2011年5月海纳广告-大湖之都岛3策略提报70p.ppt

时隔两年零三个月，海纳再次站在大湖岸边,零九年的二月寒天，在大湖,一一年的五月艳阳天，依然在大湖,good-looking! beautiful! wonderful!,make the change.,改变是态度,大湖之都岛3 营销策略提报,胡文莹（大湖置业顾问）如是说： 我在大湖三年。 大湖的确改变了很多，漂亮了。 样板段依然是观澜郡。 西岸沿湖景观很好。 大湖的工程跟不上销售。 大湖卖不起价，但大湖不愁卖。 （最后一句）我是绝对不会在大湖买房子的。,现实。真实。诚实。,我们应该为大湖的改变鼓鼓掌， 但同时， 我们也应该深知改变大湖依然任重道远。,岛3 建成n 年。 岛3 依然在湖边。 岛3 杂草丛生。 岛3 有人有菜地。 岛3 破败难堪。 岛3 产品陈旧。 岛3 离悍民很近。 岛3 九月开卖。 岛3 改造中。 （最重要的） 岛3 是别墅+ 洋房。,百废待兴 岛3 是大机会,the chance,海纳观点,针对岛3 海纳做一个简单的推论题： 现有的团队配置+ 惯性营销策略+ 产品升级+ 现场改造= 岛3 依然售罄 同时， 岛3 = 升级版原有客户层 = 昌南价值低廉别墅洋房 岛3=大湖之都,最关键的是岛3 可以卖掉（关键是有无企图心）。 那么， 海纳可以再大胆一些，做一些有益的尝试，做一些加分动作： 在“温饱问题”可以解决的前提条件下， 岛3 的价值是时候放大了！ （天境的中建三局工地样板就是信号）,岛3 之于大湖： 由于岛3 是别墅洋房，有别于大湖普通住宅， 所以岛3 有机会拔高，有机会跳出昌南边缘地带。 由于岛3 是别墅洋房，有别于大湖普通住宅， 所以岛3 可以独立存在。 由于岛3 是别墅洋房，有别于大湖普通住宅， 所以岛3 可以重新定位、重新定价、重新定客群。 由于岛3 是别墅洋房，有别于大湖普通住宅， 所以岛3 有机会指导、掩护后期项目开发。,岛3 之于南昌正荣品牌： 由于岛3 是别墅洋房，九月入市， 不奢求其为正荣御朝阳添彩增色， 但同档期上市的两个项目在别墅气质上应当保持一致， 在南昌正荣全面释放高端产品供应商形象上保持一致。,岛3 之于大湖是机会，之于南昌正荣品牌是站位。,summary 总结,上天给了大湖一次重来的机会， 我们必须抓住。 如何做,（售楼处） 正荣会 改造成 岛3营销中心,样板段,湖上登陆码头,湖上看房动线,看完样板段陆地回程动线,售楼处,湖上看房动线,陆地看房通道园 林路面改造建议,湖上看房游船停放码头,岛三沿湖岸改造建议,围墙围档,回售楼处座 观光车处,保案站岗,小船停放岛3,岛3营销大原则一 将岛3 单独剥离出大湖之都营销体系， 营销推广层面视岛3 为独立别墅项目创作。,岛3营销大原则二 思考,青云谱区政府,南昌县政府,本 案,汇仁阳光花园,棕榈湾,幸福 时光,力高国际城,保集半岛,伟 梦 清 水 湾,景城铭郡,金色学府,魏玛峰尚,丰源淳和,玺园,英伦国际,大湖之都目前竞争楼盘分布图,以大湖惯性营销模式下的竞争别墅洋房分布图,闽顺项目,本 案,青 山 湖,艾 溪 湖,瑶 湖,象 湖,前 湖,丹石街区,英伦国际,鹿鼎爱丁堡,大湖之都周边洋房竞争楼盘,恒茂英伦国际洋房销售价格：6000元左右/ 绿都丹石街区洋房销售价格：5800元左右/,本 案,天沐君湖,银 亿 上尚城,水 谢 花 都,万科润园,万科 青山湖,御湖国际,香溢花城,中大 青山湖,浪琴湾,凯美怡和,凡尔塞宫,中兴和园,青 山 湖,艾 溪 湖,瑶 湖,象 湖,海域香廷,前 湖,紫金园,绿湖豪城,黄家湖,红谷一品,香逸澜湾,蝶子湖,香 缇 溪 岸,世纪风情,南昌市湖景别墅洋房参考项目分布图,一、青山湖：官墅区 二、艾溪湖：商墅区 三、梅湖、前湖、象湖：文化湖墅区 四、黄家湖、碟子湖：自造湖景资源墅区,南昌湖景别墅总结一,南昌湖景别墅总结二,第一价值梯队楼盘 万科青山湖、浪琴湾、凡尔塞宫等 （别墅：2.8-4万元/） 第二价值梯队楼盘 万科润园、御湖国际、绿地海域香廷、香逸澜湾等 （别墅：2-3万元/，洋房：1.1-1.3万元/精装 ） 第三价值梯队楼盘 凯美怡和、香缇溪岸、绿湖豪城、水谢花都二期、天沐君湖、紫金园 （别墅：1.6-2.5万元/，洋房9千元/ ） 第四价值梯队楼盘 红谷一品、银亿上尚城、中兴和园 （别墅：1.3-2万元/，洋房8千元/ ）,岛3 可预计销售价格区间 别墅：参考1.3万元/定价 洋房：6000元/ 8000元/定价,（市场分析见附件）,岛3 营销大原则二 将岛3 纳入到南昌湖墅大范畴中 （宁做凤尾，不为鸡头）,如此营销才能将岛3 的湖资源价值认同化、最大化。 将母体为“乙级”的岛3纳入到“甲级联赛”中竞争，即使姿态放到最低，其价值也能更大， 先站住脚跟再谋求更高发展。 岛3 如果成功，对于后续朗逸湾的市场认知和价值攀升又是一记强心剂。,总结岛3 两大营销原则 南昌湖墅家族一员+ 独立私属墅区,岛3 的卖点梳理 一、湖，当然是湖，依然是湖，依然是最大的卖点。 （但：南昌唯一内湖湖岸墅区） 二、私属独立别墅。 三、英伦风格。 四、（改造后）叠墅（洋房），赠送空间。,（由于前期资料提供有限，其他卖点进一步完善）,岛3 定位语 湖中央 英伦墅,似乎感觉还在谈湖。 大湖已经谈了七年的湖了。湖已经被说干了、说死了。 南昌人民都懂的。 对不起，海纳要给到岛3新的生命力，看湖的人不一样了， 所以看湖的心也不一样了。,琥珀（墅）,音通“ 湖泊”。 琥珀是数千万年前的树脂被埋藏于地下，经过一定的化学变化后形成的一种化石珍宝，和大湖项目的开发进程极为相似。 琥珀自古以来是欧洲贵族佩戴的传统饰品，代表着高贵、古典、含蓄的美丽，亦和英伦建筑风格、气质一致。 具有强大的辟邪化煞能量，亦可招财。,岛3 案名,品牌、地段、资源、总价决定岛3 是改善型类别墅产品。客群中偏高，追求性价比和湖景生活相结合。,从英格兰的湖 说起。,那是大地的眼睛，望着它的人能测出他自己天性的深与浅。湖边的树木是睫毛一样的镶 边，而四周森林蓊郁的群山和山崖是它的浓密突出的眉毛。 梭罗的瓦尔登湖 浅浅的一层溪水流逝了,但永恒留在了原处。 梭罗的瓦尔登湖卷首与卷尾语 在瓦尔登湖，梭罗回归自然，崇尚简单纯朴的生活，追求理性空灵的精神境界。看湖、听湖，找到生活的本义。,这是眼睛和心灵享受的地方。 英国著名诗人威廉华兹华斯 让人忘掉生活中的区别:年龄、财富。 英国浪漫主义诗人济慈 在温德米尔湖，忘却尘世的喧嚣，忘记自己。境界，由湖而生。,“非淡泊