展，2007年的火爆情况在政府的相关政策控制下，2008年市场进入冷淡期，交易量与成交价格均大幅下降。2009年，在全球金融危机的大背景下，中国提出了“保八”的经济目标，采取宽松的货币政策，并在取地、贷款、税率等各方面提供一定优惠，房地产业复苏，并在下半年报复性反弹，量价均超过07年最好水平。2010年，房地产政策取消优惠，进入政策及产业结构调整期。1.1.1 宏观经济数据：1) 2010年中国gdp增长明显，但全年超过10%可能性不大。（见附图1-1）09年4季度的gdp增速从3季度的8.9%大幅攀升至10.7%，再次达到10以上的过热区间，推动09年gdp增速达8.7%，显示经济增长势头强劲。2010年一季度为8.05万亿元人民币，同比增长11.9%，比上年同期增快5.7个百分点，国民经济整体回升向好的势头进一步发展,开局较好，为实现全年预期目标奠定了良好基础。考虑到房地产今年受控会在较大程度上影响gdp，保守预计2010年的gdp增速在9.5%左右，超过10%的可能性不大。2010年中日两国以美元计算的二季度gdp分别为13,369亿及12,883亿美元美元，而上半年总体分别为25,325亿美元和25,871亿美元。尽管季度数据对比有所不足之处，但不可否认的是2010年全年中国超越日本成为仅次于美国的世界第二大经济体的可能性正在不断增大。同时需要清醒的认识到的是，对中国新成果的评估变得非常复杂，中国的人均财富依旧排在世界百名之后，中国经济实力也依然处于发展中国家水平。所以，第二大经济体并不等于第二大经济强国。前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。附图1-1：2007至今全国各季度gdp走势（单位%）2) cpi增速引发通胀恐慌，政府干预市场预期，有信息控制在3%左右。（见附图1-2）在经济过热的同时，09年12月通胀也出现上升迹象。从物价水平来看，12月cpi同比增长1.9%,环比增长1%。cpi上行透露经济稳定回升的积极信号，但也可能加快“政策退出”的速度。不过,从2010年1月的cpi数据来看，环比微跌，通胀迹象并未恶化。食品价格上扬是9月cpi走高的主要原因。中金公司宏观经济分析师表示，由于9月份假期较多，节假日消费旺盛在一定程度上推动了肉类和粮食等农产品价格的上涨。此外，蔬菜和水果价格受气候转凉和节日因素影响，涨幅也较大。此前，市场预计9月cpi将超越8月3.5%的同比涨幅，再创新高。10月19日央行三年来首度加息，也暗示9月cpi涨幅高于市场预期。经济学家普遍认为，在加息作用下，9月cpi已经见顶，第四季度将呈现下行趋势。加息有助于控制通胀预期，加上高基数效应，cpi很可能将于10月见顶回稳，因此年内基于通胀再次加息的可能性不大。 附图1-2：09年8月-10年9月月度全国cpi走势（单位%）3）9月末，广义货币(m2)余额69.64万亿元，同比增长19.0%，增幅比上月和上年末分别低0.2和8.7个百分点；狭义货币(m1)余额24.38万亿元，同比增长20.9%，增幅比上月和上年末分别低1.0和11.5个百分点；流通中货币(m0)余额4.19万亿元，同比增长13.8%。前三季度净投放现金3610亿元，同比多投放1041亿元。（见附图1-3）09年12月人民币信贷投放3798亿，1-12月全年共投放信贷9.59万亿。从信贷节奏看，1-4 季度信贷投放比重维持5:3:1:1的格局，上半年信贷投放量达76.9%。12月人民币各项贷款余额增长31.74%，比上月低2.05个百分点。9月末，本外币贷款余额49.11万亿元，同比增长18.7%，前三季度本外币贷款增加6.54万亿元，同比少增2.80万亿元。人民币贷款余额46.28万亿元，同比增长18.5%，比上月和上年末分别低0.1和13.2个百分点。前三季度人民币贷款增加6.30万亿元，同比少增2.36万亿元。分部门看：住户贷款增加2.36万亿元，其中，短期贷款增加7667亿元，中长期贷款增加1.60万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3.94万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加3.63万亿元，票据融资减少8098亿元。9月份人民币贷款增加5955亿元，同比多增788亿元。外币贷款余额4227亿美元，同比增长23.1%，前三季度外币贷款增加432亿美元。附图1-3：09年1月-10年9月人民币新增贷款走势（亿元）4) 9月贸易顺差环比减少，为近5个月的最低点。（见附图1-4）9月我国出口1449.9亿美元，同比增长25.1%；进口1281.1亿美元，增长24.1%；贸易顺差168.8亿美元，环比减少15.7%，为近5个月的最低点。9月我国外贸进出口值环比增长5.6%，刷新今年7月创下的2622.9亿美元的纪录，再创历史新高。海关分析指出，9月进口环比增长7.4%，创下历史新高,而出口环比仅增长4.1%，致使9月当月顺差降低至近5个月的最低点。今年前9个月，我国进出口总值21486.8亿美元，同比增长37.9%。其中出口11346.4亿美元，增长34%；进口10140.4亿美元，增长42.4%；贸易顺差为1206亿美元，减少10.5%。附图1-4:09年1月-10年9月进出口及顺差走势（亿美元） 宏观经济对本项目的启示：中国宏观经济延续2009年向好趋势，多项数据表示出稳定的增长态势。同时在全球经济危机的大环境背景下中国经济逆市飞扬，表现出了政府政策在宏观经济调控方面的有效力度。尽管政府已经公开宣布房地产不再作为支柱产业，但各方面数据均显示在2009年中国8.7%的gdp增速中，房地产业贡献巨大。2010年中国宏观经济主要防止通货膨胀，避免对国民生活造成影响。就目前数据显示，调控有一定效果，但仍处于波动阶段，需要政策进一步跟进。9月新增人民币和外币贷款超预期，票据贴现余额持续下降。房地产按揭贷款激增、人民币升值预期加强、及贷款额度紧张是主因。提高六家银行存款准备金率已基本起到警示作用，预计第四季度信贷投放的窗口指导将适度强化。进口政策调整是顺差回落的一个原因,为促进贸易平衡，我国进口政策不断做出调整，刺激进口的政策调整必然导致顺差收窄。人民币汇率调整等因素导致出口增速回落，而出口增速放缓是顺差回落的一个原因。未来四季度，顺差收窄将成常态，并且不排除顺差增速明显放缓可能。刺激进口政策会让四季度进口依然保持较高增长，而出口订单指数等先行数据显示我国出口增速会有所放缓。1.1.2 全国政策背景：随着中国经济回升态势逐渐稳固，2010年中央逐步出台各项政策，对于09年宽松货币政策进行逐步收紧，并对房地产行业展开了密集调控。中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。有专家指出，此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。其中尤以“新国十条”最为严厉，力度最大效果最明显。1) 1月10日，国务院办公厅发布国十一条，促进房地产市场平稳健康发展。内容主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面。2) 3月10日，国土资源部在网站上公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(下称“国土部19条”)。内容基本延续了以往政策框架，重点在于加强对住房建设用地供应的规划及出让监管，政府着眼点还是在于促供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。要求房企拿地前必须先缴20%的保证金，同时50%的地价首付款1月内须交清。此次国土部通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，同时将对开发商拿地热情形成一定制约，但19条政策大多侧重心理威慑作用。3) 4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，被称为“新国十条”，从十个方面对房地产行业进行调整，是历史上措辞最严厉、力度最强、反馈最迅速、影响最全面的房地产政策。内容主要集中在建立考核问责制度，实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，发挥税收制度对住房消费和房地产收益的调节作用，增加居民用地有效供应，调整住房供应结构，加快保障性安居工程建设，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度等十个方面。其中差别化住房信贷政策从购买力层面对房地产行业供求情况产生明显影响。而问责制度进一步促进行业调整的规范化快速发展，土地市场也进行规范化操作与改革。4) 5月10日，央行再次上调法定存款准备金率，并提出要确保2010年新增贷款控制在7.5万亿元之内。（见附图1-6）世界银行(world bank)17日敦促中国政府采取更多举措为经济降温及抑制通货膨胀,该行预计中国2010年的经济增长率将升至9.5%。同时建议中国政府通过加息或让人民币升值抑制通货膨胀及防止房地产市场泡沫生成。5月10日，存款准备金率年内第三次上调，大型金融机构法定存款准备金率达到17%，进一步冻结流动资金，同时信贷投放也受到一定影响。货币政策向常态化回归，一方面体现出央行对当前流动性过于充裕的担忧，另一方面则意在加强对通胀风险的管理。11月11号，工行、建行、中行、农行及招行、民生银行被实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点。 据媒体引述消息人士透露，工行、建行、中行、农行及招行、民生银行被实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点，期限为两个月。 多位银行内部人士确认了这一消息。差别存款准备金将于本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元。 市场预计这一措施的时效仅为两个月，主要是针对9月新增贷款冲高、央票集中到期以及8月、9月的外汇占款增加等情况而出台的暂时性措施。 今年以来，央行已连续三次上调存款准备金率。目前，央行规定的大型金融机构存款准备金率已达17%，中小型金融机构存款准备金率为13.5%。 附图1-6：存款准备金率历次调整一览（单位%）5）9月29日，央行网站公布消息，贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。财政部、国税总局、住建部也联合发布通知，自10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 全国政策对本项目的启示：2010年政策在各方面均有收紧趋势，2009年宽松的发展环境不再具有。4月17日“新国十条”出台，对房地产业调控力度最大，细则最严厉。新政对市场最明显的影响表现为购房客户的观望情绪蔓延，一线城市成交受到冲击，成交量大幅度下降，投资客户大量放盘，二手房市场供应增加价格有所下降，议价空间松动。目前各城市执行细则来看，北京细则出台速度、严厉程度均属全国前列。采用临时性限制购房套数、具体二套购房贷款资格认定等手段对市场进行强力把控。相较而言，深圳执行细则与全国政策基本相当；上海细则即将出台，政府表现出从严把控理念，并着重探讨房产税开征事宜。其他二三线城市根据各自情况进行细则制定。房地产企业隐约有洗牌趋势，加之中国兵器装置集团、中国烟草集团、中国人寿等等国字号的其他行业龙头投身加入房地产开发，本轮政策对于开发企业的要求更高，未来的环境对有实力有经验的大开发商而言大有可为。中小企业需重点解决资金链问题。如政策持续当前力度，预计年底行业市场结构将有变动。当前政策对于市场打击力度大，对各城市经济有一定影响，预计执行细则时间将受到当地经济反馈影响。1.1.3 全国土地市场1) 2009年全国土地市场大热。 2008年土地市场冷淡，在09年gdp稳步增长与房地产投资信心恢复刺激土地市场需求，政府加大供应量，除8月小幅回调外，全国土地供应一直处于稳步上升阶段。 09年住宅土地成交量同比增长一倍，成交楼面地价逐渐走高，重点城市溢价水平均超过08年同期水平，全国土地出让金15000亿。附图1-7：09年全国住宅用地月度供应量附图1-8：2009年与2008年住宅用地楼面地价走势对比2) 2010年土地供应计划中，住宅用地供应量大幅度提高，同比激增138%。（见图1-9）此次全国住宅用地供应计划是国土资源部首次以全国为单位，集中、统一自上而下编制，而不同于以往各个省市自行编制，报国土部审批。2010年住宅用地供应计划18.5万公顷，远超2009年实际供应量的7.65万公顷，创下住宅用地计划供应量的历史新高。附图1-9：2005-2010年全国住宅用地供应量及同比变化3) 2010年土地市场受新政影响，进入行业规范化调整期。 应阶段性回落，但较之去年同期涨幅超过200%。4月因供地计划制定而暂停土地供应出出现回落。5月随着土地利用计划的逐步落实，土地市场供应量较4月大幅增加。受到供地计划影响，预计下一轮土地供应热潮临近。（见图1-10） 2010年全国70个城市住宅用地平均楼面地价呈现下滑趋势，受新政影响，开发企业拿地预期普遍调低，拿地更为理性。5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，以杜绝开发商通过虚报开发费用等方式来避税。这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力。（见图1-11） 北京改革土地出让方式，弱化价格因素，设定价格上限，造成土地流拍。4月26日，北京市房山区窦店镇的一宗住宅用地刚刚因为报价“超限”而宣告流拍。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，导致土地流拍。5月24日，“房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价，均告流拍 。而在此之前不久，5月7日，“顺义区马坡居住（西侧）项目用地”则因报价低于标底而宣告流标。新政对土地市场的影响逐步显现。附图1-10：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度供应量附图1-11：2010年1-9月全国105个城市住宅用地楼面均价 全国土地市场对本项目的启示：在2009年房地产火热销售的背景下，开发企业大量回笼资金。2009年全国土地的大量供求以及政府打击囤地捂地的重点导向，预示着2010年将有大量新项目供应。同时受到09年地王不断出现的高地价影响，2010年高端项目数量将会明显增多。受到本轮调控影响，土地市场当前进入重大调整期：土地供应显著增加，4月中旬各地供地计划出台后，新一轮供应高峰开始出现。企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，一线城市住宅成交量及价格有所下降，开发企业向二三线城市转移。招标方式得到更多应用，北京窦店镇地块因超限而流拍标志着土地出让方式进入改革期。 1.1.4 全国房地产市场1) 2009年全国房市量价均创历史最高。 在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“”形反转。全国商品房销售面积93713万平方米，同比08年增长42.1%。 商品房销售额43995亿元，比08年增长75.5%。 （见附图1-12）附图1-12：全国商品房销售面积与销售额 各城市住宅成交量价齐升，二线城市表现突出。2) 2010年全国房市依旧向好。今年以来，全国商品房销售均价在1-4月达到顶峰后持续回落，1-9月全国商品房销售均价为5047元/平方米，较2009年全年上涨7.52%，较1-8月（5009元/平方米）上涨了1.8%. 房地产开发投资完成情况 前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。 前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。 9月当月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%；房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。 商品房销售情况 前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。 9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。 房地产开发企业资金来源情况 前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。 70个大中城市房屋销售价格指数 9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。 9月份，新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。其中，商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%；经济适用房销售价格上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.2%。 9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。 全国房地产开发景气指数 9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.52，比8月份回落0.59点，比去年同期提高2.44点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.85，比8月份回落0.04点，比去年同期提高4.84点；本年资金来源分类指数为108.21，比8月份回落1.53点，比去年同期提高0.46点；土地开发面积分类指数为94.10，比8月份回落0.32点，比去年同期提高0.17点；商品房待售面积分类指数为103.56，比8月份回落0.67点，比去年同期提高13.24点；房屋施工面积分类指数为108.56，比8月份回落0.44点，比去年同期提高9.50点。 全国房地产市场对本项目的启示：2009年全国房地产市场在08年市场遇冷后出现报复性反弹，销售量与销售价格均超越07年达到历史最好水平，二线城市表现亮眼。宽松的货币政策是促进市场回暖的主因。2010年初市场进入观望期，部分一线城市出现价格下滑，但大部分城市价格持续高位成交量进入停滞期。两会后，购房者重入市场，大部分城市商品房大量供应，成交量开始回升，价格保持高位。激发政府调控新政出台。新政出台后多数城市成交量持续下降，2010年5月，重点城市成交面积全部下跌，总跌幅达45.72%。4月一系列房地产政策相继出台，在调控政策的影响下，开发商和需求者观望情绪严重，30个城市总成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44.18%。由于客户观望情绪以及新政贷款政策限制，高端项目成交受到影响巨大，各地尤其一线城市成交发生结构变动，相应影响均价有所回落。但就目前形式而言，尚未出现大面积大幅度的价格回落。预计短期内价格大幅度下跌可能性较小，鉴于09年市场火爆开发企业资金充裕，预计2010年房地产市场处于高位盘整期，政策调控效果主要表现在一线城市以及成交量变动。1.2 扬州市场分析：1.2.1 扬州城市概况 扬州，地处江苏省中部，东与泰州市交界，东北与盐城市交界，西南与南京市、西与安徽省天长市接壤，南临长江，与镇江隔江相望，北与淮安市毗邻。 地理位置属于江苏中部，但经济水平接近苏北，属于中部三线城市，单核城市中心特征明显。（见附图1-14）附图1-14：扬州市行政范围及城市结构图示 2008年人均gdp35232元（相当于5165美元），与周边城市相比属于中部变下水平。（见附图1-15）2009年扬州人均gdp41406元，较08年17.5%，增幅较可观。附图1-15：2008年部分城市人均gdp（单位：美元） 2008年二、三产业增加值占gdp比重92.5%，比2007年提高0.2个百分点。城市整体以二三产业为主，缺乏支柱型产业。 政府大力投入以新能源、新光源、新材料为代表的“三新”产业，成为扬州经济新的增长点，但一两年内难见巨大成效 今年经济发展受到长三角经济圈辐射明显，大南京都市圈带动作用巨大。（见附图1-16）附图1-16：扬州经济受辐射图示 2009年扬州市总人口4,459,700，户籍人口4,592,460，外地人口132，760。 2010年9月份，扬州居民消费价格总水平比去年同月上涨4.2%，比上月上涨1.1%。与去年同月相比，消费品价格上涨4.7%，服务项目价格上涨3.7%。从八大类别看，食品价格比去年同月上涨8.8%，比上月上涨1.1%。食品价格的较大幅度上涨除与国家日益严重的通货膨胀有关外，与扬州居民注重休闲也有一定的关系。仅次于食品涨幅的是居住价格，同比上涨7.0%，其中建房及装修材料上涨4.2%，租房上涨11.9%，水、电、燃料价格上涨3.4%。总体而言，扬州居民较注重居住的舒适度与休闲活动，因此在这两方面的开支逐渐递增。 扬州城市情况对本项目的启示：扬州属于典型的江南城市，自然条件较优越，历史文化悠久。但缺乏支柱性产业，尤其在工业方面相对较弱，因此近年来经济地位有所下降，较同省的苏锡常、以及长三角地区其他发达城市差距较大。相应的，扬州市人口数量较少，外地人口少，且工作生活压力小，居民生活悠闲，大多数人对财富的追求相对一二线城市较弱。扬州居民消费水平较周边发达城市明显落后，近年来才有投资理念兴起，年长客户偏向于传统储蓄。客户价格承受弹性较大，可供挖掘，通过营销操作能够较好的进行引导。1.2.2 扬州土地市场 扬州市近年住宅用地供应平稳，随市场略有调整，受整体大势影响较小，主要取决于政府计划。与一二线城市相比，受到全国市场大势的影响较小。（见附图1-17）附图1-17：扬州、南京、杭州年度住宅用地供应计划对比图示 09年扬州国土资源局共发布67个土地挂牌公告，共156宗地块推出，总计7515179.7平方米。 从区域板块而言，09年土地供应以东区为主，老城区供应量小，供不应求。（见附图1-18）附图1-18：2008年与2009年扬州各区域板块土地供应情况比较 09年土地供应以工业用地为主，商业与综合性用地次之。（见附图1-19）附图1-19：2008年与2009年扬州供应土地用途比较 09年扬州共成交97块土地，建设用地面积为3709778平方米，规划建筑面积为6800376.06平方米，总成交价格为468256.4124万元，成交土地单价为84.1486万元/亩，平均楼面均价为688.5743元/平方米，平均容积率1.83。（见附图1-20）附图1-20：2008年与2009年各区域成交面积对比 09年成交土地的平均楼板价逐月变化平稳，价格水平较基本持平。2008年4月成交的加油站用土地容积率较低，导致当月平均楼板价突然大幅上升，是个别现象。2009年9月及10月成交以高楼板价地块为主，其他成交地块面积较小、成交总价少，导致当月平均楼板价有所上升。（见附图1-21）附图1-21：2008年与2009年扬州市成交土地楼面地价走势对比 受城市规划发展方向影响，东区、北区发展前景看好，取地热情较高，住宅用地供不应求。 扬州土地市场对本项目的启示：扬州市正处于大力进行城市发展的阶段，加大土地供应量是必然趋势，同时具有一定规模的土地待开发，因此，扬州市土地供应计划受到全国大势影响相对较小，主要取决于政府计划，目前可预期2010年将有一定增长。政府新一轮主要发展方向向东区偏移，土地供应有向东区、北区偏移表现。同时开发企业对东区北区前景看好，取地热情高。项目所在区域未来发展前景看好。1.2.3 扬州房地产市场：1) 扬州房地产市场概况： 2005年至今，扬州市区商品住宅供应量逐步上升。其中06-08年供应水平基本相仿，年均上市量155.69万，09年供应显著增长达181.86万。（见附图1-22） 2005年至今，除08年市场遇冷外，扬州市区商品住宅成交量均保持上涨，09年成交量为05年的2.5倍，增幅显赫。（见附图1-23）附图1-22：2005-2009年市区商品房供应面积 附图1-23：2005-2009年市区商品房成交面积 09年全市普通商品住宅成交均价为4963.48元/平方米，较去年上涨了11.5%；商品住宅成交均价为5265.86元/平方米，较去年上涨了9.9%，商品住宅与普通商品住宅年度市场成交均价双双持续上涨，且均创下历史新高。（见附图1-24）附图1-24：2005-2009年扬州房地产市场价格对比2) 扬州房地产市场新政短期表现： 成交量方面，扬州市场受到影响没有一线城市明显。2010年24月，每个月商品住宅的成交量与去年同期基本持平。具体情况为：2月和3月份成交量比去年同期略有下降,4月份成交量比去年同期略有上升, 24月份商品住宅共成交3798套。目前商品住宅供销结构与09年底、今年年初的状态相仿，趋于平衡。虽然各项目新访客户及来电量大幅度下降，即市场关注度下降，但价格较低项目与此前蓄客准备充分项目在实际销售时情况依旧较好。（见附图1-25）附图1-25：2009年至今扬州商品房月度成交情况 究其原因，主要因为春节传统长假有降低房地产市场成交的传统影响，2009年春节(阳历1月26日)影响1月成交商品房782套，2-4月持续回升，环比增幅分别22.8%、62.8%、33%；2010年春节(阳历2月14日)影响2月成交商品房1163套，环比下降28.9%，但同比上升21.1%，较09年水平仍有增长，3-4月市场回暖，环比增幅30.4%、68.2%，可见春节长假对市场影响较为类似，属于市场成交低谷。2010年3月市场供应项目较少，直接影响成交量也不高，4月开发企业预期良好供应加大，尽管4月下半月受到新政出台影响客户观望情绪加剧，但总体而言成交情况良好。就扬州市场当前表现而言，传统淡旺季的作用效果较新政影响更明显。 商品住宅价格方面，今年3月份受锦苑、虎豹郡王府、瘦西湖唐郡等高端项目销售拉动，市区商品住宅成交均价快速上涨至6514元，创下历史新高；这轮涨势在4月得到缓解，4月份成交均价为6214元，环比回落4.6个百分点；同比增幅较上月下降17.23个百分点，为26.46%。多层、小高层等普通商品住宅本月累计成交均价5708.05元/平方米，较上月回落4.02个百分点，同比涨幅23.89%。4月份市场均价变动主要取决于市场供应项目的价格影响，并未出现项目价格下降情况。多数老盘新推项目依旧实现较良好的价格成长。普宅价格小幅波动上升，目前扬州市场价格仍处于上升通道。主要因为作为三四线城市受到政策影响较小反应速度较慢，同时较之一线城市房价泡沫较少，降价空间不大。（见附图1-26、27）附图1-26:2009年1月至2010年4月扬州月度商品住宅成交均价（与同期对比）附图1-27：2009年至2010年7月扬州商品住宅月度成交套数与均价 2009年，扬州新建商品房销售25172套，销售面积高达300.11万平方米均创下历史最高纪录。（见附图1-28）二手房销售额累计高达70.22亿元，同样达到历史巅峰。 附图1-28：2009年扬州市场商品住宅月度供销3) 扬州房地产市场1-7月总结 今年1-7月以来，市区房地产市场运行总体保持了平稳健康的发展态势。商品房市场供应稳定，价格基本保持平稳，产品品质不断提升。从4月中旬开始，在国家宏观调控政策的影响下，市区房地产市场开始出现一些变化，5至7月市场成交量持续下跌，开发投资开始下降，7月新开工面积回落。 1-7月份，市区商品房完成开发投资37.4亿元，同比增长0.46%；其中住宅投资29.12亿元，同比下降4.02%。7月份，市区商品房完成开发投资4.26亿元，同比下降47.87%；其中住宅投资3.91亿元，同比下降51.55%。商品房新开工面积15.48万m2，同比下降0.45%；其中住宅新开工面积9.51万m2，同比下降32.98%。 1-7月份，市区商品房批准预售面积141.15万，同比增长51.6%；其中商品住宅批准预售面积90.33万，同比增长34.02%。7月份，市区商品房批准预售面积16.55万，同比增长32.78%，环比减少29.39%；其中商品住宅批准预售面积7.38万，同比减少34.18%，环比减少40.98%。本月上市商品住宅户型结构：以90-144为主，占77.49%，90以下占22.51%，144以上无批准上市。本月上市商品住宅楼盘区位分布：西区楼盘2个，分别是金湖湾墅园、首开水晶城项目，面积4.31 万，占58.4 %。北区楼盘 1 个，为碧水栖庭项目，面积 3.07 万，占41.6 %。东区、南区、老城区无楼盘供应。 1-7月份，市区商品房合同成交面积118.87万，同比下降11.9%；其中商品住宅89.18万，同比下降21.45%。7月份，市区商品房合同成交面积11.58万 , 同比下降47.62%，环比下降5.94%；其中商品住宅合同成交面积7.39万，同比下降60.23%，环比下降23.59%。本月商品住宅成交户型结构：主要以90-144为主，占74.5%，另外，90以下占15.03%，144以上占10.47%。本月成交商品住宅楼盘区位分布：本月成交楼盘主要集中在西区，主力楼盘为首开水晶城、财富广场、金湖湾等，面积 5.74 万，占成交总量的77.74%。东区楼盘 13 个，主要集中在颐景苑、广陵世家、世纪尊园等楼盘，面积 0.81 万，占成交总量的10.94 %。南区楼盘 1 个，为九龙湾润园，面积 0.17 万，占成交总量的2.24 %。北区楼盘13 个，较为分散，面积 0.67 万，占成交总量的 9.08 %。老城区无楼盘成交。 截止7月末，市区商品房月末累计可售面积186.7万 ，同比上涨5.62%，环比上涨1.45%，其中商品住宅71.02万，同比下降12.8%,环比下降1.85%。7月末商品住宅可售房源总计5148套，其中90-144 2894 套，占56.22%，90以下 1042 套，占20.24 %，144以上1212 套，占23.54%。 1-7月份，市区二手房成交 67.94 万，同比下降21.85%，其中二手住房成交52.88万，同比下降24.98%。二手房成交均价为4959元/，同比上升16%；其中二手住房成交均价为5219元/，同比上升29.73%。7月份，市区二手房成交7.16万，环比下降10.95%，其中二手住房成交5.48万，环比下降15.54%。7月份，市区二手房成交753套，环比下降17.07%，其中二手住房成交692套，环比下降17.62%。本月二手住房成交户型结构：90以下成交2.99万、490套，占成交量的54.56%和70.81%。90-144成交2.0万、175套，占成交量的36.50%和25.29%，144以上成交0.49万、27套，占成交量的8.94%和3.9%。7月份，市区二手房成交均价为5182元/，环比下降7.42%；其中二手住房成交均价为5474元/，环比下降2.91%。4) 扬州政策性住房 从扬州住房保障和房产管理系统工作会议获悉，扬州市10年将建设保障性住房29万平方米，公有住房解危9.5万平方米，整治老小区21个。 今年扬州将对市区人均月收入600元及以下、人均住房建筑面积18及以下、具有市区常住户口5年及以上的住房困难家庭给予廉租房实物配租或租赁补贴保障；对市区人均月收入950元及以下、人均住房建筑面积18平方米及以下、具有市区常住户口5年及以上的住房困难家庭给予购买经济适用住房或购房政策性补贴或租赁补贴保障，其中供应经济适用房1000套。 扬州房地产市场对本项目的启示：作为中部三四线城市，扬州房地产市场开始进入发展阶段。2009年在全国大势向好的基础上，扬州房地产市场出现大幅度的量价齐升，价格成长超过20%，出现大量高端楼盘，客户分层级分流明显。09年市场去库存化突出，消化08年存量。随着众多开发企业与资金力量向二三线城市扩张，扬州将迎来新一轮发展热潮。政府在政策性保障住房方向有所投入，但力度与效率均不及宣传效果，对于市场影响有限。4月17日新政“新国十条”前后，扬州市场变化有所波动，究其原因更多受到市场供应影响。此前，蓄客准备充分及价格较低的项目销售均取得较好成绩，价位高端项目客户受到差别化贷款影响明显，成交量有较大下降，销售周期延长。新政前后扬州市场价格有所波动，主要由于成交项目价格影响，高价项目唐郡、虎豹郡王府、阳光美第等主要成交期间拉高市场价格，平价项目碧水栖庭、九龙湾润园等大量成交期间市场均价相应回落。纵观比较，市场项目尚未出现降价迹象，开发企业大部分做好长期抗战准备。对扬州市场后期走势依旧看好。从市场预期角度，近期开发商推盘趋于谨慎，市场供应量可能较往年同期减少，扬州未来几个月很可能表现出成交量小幅下滑，同时价格企稳或者小幅度上升。对于市场前景，扬州2010年受新政影响，将表现出供应高峰后移趋势，预计三、四季度将有多个项目推售，出现供应量高峰，同质项目竞争激烈。客户置业受到全国环境影响有观望情绪，主要表现为在售项目的新访客户大幅度减少，市场关注度偏冷淡。受到贷款政策影响的客户根据其购房意愿强烈程度受到不同程度的影响，价格较高项目可能有部分客户因此流失。开发商资金有问题、项目价值体系不完善、项目地段较差的项目可能出现一定降价优惠。总体而言，扬州市场受到政策影响将较一线重点城市小，且反馈速度慢。价格下降空间小，更可能保持小幅度上涨的健康发展趋势。预计市场谨慎乐观向好，未来仍有一定成长空间。2 第二部分：项目决策背景2.1 城市发展背景：1. 上世纪八十年代以来，为适应扬州经济社会发展和城市建设需要，扬州共进行了三轮城市总体规划的编制，城市空间发展思路由80年代的“依托老城、边缘外延”，转变为90年代的“西进南下”，即建设西部新城、开发沿江港口新区，到2002年上版总体规划又提出“主导向南，西进东联”的空间拓展思路，主导向南扩大经济开发区，完善西部分区，适度发展河东分区。在总体规划的引导下，扬州走出久囿的老城，西进建设宜居新城，南下发展产业新区，东扩规划广陵新城，城市框架愈加清晰。当前扬州政府发展旅游业，重点打造古运河沿岸风光带的规划和城市发展理念为项目的升值预期加码。依托运河资源，以中山为中期目标，日本福冈为长期目标，将扬州市建设成为“人文、生态、宜居、精致”的国际知名城市。 扬州市上一版城市总体规划（2002-2020）为2003年编制。主要是以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征一体化建设，三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群。城市发展方向为“主导向南，西进东联”。依托主城，结合水系、绿地形成有机疏散的团块状结构，构建“一主三副”的城市空间格局，即以老城区及周边地区形成城市中心，西部分区中心、河东分区中心及瓜洲分区中心地区分别形成城市副中心。重点建设古运河与京杭大运河沿岸的滨河带状公园。 本轮规划目标在2008年底已基本实现，古运河中段也基本完成治理建设。（见附图2-1） 扬州市当前城市总体规划（2009-2030）以“一横（沿江产业带）、一纵（沿运产业带）、一环（市域环路）”为主骨架，统筹市域城镇体系布局，把扬州打造成中国一流、世界有影响的“古代文化与现代文明交相辉映的名城”。在“主导向南，西进东联”的基础上，城市发展方向更加向东部倾斜。（见附图2-2） 本轮规划当前主要是沿河景观带建设，以及公园、绿地、湿地公园等城市环境的打造。附图2-1：2002-2020扬州城市总体规划 附图2-2：2009-2030