2010北京华远集团-房地产市场发展趋势.ppt

大标题文字区域,年月日区域,北京市华远集团 总裁：任志强 2010年11月,房地产市场发展趋势,第一部分 宏 观 经 济,政策环境,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 7月20日，中南海会议提出：保持宏观经济政策的连续、稳定 10月15日，五中全会提出：今后5年经济发展主要目标经济平稳较快发展、继续推进城市化 9月29日，央行例会：强调继续实施适度宽松的货币政策 10月20日，央行首度加息,房地产调控,9月29日，楼市调控“新五条”出台 9月17日，加强公共租赁住房建设 9月27日，财政与税务发布公租房税收优惠政策 9月21日，国土部、住建部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 14个城市相继出台限购令 全国人大将审议住房保障法,政 策 变 化 比 较,房贷政策变化,税费政策变化,监管政策变化,三季度情况摘要,三季度交易面积同比增幅持续回落 9月份当月交易面积环比较快增长 三季度房价涨幅趋缓，但9月份涨幅增加 投资意愿下降，但仍属历史高位,趋 势,58月份，10号文调控效果显著 9月份，呈现量价齐升的现象 9月末，更严厉的天空政策出台 四季度，通胀预期加大 四季度，市场的政策环境仍为从紧 四季度，“新五条”调控政策效应显现 四季度，市场景气继续回落，房价稳中有降,政府以价格为目标的调控,可能导致： 市场机制的削弱 金融体制的削弱 消费转换的削弱 矛盾后移而非消失,关于市场经济,什么是商品房 缴纳了土地出让金 可自由交易 具有金融与投资功能,商品房的功能定位,保障基本生存权利 改善居住条件 提高生活质量 引导生活方式,住房保障法的作用,保障居住权利 人人有房住而非人人有产权 界定政府与市场的责任,统计学中的误解,房地产支柱产业 房地产投资 房地产税收,2010年1-9月房地产开发投资增幅保持高位,统计学的误解,住房私有化率 谁是无房户 谁在占用土地资源,28.7% x 30% x 70% x 80% = 4.82%,能否拿出4.82%的一半，即全部建设用地的2.41%，用于一般商品房用地。,城镇建成区：3.84万平方公里 占国土面积：0.4% 农村宅基地：16.8万平方公里 占国土面积：1.75% 是城镇面积的：4.37倍,建立什么样的住房体系,从发达国家的情况看： 6070%的市场化 2030%的租赁 510%的廉租保障 是保障买不起房，还是保障租不起房； 是“居者有其屋”还“是居者有其所”,中国货币化之前实行最完整的分配或保障,农村的16.8万平方公里的宅基地 城市的3.84万平方公里的建成区50%为保障 住房私有化率全球最高 保障性最高,问题的主要在,a、户籍管制，限制了人口流动 b、两种土地性质，不能流转与变现 c、城乡割裂的保障体系 d、资源分配不平衡中的输入 输出 e、财税体制与土地垄断 f、政府超越发展阶段的过度承诺,不同发展阶段的住房标准,“二五”期间，大、中、小城市4、5、6（使用面积） 1978年提出：1985年目标人均5 （使用面积） 1981年提出：2000年目标人均8 （使用面积） 1980年住一图纸：一居40 以下，二居60 以下 “九五”期间，实现目标人均12 （使用面积） 2010年目标：人均18 （使用面积） 2005年提出：120 20%普通商品房 2006年提出：90 70%政策,第二部分 决定我国房地产未来发展空间的要素,国际发达国家的对比,1、经济发展因素,中国未来20年将经历发达国家1950-1980年历程,1959-2002年美国房地产业增加值占gdp的比例,美、德、法住宅投资占固定资产投资的比重变化,2、居住条件的改善,1950-2000年美国住宅时态统计,我国人均住宅使用面积的未来增长空间,2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善,2004-2020年每年新建城镇住宅面积,3、人口增长与红利曲线,人口趋势变化,稳定的人口增长 人口红利 家庭结构变化 中国的特殊因素,中国的人口结构变化（绝对数）,中国的人口结构变化（比例）,中国的人口抚养率目前正处于“黄金时代”,中国的人口结构,重要影响要素指标表,资料来源：国家统计局、reico数据库。,结婚对数与滞后23年的出生人口对比,4、城市化需求,1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成,数据来源：中国统计年鉴2008、2008年国民经济和社会发展统计公报,20002005年城市全部新增住房面积按户籍的分布,数据来源：国家统计局人口调查数据库,不同的经济因素如何影响房地产类型,住宅受家庭组成速度（分裂速度）的影响 办公楼受新创造的就业机会和从一、二产业向第三产业（服务经济）转变的影响 酒店受国民生产总值的影响 零售受消费者信心的影响,5、非住宅生产因素,1990年美国国民财富存量结构,6、现有住房情况分析,2005年不同建筑样式住宅结构,2008年城镇居民家庭住房建筑面积,资料来源：国家统计局、reico数据库,2008年我国城镇住房存量的产权结构及变化,资料来源：国家统计局、reico数据库,2008年城镇不同收入阶层居民家庭的住房产权结构,资料来源：国家统计局、reico数据库,不同收入阶层住房状况,资料来源：国家统计局、reico数据库,2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况,资料来源：国家统计局、reico数据库,我国城市家庭仍有较多的住房改善的潜在性需求,历年全国城市住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较,资料来源：国家统计局、reico数据库,7、从个贷看市场,2010年第3季度个人按揭贷款增幅继续回落,央行22个城市个贷调查,3.22个城市的购房人对贷款依赖度不高，购买支付能力较强 贷款首付比例均值为37.07%,不同区域借款人的年龄分布,高房价下住房困难户是城市月平均收入3倍左右以下收入水平的民众,22个样本城市借款人月收入与统计局口径城镇居民月收入的对比（单位：元）,2030年龄段借款人首付款来源于全部样本情况的对比,借款人所购住房的面积分布（%）,8、美、