2010济南汇福山庄精装修可行性研究及广告推广方案111p.ppt

,精装修可行性研究框架,本案精装修标准及 售价建议,本案销售周期预估,样板房及景观区建议,精装修可行性分析及比例,精装修可行性分析及比例建议,1,精装楼盘市场分析 精装楼栋比例建议,精装修可行性分析及比例建议,1,国内精装修现状：各城市发展各不相同，一线城市基本趋于成熟，二线城市快速发展，三四线城市刚刚起步。,一线城市，如深圳、北京、上海，精装修起步较早，占整个市场的七八成，进入成熟时期； 二线城市，如济南、西安，精装修占到三四成，开始进入快速发展时期； 三四线城市，才开始刚刚起步；,济南精装修现状：进入快速发展时期，正式迈入精装房时代,济南主要楼盘调查分析：精装修类产品，市场认可度较高,豪宅基本都是精装修，月去化约30套； 公寓类产品更加倾向精装修，月去化约4050套； 中高档住宅精装则很少，恒大在全国的项目全是精装修，精装类楼盘月去化约50套,三箭实力雄厚，有能力做精装修楼盘,三箭集团是国有独资企业 ，建筑经验非常丰富，实力雄厚，有能力去做精装修的楼盘,三箭银苑 三箭如意苑 三箭吉祥苑 三箭平安苑 三箭七星吉祥大厦 三箭如意商街 三箭东鸿广场 ,这些项目在济南做得都非常成功，客户都很满意，在业界的知名度也很高,我们还会看到更多更精致的项目,综合以上三点，可以得出汇福山庄可以做精装房,目前，济南精装豪宅的销售速度较快，且能够产生较高溢价,三箭实力雄厚，有能力做精装修,汇福山庄可以做精装修,济南已经进入精装房时代,精装修可行性建议,1,精装楼盘市场分析 精装楼栋比例建议,济南精装修案例和花园洋房案例,参考济南市场及结合三箭现状，建议部分小高层做精装修，花园洋房不做精装修。,总结：济南市场高档住宅做精装修，且市场接受度高,本项目是三箭进军精装修的试点项目，经验不足，建议做部分精装房,小高层部分精装，花园洋房不做精装修,花园洋房具有稀缺性，本身溢价就高，故不做精装修,选取小高层6#、8#和11#做精装修,选取精装修楼栋的方法： 位置好且户型好,可供选择的楼仅有六栋，分别是3#、4#、5#、6#、8#、11# 首先，6#的通风采光效果最好 其次，选取靠近中心景观的楼栋，选取8#和11#,故，选取6#、8#和11#精装修,花园洋房,小高层,小区主 入口,精装修标准及售价建议,2,济南市精装楼盘装修报价及成本分析 典型精装修参考案例 销售价格预估,通过对济南精装楼盘的调查分析可以看出，在售的精装楼盘多数集中于奥体中心周围，并且市场认可度高，销售状况好,济南市在售精装楼盘,通过对济南精装楼盘的调查可以看出，装修楼盘多为中高档楼盘，并且主要针对高层住宅和公寓。,除万达豪宅装修报价为3000元，海尔绿城玉兰公寓装修报价为4000元（含家电），无论住宅还是公寓市场上普遍装修报价集中在1500-2000元之间,实际成本价格为800-1000元之间，建议跟随市场，采取800-1000元的装修成本。,精装修标准及售价建议,2,济南市精装楼盘装修报价及成本分析 典型精装修参考案例 销售价格预估,住宅案例一：中海奥龙观邸高层精装交付：装修报价约1500-1800元/平米，装修明细如下,华帝：灶具，油烟机，消毒柜，电热水器 客厅空调（柜机），主卧室空调（挂机） 安信：多层实木复合地板（卧室），客厅瓷砖 toto：洁具（座便器，龙头，花洒） 施耐德电气-梅兰日兰（面板，开关，插座等）,交付时可移动的部分均不包含（空调赠送）厨房橱柜赠送，灯具均不赠送。,住宅案例二：海尔绿城全运村(小高层和多层）：装修标准报价约为1500-1800元平米，装修明细如下：,门：入户门为高级品牌防盗门；其余为木质套门 地面： 客厅厨房卫生间为瓷砖地面，卧室书房为品牌木地板 墙面：磨砂壁纸； 天花板：高级乳胶漆加石膏线 厨房：橱柜消毒柜水龙头抽油烟机 卫生间：水龙头面盆马桶毛巾架厕纸架 灯具：含吸顶灯和射灯，吊灯不赠送； 空调：客厅为海尔柜机，主卧室为海尔挂机,海尔绿城住宅装修图片精选（除明细所列，其余均不包含）,住宅案例三：恒大名都装修标准报价约为1500元平米，装修标准如下：,门：入户门，高级装甲入户门，配高级精美入户门锁，并设门磁一个；厕所和厨房门：高级木饰面门及门套，配高级门锁（高利）五金件；出阳台门：高级铝合金门。 窗：高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗窗台配天然石台面 客厅：天花板，高级乳胶漆，石膏角线。 地面和墙面：嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖；墙面：高级乳胶漆，配有红外探头一个，过道卧室同客厅 厨房：天花，硅酸钙板及高级乳胶漆，地面，“马可波罗”或 “冠珠”高级防滑砖，配“雅科波罗”“海尔”或 “康耐堂”高级吸塑面板组合橱，老板煤气炉，抽油烟机，消毒碗柜，独立水表，电表，燃气表。 卫生间：“科勒”或 “美标”洁具，摩恩水龙头，五金件配“帝朗”厕纸架，双杆毛巾架，天花，地面，墙身同厨房 阳台：天花使用高级乳胶漆，地面同卫生间，墙身同外墙，使用仿瓷砖 电视，电话，宽带入户（预留接口），配优质名牌电箱，松下开关，插座面板 卧室：主卧设紧急按钮一个，餐厅，主人房有豪华水晶灯具（迪宝或欧普），其他部分精美灯具,室内铺有世友木地板，奥迪斯电梯,装修图片：交付标准,装修效果图（交付时除明细所列部分，其余均不包含）,住宅案例四：天泰太阳树采用欧洲新古典主义装修风格，精装标准报价约1800元,交付标准：（可移动部分均不包含）厨房和卫生间瓷砖地面和墙面，其余墙面为皮质壁纸；卧室品牌木地板；灯具和家具不含；厨房橱柜赠送；,从体能住宅到智能住宅的质变，主打高科技；形成独有的恒温恒湿恒氧低噪适光低能耗的新居住形态,新风系统+降噪音系统,恒温建筑材料（外墙部分）,室内配有遮阳卷帘，门窗玻璃采用充气玻璃,客户心声和感受1,客户心声和感受2,住宅案例五：万达公馆装修标准报价约为3500元平米，装修标准如下：,入户门：意大利公寓别墅装甲门，进门特色大理石玄关 地面：卧室品牌实木地板，其余为大理石拼花地面 墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，淋浴房为马赛克，浴盆部分为大理石平台，客厅和房间部分为高级壁纸 吊顶：艺术石膏吊顶 杜拉维特和汉斯格雅洁具，卫浴系统 意大利橱柜和厨房电器,交付标准效果图：（交付时除明细所列部分，其余均不包含）,厨房交付标准装修：可移动部分均不赠送,客厅交付标准：可移动部分均不赠送,建筑面积288平方米户型,公寓案例一：海尔绿城全运村(玉兰公寓）：装修标准报价约为4000元平米，装修明细如下：,门：入户门为高级品牌防盗门；其余为木质套门 地面： 客厅厨房卫生间为瓷砖地面，卧室书房为品牌木地板 墙面：磨砂壁纸； 天花板：高级乳胶漆加石膏线 厨房：橱柜消毒柜水龙头抽油烟机 卫生间：水龙头面盆马桶毛巾架厕纸架 灯具：含吸顶灯和射灯，吊灯不赠送； 空调：客厅为海尔柜机，主卧室为海尔挂机 家具：红木家具 家电：电视冰箱等常用家电均包含,海尔绿城玉兰公寓装修图片精选,公寓案例二：名士豪庭mini公馆平层公寓精装交付，装修报价约为2000元平米，装修明细如下：,大堂和电梯间装修情况,大堂,电梯间,装修效果图（交付时除明细所列部分，其余均不包含）,入户门：品牌防盗门 地面全部为瓷砖 墙面：厨房和卫生间瓷砖到顶，其余为高级乳胶漆 石膏吊顶 汇达牌面盆，马桶，品牌洁具（水龙头，花洒） 厨房：好乐家牌橱柜和boss牌油烟机,公寓案例三：中齐未来城装修标准报价约为800元平米，装修标准如下：,中齐未来城装修图片精选（交房时可移动部分均不包含）,公寓案例四：发祥巷小公寓精装交付：装修标准报价约2000元平米,h户型客厅,大堂公共走廊,电梯间,d户型客厅和卧室,家具及电器均不包含在内,卫生间,c户型客厅和卧室,可移动部分均不包含,精装修标准及售价建议,2,济南市精装楼盘装修报价及成本分析 典型精装修参考案例 销售价格预估,奥体板块主要住宅项目价格分析,奥体板块项目整体价格在8000元/-15000元/ 由于产品出现差异化，使得价格阔度较大，整体价格处于济南整体房价的高位 其中带电梯的花园洋房香墅里均价8000元/，海尔绿城多层（不带电梯）则高达13500元/，价格差异较大,本案与奥体板块主要项目的竞争因素对比分析（纯毛坯房）,评估与价格修正,修正公式 （汇福山庄评估得分/比较楼盘评估得分）*比较楼盘均价,修正结果: （8350+12210+9602+9400+8744）/5=9661,修正过程 中海奥龙观邸： （94/94）*8350=8350 海尔绿城全运村：（94/97）*12600=12210 名士豪庭： （94/93）*9500=9602 银座花园： （94/88）*8800=9400 香墅里： （94/86）*8000=8744,产品定价（毛坯房，去除精装修）价格约在9661元/平方米,建议汇福山庄跟随市场，装修报价大约在15002000元/之间,中海奥龙观邸月去化约50套，恒大名都月去化约65套，海尔绿城全运村月去化约60套，销售状况很好，说明济南市场对精装楼盘的接受度比较高。 由上面图表可以看出：市场上普遍装修报价大约集中在1500-2000元之间,实际装修成本价格为800-1000元之间。,精装修产品价格约：11161-11661元/平方米之间,精装修不仅可以提升整个项目的形象，还可以轻松实现800-1000元的溢价空间 本案纯毛坯房的价格，约在9661元/平方米，建议跟随市场普遍装修报价约1500-2000元，则实施精装修后价格约在11161-11661元/平方米之间,销售周期预估,3,济南市类似楼盘销售情况分析 本案销售周期预估,主要参考项目业态及去化速度,销售周期预估,3,济南市类似楼盘销售情况分析 本案销售周期预估,平均月去化及本案销售周期预估,目前济南市场在售精装公寓主要有发祥公馆，名士豪庭mini公馆，未来城公寓，海尔绿城玉兰公寓等，价格在8000-13500元平米之间，平均月去化约为40-50套； 精装小高层，高层住宅主要包括中海奥龙观邸，黄金99，恒大名都，恒大绿洲，万达公馆，海尔绿城全运村，天泰太阳树等，价格根据其所在区域不同，在6700-15000元平米之间，平均月去化约为40套； 花园洋房（多带电梯）主要包括四建槐花园，东山雅郡，东山墅，尚品清河，未来城，阳明山庄等，价格在8000-11000元平米之间，平均月去化约为36套； 由于本案位于奥体片区并规划有部分精装，由小高层，多层花园洋房组成，且都为住宅，所以公寓对本案无参考价值；根据市场内类似项目的平均月去化及本案的总体规划，并且考虑市场政策等多方面因素，本案销售周期预计为1年。,样板房及景观区建议,4,售楼处位置设置 售楼处景观设置及装修 样板房比列建议 样板房装修建议,售楼处设置位置及形象展示建议,售楼处位置设置分析： 售楼处处于项目外围，有较好的通达性，但对交通，装修风格，装修主题营造，景观展示方面却有很大的限制性，本案距离主干道有一定距离，所以不建议采用。 租用写字楼，大型酒店大堂空间对项目进行展示，优点出入方便，前期投入较小，缺点，不能给客户以本项目的直观展示，结合本案实际，不建议采用。 售楼处位于项目内部，优点可以给客户对小区整体的直观印象，对小区规划，景观等都可以较好的展示，建议本案售楼处设置在项目内部。 售楼处形象展示建议： 售楼处要切合项目整体规划，良好的展示项目的形象，以及所售项目的特色；外部设计要考虑项目属地特点，项目客户定位，外立面及外部包装要与周边景观相协调,同时要考虑项目结束以后的使用功能及建筑的时效性。 售楼处的通达性，售楼处要考虑客户来访的便利性，交通及路线设置。 售楼处应营造良好的销售气氛，从细节入手：挂幅、吊旗、海报、背景版、展板、水杯、装饰物等，用具感染力的色块和画面在室内空间中穿插；另外也可从项目规划设计借用一些概念，将客户关心的销售信息恰如其分的融入其中以起到到一定提示作用 售楼处的规模应从使用功能，临时或保留建筑的划分，位置，形象包装等多方面要素综合考虑。,本案售楼处位置设置及整体规划建议,根据本案总体规划，鉴于中央规划有幼儿园，景观较分散，且楼体分布较密集，安全性及景观等方面较差，因此售楼处不宜设在本案的中央位置 本案在小区内部规划有部分欧式独栋别墅，别墅景观较好，且建设周期较短，可在此设置售楼处,触动建议：本案售楼处设在6#楼与23#楼间的别墅区，并要求先做好该区域的景观，同时6号楼，23号楼的工程进度也应先期完成。,别墅区,样板房及景观区建议,4,售楼处位置设置 售楼处景观设置及装修 样板房比列建议 样板房装修建议,售楼处景观展示1,售楼处景观展示2,售楼处包装的重要性,售楼处包装作为广告的有益补充，是整个营销推广过程中不可或缺的重要一环。 良好的包装，有利于提升楼盘的档次品位，表现楼盘内涵，获得买家认同，促进销售，同时也是楼盘个性化和发展商实力的最佳展示,售楼处设计及装修建议,展示中心位置选择和开门要求与主要道路平行，便于室内模型摆放及销售动线的流畅。 展示中心风格尊重建筑形态，同时整体采用钢结构调整设计，并充分考虑通风采光要求，建议墙体采用玻璃体，增强通透感。 展示中心的设计风格要与整个楼盘定位、楼盘质素相吻合。 通过简洁的外部线条，略显鲜亮但不落俗套的色彩组合、宽敞明亮、层次感分明的室内空间、精心选用的装修材质、室内物件样式与摆放、灯光布置等等的综合运用，使整个展示中心从外部到内部都显现与众不同、别具特色的个性，强化项目特色和风格。,售楼处包装,展示中心内部要求依照销售功能严格做出明显分区。 一般应包括接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公室、财务室、卫生间、储藏室（销售人员更衣、销售资料存放）等构成。各个功能分区要充分考虑到销售动线的流畅和实际使用方便的原则。 一般的销售动线如下：客户进门销售人员上前迎接展示区参观介绍洽谈区休息和详细洽谈若客户落定到签约区签订认购书送客户出门。 由于本项目处于筹备阶段，所以在向客户介绍和引导客户参观时，轻松舒适的现场环境、简单清晰的项目简介、醒目详实富有特色的宣传资料（楼书和展板）、精巧别致的楼盘和户型模型、配合专业销售人员到位的讲解将会对项目销售产生良好的促进作用。,售楼处包装,展示中心内部要充分考虑到销售工具和物件摆放位置。 如接待台（长、宽、高尺寸、预留几个人员位置、做几个抽屉） 桌椅（数量、式样、大小、颜色） 展板（数量、大小、形状、预留位置） 空调、复印机、饮水机、音响的摆放位置 绿色植物的选用、数量、摆放位置等,售楼处效果展示,售楼处效果展示,售楼处效果展示,售楼处效果展示,售楼处预计所需物料,证件类：员工工牌、车辆出入证、会员卡、贵宾卡、临时工作卡、临时出入证 文具办公类：标准信封、专用笔、标准信笺、笔记本、档案袋、专用桌椅、公文夹、意见 簿、资料袋 、打印机、复印机、电脑，电话，售楼员名片等 交通工具类：大小巴士车、电瓶车、园艺车、清洁车、工具车 招牌、标识类：户外交通道路指示牌、户外广告牌 宣传广告类：售楼书、广告宣传单、促销海报、门楣标牌、合同样式、价目表、户型效果图、入伙通知书、各种旗帜、看楼团标志、吉祥物 （这里不包括主要户外广告平面设计、报纸广告版面设计 ） 礼品类：台历、明信片、生日卡、贺卡、邀请函、手提袋、文化衫、太阳帽、纪念伞、纪念水杯 服装类：管理人员制服、销售人员制服、清洁工服、保安服、领带 日用品类：烟灰缸、一次性纸杯、面巾纸 ，清洁工具,售楼处预计装修费用及明细,外部装修费用（建材，人工及其他） 内部装修费用（沙盘，各种物料，装饰等） 形象包装费用（外部，内部） 其他不可预计费用,样板房及景观区建议,4,售楼处位置设置 售楼处景观设置及装修 样板房比例建议 样板房装修建议,样板房设置建议,样板房的选址： 设置在售楼处内，优点是方便客户行走，缺点是现场感相对较弱 设置在现楼里，优点是客户能最直观感受户型的空间感；但同时也带来系列问题，如行走路线复杂、看楼通道过长容易使客户乏味等 样板房设置在现楼应考虑的因素： 楼层数：景观（园林和自然）、现场施工 栋数：与售楼部的距离、主力卖点、楼距 朝向周边环境、重点推售单位 与项目定位一致的样板房配置，装修标准： 给客户直观的品牌装修，及所用装修材料的展示； 样板房户型种类选择应互相搭配； 使各种户型能均衡销售； 配合对各个户型的推售节奏逐步推出； 不宜同时开放太多样板房； 样板房的设计理念要和项目有针对性避免客户 无从选择,本案可售及户型配比： 6栋小高层、5栋洋房，总计382套,样板房比例建议,本案可售部分主要包括六栋小高层，五栋多层花园洋房； 鉴于本案销售中心选取的位置，为便于客户参观，建议选择在洋房23#楼和小高层6#楼上设置样板间。 结合本案洋房的户型特征，建议设置2个样板间，分别为23#楼东单元一层和顶层复式。一层主要展示庭院氛围；顶层复式主要展示复式的豪华和尊贵。 鉴于本案将在小高层上尝试部分精装修，因此需要设置至少一个精装修交付样板间，另设置一个带装饰和家具的示范单位。建议小高层设置2个样板间，分别为6#楼东单元的201和301。201设计为精装修交付样板间，301设计为带装饰和家具的示范单位。,售楼处位置设置 售楼处景观设置及装修 样板房比列建议 样板房装修建议,样板房标准,花园洋房区样板房，主要以营造豪华和尊贵感觉为主，档次要求较高，同时需注重对庭院功能的展示。 小高层样板房分两部分，精装修展示重在凸显本案的用材考究和施工工艺，因此需要特别加强对选材和施工细节的处理；示范单位主要突出居住氛围和豪华感觉，家具和装饰的选取需注重档次。,样板房效果展示,b.广告推广思路,广告推广思路框架,广告推广主题及设计表现,营销活动策略,阶段推广轴线,广告推广主题及设计表现,1,精装大山 精装大宅 汇福山庄，经十路济南首席精装山谷豪宅,核心推广主题：,精装山庄 精装山 汇福山庄，经十路济南首席精装山谷豪宅 把大山精装 把大宅精装 汇福山庄，经十路济南首席精装山谷豪宅 无瀑布 不山庄 汇福山庄，经十路济南首席山谷瀑布豪宅 与城市第一大道保持300米的恰当距离 与布谷鸟和百米瀑布零距离 汇福山庄，经十路济南首席山谷瀑布豪宅,广告延展：,阶段推广轴线,2,营销节点轴线建议：,9月,10月,11月,12月,形象入市及首批 小高层蓄客期,首批小高层 开盘期,首批花园洋房 蓄客期,首批花园洋房 开盘期,注：建议本案推盘形式采取一波小高层爆发，再一波花园洋房爆破；再一波小高层爆发，再一波花园洋房爆破的循环推广模式，贯穿本案始终。,9月,广告推广分期轴线：,9月,10月,11月,12月,形象入市及首批 小高层蓄客期,首批小高层 开盘期,首批花园洋房 蓄客期,首批花园洋房 开盘期,精装大山 精装大宅,山庄开盘 巅峰集会 汇福山庄巅峰小高层盛大开盘，全城瞩目,不看洋房 不识山庄 汇福山庄首席山体瀑布洋房，全城预约,洋房开盘 开山辟地 汇福山庄首席山体瀑布洋房， 限量开盘，不容错过！,营销活动策略,3,高端营销活动,圈层活动线,礼品创新线,现场包装线,充分借助本项目的绝版山景优势优势，真正针对希望独占稀缺资源的高端圈层做专项营销推广，打造济南高端生活圈。,为充分凸显我们的城市山居价值，建议在礼品层面放弃一般的送家电、生活用品等的方式，变为能突出欣赏山景的创新礼品。,在售楼处及现场的包装上，应突出“真山真水真迹”的策略，钓起客户胃口。,物料执行线,在楼书、折页、围挡等宣传物料上不断强化山居和精装的特点。,圈层活动线,活动目的：,十一期间借助国庆长假，掀起一个“国庆去莲花山游山、寻宝”的营销高潮。,1.国庆“游山寻宝”嘉年华,活动地点：汇福山庄项目现场,活动形式：,1活动前期在报广、广播、短信、电视滚动字幕宣传，超市门口发放 宣传门票，传达“游山寻宝”活动的信息。 2 在山体内、树林、门口主通道两侧分别在树上，草丛中放置