2011年上海宝山新天地项目总结和回顾（35页） .ppt

成功的典范,上海宝山新天地项目总结和回顾,事业一部 陈心森 2011年1月,一、项目背景,技术指标,二、项目分析,地理位置好、升值潜力大； 二期可快速实现销售回笼资金； 项目可实现融资； 商住联动开发可提高售价； 便于资源整合；,1.良好的环境-地理位置好、升值潜力大,两边有自然河道环绕，具有半岛效应，地理优势明显，周边有成熟的楼盘；,南侧的旭辉依云湾,北侧的圣卡洛铂庭,南侧的东方帕提欧,西侧的北郊商业广场,2.二期可快速实现销售回笼资金,二期工程6万多平方米的住宅主体结构已经完成，包装一下就可上市销售，短时间内可以迅速回笼资金，基本可以实现资金自给自足；,收购时原貌,3.可实现融资,收购成功以后，根据需要可以办理 并购贷款 开发贷款 获得银行的融资，实现资金高效运转；,4.商住联动开发可提高售价,对岸为我集团正在开发的20万平方米的北郊商业广场，有大卖场、上海影院等大型商业，两项目规划中有市政桥梁相连，随着北郊商业广场逐步开发，对住宅销售是一个很好的卖点，具有联动效应，售价一定高出单独开发；,5.便于资源整合,河对岸为北郊商业广场项目，现有管理团队和人脉资源可以有效利用，实现项目投入产出比最大化,成功收购,根据上述特点，区域中心、事业部积极向集团推荐，并拍摄了大量的现场照片，供集团设定底价时参考，2009年6月26日该项目正式挂牌拍卖，共有九家公司参与竞价，通过多轮竞标，最后在集团设定的底价下，以10.65亿竞得了新天地荻泾花园项目,三、项目管理出效益,怎样做到效益最大化，首先就是明确“二期快速销售，快速回笼资金”的目标，在能够填补收购款缺口的同时，还要保证项目可接受的利润率,目标明确，迅速推进,实现二期销售首先要解决四大问题 尽快接管公司； 快速办理预证 ； 冲破阻力进场 ； 极尽全力赶工 ；,进场35天完成的主要工作,15m高的精神堡垒 售楼处内、外装修、软装布置 三百米样板段的黑色道路和景观绿化施工 增设单元门头 单元内门庭平面布局、楼梯间品质提升 外立面局部增加石材、仿石漆,树立项目形象,成果展示-精神堡垒,精神堡垒背景区域施工过程,成果展示-售楼处改造,成果展示-售楼处装修,成果展示-样板段,成果展示-样板段,四.如何深层次挖掘价值？,七大技术改造，提升二期产品品质,入口门厅改造 别墅庭院优化 楼梯间装修改造 公寓外立面材料改造 别墅立面改造 别墅增加阳光房 提高公共绿化档次,门厅改造,改造前,改造后,在不增加原有面积的基础上增加北入口门厅,增加入户尊贵感,庭院优化,叠加别墅南侧庭院优化，提高产品档次,楼梯间优化,对公寓和别墅的楼梯间进行改造，提高产品品质,涂料改为局部真石漆,外立面上对原有设计做优化，普通外墙涂料改为局部真石漆，提升立面品质,干挂石材改造,叠加别墅南阳台局部立面上，少量的干挂石材提升整栋建筑的定位品质。,阳光棚,叠加别墅北露台，增加阳光棚，丰富立面品质的同时，送小业主使用面积，提升产品性价比。,水景与绿化,景观及绿化设计做到多层次，多材质，水景与绿化硬地有机结合。绿化景观做到高低错落，重点突出。,三期设计方案调整，挖掘潜力,三期通过设计方案的调整，将别墅面积有原来的1.6万平方米，提高到近3万平方米，提高三期整体售价,五.销售开辟宝山新战场，首战告捷，实现利益最大化,二期开盘当日实现成交100多套的佳绩 二期100天实现强销500多套的辉煌佳绩 三期分五次已全部开盘，公寓基本销售完成，别墅仅剩余三分之一 已实现销售额23.4亿,经验提炼,集团对房产走势的判断正确，敢于出手 和出让方协调非常成功 预证办理速度快，快速回笼资金盘活整个项目 二期样板段施工进度快，提升产品的附