2010年成都郫县西城首席商业广场市场研究报告（110页） .ppt

谨呈：四川欣茂房地产有限公司,策 划 部 2010年7月,西城首席商业广场市场 研究报告,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,成都市,四川位于我国西南地区，地处长江上游。占据着四川盆地绝大部分。这块美丽而神奇的盆地，西被青藏高原扼控，东有长江三峡之险，南为云贵高原所拱卫，北是秦岭巴山屏障。四川省地形西高东低，大致西部为高原、山地，海拔多在4000米以上；东部为盆地、丘陵，海拔多10003000米之间。全省分为川西高原和四川盆地两大部分。四川盆地是我国四大盆地之一，面积16.5万平方公里。 成都的地理位置：成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390 平方公里，市区面积598平方公里。成都平原是我国西南地区最大的平原。,城市研究-城市地位位置,宏观市场,城市研究-城市战略规划,成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位， 2010年省政府提出“为稳步推进世界现代田园城市建设”的战略目标。 第一步为近期目标是用58年将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样板； 第二步为中期目标是用20年左右初步建成世界现代田园城市，争取进入世界三级城市行列； 第三步为长期目标是用3050年最终建成世界现代田园城市，争取进入世界二级城市行列。,宏观市场,城市研究-城市经济走向,宏观市场,成都市地方生产总值,数据来源：成都市统计年鉴,虽然成都在“512”地震中损失严重，但经济基础没有被撼动，与其他城市相比的比较优势依然明显，成都市的地方生产总值依然保持良好的的增长势头。,2006-2008年本区域社会消费品零售总额持续增加，体现了本地消费市场的红火以及本区域经济的活跃程度，2009年受全球金融危机的影响，社消品总额虽然有所下滑，但通过国家的相关政策和手段，可放缓金融危机带来的影响。,宏观市场,城市研究-城市交通概述,航空 总部设在成都的西南航空公司已拥有航线102条，其中国内航线96条，国际和地区包机航线6条，以西南为中心辐射全国，连接曼谷、香港。 铁路 现已建成宝成、成渝、成昆、内昆、达成5条铁路干线和三万、小梨、资威、成汶、德天、广岳、攀枝花、广旺、宜珙9条支线，还加上现在规划的城际快铁线路将加强成都到各二级城市的沟通。 公路 全省公路以成都为中心，干、支线公路呈辐射状分布，同时又辅以东西、南北线路的相互交织。 水运 四川是全国水运发达的省份之一，长江横贯全省，是水路运输的干线，并与岷江、金沙江等支线沟通，在境内形成了一个天然的水路运输网络，全省有19个市、120多个县和1400多个乡可通航运，主要工业区和重要城镇都有水运联系。,宏观市场,城市研究-城市交通概述,公交线路 成都的公交线路多至900多条，现在主要集中在公共汽车和出租汽车两种，且公共汽车线路已经覆盖至周边区市县，各郊县与成都的联系越来越密切。 地铁线路 成都地铁线路、线网密度将会伴随着成都世界现代田园城市的规划建设而大幅增加，未来的轨道公共交通体系将覆盖全域成都的内外，目前经过修编的地铁线网规划已从之前完成的7条增加至9条，地铁建成后成都也将步入轨道交通时代。届时，在主城区156平方公里的范围内，地铁线路的覆盖率将达到80%。 快铁线路 成绵乐铁路将串起江油、绵阳、广汉、成都、彭山、夹江、峨眉、乐山等川内城市，2012年底竣工。成渝客专则将作用于整个成渝经济区的发展，同时构筑起沪汉蓉大通道，引领成都直接进入东部沿海城市群的腹地。成贵铁路、成西铁路、成昆复线、成兰铁路则将成为成都走向世界的纽带。随着成灌快铁的开通，标志着成都与周边郊县的距离将越来越近。,宏观市场,城市研究-城市企业篇概述,从2000年到2009年7月，成都规模以上工业企业由1277户增加到3801户；规模以上工业增加值以年均22%以上的速度增长；工业对成都地区生产总值增量的贡献38.5%增长到58.5%。在全国15个副省级城市中，成都工业增速排名始终保持领先，2006年、2007年连续两年排名第3位，2008年上升到第1位，2009年继续保持。呈现工业发展与城市社会经济文化发展相协调，全市工业经济形成了门类齐全、结构完整、层次清晰的现代工业体系。 今年上半年，成都又新签4个世界500强投资项目，电子商务巨头阿里巴巴宣布在成都投资1亿美元打造公司西部基地。至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。据统计，截至目前，有来自125个国家和地区的近2万名外籍人士在成都长期居住，其中有20%任职于成都的外商投资企业。,宏观市场,成都规划篇,成都市政府高度重视城市商业的发展，规划在未来十年形成两条重点商业带，1个中心商业中心，19个片区商业中心店，和6个休闲旅游商业区。,宏观市场总结,地理位置 成都市素有天府之国之称，冬暖夏凉，地理位置优越，是一个十分宜居的城市，且位于西部大开发的中心城市。 交通 成都市的交通四通八达，对内有近千条公交线路，对外有多条国道以及各铁路干线连接，交通以及是十分方便快捷。 经济 成都市的经济一直保持在一个良好的增长水平上，在全国地方经济中的发展算是相当迅速的一个城市。 产业 成都是西部的第一大城市，成都规模以上的企业已经有3千多家，世界五百强企业现在已经有130多家入住成都。 规划 成都旺盛的消费力被社会认同，政府也高度重视商业的发展，对成都商业也进行了一系列规划，未来的成都商业将会往更加有序的方向发展。,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,区域市场,区域经济郫县gdp和固定资产投资,郫县2006-2009gdp,郫县2006-2009固定资产投资情况,郫县2006-2009年gdp成快速发展的态势，固定资产投资的发展更是迅猛，在2009年已 完成216.24亿元的投资额。,区域市场,区域经济郫县社会消费与住宿餐饮消费额,郫县2006-2009住宿餐饮零售额,郫县2006-2009社会消费品零售额,郫县2006-2009年社会消费品零售总额成快速发展的态势，到2009年已达到39.9亿元，住宿餐饮业也呈现较快发展，到2009年零售额达到10.71亿元。,区域市场,区域经济郫县批发零售额和居民储蓄余额,郫县2006-2009批发零售额,郫县2006-2009j居民储蓄存款余额,郫县2006-2009年郫县批发零售贸易业零售额增速明显到2009年已达到29.19亿元；较2008年增长了1.18%，居民储蓄存款余额到2009年底以达到154.4亿元。,区域市场,规划篇,规划中的西部新城包含温江、郫县、高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武侯区的一部分。按照要将西部新城打造成为“多点”式“网络化”田园健康、高端创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局。 按照总体规划，西部新城将由温江（柳城）组团、郫县（郫筒）组团两个组团与两条各具特色的旅游产业带和三个次区域中心构成。,西部新城以郫筒镇、犀浦红光、温江商务区为三个次区域中心组团构成,郫筒镇次区域以创意产业为主题；犀浦红光则以造型突出的大型商业建筑和简洁明快的商业办公建筑为主；温江商务次区域中心将建设高端商务办公区会议会展。,西部新城以tod公共交通来引导城市开发，通过快速公交、巴士路线、轻轨站点等设置，使区域居民出行与快速交通之间实现无缝换乘。 作为成都市服务业重大项目，西部新城商业中心项目被规划定位为成都市商业副中心。,区域市场,规划篇,郫县以“一城”“两带”“三基地”作为发展重心,随着交通体系的进一步完善，势必将推动郫县更加快速的融入整个大成都区域。 郫县作为全域成都范围内五个一级郊县城市之一，凭借其良好的自然资源以及较强的产业基础，再加上即将通车的成灌成际铁路以及未来大成都范围对于郫县的定位，势必将郫县的城市化进程推向一个快速稳定发展时间。 郫县曾经的开发低潮，留给自己的是更大价值空间和更高的规划起点，这也成了置信、华润、中信等实力开发企业愿意进驻的主要原因之一。,犀浦,区域市场,规划篇,犀浦全镇幅圆面积28平方公里，辖18个村，5个居委会，总人口约6万人，流动人口约28万余人。 毗邻国家高新技术产业开发区西区，上百家国内外企业，在职人口近15万。犀浦周边大中小学多达20余所，师生人口近17万余。 随着区域建设步伐的加快，预计未来3-5年，区域居住人口将再增加约16万。,犀浦作为郫县和成都的紧密交接带，距成都二环路约7公里，到双流国际机场15分钟车程，距火车北站20分钟车程；距郫县城区11公里。在圈层特征归属上更贴合于成都西面的诸多表现因素，区域价值更多依托于成都主城区的战略区位。,犀 浦 镇,区域市场,犀浦简介,结合地铁2号线、6号线、成灌快铁，依托区域原有公共设施，形成“三心二园”的聚集区结构。 “三心”： 土桥商业中心（商业消费服务聚集区） 犀浦商务中心（商务休闲服务聚集区） 犀浦商业中心（商业消费服务聚集区） “二园” 犀浦科技创智园区（知识创新服务聚集区） 土桥科技商务经济园（总部商务经济集聚区）,西城首席商业广场,区域市场,项目位于未来规划的犀浦商业中心,省委省政府选址（方案）三环路外，金牛宾馆内侧和外侧，约1662亩 土桥场镇及周边规划更新（方案）以居住及配套为主的功能区 犀浦控规更新（方案）区域发展提档升级，已注重现代服务业的发展引导,区域市场,规划篇,两条地铁线中心城规划9条地铁线，其中地铁2、6号线经过犀浦-土桥 成灌快铁缩短中心城与都江堰的时间和空间距离，主要经过犀浦 其他路线-拓宽8车道的老成灌路，沙西线，蜀西线，it大道等,规划范围内： 地铁2号线设站7处 地铁6号线设站5处 成灌快速铁路设站2处,区域交通体系,区域未来将有大量高档住宅小区聚集,随着城市的发展，犀浦片区面临二次改造、提档省级的发展机遇，现状已建成君临天下别墅、新里派克公馆、西江月、西区花园、西区地标、锦苑、西郡兰庭、交大卡不里城、伊莎贝拉、万科项目等高品质楼盘，人居环境和生态环境不断改善。经估算，未来该片区人口聚集将接近30万。（数据统计见附表）,区域住宅市场,高新西区企业分布状况,区域内的企业主要集中在高新西区,已入驻29个国家和地区上百家企业，其中如：inter、摩托罗拉、百事可乐、银河集团、中国移动无线音乐基地、攀钢研究院、东气研究院、华为工厂基地、迪康药业等众多国内外知名企业，高收入人群密集，在职人口近12万人；其中中国移动无线音乐基地、攀钢研究院、东气研究院等企业员工均在3000人以上，华为西区工厂基地职员更是高达10000人。,高技术产业聚集区域，政府重点规划与发展区域，高薪白领人群聚集区域。,区域学校分布状况,区域内高校云集，有“大学城”之称，包括有西南交大，西华大学，电子科大，四川外国语学院等等，师生人口数量庞大，具有效统计，该区域仅各个高校教职工人口接近一万，学生人口有16万余人。且消费力旺盛。（数据统计见附表）,从犀浦现在的商业现状来看，整体业态比较杂乱档次不高，整体租金水平均价在50元/.月，档次较高的服饰店位于犀湖街和上街地段。 从商场超市的情况来看，现在犀浦片区以小型超市为主，稍微大点的超市有三家，档次不高，其中设有生鲜食品的超市只有鑫达百盛购物中心一家，大都内部布置比较混乱，但人流量较大。,犀浦商业基本现状,现状：杂乱，档次较低，但消费力较旺盛，餐饮业发达，缺乏大型购物超市和商场。,恒 山 南 街,浦 兴 街,兴 业 南 街,上街,下街,犀湖街,珠江东街,商业街,大型酒店,餐饮集中街,名店服饰,区域市场小结,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,城市中心区,支 持,城市功能强化,集客能力增加,辐射范围扩大,商业中心强化,办公区域集中,延线中小户型升温,城市边缘,地铁开通,居住郊区化,次级商务中心,白领置业群增加,城市功能提升,居住环境改善,交通时间缩短,片区开发升温,支 持,轨道交通对房地产发展的影响,轨道交通研究,轨道交通研究,地铁对区域价值的提升是处于一个不断上升的阶段的，特别是在规划公示和在建的这个阶段会 出现一个跳跃性增长，之后会一路上升。,概念,tod即是指：“以公共交通为导向的发展模式，（transit-oriented development，tod） ”。是指在不排斥小汽车使用的前提下，以培育客流为着眼点，以提高土地价值为核心目的，在主要轨道交通枢纽沿线及站点处适度进行高密度的土地开发，并伴随着居住、办公、商业、公共空间等用地的混合使用设计，同时在宏观上兼顾引导城市空间有序增长，控制城市无序蔓延的作用。,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使人们在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种方式出行。,特点,主要方式,主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。,设计原则,从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 混合多种类型、密度和价格的住房 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发,轨道交通tod模式研究,美国：条件所限难以发展tod,原因： 美国的汽车私人拥有量大，在很 多美国人的观念里面，拥有汽车甚至是个人独立的一种象征和表现. 发展公共交通依赖于政府的财政拨款， 数目庞大且收益较低，牵扯到国家经济发展等问题，政府也不会轻易投资。 美国的富人大都住在郊区别墅或庄园里，汽车和高速路是他们必不可少的，作为上层阶级在制定政策时他们不愿发展公共交通而放弃“汽车高速路”的生活方式。,美国高速上密集的私车,美国高铁,失败,失败关键词：私车量大、公共事业依赖度高、郊区居住,案例分析之一：美国,原因： 香港的土地资源极其有限和宝贵，政府大力发展地铁和巴士等公共交通。 政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。即政府把高铁周边的土地出售给开发商，所以开发商在一定程度上代替了政府进行城市公共设施的建设。 政府也采取了一定的政策优惠，比如说如果开发商退红线增加一米的话，政府会允许开发商提高容积率并增加建设面积 。,香港：tod发展很成功,香港地铁旺角站外商业,香港,成功,成功关键词：土地资源稀缺、政策支持，混合物业,案例分析之一：香港,多摩新镇的夜晚,多摩新镇,日本多摩新镇：成功的tod模式,原因： 东京都的高速发展导致住宅市场的外扩，多摩快速发展 新镇的重要商服设施都在铁路站点周边布置，增加了站点的人流量，间接促进了人们对于铁路的使用 政府的土地利用政策整体限制城市中心的发展同时也促进站点周边高密度、高强度发展 政府的交通补助政策，限制私家车的发展，鼓励铁路捷运系统的使用 国家和地方政府对汽车消费征收了不同的税费同时还严格停车措施要求。,成功,成功关键词：经济外扩、混合物业、政策支持、公共空间,案例分析之一：日本多摩新镇,tod模式成功要素,中心城区功能过度集中，为了实现多中心城镇化而使城市功能外扩，这是tod模式的背景。 政府对公共交通事业的支持和鼓励。 交通网络的高度整合，即以铁路站点为中心，高度整合规划站点周边的物业。 站点附近物业是集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”为主的。即变单一功能的土地使用方法为较有弹性的、功能混合的土地开发 。 提高居住密度，在设计上强调可步行的空间，比如社区中心和公共空间的提供。,轨道交通tod模式研究,从国际上看，美国及欧洲等国规划的城市轻轨，通常在轻轨车站1平方公里范围内地产的价值可上升10至20，在车站附近400至600米的距离内的物业比外面的价值要高出很多； 从国内看，北京轻轨物业的价值也比非轻轨物业的价值高出2030%； 但是紧靠站点的物业由于受到声噪、电磁辐射等因素的影响，价值提升不及距离站点有一定距离的物业；,tod模式价值提升,轨道交通tod模式研究,成灌快速铁路 全长56.5906公里，总投资约130亿元。其中都江堰段长24.5906公里，涉及聚源镇、幸福镇、经开区、玉堂镇、中兴镇、青城山镇等7个乡镇，计划于2010年5月建成通车。 快铁正线12个站点： 成都站；安靖站；金牛站； 犀浦站； 红光站； 郫县东站； 郫县站；郫县西站； 安德站；聚源站；都江堰；青城山站。,城灌快铁的规划,成都站即火车北站,安靖站，周边地块功能将定位于现代商贸服务产业,金牛站（犀浦东站） 周边将作为城市综合体的开发和建设,犀浦站（综合枢纽型站点） 开发方向：规划该区域建设形成一个大型的办公、商贸集中发展区域，打造成交通便利、商贸繁荣、功能完善的片区中心。,红光站将建成面向高新西区的重要配套基地,都江堰站,郫县东站位于工业开发区西南边成灌路南侧部分站体架于人行道与非机动车路面之上 周边规划：2对公交停靠站、1个的士站和1个公共停车场车站出入口紧密结合交通接驳设施及周边主要的人流集散点布置，形成方便的换乘系统。,郫县西站将发展为郫县城区重要交通枢纽中心 规划：依托站点集聚人气，打造郫县区域商业核心，提升郫县现状商业氛围，带动外围城市用地功能性开发，提升周边土地价值，营造以站点为中心，圈层式发展的开发模式。,崇义站,郫县站为商业中心站，车站敷设方式为高架站 规划：南侧可结合郫县老城与沱江河滨河景观带，打造文化娱乐设施、滨河高尚住区、大型的城市购物中心、精品餐饮等；北侧，适宜建设会展中心、商务中心、五星级酒店、高档社区等，形成若干新城市主义的开发单元。,聚源站,安德站，规划为高尚居住社区,城灌快铁的规划,tod出现的前提一般是由于中心城区功能过度集中，为了实现多中心城镇化而使城市功能外扩的背景下产生，实现分中心与城市核心的快速联系。 但是从成灌快铁目前的现状来看，终点站在火车北站，并不在市中心，在地铁2号线通车之前，并不能够使沿线与城市中心实现完全的无缝对接，对提升沿线居民工作生活便捷度的提升还是有所局限，更多的将是承担旅游快线的作用。因此成灌快铁为本项目带来的价值提升，将在地铁2号线通车以后得以最大化体现。,城灌快铁的规划,tod模式下本项目不利点,本案所处的快铁站点为犀浦站在规划上仅是作为一个综合枢纽型站点，并不具备发展成一个典型的tod站点的条件，需要在项目自身规划上予以弥补； 成灌快铁本身的性质是作为旅游快线，所以对本项目带来的价值会比较有限；,区域条件：本案所属区域（犀浦）是属于成都经济外扩的发展区域，且本案处于郫县的门户位置，代表性和昭示性很好 物业条件：本案可以做到集居住、办公、商业等混合使用为一体 公共条件：本案离地铁快铁站犀浦站，可进行一定公共空间的打造，而且还可以利用快铁下的公共空间部分建立公共广场。,tod模式下本项目有利点,轨道交通tod模式研究,轨道交通研究启示,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,住宅：保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。 soho：保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。 写字楼：现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 集中式商业：利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 星级酒店：固定资产投资，树立项目标杆形象，提升综合价值，追求长期效益。,综合体产品定位,商业为住宅、soho、写字楼、酒店提供配套,住宅为商业 酒店提供客源,soho为住宅、 商业、酒店提供客源,写字楼为住宅、soho、商业、酒店提供客源,酒店为住宅、soho、写字楼提供配套，同时提升商务及商业价值,各种物业之间的相互影响关系,综合体产品之间的关系,成都综合体的发展历程,第一阶段,第二阶段,第三阶段,时间：上个世纪910年代之前 表现：当时占据成都商业主流的仍然是沿街为市的商业形态 代表：骡马市、春熙路、盐市口、城东建设路、城南玉林片区,时间：2000-2007年 表现：购物中心拔地而起 代表：熊猫万国商城、罗马假日广场、摩尔广场、新城市广场等,时间：2007年以后 表现：综合体时代的来临 代表：财富中心、万达广场、万象城等,春熙路,摩尔广场,万达广场,成都综合体市场,成都综合体分布现状,二环路上商业综合体项目扎堆，一个全新的环形商业圈已经展现，成都商业氛围往外扩散。现在成都在建和已建的综合体项目达到有48个，南城仅仅是大源和站南两大组团内就聚集了22个城市综合体。 未来成都市的商业体量是很大的，而这些综合体最后成功与否还是归结于后期的运营。,区域综合体市场,区域综合体分布现状,犀浦站,红光站,郫县站,犀浦东站,规划有大型综合体项目,西城首席商广场 ？,龙城国际（精品商务酒店，风情商业街，大型超市）,规划有恒创蜀都广场（太平洋百货）,郫县东站,成都,都江堰,中信，置信， 绿地，海俊达 等大型开发商 聚集,成都的快铁时代已经来临，成灌快铁经过郫县境内设置有安靖、犀浦东站、犀浦站、红光站、郫县东站、郫县站、郫县西站、安德站8个站。而成都市也已初步确立了发展tod（公共交通导向）的方式对快铁沿线车站周边进行打造，按成灌快铁的站点布置规划要求，犀浦站按照800米的影响半径来研究，别的站点则按照500米的影响半径来研究，郫县政府对快铁每个站点附近都规划有一个综合体项目，将打造城一个城市综合体群。 现在已经表示入住的综合体就有三个，都有大型百货超市，酒店等，未来区域总体将处于一个强烈竞争中。,合力达综合体项目,198区域 犀湖项目,犀浦土桥 商圈,成都综合体市场,综合体总结,从市场的发展的一般规律来看，综合体是房地产市场的最终形式，且是代表着地方经济发展的一种高级产物，所以随着经济的高速发展，综合体将是一种发展趋势； 成都从2007年开始进入了综合体时代，近几年综合体市场出现井喷状态，现在成都在建和已建的综合体已达到48个，且已经在二环上形成一个环形商圈，综合体市场正在往外环扩散，现在扩散方向是南延线和东延线； 区域综合题市场还处于一个萌芽状态，随着快铁的开通和地铁的规划，政府也大力支持和规划了一些列综合体项目，未来该区域将是一个城市的副中心； 未来该区域规划的的综合体项目较多，这些项目为该区域带来商气的同时也未来本项目带来了很大竞争。,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,写字楼分类,国外美国通常把写字楼划分为a、b、c三个等级，其中a级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。b和c级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为a级。以下是国内关于写字楼的分类：,成都写字楼市场发展历程,成都写字楼市场情况,成都甲级写字楼市场供应，需求与空置率情况,甲级写字楼供给，净吸纳量及空置率,2005年前 2010年第一季度,至2006年以来，成都的写字楼市场处于高速发展期，空置率逐渐降低，2010年第一季度甲级写字楼无新增供应， 需求依然强劲，市场吸纳量为5,980平方米，较去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。 未来9个月，成都甲级写字楼市场新增供应量有望超过40万平方米，因此目前租金水平上升和空置率下降的良好局面或无法延续。天府新城的新增写字楼面积，约占新增供应总量的42%；cbd区域的新增供应有望达到13.2万平方米，将加剧与该区域存量写字楼的竞争。,成都写字楼市场情况,成都甲级写字楼2006年至2010年成交均价与成交面积情况,写字楼拆零销售市场交易额和均价，2006年第1季度2010年第一季度,在2010年第一季度，拆零销售市场交易额环比下降54.7%至187,441平方米，但同比增长111.3%。交易价格环比上升6.2%至每平方米人民币7,069元。 近期出台一系列住宅市场宏观调控政策，旨在鼓励投资者投资多样化，投资者将更多关注商业地产市场，未来拆零销售交易需求有望保持强劲。同时，经济持续增长有望刺激终端租户尤其是国内公司的办公需求。,2009年 成都商业地产轨迹示意图,2010年，政府出台一列政策遏制住宅房地产市场的过快发展，这无疑将是为商业地产的发展提供给了机遇，现在成都市范围内已有48家商业综合体项目，大家已经将目光转移到商业地产市场上，商业地产将成为市场的新宠。,成都写字楼市场情况,近期政策与市场反映,成都写字楼市场情况,近期政策与市场反映,四川省人民政府于2010年2月发布西部金融中心建设规划2010-2012。规划要求将成都建设成为中国西部的金融中心，发展金融业成为成都的支柱产业之一。成都将设立金融总部商务区、金融产业集聚区和金融后台服务业集聚区，并提供优惠政策，这些政策的细则仍在制定中。到2012年，第一期金融后台服务园区规划总用地将达到2平方公里，总投资规模超过200亿元。 新一轮房地产调控政策出台后，保障性住房因其政策“保护”而渐渐取代商品房，而成为开发商的“新宠”；商业地产则因避过调控政策，成为部分房地擦汗你企业资金流向的重要领域。新政后成都商业地产连续升温，写字楼成交量连续创新高，同时工业地产也焕发新的活力。 众多住宅巨头也纷纷“杀入”商业地产，万科表示80%做住宅，其余20%将开发持有型物业，预计未来3年内万科将建成220万方商业配套；保利地产、中海、中粮富力、金地、凯德置地等房地产巨头总部都纷纷表示，2010年将进军商业地产。,政策以及市场,成都写字楼市场情况,成都城区写字楼大多集中在城市中心，东大街，未来供应集中区域在人民南路沿线。且未来供应的写字楼都以高智能化，高品质面世。预计到2010年的新增供应量将达到456,000平方米,成都未来写字楼密集,成都写字楼市场情况,未来写字楼项目一览表,未来写字楼项目一览表,成都写字楼市场情况,2010 .7,166-2000,/,22元,只租不售租价：140元,写字楼180米地上39层，酒店式公寓高约165米,212482,19180,人民南路二段,仁恒置地广场（甲级）,2012,/,/,/,只租不售（租价暂定）,购物中心24.4万方，华润大厦超甲级写字楼7.4万方,32万方，其中购物中心24.4万方,成都万年场,华润.万象城（甲级）,2011,140-2000,9.7米挑高，约550m2星级大堂 ，标准层高3.7米、净高2.8米以上,6元,c座均价：中低楼层9800元/平、中高楼层12000元/平,a区两座5a甲级power office和b区moco无间隔弹性商务楼。 总建筑面积约28万，一期约6.7万，其中写字楼约4.6万，商业约9000，地上26层，建筑总高度99.9m。容积率6.6，建筑密度43%。,280000,16667.5,成都高新区天府大道,新希望国际,2012,140-1600,写字楼3.6米层高，5.7米大堂层高,12.8元,售价：8000,超甲级写字楼，国际都会住宅，精装行政公寓，精品商街,500000,44666.89,成都高新区天府大道,蜀都中心（甲级）,未来写字楼项目一览表,成都写字楼市场情况,2011.12.30,暂定,26米挑空，全景中庭,暂定,开发商自持,地上38层，地下4层，共152.7米 地下负3、4层：338个先进的仓储式智能机械化停车位； 负1、2层：地铁潮流商铺； 1-6层为概念与品牌购物中心； 7-21层为卡尔森丽笙世嘉五星级酒店； 22-37层为5-tea价值典范写字楼； 顶楼38层配备了奢华的云际会所,100000,12.7,6201.68,锦江区红星路步行街对面,银石广场,2011.3.31,45-260,10米，15米挑高大堂,5元,售价：9000元,12层，层高5米（纯loft办公）,100000,3.9,17000.85,高新区天府大道中段,美年广场美库,2010.12.30,240-2900,9米调高，近500平米大堂,18.5,售价：21800元,地上25层，地下3层，建筑总高度93.95,81140.06,8.5,/,人民南路四段,新希望大厦（甲级）,未来写字楼项目一览表,2012,/,建筑整体高度将达到240米,暂定,暂定,包括标准甲级写字楼、超五星级酒店（conrad，希尔顿）、城市精装住宅及高端商业为一体的精品城市综合体，共享五星级酒店配套及管理服务。,260000,/,成都锦江区东大街,西部国际金融中心（5月1号动工）,2014,/,建筑整体高度将达到280米（成都第一高）,暂定,暂定,甲级写字楼和大型高档购物广场、国际化住宅,总建筑面积将达130万平方米，其中商业面积约13万平方米、商务面积约11万平方米、酒店面积约4万平方米、住宅面积约21万平方米；将建设一个1万平方米的地下商场，其商场空间将与地铁站厅层直接对接,1300000,172267.53,成都锦江区东大街,环球贸易广场（6月开工）,总结,未来写字楼 大都位于城 中心，东大 街，及南延 线，集中在 城南占75%。,大都 是5a 甲级 为主,成都未 来3年 内开发 的写字 楼项目 大约在 675万 方左右,未来规划的写字楼项目大都以 甲级写字楼为标准建立，智能化配套，品质越来越高，且大都参合有综合物业，包括五星级酒店，大型百货等。其体量巨大,三环内的 写字楼售 价较高在 2万左右 ，租金在120-150左右而城南片 区售价1万 左右租金在60-90元,物业管理费用 多集中在10元 左右,大部分建 筑的大堂 都很大气， 且挑高都 在8.5米，整体高度在都较高。更有众多地标建筑出现,面积大都 在200平 米以上， 而美年广 场提供有 小面积且 该项目销 售情况较 好,预计 投入 使用 时间 在未 来三 年内,成都写字楼市场情况,已建写字楼项目一览表,成都写字楼市场情况,已建写字楼项目一览表,成都写字楼市场情况,成都写字楼市场情况,高新西区总部基地写字楼一览表,成都写字楼市场情况,城西规划与市场,今年内，青羊区预计将拆迁整治土地5800亩，新居工程安置农民1.2万人。预计到2015年，城西将全面实现城市化，服务业占gdp的85%以上；到2025年，中心城区的辐射带动将使成都西郊变为世界现代田园城市的示范新区。 2009年7月，成都市建委启动成灌路两侧及土桥2000亩“城中村”改造，两到三年内这里将全部拆迁完毕。未来，几辈人挤在一间房里的当地居民将原地返迁，住进电梯公寓和花园洋房。 省政府搬迁规划在金牛宾馆外侧和内侧，占地1600多亩。 合力达建设在羊西线规划有276亩魅力新城，包括有高级住宅，五星级酒店，商务中心，购物广场商业街等，总建筑面积达75万方。,犀浦区域目前基本没有专门的写字楼，办公楼主要以政府及企事业单位自建为主，普遍修建年代较早，楼层不高，配套设施落后，主要分布在犀浦镇上。此类办公楼一般都是企事业单位，政府部门自己办公使用。 而服务型中小企业的办公多利用门市进行办公，很少有在办公楼内办公的。 高新西区的企业大多在总部基地里面或者自建办公楼里面办公。,基本没有现代写字楼，以老式办公楼为主，中小企业基本不在办公楼内办公。,区域写字楼市场,萌芽阶段： 以企业、政府机构自用办公楼为主，中小企业则多在住宅或商铺内办公；,启动阶段： 写字楼开始零星出现，入驻企业以支付能力较强的大型企业分支机构为主，中小企业数量较少；,快速发展阶段： 随着第三产业占整体经济的比重不断增加，以分拆销售的中高档写字楼大量出现，开始形成城市cbd，入驻中小企业大量增加；,国际标准化阶段： 国际标准甲级写字楼出现，强调环保概念，物业多为只租不售，单一业权物业比重增加，高素质物业管理，国际化商务区形成；,犀浦的写字楼市场目前还处在写字楼发展的萌芽阶段，需求未被开发。,国内各城市写字楼市场发展一般经历的四大阶段,区域写字楼市场,第三产业发展速度、人流量及人口数量、城镇都市化是由萌芽阶段迈向启动阶段的三大要素。,？,？,？,萌芽阶段迈向启动阶段的三大要素：,写字楼发展条件,整个区域第三产业发展迅速，将对写字楼市场的迅速启动提供支撑。,郫县第三产业产值至2005年以来呈现持续快速的增长，从2005年的30亿左右，提升至09年的60亿，增长迅速。 2009年郫县产业结构8.6：58.1：33.3，从07年以来第三产业占比稳重有升，从31%上升到了33.4%，第三产业产值达到62.92亿元； 第三产业增速达到12.1%，与第二产业增速差距缩减到8%以内，发展势头强劲； 国内各个城市写字楼市场发展情况都与第三产业发展的速度成正比。,写字楼发展条件,随着郫县东南部新城的快速发展，区域的人口数量在未来将大量增加； 而快铁的开通，和老成灌路改造的完成，将为区域带来巨大的人流。,区域在规划及交通改善的双重刺激下，人流量和人口数量都会迅速增加。,写字楼发展条件,区域位于西部新城，随着交通的改善，将完全融入成都城区并形成西部城市副中心。,写字楼发展条件,犀浦写字楼市场能够满足迈向新阶段的三大要素，发展前景良好。,萌芽阶段迈向启动阶段的三大要素：,区域具备三大要素，写字楼市场的发展前景看好。,写字楼发展条件,写字楼市场总结以及建议,成都市写字楼市场从2006年以来高速发展，供应与需求情况一路走好，预计今年内供应量将达到40万方，大量供应集中在天府新城，该区域竞争将加剧； 从整体成交均价与成交面积来看，成交价格环比上升，成交面积也同比增长了； 从近期一系列政策来看，政府调控住宅市场的力度加大，反而让更多投资者转向商业地产，成都商业地产一路走红； 成都市区写字楼市场最近两年出现了井喷状态，且大都以5a甲级高品质写字楼为主，多集中在金融街及人民南路南延线，集中在未来一到两年内面世，未来竞争加剧； 高新西区以总部基地形式出现的办公物业也大量体现，该物业多以多层，小高层为主，环境优美，且受政府政策优惠，以受到大多企业的青睐，且已推出的各总部基地入住率都比较高； 成都未来写字楼市场在面临的是机遇与挑战并存的局面，且城西也面临土地放量与高度规划和整合中，包括最近的有合力达羊西线项目，将面临很大竞争。 基于以上启示，建议建甲级写字楼来弥补这个区域的空缺.,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,豪华deluxe 奢华luxury 高档 upscale 中档有餐饮mid scale with f& b 有限服务limited service 汽车旅馆motel等六（其中limited service类型饭店又分为：中档midscale 、经济型economy 和预算型budget三类）。,国内酒店类型 按市场需求划分：经济型、商务型、会议型、产权型和度假型。 按管理性质划分：自主经营、连锁经营、集团管理。 按所处位置划分：城市型、乡村型、山谷型、滨海型。 按设计风格划分：传统型、现代时尚型、复古型、主题型。,酒店类型,国外酒店类型,国内酒店类型,酒店房间类型,酒店房间的类型,国际知名酒店,现状 成都素来是休闲旅游之都， 一提到成都酒店，人们通常联想到锦江宾馆、索菲特万达、喜来登、总府皇冠假日等知名品牌；除了国外游客不断增加，随着国内人均收入的不断提升与“本地旅游市场”的日益扩大，成都各类型酒店的火爆入住率已高达80%。据不完全统计，整个市场属于供不应求的状况。 趋势 成都素来是休闲旅游之都，随着综合体项目的海量上马，作为城市综合体的基本组成部分（酒店）也将在未来几年呈现出井喷现象，据不完全统计2015年成都市五星级酒店将由现在的16家增加到45家左右，包括有世界级著名五星级酒店希尔顿酒店也将入住成都，五星级酒店也将从卖方市场逐步转向买方市场。,成都五星级酒店现状及趋势,成都星级酒店市场,家园国际酒店,索菲特万达大酒店,西藏饭店,凯宾斯基饭店,天府丽都喜来登,世纪城洲际大饭店,川投国际酒店,鱼凫国都温泉大酒店,总府皇冠假日酒店,锦江宾馆,香格里拉大酒店,瑞成名人酒店,城市名人酒店,海悦花 园酒店,岷山大饭店,金玉阳光饭店,罗曼史大酒店,峨眉山国际大酒店,蓉城映现国际酒店,博力假日酒店,雅乐大酒店,部分星级酒店分布图,户数：成都目前5星酒店提供了大约7500个房间； 路段：大多数的酒店集中在一、二环路以内； 客户类型: 主要是政府官员,商业旅行者,游客和旅行团； 入住率：2006至2010年成都市5星酒店的平均入住率分别达到了70%.（除2008年受地震影响外）； 房价:5星酒店房价集中在800-5000元/房天,但有部分五星级酒店由于地理位置等其它原因价位偏低价位集中在400-800之间。,成都五星级酒店市场,概况,成都市五星级酒店调查（一）,成都五星级酒店市场,成都市五星级酒店调查（二）,成都五星级酒店市场,成都市五星级酒店总结,规模： 五星级酒店客房数一般集中在400-500间左右，搭配一定比例的服务式公寓或别墅；客房价格大部分集中在800-5000元/晚。,管理公司： 五星级酒店多和国外知名酒店 管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中 提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、 喜来登、香格里拉等,配套： 停车场、会议厅、商务中心、外币 兑换、商场、医务室票务服务、洗衣服务、 中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、限时送餐 服务、卡拉ok厅、夜总会、棋牌室、健身室 、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室,成都五星级酒店市场,咖啡厅,客房,游泳池,成都四星级酒店市场,成都市四星级酒店调查（一）,成都四星级酒店市场,成都市四星级酒店调查（二）,规模： 四星级酒店客房数一般集中在150-300间不等，客房价格相对集中在400-600元/间/晚,管理公司： 四星级酒店部分和国外知名酒店管理公司合作，但也有部分属于国内的酒店合作。,配套： 各类餐厅，游泳池，会议室， 台球室，健身室，相对五星级酒店配 置更低，配套设施无五星级酒店完全。,成都四星级酒店市场,犀浦镇酒店业现状,成都酒店市场,规模： 本区域从客房数量构成来看小旅馆规模占总量的85%、经济型酒店、星级酒店只能占到15%，一定程度上拉低了本区域内整个酒店行业的价格、口碑，个体较小；区域内无高档酒店的代表。,配套： 多数只能满足基本的住宿需求，能够提供会议 、餐饮娱乐的酒店数量较少，且质量及舒适程 度都有待加强。,管理公司： 均无知名管理公司。,成都酒店市场,犀浦镇酒店业总结,周边竞争项目类比,天之府豪庭大酒店（已建）,位于郫县蜀都新城西区大道的天之府豪廷大酒店（原蜀都国际大酒店）占地近60亩总建筑面积为7万5千多平方米，主体建筑高达19层，拥有标准客房、套房、豪华套房、总统套房等各式客房407套。酒店拥有全日制餐厅、中餐厅、西餐厅、行政酒廊、多功能厅、会议室、停车库，恒温游泳池、健身房、网球场、水疗中心、夜总会等配套设施。酒店预计总投资超过5亿元人民币，计划于2009年6月份试业。,合力达建设投资五星级酒店（计划修建）,成都合力达建设预计在高新西区即中海国际社区对面（原汇西生态园）投资建设大型综合体项目，其中包括五星级酒店，该项目距离我司“西城首席广场”项目约5公里左右，与本案形成竞争态势。,龙城国际项目（计划修建）,位于红光镇快铁站口的龙城国际项目，计划修建包含了 连锁酒店项目，可能直接影响工业港的部分客群。,成都酒店市场,星级酒店对各方面的要求较高，且操作难度较大； 经济型酒店各方面要求相对较低，操作难度较小。,星级酒店与经济型酒店的比较,建议四星级商务酒店装修，按五星级酒店标准推广 星级酒店和国外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，带来酒店品牌的客户，提升形象 推荐管理公司：希尔顿、香格里拉、假日、凯莱、万豪、凯悦等 按照四星级酒店的一般标准,合适的面积在20000至30000平米,酒店市场研究,对本项目的建议,研究框架,宏观市场研究,轨道交通研究,区域市场研究,市场 研究,综合体研究,成都综合体市场研究,写字楼市场研究,酒店市场研究,公寓市场研究,2003年起,服务式公寓,上世纪九十年代初,酒店产权自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象,小户型公寓,小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。,2005年起,酒店式公寓,介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；,2006年起,产权式酒店,纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄,公寓产品的市场沿革,概念：土地性质主要为商业用地，在产权上仅有40年使用权,且水、电、气以商用为主（或者不通气），在用途上是以小户型居住公寓，商务办公，酒店等为主并实现销售的多层以上物业。,公寓的发展阶段,公寓发展的三个阶段,1992,1998,2004,作为外销产品，“公寓”第一次面向市场,1,2,3,公寓市场逐步细分，出现商务公寓、酒店式公寓等,公寓市场进一步细分，划分为承接类产品和高端产品,承接产品,高端产品,特点：具有快速到达城市核心区域的便利交通，通常位于楼市迅猛发展的新兴区域；价格低于同区域住宅10-15%； 机遇点：普通住宅价格迅速拉升；写字楼与普通住宅价格逐步拉开； 客群：城市白领，起步型企业,特点：位于城市cbd区域，尽享闹市繁华，商务氛围浓厚；精装或豪装；价格高于同区域普通住宅 机遇点：区域高端企业的大规模入驻； 客群：高级白领，金领，常飞人士，投资客，中小型企业；,公寓产品的出路,公寓的类型,目前销售的酒店式公寓类型多数是组合形态的物业，通常